Льгота по ндс по строительству жилья

Чем ценна эта статья: пользуясь приведенными в статье аргументами и расчетными алгоритмами, строительные предприятия смогут определить сумму входного НДС, которая из-за действия жилищной льготы не может остаться в составе налогового кредита.

От чего поможет защититься: от неправильного применения на практике норм Налогового кодекса (далее – НК), а значит, от ошибок в учете.

Ситуация

Предприятие (заказчик) построило многоэтажный жилой дом с офисными помещениями и подземным паркингом. Строительство велось подрядным способом. В июле 2014 года право собственности на недвижимость (включая и жилищный фонд) заказчик оформил на себя. В дальнейшем эти помещения он собирается продавать. Каковы особенности применения НДС-льготы на жилье, если при приобретении материалов, работ, услуг заказчик отразил всю сумму входного НДС в составе налогового кредита?

Анализ ситуации

В данном случае налогоплательщик имеет дело с операциями, которые:

  • облагаются НДС в общем порядке – это поставка офисов и мест в паркинге;
  • подпадают под действие «льготного» пп. 197.1.14 НК – это поставка жилья. Напомним известную всем строителям жилищных объектов норму: операции по поставке жилья (объектов жилищного фонда) освобождаются от обложения НДС, кроме их первой поставки.

Казалось бы, откуда льгота, если собственник жилья будет впервые продавать квартиры? Не спешите. В этом же подпункте разъясняется, что под первой поставкой жилья (объекта жилищного фонда) следует понимать:

  • либо первую передачу готового вновь построенного жилья (объекта жилищного фонда) в собственность покупателя,
  • либо поставку услуг (включая стоимость материалов, приобретенных за счет исполнителя) по возведению такого жилья за счет заказчика.

В нашей ситуации заказчик построил недвижимость подрядным способом, заключив договор с подрядчиком. Значит, именно подрядчик совершил первую поставку жилья, продав заказчику свои работы (услуги) по строительству, в том числе и жилой части дома, что подтверждается соответствующим актом.

Поставка услуг по строительству жилья заказчику в схеме «подрядчик – заказчик» является операцией, облагаемой НДС. Все последующие поставки освобождаются от налогообложения на основании пп. 197.1.14 НК.

Таким образом, стоимость приобретенных заказчиком строительных услуг, включенная в первоначальную стоимость здания, должна была участвовать в налогооблагаемых и в освобожденных от НДС операциях. Заранее зная об этом (п. 198.3 НК), заказчик должен был на этапе приобретения стройматериалов и оплаты работ (услуг) воспользоваться нормами ст. 199 НК, то есть распределить входной НДС.

Напомним, по какому алгоритму налогоплательщик должен действовать согласно ст. 199 НК.

На этапе приобретения товаров (услуг) необоротных активов сумму входного НДС надо распределить между налогооблагаемыми и освобожденными от налогообложения операциями пропорционально доле использования приобретений в налогооблагаемых операциях. Такая доля использования определяется в процентах.

Если у налогоплательщика в течение предыдущего календарного года не было освобожденных от налогообложения операций, тогда он рассчитывает такую долю использования на основании фактических данных об объемах поставок того отчетного периода, в котором впервые были задекларированы не облагаемые НДС операции.

Расчет доли производится в таблице 1 приложения Д7 к декларации по НДС (утверждена приказом Миндоходов от 13.11.13 г. № 678).

В итоге таких расчетов только часть входного НДС попадает в состав налогового кредита. А суммы НДС, не включенные в налоговый кредит, признаются налоговыми расходами (пп. 139.1.6 НК).

Однако в нашей ситуации у бухгалтера предприятия-заказчика не было данных, необходимых для распределения входного НДС (ни в предыдущем, ни в текущем году на этапе строительства освобожденных от НДС поставок у заказчика не было). Поэтому воспользоваться нормами ст. 199 НК бухгалтер не имел возможности.

Какими нормами руководствоваться заказчику

Ситуация, в которой оказался заказчик, не предусмотрена НК. Поэтому в любом случае он вынужден нарушить какую-то норму Кодекса: либо не выполнить требования ст. 199 НК, либо закрыть глаза на п. 198.3 НК.

Иными словами, в момент приобретения услуг (перечисления предоплаты) заказчик мог поступить так:

  • вариант 1 – не отражать налоговый кредит, а дождаться, когда будет проведена льготная операция (продажа жилья), и только тогда рассчитать процент использования приобретений в налогооблагаемых операциях для пропорционального распределения входного НДС.

Правда, при таком подходе ждать расчетных данных ему пришлось бы долго. Ведь дом, как правило, строится не один год. В итоге налогоплательщик попросту потерял бы право на налоговый кредит. Напомним: включить НДС в состав налогового кредита на основании налоговой накладной можно только в течение 365 дней со дня ее выписки (п. 198.6 НК);

  • вариант 2 – отразить всю сумму входного НДС в составе налогового кредита, а получив точные данные о стоимости жилья (соответственно, и об освобожденных операциях), откорректи-ровать ранее отраженный налоговый кредит.

Заказчик в нашей ситуации воспользовался вторым вариантом. Как ему действовать дальше, то есть теперь?

Бухгалтер заказчика уже знает, какой объем приобретений будет использован в льготных операциях (поставка жилья). Поэтому ту часть входного НДС, которая попала в налоговый кредит, потому что заказчик «закрыл глаза» на требование п. 198.3 НК, бухгалтер должен «отозвать». Как это сделать? Начислить налоговые обязательства по НДС (пп. «б» п. 198.5 НК). То есть отразить условную поставку.

База налогообложения в этом случае определяется по правилам п. 189.1 НК – по товарам/услугам исходя из цены их приобретения. При этом налоговые обязательства начисляются на дату начала фактического использования товаров/услуг, указанную в первичных документах, составленных согласно Закону от 16.07.99 г. № 996-XIV.

Сумма налоговых обязательств по условной поставке отражается в строке 1 разд. І декларации по НДС (форма утверждена приказом Миндоходов от 13.11.13 г. № 678).

Приложение 7 к декларации (в таблице 1 этого приложения производится расчет доли использования приобретений в налогооблагаемых операциях для пропорционального распределения входного НДС) в этом случае не заполняется, перерасчет налогового кредита по итогам года не делается.

Когда начислять налоговые обязательства по НДС при условной поставке

Когда именно бухгалтеру нашего заказчика надо делать условную поставку?

Датой для начисления налоговых обязательств по НДС является дата начала фактического использования товаров (услуг) необоротных активов в не облагаемых НДС операциях (п. 198.5 НК). То есть исходя из этой нормы начислять налоговые обязательства заказчику следует на дату продажи квартир.

А если заказчик решит не откладывать корректировку налогового кредита до момента продажи квартир? Тогда он может сделать корректировку по окончании строительства, когда у него в наличии будут все данные для расчета. Как следует из практики, зачастую таким моментом является дата оформления правоустанавливающих документов на заказчика. Налоговый кредит в этом случае «корректируется» разовой условной поставкой.

Как определить базу налогообложения при условной поставке

В нашей ситуации база налогообложения исчисляется исходя из цены приобретения товаров, работ (услуг) (п. 189.1, пп. «б» п. 198.5 НК).

Поскольку в здании есть нежилые помещения (офисы, паркинг), то приходящийся на их часть входной НДС имеет право попасть в налоговый кредит. Поэтому заказчику следует определить, какая доля приобретений приходится на строительство квартир, и «погасить» налоговый кредит условной поставкой. Правила для определения такой доли в НК не предусмотрены, поэтому налогоплательщик может придумать свои. Но они не должны противоречить общей концепции учета НДС.

Давайте прямо сейчас разработаем алгоритм для определения базы налогообложения по условной поставке. Будем исходить из следующего утверждения: если себестоимость жилых и нежилых помещений – разная (площадка под автомобиль в паркинге наверняка будет стоить дешевле квартиры), то и сумма входного НДС, приходящаяся на стоимость материалов/услуг в составе себестоимости помещений, также будет разной. Поэтому сумма налоговых обязательств должна зависеть от доли налогового кредита, приходящейся на жилые помещения.

Дальше рассуждаем следующим образом. Себестоимость 1 м2 самой дешевой площади (места под паркинг) принимается за единицу. Тогда стоимости 1 м2 площади подземной автостоянки, офиса и жилья соотносятся как 1 : 1,1 : 1,2.

Если при этом известно, что какие-либо материалы/услуги использовались только при строительстве, например, паркинга (работали особые транспортные средства или использовались специальные перекрытия), тогда их стоимость может не участвовать в определении объема условных поставок. Таким образом, часть входного НДС, приходящаяся на строительство нежилых помещений, будет сохранена в составе налогового кредита.

Для наглядности приведем условный числовой пример.

Пример

Стоимость услуг подрядчика по возведению жилья составляет 20 000 000 грн. (без НДС). Сумма входного НДС, отраженного в составе налогового кредита, равна 4 000 000 грн. Общая площадь здания – 6 000 м2, в том числе площадь:

  • подземных автостоянок – 650 м2;
  • офисных помещений – 560 м2;
  • квартир – 3 690 м2;
  • нежилых помещений – 1 100 м2.

Отметим, что стоимость нежилых помещений (лестничные клетки и пр.) включается в себестоимость квартир и офисных помещений. Определим данные для расчета базы налогообложения по условной поставке. Для этого распределим площадь нежилых помещений между площадью офисных помещений и квартир.

В результате такой корректировки площадь:

  • офисных помещений составит 705 м2 ;
  • квартир – 4 645 м2 .

Рассчитаем базу налогообложения, которую следует применить для начисления НДС по условной поставке. При этом будем учитывать соотношение стоимости 1 м2 стоимости подземных автостоянок, офисов и квартир.

1. Найдем стоимость 1 м2 паркинга (обозначим этот показатель – Ст). Для этого воспользуемся таким равенством:

20 000 000 грн. = (650 м2 х Ст) +
+ (1,1 х 705 м2 х Ст) + (1,2 х 4 645 м2 х Ст).

Из него получаем стоимость 1 м2 в паркинге (Ст) – 2 857 грн.

2. Соответственно стоимость квартир, при строительстве которых был отражен налоговый кредит, составит:

(1,2 х 4 645 м2 х 2 857 грн.) =
= 15 924 918 грн.

Эта величина и является базой для начисления налоговых обязательств по условной поставке.

3. Исчислим сумму налоговых обязательств по НДС:

(15 924 918 грн. х 20 %) = 3 184 984 грн.

Исчисленные показатели надо будет отразить в строке 10 разд. І декларации по НДС.

ВЫВОДЫ

1. Налогоплательщики, которые строят «смешанную» недвижимость, где часть площади занимает льготируемое жилье, а часть – помещения, поставка которых облагается НДС в общем порядке, сталкиваются со сложностями при отражении входного НДС.

Если на этапе приобретения услуг подрядчика налогоплательщики не знают пропорций распределения входного НДС, то 100 % входного НДС они включают в состав налогового кредита. В таком случае им необходимо начислить налоговые обязательства по НДС, признав условную поставку в том периоде, когда приобретения начинают использоваться в операциях, освобожденных от НДС. То есть налоговые обязательства следует начислять при каждой льготной поставке жилого помещения.

В то же время можно начислить налоговые обязательства разово, привязав этот момент к дате окончания строительства, когда предприятие уже располагает всеми необходимыми для расчета данными.

2. Чтобы определить базу налогообложения для начисления налоговых обязательств по условной поставке, предприятия должны разработать свой алгоритм расчета. При этом они могут взять за основу алгоритм, приведенный в нашей консультации в примере.

uteka.ua

Специально для сайта www.audit4dk.ru

03 августа 2012

Вопрос: Общество планирует осуществлять строительство многоквартирных домов за счет средств участников долевого строительства на земельном участке, находящемся в собственности Общества. 

Какой порядок обложения НДС операций, возникающих в рамках указанной деятельности?

льгота по ндс по строительству жилья

Ответ: В главе 21 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) отсутствуют специальные нормы, регламентирующие порядок налогообложения денежных средств, поступающих застройщику от участников долевого строительства.

Минфин РФ в разъяснениях по данному вопросу выделяет три различных объекта обложения НДС:

— денежные средства, поступающие от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат на строительство;

— денежные средства, поступающие от участников долевого строительства на оплату услуг застройщика;

экономия застройщика (превышение суммы денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, над фактическими затратами по переданной части объекта недвижимости).

По мнению Минфина РФ, порядок налогообложения зависит от того, осуществляет ли застройщик (полностью или частично) строительство многоквартирного дома собственными силами, или нет.

1. Строительство полностью осуществляется подрядными организациями без выполнения СМР силами застройщика.

 1.1. Возмещение затрат на строительство.

В этом случае денежные средства, поступающие от дольщиков в порядке возмещения затрат на строительство, в налоговую базу по НДС не включаются на основании пп.2 п.1 статьи 162 НК РФ (письмо Минфина РФ от 23.03.2012 № 03-07-10/06).

При этом суммы «входного» НДС, предъявленного застройщику подрядными организациями и поставщиками материальных ресурсов, использованных при строительстве, вычету не подлежат, поскольку используются для осуществления необлагаемых операций (письмо Минфина РФ от 15.03.2012 № 03-07-10/05).

1.2. Оплата услуг застройщика.

Налогообложение денежных средств, поступающих от дольщиков в оплату услуг застройщика, зависит от того, будет ли застройщик применять льготу, установленную пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ или нет.

В соответствии с указанной нормой от налогообложения НДС освобождены  услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

Следовательно, если застройщик применяет данную льготу, денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, НДС не облагаются. Соответственно, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика не производится.

Застройщик на основании п.5 статьи 149 НК РФ вправе отказаться от применения указанной льготы. В случае отказа от льготы денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, облагаются НДС на общих основаниях. При этом вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика также производится в общем порядке.

1.3. Экономия застройщика.

Обложение экономии застройщика налогом на добавленную стоимость Минфин РФ ставит в зависимость от применения льготы/отказа от льготы в отношении услуг застройщика.

Если застройщик применяет льготу, установленную пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ, и не включает в налоговую базу по НДС денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, то и сумма экономии НДС не облагается (письма Минфина РФ от 29.07.2011 № 03-07-07/43, от 21.03.2011 № 03-07-10/06 и другие).

Если же застройщик отказался от применения вышеназванной льготы, то данный отказ распространяется и на сумму экономии: «если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то на основании указанного пп. 2 п. 1 ст. 162 Кодекса суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием дольщикам услуг, не освобождаемых от налогообложения, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость» (письмо Минфина РФ от 23.03.2012 № 03-07-10/06).

2. Застройщик  осуществляет строительство многоквартирного дома собственными силами (полностью или частично).

2.1. Возмещение затрат на строительство.

В этом случае Минфин РФ не признает инвестиционный характер денежных средств, поступающих от дольщиков в порядке возмещения затрат застройщика на строительство многоквартирного дома, и классифицирует их как оплату, полученную в счет предстоящего выполнения работ. Указанные денежные средства у застройщика облагаются НДС в общеустановленном порядке. Соответственно, суммы НДС, предъявленные застройщику по товарам (работам, услугам), приобретенным для строительства, принимаются к вычету на общих основаниях (письма Минфина РФ от 26.10.2011 № 03-07-10/17, от 07.07.2009 № 03-07-10/10).

Следует отметить, что в арбитражной практике имеются судебные решения, в которых судьи не поддержали приведенную выше позицию Минфина РФ. Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 25.09.2008 по делу № Ф08-5777/2008 суд указал, что налоговая инспекция ошибочно квалифицировала денежные средства, получаемые обществом от участников долевого строительства в качестве целевого финансирования строительства жилого дома, как авансы за реализацию работ. Данные выплаты независимо от способа осуществления строительства (подрядного или хозяйственного) являются инвестициями, поэтому не подлежат включению в налогооблагаемую базу по налогу на добавленную стоимость.

Вместе с тем имеются судебные решения, в которых суд пришел к противоположному выводу: денежные средства, вносимые участниками долевого строительства застройщику, являются платой за выполнение работ по строительству многоквартирного дома, в котором каждый из дольщиков приобретает квартиру (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.10.2008 по делу № А79-7444/2007).

Таким образом, в арбитражной практике не сформировался единый подход по данному вопросу. В связи с этим предположить исход судебного спора с налоговым органом не представляется возможным.

2.2. Оплата услуг застройщика.

Минфин РФ не ставит в зависимость применение льготы, установленной пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ, от способа строительства многоквартирного дома. Как и в случае осуществления строительства силами исключительно подрядных организаций, так и в случае выполнения строительно-монтажных работ собственными силами, застройщик имеет право воспользоваться данной льготой (письмо Минфина РФ от 26.10.2011 № 03-07-10/17).

По мнению Минфина РФ, высказанном в приведенном письме, для применения льготы не имеет значения, выделено вознаграждение застройщика в договоре участия в долевом строительстве или нет. Но в этом случае организация сможет определить сумму вознаграждения только по окончании строительства. Высока вероятность, что налоговый орган будет настаивать на том, что в момент получения все денежные средства, поступившие от дольщиков, должны облагаться НДС в полном объеме, а в последствии осуществляется пересчет налоговых обязательств.

Во избежание налогового спора и дополнительной налоговой нагрузки рекомендуем выделять сумму вознаграждения застройщика в договоре.

Если застройщик применяет данную льготу, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика не производится. Если же застройщик отказывается от льготы, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика производится в общем порядке.

Для наглядности обобщим вышесказанное в таблице:

Застройщик участвует в строительстве собственными силами

Застройщик не участвует в строительстве собственными силами

Применяет льготу пп.23.1 п.3 статьи 149 НК

Не применяет льготу

Применяет льготу пп.23.1 п.3 статьи 149 НК

Не применяет льготу

В налоговую базу по НДС включаются денежные средства, поступающие от дольщиков в счет возмещения расходов на строительство:

— начисляется НДС с аванса в части суммы, поступившей в счет оплаты строительства;

— по окончании строительства начисляется НДС с реализации строительных работ; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету

Все денежные средства, полученные от дольщиков, в полном объеме включаются в налоговую базу по НДС:

— начисляется НДС со всей суммы поступившей предоплаты;

— по окончании строительства начисляется  НДС с реализации строительных работ и услуг застройщика; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету

Полученные от дольщиков денежные средства в полном объеме не включаются в налоговую базу по НДС

В налоговую базу по НДС включаются денежные средства, поступающие в оплату услуг застройщика, и полученная экономия:

— начисляется НДС с аванса в части оплаты вознаграждения;

— по окончании строительства начисляется НДС с реализации услуг застройщика и  суммы экономии; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету

Принимается к вычету НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве

НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве, а также НДС по расходам на содержание застройщика принимается к вычету в общем порядке

НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве, а также НДС по расходам на содержание застройщика к вычету не предъявляется

Принимается к вычету НДС по расходам на содержание застройщика

www.audit4dk.ru

Т. М. Медведева, эксперт журнала

Журнал «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения» № 21/2012

Подпунктом 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ предусмотрено освобождение от обложения НДС услуг застройщика, оказываемых на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ1. Исключением являются услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения. Налоговым кодексом это понятие уточнено. Данное уточнение допускает неоднозначное его толкование, что, естественно, вносит в налоговые правоотношения определенный диссонанс.

Определимся с понятиями

Прежде чем анализировать налоговые нормы, напомним основные понятия, без которых не обойтись при рассмотрении обозначенного вопроса. Напомним, согласно п. 1 ст. 11 НК РФ понятия и термины из других отраслей законодательства могут использоваться для целей налогообложения тогда, когда иное значение этих терминов не установлено в самом Налоговом кодексе. Как известно, порядок заключения договора участия в долевом строительстве регулируется положениями Федерального закона № 214-ФЗ. Подпункт 1 п. 4 ст. 4 данного закона гласит, что договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

В силу ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме (или ином объекте недвижимости), строящемся (создаваемом) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Названные объекты подлежат передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. При этом проектная документация согласно ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ должна содержать информацию:

– о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также технические характеристики указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией (п. 5);

– о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом (п. 6);

– о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства (п. 7). В пункте 2 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию2 указано, что объекты строительства в зависимости от функционального назначения и характерных признаков подразделяются на следующие виды:

– объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов3;

– объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения).

При этом к объектам производственного назначения на основании п. 1.3 Рекомендаций4 относятся объекты, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства (в том числе в промышленности, сельском хозяйстве и заготовках, водном и лесном хозяйстве, на транспорте и в связи, в строительстве, торговле и общественном питании, материально-техническом снабжении), а также предприятия бытового обслуживания населения. А пункт 1.4 названного документа гласит, что объектом строительства считается каждое отдельно стоящее здание или сооружение, на строительство, реконструкцию или расширение которого составлен отдельный проект. На основании приведенных определений, пожалуй, можно утверждать, что объектом производственного назначения следует признать отдельно стоящее здание или сооружение, функционирующее в сфере материального производства.

С учетом этого нежилые (офисные и торговые) помещения, расположенные на первых этажах в многоквартирных жилых домах, в смысле изложенных положений гражданского законодательства в сфере строительства не подпадают под определение объекта производственного назначения. Кроме того, договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносит денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства. То есть договор долевого строительства возникает тогда, когда ведется строительство отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте.

При строительстве же объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Закон об инвестиционной деятельности5 и определенные нормы Гражданского кодекса (Постановление ФАС ПО от 24.05.2012 № А55-6409/2011). Иными словами, законодательство разграничивает сферы действия законодательных актов об инвестиционной деятельности и о долевом строительстве.

В частности, застройщиком при осуществлении инвестиционной деятельности может быть физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (ст. 1 Градостроительного кодекса), тогда как застройщиком при долевом строительстве (в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ) может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основе полученного разрешения на строительство (Постановление ФАС ПО от 10.05.2011 № А06-5101/20106). Принимая во внимание изложенное, можно сделать вывод, что застройщик вообще не вправе заключать договор долевого строительства и привлекать денежные средства дольщиков для возведения объектов производственного назначения.

Льгота по НДС для застройщика

В части налогового законодательства ситуация складывается следующим образом. Согласно пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ услуги застройщика по договору участия в долевом строительстве не облагаются НДС. Из этого правила есть исключение – под данную льготу не подпадают услуги застройщика, связанные со строительством объектов производственного назначения. И указанная норма (до внесения в нее уточнения) практически беспрепятственно со стороны контролирующих органов позволяла застройщикам применять эту льготу в отношении объектов долевого строительства в виде нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, что отчасти обусловлено п. 1 ст. 11 НК РФ, в силу которого понятие объекта производственного назначения трактовалось исходя из вышеприведенных определений.

В последствии Федеральным законом от 19.07.2011 № 245-ФЗ пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ был дополнен абз. 2, уточняющим, что следует понимать под объектами производственного назначения для целей налогообложения. В частности, таковыми в соответствии с внесенным дополнением признаются объекты, предна­значенные для использования в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг. Как видим, данное уточнение не конкретизирует, о каком именно производственном объекте здесь говорится: расположенном отдельно или являющемся неотъемлемой частью многоэтажного жилого дома – нежилом помещении на первых этажах многоэтажного жилого дома (например, офисе, магазине, медицинском центре и т. д.).

Новым абзацем, по сути, лишь установлен критерий, которым налогоплательщику должно руководствоваться при квалификации того или иного объекта долевого строительства в качестве производственного объекта для целей применения льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Иными словами, по замыслу законодателей определяющим фактором при решении вопроса о применении указанной налоговой льготы является то, для каких целей используется этот объект, а не где и как он расположен.

То есть тот факт, что нежилые помещения, расположенные на первых этажах многоквартирного дома (бесспорно представляющие собой объект долевого строительства) и не входящие в состав общего имущества (в силу положений Федерального закона № 214-ФЗ), не являются отдельно расположенным объектами недвижимости для целей применения рассматриваемой льготы, в настоящий момент не играет абсолютно никакой роли. Что, в общем, справедливо, поскольку порядок налогообложения и возможность применения налоговых преференций должны определяться прежде всего экономическим содержанием операции, а не зависеть от формулировок определений, приведенных в смежных отраслях права. Именно это обстоятельство, по всей видимости, позволило официальным органам определиться с порядком применения вышеназванной нормы, предусматривающей возможность освобождения от НДС, в отношении нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме и предназначенных для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Забегая немного вперед, отметим: и Минфин, и ФНС выпустили разъяснения, в которых высказали единый подход к решению обозначенной проблемы.

Эволюция позиции чиновников

Вопрос о порядке применения застройщиком льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, неоднократно становился предметом изучения контролирующих органов. Изначально Минфин высказывал мнение, что услуги застройщика, оказываемые по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, имеющего встроенные торгово-офисные помещения, кафе и подземную стоянку, предусмотренные планировкой такого дома, подлежат освобождению от обложения НДС (Письмо от 24.05.2011 № 03-07-10/09), уточняя при этом следующее: пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ применяется в отношении договоров участия в долевом строительстве, предметом которых являются многоквартирные жилые дома, в том числе имеющие встроенные офисные (нежилые) помещения и подземную автостоянку, предусмотренные планировкой этих домов.

Вознаграждение за услуги застройщика, оказываемым при таком строительстве, по мнению финансового ведомства, подлежит освобождению от обложения НДС в полном объеме (Письмо от 27.07.2011 № 03-07-10/13).

Кроме того, Минфин подчеркнул: НДС в отношении услуг застройщика, оказываемых при строительстве офисных помещений (полагаем, речь в данном случае идет о строительстве так называемых бизнес-центров), исчисляется в общеустановленном порядке. Иными словами, до внесения в названную норму уточнения финансисты распространяли ее действие в полном объеме на застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов со встроенными офисными и торговыми помещениями.

В то же время дополнивший пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ абзац, на наш взгляд, нельзя расценивать как некое откровение для целей применения данной нормы. Собственно, и раньше было ясно, что в качестве объекта производственного назначения в смысле упомянутого подпункта надо было рассматривать объект, который используется в предпринимательской деятельности в целях извлечения дохода, то есть в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). Однако отсутствие в рассматриваемой норме абз. 2, а также п. 1 ст. 11 НК РФ в совокупности с приведенными выше положениями гражданского законодательства, по всей видимости, способствовали тому, что чиновники демонстрировали по отношению к налогоплательщикам определенную лояльность.

В настоящее время Минфин по понятным причинам придерживается в отношении рассматриваемого вопроса иного мнения, отличного от того, что было высказано ранее. Суть разъяснений финансистов такова. Объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, которое передается участнику долевого строительства и входит в состав указанного дома или объекта недвижимости (п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ). Льгота, установленная пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, распространяется только на услуги застройщика, которые предусматривают в рамках договора долевого строительства передачу его участнику жилых помещений в многоквартирном доме, тогда как в части стоимости услуги застройщика, оказыва емой при строительстве нежилых помещений в многоквартирном доме, освобождение от обложения НДС не применяется (письма Минфина России от 15.08.2012 № 03-07-10/17, от 26.06.2012 № 03-07-15/67, от 14.02.2012 № 03-07-10/03).

При этом финансисты отмечают, что данный вывод справедлив в ситуации, когда эти нежилые помещения передаются дольщикам для дальнейшего их использования в сфере материального производства. В Письме ФНС России от 16.07.2012 № ЕД-4-3/11645@7 также содержится вывод, что услуги застройщика при передаче таких нежилых помещений не подпадают под действие налоговой льготы, установленной в пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Заметим, названое письмо практически слово в слово дублирует разъяснения коллег из финансового ведомства.

Принимая во внимание единую точку зрения контролирующих органов в отношении рассматриваемого вопроса, застройщик теперь может точно просчитать последствия своих действий. Здесь также уместно отметить следующее. Несомненно, прежняя позиция Минфина относительно порядка применения пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ была более лояльна по отношению к застройщикам, тогда как нынешние разъяснения даны отнюдь не в их пользу.

Поэтому застройщикам необходимо обратить на них пристальное внимание. Также им, возможно, придется внести поправки в расчеты по НДС, поскольку абз. 2 названного подпункта, послуживший, по сути, отправной точкой для изменения позиции чиновников, действует с 1 октября 2011 года. Впрочем, каких-либо указаний на этот счет в упомянутых выше письмах не содержится. В то же время, полагаем, застройщикам целесообразно заранее узнать позицию по данному вопросу налогового органа по месту их регистрации.

Внимание: есть исключение

Несмотря на смену позиции в части применения застройщиком при строительстве многоквартирных домов со встроенными офисными и торговыми помещениями упомянутой льготы по НДС, Минфин все же не настаивает на неправомерности ее применения в отношении абсолютно всех нежилых помещений, возводимых при строительстве многоквартирных домов.

В частности, в письмах от 04.05.2012 № 03-07-10/10, от 23.03.2012 № 03-07-10/06 финансисты пришли к выводу, что услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, которые предусматривают передачу физическим лицам машино-мест в подземной автостоянке для личных (или семейных) нужд, не облагаются НДС. И подобное разграничение Минфином нежилых помещений – на те, что предназначены для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), и те, что будут использованы в личных, семейных нуждах, – свидетельствует о том, что не месторасположение помещения, а его дальнейшее предназначение определяет порядок применения льготы по НДС (что лишний раз подтверждает мнение автора, высказанное на этот счет).

www.audit-it.ru

Специально для сайта www.audit4dk.ru

03 августа 2012

Вопрос: Общество планирует осуществлять строительство многоквартирных домов за счет средств участников долевого строительства на земельном участке, находящемся в собственности Общества. 

Какой порядок обложения НДС операций, возникающих в рамках указанной деятельности?

льгота по ндс по строительству жилья

Ответ: В главе 21 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) отсутствуют специальные нормы, регламентирующие порядок налогообложения денежных средств, поступающих застройщику от участников долевого строительства.

Минфин РФ в разъяснениях по данному вопросу выделяет три различных объекта обложения НДС:

— денежные средства, поступающие от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат на строительство;

— денежные средства, поступающие от участников долевого строительства на оплату услуг застройщика;

экономия застройщика (превышение суммы денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, над фактическими затратами по переданной части объекта недвижимости).

По мнению Минфина РФ, порядок налогообложения зависит от того, осуществляет ли застройщик (полностью или частично) строительство многоквартирного дома собственными силами, или нет.

1. Строительство полностью осуществляется подрядными организациями без выполнения СМР силами застройщика.

 1.1. Возмещение затрат на строительство.

В этом случае денежные средства, поступающие от дольщиков в порядке возмещения затрат на строительство, в налоговую базу по НДС не включаются на основании пп.2 п.1 статьи 162 НК РФ (письмо Минфина РФ от 23.03.2012 № 03-07-10/06).

При этом суммы «входного» НДС, предъявленного застройщику подрядными организациями и поставщиками материальных ресурсов, использованных при строительстве, вычету не подлежат, поскольку используются для осуществления необлагаемых операций (письмо Минфина РФ от 15.03.2012 № 03-07-10/05).

1.2. Оплата услуг застройщика.

Налогообложение денежных средств, поступающих от дольщиков в оплату услуг застройщика, зависит от того, будет ли застройщик применять льготу, установленную пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ или нет.

В соответствии с указанной нормой от налогообложения НДС освобождены  услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

Следовательно, если застройщик применяет данную льготу, денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, НДС не облагаются. Соответственно, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика не производится.

Застройщик на основании п.5 статьи 149 НК РФ вправе отказаться от применения указанной льготы. В случае отказа от льготы денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, облагаются НДС на общих основаниях. При этом вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика также производится в общем порядке.

1.3. Экономия застройщика.

Обложение экономии застройщика налогом на добавленную стоимость Минфин РФ ставит в зависимость от применения льготы/отказа от льготы в отношении услуг застройщика.

Если застройщик применяет льготу, установленную пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ, и не включает в налоговую базу по НДС денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, то и сумма экономии НДС не облагается (письма Минфина РФ от 29.07.2011 № 03-07-07/43, от 21.03.2011 № 03-07-10/06 и другие).

Если же застройщик отказался от применения вышеназванной льготы, то данный отказ распространяется и на сумму экономии: «если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то на основании указанного пп. 2 п. 1 ст. 162 Кодекса суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием дольщикам услуг, не освобождаемых от налогообложения, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость» (письмо Минфина РФ от 23.03.2012 № 03-07-10/06).

2. Застройщик  осуществляет строительство многоквартирного дома собственными силами (полностью или частично).

2.1. Возмещение затрат на строительство.

В этом случае Минфин РФ не признает инвестиционный характер денежных средств, поступающих от дольщиков в порядке возмещения затрат застройщика на строительство многоквартирного дома, и классифицирует их как оплату, полученную в счет предстоящего выполнения работ. Указанные денежные средства у застройщика облагаются НДС в общеустановленном порядке. Соответственно, суммы НДС, предъявленные застройщику по товарам (работам, услугам), приобретенным для строительства, принимаются к вычету на общих основаниях (письма Минфина РФ от 26.10.2011 № 03-07-10/17, от 07.07.2009 № 03-07-10/10).

Следует отметить, что в арбитражной практике имеются судебные решения, в которых судьи не поддержали приведенную выше позицию Минфина РФ. Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 25.09.2008 по делу № Ф08-5777/2008 суд указал, что налоговая инспекция ошибочно квалифицировала денежные средства, получаемые обществом от участников долевого строительства в качестве целевого финансирования строительства жилого дома, как авансы за реализацию работ. Данные выплаты независимо от способа осуществления строительства (подрядного или хозяйственного) являются инвестициями, поэтому не подлежат включению в налогооблагаемую базу по налогу на добавленную стоимость.

Вместе с тем имеются судебные решения, в которых суд пришел к противоположному выводу: денежные средства, вносимые участниками долевого строительства застройщику, являются платой за выполнение работ по строительству многоквартирного дома, в котором каждый из дольщиков приобретает квартиру (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.10.2008 по делу № А79-7444/2007).

Таким образом, в арбитражной практике не сформировался единый подход по данному вопросу. В связи с этим предположить исход судебного спора с налоговым органом не представляется возможным.

2.2. Оплата услуг застройщика.

Минфин РФ не ставит в зависимость применение льготы, установленной пп.23.1 п.3 статьи 149 НК РФ, от способа строительства многоквартирного дома. Как и в случае осуществления строительства силами исключительно подрядных организаций, так и в случае выполнения строительно-монтажных работ собственными силами, застройщик имеет право воспользоваться данной льготой (письмо Минфина РФ от 26.10.2011 № 03-07-10/17).

По мнению Минфина РФ, высказанном в приведенном письме, для применения льготы не имеет значения, выделено вознаграждение застройщика в договоре участия в долевом строительстве или нет. Но в этом случае организация сможет определить сумму вознаграждения только по окончании строительства. Высока вероятность, что налоговый орган будет настаивать на том, что в момент получения все денежные средства, поступившие от дольщиков, должны облагаться НДС в полном объеме, а в последствии осуществляется пересчет налоговых обязательств.

Во избежание налогового спора и дополнительной налоговой нагрузки рекомендуем выделять сумму вознаграждения застройщика в договоре.

Если застройщик применяет данную льготу, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика не производится. Если же застройщик отказывается от льготы, вычет «входного» налога по расходам на содержание застройщика производится в общем порядке.

Для наглядности обобщим вышесказанное в таблице:

Застройщик участвует в строительстве собственными силами

Застройщик не участвует в строительстве собственными силами

Применяет льготу пп.23.1 п.3 статьи 149 НК

Не применяет льготу

Применяет льготу пп.23.1 п.3 статьи 149 НК

Не применяет льготу

В налоговую базу по НДС включаются денежные средства, поступающие от дольщиков в счет возмещения расходов на строительство:

— начисляется НДС с аванса в части суммы, поступившей в счет оплаты строительства;

— по окончании строительства начисляется НДС с реализации строительных работ; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету

Все денежные средства, полученные от дольщиков, в полном объеме включаются в налоговую базу по НДС:

— начисляется НДС со всей суммы поступившей предоплаты;

— по окончании строительства начисляется  НДС с реализации строительных работ и услуг застройщика; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету

Полученные от дольщиков денежные средства в полном объеме не включаются в налоговую базу по НДС

В налоговую базу по НДС включаются денежные средства, поступающие в оплату услуг застройщика, и полученная экономия:

— начисляется НДС с аванса в части оплаты вознаграждения;

— по окончании строительства начисляется НДС с реализации услуг застройщика и  суммы экономии; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету

Принимается к вычету НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве

НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве, а также НДС по расходам на содержание застройщика принимается к вычету в общем порядке

НДС со стоимости товаров (работ, услуг), использованных при строительстве, а также НДС по расходам на содержание застройщика к вычету не предъявляется

Принимается к вычету НДС по расходам на содержание застройщика

www.audit4dk.ru

На застройщиков, ведущих строительство жилых домов, распространяются сразу две заманчивые льготы по НДС: от этого налога освобождается:

  • во-первых, реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, то есть продажа построенных и введенных в эксплутацию объектов недвижимости.
  • во-вторых, услуги застройщика при строительстве домов по закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения.

Для применения второй льготы застройщик должен вести раздельный учет денежных средств, получаемых от дольщиков — физических лиц в качестве целевого финансирования строительства жилых домов с использованием счета 86 «Целевое финансирование». 

Эти денежные средства в момент получения не учитываются в составе выручки застройщика, не являются его доходом. 

Доход застройщика — это только его вознаграждение, порядок определения которого зависит от формулировок договора долевого участия.

В соответствии со ст.5 закона № 214-ФЗ цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Соответственно, возможна и обратная ситуация, когда такое четкое разделение отсутствует в договоре.

Во втором случае — при отсутствии в договоре ДДУ разделения на вознаграждение и компенсацию затрат на строительство — вознаграждением застройщика считается вся экономия денежных средств, то есть разница между полученными от дольщиков денежными средствами и затратами на строительство.

Возникает вопрос, облагается ли НДС полученная застройщиком прибыль, то есть остаток денежных средств после осуществления всех необходимых затрат для выполнения функций застройщика. Вопрос носит не праздный характер, поскольку согласно имеющему место мнению эта часть денежных средств уже не носит инвестиционного характера, не связана со строительством, в связи с чем подлежит обложению НДС.

В частности, такая позиция была выражена в письме Минфина 2008 года: 

Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от дольщиков, превышает его затраты, то суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика, подлежат налогообложению НДС.

Письмо Минфина РФ от 25.03.2008 г. № 03-07-10/02

Однако с этих пор налоговое законодательство претерпело изменения, в частности введена льгота по освобождению от НДС оказания услуг застройщика (подп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ), а не только операций по реализации готовых квартир и домов. В связи с этим Минфин РФ скорректировал свою позицию:

Суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика с 1 октября 2010 г., не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.

Письмо Минфина РФ от 29.07.2011 г. № 03-07-07/43

Аналогичную позицию заняли и арбитражные суды. Так, Высший Арбитражный Суд РФ отказал в пересмотре дела, указав, что общество обоснованно не включило в облагаемую НДС базу сумму превышения полученных от участников долевого строительства средств над фактическими затратами на строительство(1)

(1) Определение ВАС РФ от 08.08.2013 № ВАС-10423/13 «Об отказе в передаче в Президиум ВАС РФ» 

Особый интерес представляет ситуация, когда застройщик одновременно выполняет часть строительных работ собственными силами.

В этом случае выполненные самостоятельно строительные работы являются отдельным объектом обложения НДС. Однако суть вопроса не в этом. Организация совмещает в себе две функции: застройщика, услуги которого не подлежат налогообложению, и подрядчика, выполнение работ которым является объектом обложения НДС. К чему же отнести остающуюся у организации прибыль — к результатам деятельности (экономии) застройщика или результатам выполнения подрядных работ своими силами?

По нашему мнению, оставшиеся в распоряжении застройщика после окончания выполнения строительных работ и ввода дома в эксплуатацию денежные средства относятся к вознаграждению застройщика и не подлежат обложению НДС по выше изложенным основаниям. НДС же при самостоятельном выполнении части подрядных работ подлежит начислению только на стоимость таких работ, отраженную в КС-2 и КС-3.

Что касается порядка исчисления НДС со стоимости самостоятельно выполняемых подрядных работ, то мнение Минфина РФ и судов расходятся.

Главное финансовое ведомство страны считает, если застройщик обязуется построить объект недвижимости полностью или частично своими силами, то полученные от дольщиков денежные средства, по их мнению, включаются в налоговую базу у Застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ (письма Минфина РФ от 15.08.2012 г. №03-07-10/17, от 03.07.2012 N 03-07-10/15).

Однако следование такой позиции существенно омрачило бы жизнь застройщиков:

  • во-первых, определить в момент получения денежных средств, какой объем работ будет выполнен своими силами, не всегда возможно. 
  • начисление же НДС с авансов исходя из всей себестоимости строительства означало бы уплату НДС, часть которого при подписании КС-2 с сторонними подрядчиками, подлежала бы восстановлению из бюджета, поскольку со стоимости работ, выполненных подрядным способом НДС не начисляется. А это влечет порой существенное изъятие денежных средств у застройщика на период строительства.

Поддержав застройщиков, выполняющих часть работ собственными силами, ВАС РФ в своем в Определении от 29.12.2008 № 1106/08 по делу А32-27300/2006-54/532 указал, что денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в качестве целевого финансирования строительства жилого дома независимо от способа осуществления строительства (подрядного или хозяйственного), являются инвестициями, а не авансами за реализацию работ, услуг, поэтому не подлежат включению в налоговую базу по НДС. 

В данной рассылке мы рассмотрели один из множества спорных вопросов налогообложения деятельности участников строительства недвижимости. В следующих выпусках мы продолжим разговор по данной тематике.

www.klerk.ru

yur-zakon.ru

Если жилой дом строится за счет собственных средств застройщика (не по договорам инвестирования или ДДУ). Реализация квартир не облагается НДС на основании пп.22 п.3 ст. 149 НК РФ. Поэтому входной НДС по приобретаемым для строительства материалам, работам и услугам нужно включать в стоимость приобретения. Если параллельно со строительством жилья Вы будете осуществлять облагаемую НДС деятельность, то необходимо вести раздельный учет.

    Если Вы будете осуществлять строительство жилых домов по ДДУ подрядным способом, то средства, полученные от дольщиков (в т.ч. и те, которые составляют вознаграждение застройщика) не облагаются НДС. Входной налог отражайте в затратах на счете 08. Если параллельно со строительством жилья Вы будете осуществлять облагаемую НДС деятельность, то необходимо вести раздельный учет.

    Если Вы будете осуществлять строительство жилых домов по ДДУ собственными силами (в т.ч. частично с привлечением подрядчиков), то средства, полученные от дольщиков (в т.ч. и те, которые составляют вознаграждение застройщика) облагаются НДС. Входной налог принимайте к вычету.

    Обоснование

    Олега Хорошего, начальника отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

    Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

    При строительстве подрядным способом НДС не облагаются:

    Эта льгота действует только в отношении строительства жилых помещений. Когда же застройщик получает вознаграждение за услуги по долевому строительству объектов производственного назначения, заплатить НДС нужно.

    К объектам производственного назначения относят объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). По мнению ФНС России, к таким объектам относятся нежилые помещения многоквартирных домов, которые не входят в состав общего имущества и предназначены для ведения предпринимательской деятельности (размещения офисов, магазинов, объектов общепита и т. п.). Таким образом, льгота, предусмотренная подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, распространяется только на услуги застройщика по договорам, которые предусматривают передачу дольщикам жилых помещений, а также помещений, предназначенных для их личных или семейных нужд (например, машино-мест в подземной автостоянке).

    Если договором предусмотрена передача дольщикам нежилых помещений, предназначенных для предпринимательской деятельности, то со стоимости услуг, относящихся к этой части долевого строительства, застройщик должен начислить НДС.

    Такой вывод следует из подпункта 4 пункта 3 статьи 39, подпункта 1 пункта 1 статьи 146 и подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, писем Минфина России от 31 октября 2016 № 03-07-15/63397, от 6 апреля 2016 № 03-07-10/19538 и от 28 ноября 2014 № 03-07-10/60920, ФНС России от 16 июля 2012 № ЕД-4-3/11645, обзора ФНС России от 24 января 2017.

    По облагаемым и не облагаемым НДС операциям застройщик должен обеспечить раздельный учет (п. 4 ст. 149 НК РФ).

    ОСНО: строительство собственными силами

    При строительстве жилого дома собственными силами застройщик выполняет функции подрядчика. Нормы подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ в этом случае не применяются. Поэтому налог на прибыль застройщик рассчитывает в том же порядке, что и подрядная организация. Подробнее на эту тему см.:

    Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами (т. е. будучи подрядчиком или генподрядчиком), застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации (ст. 39 и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом сумму входного НДС примите к вычету в общем порядке. Такой вывод следует из письма Минфина России от 1 июня 2015 г. № 03-07-10/31550.

    Независимо от способа ведения строительства со стоимости квартир, которые реализуются по договору купли-продажи (т. е. построенных за счет средств застройщика), НДС платить не нужно (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

    Олега Хорошего, начальника отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

    Александра Дементьева, генерального директора ООО «Аудит-Эскорт», специалиста по бухгалтерскому учету и налогообложению строительных организаций

    Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении строительство объекта для собственного потребления и для продажи по договору купли-продажи

    ОСНО: НДС

    При строительстве объекта собственными силами на стоимость строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления, начислите НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ). Если же такой объект предназначен для продажи, НДС не начисляйте (письмо Минфина России от 23 июня 2014 г. № 03-07-15/29969).

    При этом можно принять к вычету:

    Подробнее на эту тему см.:

    При строительстве объекта подрядным способом НДС, предъявленный по товарам, работам, услугам, которые приобретены для обеспечения строительства объекта, можно принять к вычету в общем порядке (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

    Ольга Цибизова, заместитель директора департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

    Как платить НДС по операциям, освобожденным от налогообложения

    Право на отказ

    По некоторым операциям, освобожденным от обложения НДС, организация может платить этот налог (т. е. отказаться от освобождения). Перечень таких операций установлен в пункте 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ. К ним, например, относятся:
    – безвозмездная передача товаров в рамках благотворительной деятельности (подп. 12 п. 3 ст. 149 НК РФ);
    – передача в рекламных целях товаров (работ, услуг), расходы на приобретение (создание) которых не превышают 100 руб. за одну единицу (подп. 25 п. 3 ст. 149 НК РФ);
    – реализация жилых домов (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ) и т. д.

    Организация самостоятельно решает, использовать или не использовать освобождение по таким операциям. Если организация применяет освобождение, то НДС, предъявленный поставщиками товаров (работ, услуг), использованных при осуществлении таких операций, принять к вычету нельзя. Суммы входного налога включите в стоимость таких товаров (работ, услуг) (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).

    1. Из рекомендации
      • средства, полученные от дольщиков по договору участия в долевом строительстве;
      • вознаграждение застройщика по договору. Это правило действует и в случае, когда вознаграждение определяется как сумма экономии целевых средств дольщиков (письма Минфина России от 23 декабря 2015 г. № 03-07-07/75494 и от 29 июля 2011 г. № 03-07-07/43).
      • Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы подрядчика по договору строительного подряда;
      • Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.
    2. Из рекомендации
      • входной НДС по товарам (работам, услугам), которые приобретались для проведения строительно-монтажных работ;
      • сумму НДС, начисленную на стоимость строительно-монтажных работ.
      • Как начислить НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления;
      • Как принять к вычету НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.
    3. Из рекомендации
    4. Из рекомендации

    Ольга Цибизова, заместитель директора департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

    Когда входной НДС нужно включить в стоимость приобретенного имущества (работ, услуг)

    Необходимость включения входного НДС в стоимость приобретенного имущества (работ, услуг, имущественных прав) зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

    ОСНО

    При применении общей системы налогообложения необходимость включения входного НДС в стоимость приобретенного имущества (работ, услуг, имущественных прав) зависит от того, использует ли организация освобождение от уплаты НДС.

    Если организация использует освобождение, то все входные суммы НДС включайте в стоимость приобретенных товаров (работ, услуг, имущественных прав) (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

    Если организация платит НДС (т. е. не использует освобождение), руководствуйтесь следующими правилами.

    Входные суммы НДС учитывайте в стоимости имущества (работ, услуг, имущественных прав), если оно используется для выполнения операций, не облагаемых НДС. К ним относятся:

    • операции, которые освобождены от обложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ);
    • операции, местом реализации которых не является Россия (подп. 2 п. 2 ст. 170 НК РФ);
    • операции, которые не являются объектом обложения НДС (подп. 4 п. 2 ст. 170 НК РФ).

    Если имущество (работы, услуги, имущественные права) приобретено для выполнения облагаемых НДС операций, то входные суммы НДС принимайте к вычету (п. 2 ст. 171 НК РФ).

    www.glavbukh.ru

    2 месяца ago

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *