Покупка жилья в кредит для многих людей является необходимостью, поэтому нужно знать подводные камни ипотеки в Сбербанке. Любое финансовое учреждение стремится извлечь выгоду с человека, что невыгодно оказывается для клиента. Однако, зная некоторые риски и лишние траты, можно будет их избежать. Поэтому следует разобрать плюсы и минусы ипотечного договора, и непосредственно акцентировать внимание на подводных камнях.
Дополнительные расходы
Ипотека сама по себе оказывается невыгодной, потому как приходится значительно переплатить за квартиру, иначе банку не выгодно выдавать кредит. Однако это не единственные растраты, с которыми придется столкнуться. Еще при оформлении ипотеки в Сбербанке могут попробовать получить от человека как можно больше денежных средств. Речь идет о комиссии банка, которая предоставляется за различные услуги.
Вполне возможно, что придется заплатить за следующее:
- Рассмотрение заявление об ипотеке.
- Выдача кредита.
- Обмен валюты, если он потребуется.
- Перевод денежных средств с одного счета на другой.
- Выпуск банковской карты клиента.
Именно поэтому рекомендуется уточнить у Сбербанка по поводу того, какие именно услуги являются платными, а какие нет. Иначе человеку придется обнаружить, что пришлось потратить средства еще и за мизерные процедуры.
К слову, банк может настоять о том, чтобы оценку недвижимости провел только аккредитованный у них человек. Из-за этого гражданин, берущий ипотеку, не сможет самостоятельно выбрать оценочную компанию, что является минусом. Саму оценку оспорить не удастся, да и заплатить потребуется такую сумму, которую назовет специалист. Даже если она будет значительно выше стандартной, вероятнее всего, оспорить ее в банке не получится. Поэтому и на оценщика придется потратить немало средств.
Страхование вполне разумно, учитывая тот факт, что ипотека берется на длительный срок, который может достигать 30 лет. Однако учреждение может настаивать на дополнительных видах страховки, которые не относятся напрямую к имуществу. Речь идет о страховании жизни и здоровья заемщика, права собственности на недвижимое имущество, риска нарушения условий договора об ипотеке. Причем выгода от этого будет только для банка, а не для самого человека. Поэтому по возможности стоит отказаться от данных услуг. Но в Сбербанке за подобное увеличат ипотечную ставку на 1%.
Об ограничении прав и валюте
Когда речь идет о кредите, не удастся избежать некоторых правовых ограничений. Вполне разумно, что финансовое учреждение запрещает продавать заложенную недвижимость, сдавать в аренду или устраивать перепланировку без разрешения кредитора. Связано это с тем, что банк заинтересован в том, чтобы с жилплощадью ничего не произошло, ведь при непогашении ипотеки придется продавать эту недвижимость.
Однако могут сделать и другие ограничения, которые способны в будущем создать проблемы. Например, в договоре пропишут, что не будет возможности досрочно погасить кредит. Либо будет разрешено кредитору менять ставку в одностороннем порядке. Отметим, что нередко подобные условия нарушают гражданские права, поэтому при необходимости их стоит оспаривать в суде.
Важно! Обязательно прочитайте ипотечный договор до конца, обратив внимание на каждый пункт. Ничего не нужно подписывать, если некоторые условия не устроят, либо вызовут сомнения.
Еще одна проблема связана с курсом валют, который со временем может значительно измениться. Например, может понизиться стоимость жилплощади, произойти обесценивание жилища. Как итог, подобное способно привести к увеличению суммы выплат и к превышению размера кредита над рыночной стоимостью недвижимости. Для того чтобы лишний раз не рисковать, стоит оформлять ипотеку только в рублях.
Не нужно соглашаться на плавающую ставку, потому как она именно для клиента оказывается невыгодной. Некоторые заемщики думают, что данное предложение является хорошим, потому как его нередко сопутствует привлекательный процент. Однако нельзя быть точно уверенным в том, какая сумма должна быть выплачена в следующем месяце. Размер выплат могут настолько поднять, что гражданин попросту не сможет больше выплачивать кредит.
Безусловно, ипотека сама по себе является достаточно рискованной процедурой, потому как человек хоть и может использовать квартиру, но она до выплаты ипотеки не будет находиться в его собственности. Поэтому будет риск потерять недвижимость, если исчезнет на какое-то время возможность выплачивать взносы. Либо произойдет экстренная ситуация, при которой жилье пострадает, и банк потребует предоставить другой объект для залога, либо надо будет досрочно погасить кредит. Именно поэтому важно помнить обо всех рисках, чтобы понимать, к чему готовиться или как избежать проблем.
Жилищный кредит по-прежнему для большинства россиян является одним из доступных способов обзавестись собственной недвижимостью. Одним из банков, к которому чаще всего обращаются за получением займа, является Сбербанк.
Не удивительно, ведь учреждение давно зарекомендовало себя как надежный кредитор, а распространение сети филиалов по всей России дает возможность получить услугу кредитования рядом с домом. Но есть ли какие-либо подводные камни ипотеки в Сбербанке? Что нужно знать об этом?
…
Преимущества
Какие плюсы оформления жилищного кредита можно выделить:
- Разнообразие ипотечных программ. В Сбербанке можно приобрести в кредит любую жилую недвижимость – от загородного дома до квартиры в новостройке.
- Наличие льготных условий для отдельных категорий граждан. В рамках госпрограмм Сбербанк реализует ипотеку для военных, молодых семей, работников бюджетных организаций.
- Низкие ставки на жилье в новостройке. Сбербанк по-прежнему является одним из лидеров по низким ставкам. Ежегодные акции от застройщиков-партнеров банка позволяют предлагать клиентам привлекательные условия кредитования.
- Возможность купить жилье с минимальным первоначальным взносом или без него (если используются средства маткапитала или субсидия).
- Отсрочка от уплаты основного долга. Возможность предоставляется семьям при рождении ребенка.
- Возможность оформить кредит на жилье по двум документам при условии внесения первоначального взноса от 50%.
Предложение выгодно для тех, кто не может официальным документом подтвердить свои доходы или хочет поскорее оформить ссуду.
- Льготное кредитование для участников зарплатного проекта банка. Те, кто получает зарплату на карту Сбербанка, могут рассчитывать на скидку 0,5% от базовой ставки.
- Надежность банка. Если в условиях кризиса десятки кредитно-финансовых учреждений теряют лицензии и банкротятся, то Сбербанк вне зависимости от экономической ситуации в стране не сдает позиций.
- Безопасная купля-продажа недвижимости. Так как приобретаемое жилье становится залоговым имуществом банка, служба безопасности тщательно проверяет документы продавца и бумаги на предмет ипотеки, что позволяет избежать возможного мошенничества во время сделки.
Минусы жилищного кредита
Несмотря на ряд плюсов, есть и минусы, ипотеку в Сбербанке нельзя назвать идеальной по нескольким причинам:
- Жесткие требования к заемщикам. Процент отказа в банке достаточно большой. Основные причины отклонения заявок – низкий уровень дохода (учитываются преимущественно официальные заработки клиента), плохая кредитная история, неугодный банку род деятельности заемщика (например, ИП).
- Отсутствие прозрачности предоставляемой информации. За рекламными лозунгами о низких ставках нередко скрываются неучтенные дополнительные платежи, которые включаются в стоимость кредита. Например, страховка.
- Навязывание страховки. При оформлении ипотеки клиент не обязан страховать жизнь и здоровье. Однако настойчивые сотрудники нередко уговаривают застраховать себя под предлогом возможного отказа выдачи средств. Это, в свою очередь, повышает сумму кредита.
- Процесс рассмотрения заявки и процедура оформления могут затянуться. Если на сайте Сбербанка указан максимальный срок рассмотрения 5 дней, то это совсем не означает, что он будет соблюден. В зависимости от загруженности работы сотрудников и информации, предоставленной клиентом в анкете, срок может растянуться до нескольких недель.
Возможные риски и нюансы
Рассматривая вариант получения жилищного кредита в Сбербанке, нельзя упускать из вида и возможные риски. Самый главный из рисков – потеря недвижимости в связи с утратой платежеспособности. Конечно, при оформлении договора клиент может застраховать себя от этого риска. Но стремление сэкономить берет верх.
Ипотека – кредит долгосрочный. На 5-10 лет вперед предсказать возможные финансовые трудности нереально. Поэтому при потере работы, утрате созаемщика или снижении зарплаты ипотека станет долговой обузой.
При образовании крупной задолженности банк имеет право расторгнуть договор и взыскать квартиру через суд.
Также существует риск утраты жилья в результате повреждения недвижимости. Несмотря на то, что квартира при оформлении кредита страхуется, компания-страховщик может отказать в компенсации, если посчитает сложившееся обстоятельство нестраховым случаем.
Подводные камни
Условия ипотечного кредитования Сбербанка на первый взгляд кажутся привлекательными. Однако в процессе оформления сделки клиент может столкнуться с непредвиденными сложностями, о которых даже не подозревал, обращаясь в банк.
Сложности при оформлении
В ходе процедуры сделки нужно быть готовым к дополнительным расходам:
- оплата услуг оценщика;
- открытие банковской ячейки и счета;
- сопровождение риэлтора или юриста;
- оплата страхового взноса;
- государственная пошлина.
Суммы, которая приготовлена для оплаты первого взноса, может не хватить ввиду того, что оценка недвижимости окажется завышенной. Желательно накопить первоначальный капитал сверх планируемой суммы.
При поиске квартиры продавец может потребовать документальное подтверждение того, что вам одобрили кредит. Сбербанк не охотно выдает такие справки, а может и вовсе отказать.
Оценка выбранного объекта производится только аккредитованной компанией Сбербанка. В условиях кредитования сказано, что клиент может выбрать стороннюю организацию, если она будет соответствовать его требованиям.
Однако рисковать не стоит, так как заплатив за услуги неаккредитованного специалиста, вы рискуете выбросить деньги на ветер – банк может не принять документ оценщика, сославшись на нарушения в его работе или на иные причины.
Неприятные сюрпризы договора
Перед подписанием соглашения рекомендуется внимательно с ним ознакомиться. А лучше – отдать на анализ юристу. Впрочем, для каждого клиента Сбербанк готовит типовой договор, образец которого можно найти на официально сайте. Поэтому узнать все его нюансы можно задолго до обращения в банк.
На что обратить внимание:
- Неустойка за просрочку платежа и штрафные санкции. Размер пени зависит от ставки рефинансирования ЦБ. При образовании крупной задолженности к основному долгу может прибавиться достаточно крупная сумма. Лучше заранее узнать, что будет, если не внести платеж вовремя.
- Условие расторжения договора банком. В документе четко прописаны ситуации, в которых Сбербанк имеет право потребовать аннулирования соглашения и досрочного погашения кредита: систематические просрочки, использование жилья не по назначению, при отказе кредитору в проверке объекта, при расторжении страхового договора и пр.
- Использование недвижимости. Особое внимание следует уделить пункту, касающемуся прав и обязанностей заемщика. Так как квартира в течение срока действия договора находится в обременении у банка, заемщик не имеет право без согласия кредитора совершать некоторые юридические действия. Например, продавать жилье, сдавать в аренду, делать перепланировку, регистрировать иных лиц.
Собираясь брать ипотеку, следует несколько раз взвесить все «за» и «против», а также внимательно ознакомиться с документами по кредитному продукту, находящимися в открытом доступе. Чтобы избежать рисков, следует заранее обдумать возможные варианты их минимизации.
Добрый день, дорогие наши читатели предлагаем Вам вместе с нами рассмотреть все плюсы и минусы оформления ипотеки в Сбербанке, скажем сроком на 10 лет.
Если кто-то скажет, что я, мол нового узнаю из этого материала? Думаем, что узнаете, так как десять лет это на наш взгляд самый оптимальный срок, при котором сумма переплаты за ипотечный кредит сбалансирована с суммой ежемесячного платежа. И так давайте вместе посчитаем?
Для примера возьмем следующие показатели:
Валюта — рубль
Стоимость квартиры – 1 890 000 руб.
Процентная ставка – 13,45%
Срок кредитования – 10 лет
| Рис. 1. График погашения на 10 лет |
Ежемесячный платеж составит на 10 лет сумму равную 24 415,05 рублей, соответственно доход, который Вы должны показать банку будет не менее 50 000 рублей. Сумма переплаты за весь период кредитования, если не погашать досрочно будет составлять 1 323 305,28 рублей.
Это большая сумма по переплате спросите Вы? Да большая. Поэтому когда есть возможность погасить досрочно, делайте это обязательно, даже частично. Но, а если нет, то представьте, чтобы меньше переплачивать банку Вам нужно сократить срок кредитования. Смотрим, что получается при таком раскладе. Берем, например срок семь лет (см. рис. 2).
| Рис. 2. График погашения на 7 лет |
При таких же начальных показателях ежемесячный платеж уже будет — 29 619,85 рублей, а ежемесячный доход семьи должен быть в два раза выше ежемесячного платежа, а это уже 60 тыс. руб.
Если взять пятилетний период возврата займа, в месяц будете платить — 36 923,95 рублей, соответственно и доход также нужно показывать выше.
Поэтому на наш взгляд, чтобы ежемесячный платеж был ниже, ипотеку следует оформлять на 10 лет, а чтобы не переплачивать проценты банку лучше при этом при каждой возможности погашать основной долг (хотя бы частично) досрочно. При досрочном погашении Сбербанк Вам предложит подписать новый график. Вы, подписывая его, не снижайте сумму ежемесячного платежа, а сокращайте срок кредитования. И увидите, что Вы переплатите по ипотечному займу совсем не много.
Стать счастливыми обладателями собственного жилья мечтают многие. Но далеко не все желающие могут позволить себе воплотить свою мечту в жизнь.
Стоимость квартир, особенно в больших городах, несоизмерима со средней зарплатой в той же местности. То есть купить квартиру на собственные деньги могут считанные единицы.
Для всех прочих есть две возможности: ждать, пока квартиру подарит или оставит в наследство добрый родственник, или же покупать ее в ипотеку. Рассчитывать на бесплатное получение жилья от государства не стоит.
Даже нуждающимся в жилье малоимущим гражданам предлагается вариант с ипотекой. Пусть и на льготных условиях.
Но прежде чем отправиться в банк, стоит взвесить все плюсы и минусы ипотеки. Ведь такой кредит накладывает обязательства надолго.
И их невыполнение имеет весьма печальные последствия. Не случайно, многие рассматривают ипотеку как крайнее средство, когда невозможно найти иной путь.
Условия банковских организаций
Ипотека регулируется ФЗ N 102 Об ипотеке и отличается от всех прочих кредитов своими условиями:
- Во-первых, выдается большая сумма. Она составляет примерно 75-80% стоимости жилья. Получить столько же на других условиях могут только предприниматели, да и то не всегда. Простым гражданам на такую сумму можно не рассчитывать.
- Во-вторых, кредит носит целевой характер. То есть получить его и купить вместо квартиры, например, автомобиль, не получится. Средства будут переведены продавцу жилья в безналичной форме, заемщик их получить не сможет.
- В-третьих, погашать такой займ придется долго. В среднем ипотеку оформляют на 10-15 лет. Но банки готовы выдать такой кредит и на больший срок, до 30 лет. И все это время придется регулярно вносить платежи.
- В-четвертых, помимо средств банка придется вложить в покупку и собственные средства в виде первоначального взноса. По разным кредитным программам он может составлять от 10 до 30% стоимости жилья.
- И последнее, самое главное отличие. Все то время, пока заемщик погашает кредит, его квартира находится у банка в залоге (ипотеке). Это не мешает ей пользоваться, но создает сложности при продаже. А главное, дает банку право в случае невозврата займа получить свои средства обратно за счет реализации заложенного жилья
Процентные ставки
Банк – это коммерческая организация. Следовательно, главная его цель – получение прибыли. Поэтому пользование средствами банка предусматривает плату.
Она устанавливается в виде ежегодно начисляемых процентов. И вместе с суммой основного долга входит в ежемесячные платежи.
Проценты по ипотечным кредитам в России считаются высокими.
Минимум, который готовы предложить банки – 11,4% годовых по программам с государственной поддержкой. Такой процент выливается в огромные переплаты.
Процентная ставка рассчитывается для каждого заемщика индивидуально и зависит от нескольких условий:
- размера первоначального взноса;
- срока;
- страхования жизни заемщика.
Чем больший первый взнос будет внесен, тем ниже будет процент. Зависимость от срока иная – чем он больше, тем выше процентная ставка.
Отказ от необязательного страхования жизни, титула и трудоспособности вызовет увеличение процентной ставки. Такие меры объясняются желанием банка снизить свои риски.
Плюсы и минусы ипотеки
И все же ипотека – пока единственный способ решить свою жилищную проблему для многих категорий населения.
Тем более, что государство активно разрабатывает и реализует программы льготного кредитования.
Воспользоваться ими могут те из заемщиков, чей доход не дает получить кредит на общих основаниях. При этом они должны нуждаться в жилье.
Военной
Военная ипотека – это выполнение государством своих обязанностей по обеспечению жильем военнослужащих-контрактников.
Для этого все они становятся участниками особой накопительной системы (НИС) и за годы службы успевают накопить на своем личном счете сумму для покупки квартиры. Рассмотрим плюсы и минусы военной ипотеки.
Плюсы:
- сам военнослужащий не вкладывает в ипотеку ни копейки, за него это делает государство;
- нет необходимости дожидаться выхода в отставку, оформить ипотеку через три года участия в НИС.
Минусы:
- если по такой программе приобретается частный дом, то земля приобретается из собственных средств;
- сумма займа ограничена максимально возможными накоплениями на счете.
В новостройке
Покупка квартиры у застройщика имеет ряд особенностей. Она чаще всего оформляется договором долевого строительства, а не купли-продажи. И придется ждать какое-то время, прежде чем справить новоселье.
Но, тем не менее, есть и положительные стороны:
- такая жилплощадь обойдется дешевле аналогичной на вторичном рынке;
- у банка не возникнет сомнения в юридической чистоте сделки.
Имеются и недостатки:
- банки готовы работать далеко не со всеми застройщиками;
- процентная ставка по такому кредиту выше.
Для молодой семьи
Ипотечные кредиты для молодых семей реализуются в рамках государственной программы «Доступное жилье».
Впрочем, ряд банков готов предложить и свои продукты тем семьям, кто не соответствует главному условию программы: нуждаемости.
Плюсы такого кредита:
- часть стоимости квартиры погашается государством;
- предусмотрены сниженная процентная ставка и меньший первоначальный взнос;
- рождение детей уменьшает долг перед банком.
Минусы:
- попасть в программу довольно сложно;
- есть ограничение по возрасту – 35 лет;
- размер квартиры должен соответствовать нормам предоставления социального жилья, а не желаниям покупателей.
При досрочном погашении
Большой размер переплаты, а также психологический дискомфорт, вызываемой длительной зависимостью от банка, заставляет заемщиков искать любые способы досрочного погашения кредита.
Но далеко не всегда удается добиться существенной экономии.
Плюсы досрочного погашения займа:
- с бюджета семьи снимается финансовое бремя;
- с квартиры снимается обременение и ей можно свободно распоряжаться;
- иногда удается избежать переплаты.
Минус досрочного погашения один, но весьма существенный. Он связан с тем, что большинство банков устанавливает для ипотеки способ погашения в виде аннуитетных платежей.
То есть сначала погашаются проценты, а затем долг. При такой схеме удается уменьшить только срок, а не сумму долга.
Рефинансирование
Рефинансирование, или перекредитование, это получение еще одного кредита для закрытия уже имеющегося:
- С его помощью можно погасить долг досрочно или сменить банка.
- Положительная сторона такого решения заключается в возможности получить кредит на более выгодных условиях, например, под меньший процент.
- Минусом является необходимость дополнительных расходов при смене банка: на оценку и страхование.
Преимущества программ
Решаясь на оформление ипотечного кредита, потенциальные заемщики, прежде всего, интересуются предложениями крупных банков, давно существующих на российском рынке.
Это оправдано, так как иметь обязательства перед надежным банком безопасно. Но, с другой стороны, выгодные условия можно найти и у мелких, недавно открывшихся кредитных учреждений.
В Сбербанке
Сбербанк был первым, предложившим гражданам ипотечные кредиты.
На сегодняшний день в Сбербанке можно получить средства на покупку:
- новых и вторичных квартир;
- загородных домов;
- дачи или гаража;
- строительство частного дома.
Обязательным условием является внесение первоначального взноса от 20% по базовым линейкам, от 15% для молодых семей. Самая низкая процентная ставка на ипотеку с государственной поддержкой.
Действующие программы Сбербанка представлены в таблице:
| Наименование программы | Срок кредита | Процентные ставки | Первоначальный взнос |
| Кредит на готовое жилье | до 30 лет | от 12,0% | 20% |
| Кредит на строящееся жилье | до 30 лет | от 12,0% | 15,0% |
| Кредит на строительство дома | до 30 лет | от 12,5% | 15,0% |
| Кредит на загородную недвижимость | до 30 лет | от 12,0% | 20% |
В ВТБ 24
ВТБ 24 практически полностью повторяет предложения Сбербанка. Но процентная ставка по ипотеке несколько выше.
Оба банка предлагают кредиты «по двум документам», что упрощает покупку недвижимости тем, кто по какой-либо причине не имеет возможности подтвердить доход.
Действующие программы ВТБ 24:
| Программы | Первоначальный взнос | Процентные ставки | Срок кредитования |
| Квартира в новостройке | До 50 лет | от 20% | от 13,5% |
| Победа над формальностями (по двум документам) | До 20 лет | от 40% | от 14,5% |
| Залоговая недвижимость | До 50 лет | от 20% | от 12,0% |
| Покупка готового жилья | До 50 лет | от 20% | от 13,5% |
| Для военных | До 20 лет | от 20% | от 12,5% |
В других банках
На предложениях других банков сказался кризис конца 2014, начала 2018 года. Количество программ, особенно с льготными условиями кредитования, сократилось.
А по базовым линейкам выросли процентные ставки. И все же, вариантов ипотеки сегодня предлагается множество. Выбор зависит от возможностей заемщика и наличия кредитных учреждений поблизости.
Сложности при оформлении
Главной причинной отказов банка в предоставлении кредита является низкий доход заемщика.
Кредитор, рассматривая заявку исходит из того, что ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 45-50% подтвержденного дохода.
Отчасти решить эту проблему можно двумя способами:
- внесением большого первоначального взноса;
- выбором ипотеки по двум документам.
Вторая сложность может встретиться приобретателям квартир в новостройках. Для того, чтобы банк аккредитовал застройщика, его документы должны быть в идеальном порядке.
Отсутствие таких застройщиков или неподходящие предложения имеющихся, могут расстроить планы потенциальных заемщиков.
Еще один момент, который может затруднить оформление, это состояние заемщика в браке.
Закон требует обязательного привлечения второго супруга в качестве созаемщика:
- с одной стороны, это позволяет рассматривать совокупный доход семьи;
- с другой – может создать сложности при разделе имущества.
Впрочем, вовремя составленный брачный договор способен решить и эту проблему.