Кто может проживать в квартире в долевой собственности

Понятие общей собственности возникает тогда, когда одним объектом владеет несколько лиц (как физических, так и юридических).

Основания возникновения и виды

кто может проживать в квартире в долевой собственностиВозникает такой вид собственности ввиду различных оснований: официальная регистрация брака; приватизация квартиры, где проживает несколько человек; создание фермерского хозяйства, где есть несколько владельцев и т.д. — иными словами, когда два человека или несколько получают во владение собственность, которую невозможно разделить на несколько частей либо в силу закона, либо без изменения его назначения.

Можно выделить два вида права общей собственности, которые отличаются по сути владения и регулируются разными нормами:

  • долевая собственность – вид собственности, для которого характерно выделение определенной доли во владении имуществом как движимым, так и недвижимым;
  • совместная собственность – когда доли владения имуществом заранее не определены.

Доля в собственности квартиры — что это?

Когда квартира поступает в собственность нескольким лицам и доли владения заранее оговорены, речь идет о долевой собственности квартиры. В такой ситуации распоряжаться жильем можно только при условии согласия всех собственников, не зависимо от размера доли.

Следует понимать, что если все владельцы проживают на территории квартиры, то реально поделить площадь в соответствии с долями каждого по документам не представляется возможным. В таком случае совладельцы стараются договориться и поделить жилплощадь, учитывая жизненные обстоятельства и необходимости каждого. Если же этот вопрос не получается решить мирным путем, собственники обращаются в суд, где будет определен порядок пользования жилплощадью. При необходимости поменять порядок из-за каких-либо новых обстоятельств (например, рождение ребенка) суд может пересмотреть решение, которое было вынесено ранее.

Нормативные акты, которыми регулируются вопросы в долевом праве собственности на квартиру

кто может проживать в квартире в долевой собственностиДля того чтобы определить порядок пользования и как совладельцы могут распоряжаться своими долями следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ (часть первая) от 30.11.1994 N-51 ФЗ. Глава 16 полностью посвящена регулированию прав общей собственности.

Если же нас интересует конкретно право долевой собственности в квартире, стоит обратить внимание на следующие статьи:

  • ст. 245. В статье говорится о том, что если в общей собственности доли заранее не определены, то тогда доли будут считаться равными. Также при вложении средств в улучшение состояния имущества – размер доли может увеличиваться пропорционально вложениям.
  • ст. 246. Распоряжаться долевой собственностью можно только по согласованию совладельцев, при этом любой из собственников имеет право продать, подарить, завещать и т.д. свою долю.
  • ст. 247. Дольщики имеют право пользоваться имуществом по соглашению всех содольщиков. Каждый из владельцев имеет право получить в пользование свою долю, если по факту это не возможно, он вправе рассчитывать на компенсацию.
  • ст. 248. Все что владельцы могут получить в результате эксплуатации долевой собственности (доходы, плоды и др.) делится между собственниками соответственно с их долями, если нет других договоренностей.
  • ст. 249. Растраты на содержание общей долевой собственности – все это также делится между совладельцами в соответствии с размерами долей.
  • ст. 250. Эта статья описывает право совладельцев на преимущество в покупке доли в общей долевой собственности, при условии, если продажа идет не через публичные торги.
  • ст. 251. При продаже, доля переходит во владение с даты заключения договора, если в договоре не указано других условий.
  • ст. 252. Раздел имущества может пройти по соглашению всех содольщиков. Любой из совладельцев имеет право на выдел своей доли либо по соглашению всех собственников, либо по решению суда. Если же выдел или раздел имущества не возможен или запрещен законом, то дольщик имеет право на компенсацию, после получения которой, он лишается права собственности.
  • ст. 255. Кредитор имеет право заявить в суд, если один из владельцев в общей собственности не может погасить задолженность имуществом, которое у него есть, на взыскание доли должника, при этом доля может быть продана как остальным владельцам собственности, так и с публичных торгов, а денежные средства, вырученные в процессе, пойдут на уплату долгов.

За последнее время изменения коснулись только 1-го пункта статьи 250 ГК РФ (изменения вступили в силу 01.03.2015), в которой говориться о преимущественном праве покупки совладельцами доли в общей собственности. Были добавлены моменты, при которых данное преимущество упраздняется при продаже собственности с публичных торгов, точнее доли земельного участка.

Основные проблемы: как делить, продать или сдать долю в квартире

кто может проживать в квартире в долевой собственностиИтак, проблемы, с которыми сталкиваются люди, владеющие долевой собственностью можно разделить на несколько видов: хочу иметь свою комнату, хочу продать или сдать свою долю. Разберем все по порядку.

Хочу иметь свою комнату

Если вы не просто владеете долей в квартире, а вам приходится и жить в ней вместе с другими содольщиками, возникает вопрос: как поделить площадь, чтобы у всех был свой угол. Данный вопрос регулируется законодательством и описывается в ст. 245 ГК РФ – о порядке пользования жилым помещением. Первый вариант определения порядка – это мирный, ведь лучше договориться со своими соседями полюбовно и решить, кто и где будет жить.

Полезно! Даже если вы обо всем договорились с другими жильцами, лучше всего оформить порядок пользования у нотариуса, чтобы потом не пришлось доказывать, кто и что говорил.

Другой вариант, когда мирным путем решить вопрос с проживанием не получается, — обратиться в суд. Суд примет во внимание все обстоятельства и поделит комнаты между собственниками, так как посчитает правильным, не всегда учитывая размеры долей собственников. Если у одного владельца есть семья, а второй одинок, то большая комната по размеру достанется, первому.

Хочу продать свою долю?

Когда совместное проживание не устраивает одного или нескольких владельцев собственности, и они хотели бы получить свою долю в денежном эквиваленте, встает вопрос о продаже доли в общей квартире. В такой ситуации возможно несколько выходов:

  1. Если о продаже доли заявляет только один из собственников, то остальные жильцы имеют преимущество перед другими желающими в покупке и в этом случае необходимо получить их согласие. Это право регулируется статьей 250 ГК РФ.
  2. Если несколько совладельцев хотели бы продать жилье целиком, а один, имеющий незначительную долю, которую невозможно выделить реально, не согласен, то можно обратиться в суд (на основании пункта 4 статьи 252 ГК РФ), где будет получено разрешение на продажу квартиры без согласия «протестующего», с условием выплаты ему компенсации в размере его доли от общей стоимости квартиры.
  3. Если же расстаться готовы все совладельцы, то они могут просто продать квартиру и получить каждый свою долю.

Важно знать, что продажа доли в квартире выходит намного ниже стоимости той же доли, если квартира продается целиком. Разница в цене может достигать 15-25%.

Как сдать свою часть?

Здесь все очень просто – сдать или прописать кого-либо на своей части жилплощади возможно только с согласия всех собственников, регулируется этот вопрос на основании статьи 246 ГК РФ. Если же возникает необходимость прописать несовершеннолетнего ребенка, то это можно сделать без разрешения других собственников, т.к детей прописывают по месту прописки одного из родителей, (ст. 70 ЖК РФ, нормы Семейного кодекса)

Право общей совместной собственности супругов

кто может проживать в квартире в долевой собственностиДля того чтобы возникло право совместной собственности между мужчиной и женщиной должен быть официально зарегистрирован брак. Имущество, нажитое в браке, поступает в совместную собственность супругов, где каждый имеет равную долю. Другой порядок может быть установлен при условии, если был подписан брачный договор, в котором с согласия мужа и жены обозначаются права собственности относительно имущества каждого из них. Вопросы, возникающие в ходе пользования и распоряжения совместным имуществом, регулируются статьей 256 ГК РФ и статьями 33-39 СК РФ.

Под право совместного пользования попадает имущество, которое было нажито супругами в течение брака, но важно знать, что это право не распространяется на:

  • нажитое до брака;
  • наследство;
  • полученное в результате дарения;
  • личные вещи.

Все это является раздельной собственностью супругов.

К сведению: индивидуальное имущество одного из супругов может быть признано совместным, при условии, что в него были вложения во время брака, которые сильно увеличили стоимость объекта (ремонт, перестройка).

Хотя при совершении сделок с совместной собственностью письменного или нотариально заверенного разрешения обоих супругов не требуется (исходя из того, что оба супруга согласны на сделку и другое не доказано), но распоряжаться недвижимостью или объектами, требующими регистрации и/или нотариального удостоверения, супруги без нотариально заверенного согласия другого супруга не могут согласно ст. 35 СК РФ.

кто может проживать в квартире в долевой собственностиРаздел имущества может быть осуществлен как во время брака, так и при его расторжении. Регулируется этот процесс статьями 38 и 39 СК РФ. В лучшем случае раздел происходит мирным путем, когда владельцы договариваются, кому что достанется. Если же достичь соглашения самостоятельно не получается, единственный выход – обратиться в суд. В судебном порядке будет установлен раздел имущества в равных долях, так чтобы оба супруга получили равные по стоимости доли имущества. В случае, когда доли равными не выходят, супругу с меньшей долей назначается денежная или иная компенсация.

Очень важным моментом является не только приобретение собственности в период брака, но и на какие средства она была приобретена, т.к. это очень сильно может повлиять на решение суда о разделе.

Пример №1

Супруга подала в суд на мужа для раздела квартиры, которая была приобретена во время брака.

Суд установил, что эта квартира была куплена на средства, в результате продажи добрачного имущества мужа, которые не являются общей собственностью. Ввиду этого факта суд принял решение, что квартира разделу не подлежит, т.к. не является совместно нажитым имуществом.

Пример №2

Супруга обратилась в судебные органы для раздела имущества, в том числе и квартиры, после расторжения брака.

Судом было указано, что данная квартира не была приобретена супругами за общие средства, а была подарена мужу как военнослужащему, соответственно данная недвижимость не является общей и совместной собственностью и разделу не подлежит.

Как осуществляется раздел недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности?

На видео — порядок, процедура и особенности раздела имущества, которое принадлежит не одному собственнику.

  • Форум
  • Жилищный вопрос

Разделы

расширенный поиск поиск по пользователям Создать тему Разделы

  • из 2

Пронька автор темы

Екатеринбург

Имеется квартира поделеная на две доли.я хозяйка одной доли(живу там с мужем и двумя детьми,муж не прописан здесь и не собственник).хозяин второй доли мужчина,который не проживает в этой квартире(имеет другую квартиру где и живет собственно).он яро пытается сдать комнату(у нас двушка,мы условно договорились,что пользуемся одной комнатой,в другой комнате его барохло ненужное лежит).мы конечно против сдачи.так он теперь пытается заселить своего брата туда,якобы он его родственник и имеет на это полное право.подскажите,так ли это?

Комсомолка

Екатеринбург

мама

Сдать не может.
Могут проживать собственник и члены семьи собственника

Я не сдурела, я вообще такая

аноним

Екатеринбург

Комсомолка

Сдать не может.

почему не может? это его собственность, он хочет сдает, хочет продает…….и прописать он может кого угодно в ней.Сообщение было изменено пользователем 25-03-2013 в 17:57

Пронька автор темы

Екатеринбург

Без согласия второго собственника-не может,у него доля а не целая комната.а брат является членом семьи?или члены-супруга и дети и все

*Artis*

Екатеринбург

бабушка

Комсомолка

Сдать не может.

а почему,если будет договор,он же теоретически имеет право распоряжаться своей собственностью,а тем более брата пустить пожить 😉 я не юрист,но имхо,раз квартира двушка и в его собственности одна из комнат.Кто то же сдает покомнатно.

аноним

Екатеринбург

я.

Имеется квартира поделеная на две доли

я.

Без согласия второго собственника-не може

у них квартира поделена на доли, а не общая совместная собственность…. Пронька автор темы

Екатеринбург

Прописать он также никого не может без согласия другого собственника,кроме себя и детей

П. Листерман

Москва

просто посетитель

Может.
Предложит Вам письменно арендовать его долю. Вы, естессно, откажетесь. Он попросит поставить роспись. После вселяет кого хочет 😛 .
Второй собственник, Вы то есть, побежит в суд, ясен перец, но ничего не добьётся. Тк в этот же суд подаётся от второго собственника встречный иск о выделении конкретных долей.
И тогда уже никто Вас спрашивать ни о чём не будет, тк незачем 😉
Останется у Вас по итогу только первоочередное право покупки.

Нами управляет тот, кто нас злит.

Pippit™

Екатеринбург

мама

Автор сам с собой говорит?
А что братья и сестры уже не члены семьи?

Потому и не кусают…

П. Листерман

Москва

просто посетитель

Pippit™

А что братья и сестры уже не члены семьи?

Членом семьи можно определить хоть соседку. По решению суда, по-моему.

Нами управляет тот, кто нас злит.

анонимка

Старый Оскол

я.

Прописать он также никого не может без согласия другого собственника,кроме себя и детей

может кого угодна на своей доле, без согласия 2-го собственника.

если доли выделенные, то и может пустить жить

Комсомолка

Екатеринбург

мама

*Artis*

раз квартира двушка и в его собственности одна из комнат

Не комната, а доля.

Я не сдурела, я вообще такая

Пронька автор темы

Екатеринбург

А,у нас есть расписка от того мужчины,написана им собственноручно,что он не будет передавать ключи от кварьтры третьим лицам,кроме своей жены.она же действительна?

Комсомолка

Екатеринбург

мама

анонимка

если доли выделенные

Попробуйте в стандартной двушке выделить долю в натуре))

Я не сдурела, я вообще такая

Сатисфакция

Екатеринбург

просто посетитель

да не может конечно, с тел. не буду ссылки кидать, без согласия второго собственника, если комнаты в натуре НЕ выделены-не может. но и ваш муж там проживать не имеет права без согласия 2го собственника. про членов семьи-бред.

Чтобы увидеть радугу, нужно пережить дождь.

анонимка

Старый Оскол

Комсомолка

Попробуйте в стандартной двушке выделить долю в натуре))

зал и спальня, в суд там определять кто будет в какой комнате жить, все

татьяна752

Екатеринбург

мама

Комсомолка

Сдать не может.

Могут проживать собственник

истина,

П. Листерман

Предложит Вам письменно арендовать его долю. Вы, естессно, откажетесь. Он попросит поставить роспись. После вселяет кого хочет

нет конечно, вы арендовать его долю не соглашаетесь, сдать он никому не может без вашего согласия,

П. Листерман

Второй собственник, Вы то есть, побежит в суд, ясен перец, но ничего не добьётся. Тк в этот же суд подаётся от второго собственника встречный иск о выделении конкретных долей.

и никто ничего не получит, муж автора живет там не законно — не имеют право проживать муж и совершеннолетние дети, а уж братья , сестры тем более. выселят всех и оставят двух собственников :gy:

Вот смотрю я на своих подруг и понимаю: Мдаа.. путных старух из нас не выйдет))

*Artis*

Екатеринбург

бабушка

я.

у нас есть расписка от того мужчины,написана им собственноручно,что он не будет передавать ключи от кварьтры третьим лицам,кроме своей жены.она же действительна?

а кто ему мешает передумать,если он справку предоставит,что он «в трезвом уме и твердой памяти» 😉

Комсомолка

Не комната, а доля.

продают и деньги делят попалам,а чтоб этого не делать,автору проще согласиться на выделние одной комнаты,имхо. аноним

Екатеринбург

анонимка

зал и спальня, в суд там определять кто будет в какой комнате жить, все

вы поробывали определять?

анонимка

может кого угодна на своей доле, без согласия 2-го собственника.

если доли выделенные, то и может пустить жить

ты юрист поди 😉 Комсомолка

Екатеринбург

мама

*Artis*

автору проще согласиться

С какого перепугу? 😉

Я не сдурела, я вообще такая

П. Листерман

Москва

просто посетитель

татьяна752

нет конечно, вы арендовать его долю не соглашаетесь, сдать он никому не может без вашего согласия,

Вы вообще читаете, что я пишу? %) Или дочитали до понятного Вам момента и понеслись отписываться? :gy:

П. Листерман

Предложит Вам письменно арендовать его долю. Вы, естессно, откажетесь. Он попросит поставить роспись. После вселяет кого хочет .

Второй собственник, Вы то есть, побежит в суд, ясен перец, но ничего не добьётся. Тк в этот же суд подаётся от второго собственника встречный иск о выделении конкретных долей.

И тогда уже никто Вас спрашивать ни о чём не будет, тк незачем

Останется у Вас по итогу только первоочередное право покупки.

Попробуйте ещё раз))

Нами управляет тот, кто нас злит.

Сатисфакция

Екатеринбург

просто посетитель

ой, сколько бреда. народ, спустиесь с пальм уже. проживать имеют право только собственники и зарегистрированные в этой квартитре иные лица, но только с согласия всех собственников зрегистрироваться можно, ну и несовершеннолетние дети. так что муж авторессы тоже незаконно там живет.

Чтобы увидеть радугу, нужно пережить дождь.

татьяна752

Екатеринбург

мама

П. Листерман

Или дочитали до понятного Вам момента и понеслись отписываться

прочитала

П. Листерман

Второй собственник, Вы то есть, побежит в суд, ясен перец, но ничего не добьётся. Тк в этот же суд подаётся от второго собственника встречный иск о выделении конкретных долей.

И тогда уже никто Вас спрашивать ни о чём не будет, тк незачем

Останется у Вас по итогу только первоочередное право покупки.

Вот смотрю я на своих подруг и понимаю: Мдаа.. путных старух из нас не выйдет))

Сатисфакция

Екатеринбург

просто посетитель

Лада, не существует преимущественного права аренды, только ПП покупки.

Чтобы увидеть радугу, нужно пережить дождь.

анонимка

Старый Оскол

аноним

вы поробывали определять?

в 3-ке опредляли и комнату закрывали(было 3 собственника), так все возможно, просто с вами он пока связываться не захотел.

аноним

ты юрист поди

2-ой собственник идет в суд, выделяет долю и оформляет официально договор аренды, а может сам заехать и жить 2 дня- выходные и такую вам веселуху устраивать, сами сбежите. П. Листерман

Москва

просто посетитель

Сатисфакция

ой, сколько бреда

Это ты на кого батон крошишь? :gy: Я пишу действия правильные ваще-то))

Сатисфакция

так что муж авторессы тоже незаконно там живет.

Абсолютная правда, да.

Нами управляет тот, кто нас злит.

Все разделы

Болтушки

  • U-Сообщества
  • Встречи офф-лайн
  • Конкурсы на Ю-маме!
  • Междусобой
  • Новое на сайте
  • Новый год
  • Обо всем на свете
  • Обсуждение новостей
  • Отдых и развлечения
  • Отзывы о товарах и услугах
  • Поздравления, подарки
  • Телефон доверия
  • Форумные игры
  • Юмор

Мир женщины

  • Диеты и похудение
  • Дневники похудения
  • Магазины и распродажи
  • Мода и красота
  • Работа, карьера, образование

Детки

  • Близняшки и двойняшки
  • Братишки-сестренки
  • Детки до года
  • Детки от 1 до 3
  • Детки от 3 до 7
  • Детская одежда и обувь
  • Детский сад
  • Детское здоровье
  • Клуб многодетных мам
  • Нужна помощь детям!
  • Особый ребенок
  • Питание ребенка
  • Проект «Друг с другом»
  • Раннее развитие
  • Школьники
  • Студенты

Дом и семья

  • Банки, финансы, ипотека
  • Выходные с детьми
  • Дачники
  • Дизайн интерьеров
  • Дневники путешествий
  • Животные
  • Животные на пристрой
  • Жилищный вопрос
  • Здоровье
  • Кулинария
  • Любовь и секс
  • Путешествия
  • Самостоятельные мамы
  • Свадьба
  • Семейные конфликты
  • Хозяюшка

Ждем ребенка

  • Беременность и роды
  • Дневники беременности
  • Имена
  • Усыновление
  • Хочу ребенка!

Хобби

  • Авто
  • Кино/ТВ
  • Книги
  • Коллекционирование
  • Компьютеры
  • Музыка
  • Мультимедиа-клуб
  • Растения
  • Спорт
  • Творчество
  • Фото

О сайте

  • Вопросы и пожелания

Болтушки

  • U-Сообщества
  • Встречи офф-лайн
  • Конкурсы на Ю-маме!
  • Междусобой
  • Новое на сайте
  • Новый год
  • Обо всем на свете
  • Обсуждение новостей
  • Отдых и развлечения
  • Отзывы о товарах и услугах
  • Поздравления, подарки
  • Телефон доверия
  • Форумные игры
  • Юмор
  • показать все

Мир женщины

  • Диеты и похудение
  • Дневники похудения
  • Магазины и распродажи
  • Мода и красота
  • Работа, карьера, образование

О сайте

  • Вопросы и пожелания

Детки

  • Близняшки и двойняшки
  • Братишки-сестренки
  • Детки до года
  • Детки от 1 до 3
  • Детки от 3 до 7
  • Детская одежда и обувь
  • Детский сад
  • Детское здоровье
  • Клуб многодетных мам
  • Нужна помощь детям!
  • Особый ребенок
  • Питание ребенка
  • Проект «Друг с другом»
  • Раннее развитие
  • Школьники
  • Студенты
  • показать все

Ждем ребенка

  • Беременность и роды
  • Дневники беременности
  • Имена
  • Усыновление
  • Хочу ребенка!

Дом и семья

  • Банки, финансы, ипотека
  • Выходные с детьми
  • Дачники
  • Дизайн интерьеров
  • Дневники путешествий
  • Животные
  • Животные на пристрой
  • Жилищный вопрос
  • Здоровье
  • Кулинария
  • Любовь и секс
  • Путешествия
  • Самостоятельные мамы
  • Свадьба
  • Семейные конфликты
  • Хозяюшка
  • показать все

Хобби

  • Авто
  • Кино/ТВ
  • Книги
  • Коллекционирование
  • Компьютеры
  • Музыка
  • Мультимедиа-клуб
  • Растения
  • Спорт
  • Творчество
  • Фото
  • показать все

Болтушки

  • U-Сообщества
  • Встречи офф-лайн
  • Конкурсы на Ю-маме!
  • Междусобой
  • Новое на сайте
  • Новый год
  • Обо всем на свете
  • Обсуждение новостей
  • Отдых и развлечения
  • Отзывы о товарах и услугах
  • Поздравления, подарки
  • Телефон доверия
  • Форумные игры
  • Юмор
  • показать все

Мир женщины

  • Диеты и похудение
  • Дневники похудения
  • Магазины и распродажи
  • Мода и красота
  • Работа, карьера, образование

Дом и семья

  • Банки, финансы, ипотека
  • Выходные с детьми
  • Дачники
  • Дизайн интерьеров
  • Дневники путешествий
  • Животные
  • Животные на пристрой
  • Жилищный вопрос
  • Здоровье
  • Кулинария
  • Любовь и секс
  • Путешествия
  • Самостоятельные мамы
  • Свадьба
  • Семейные конфликты
  • Хозяюшка
  • показать все

Ждем ребенка

  • Беременность и роды
  • Дневники беременности
  • Имена
  • Усыновление
  • Хочу ребенка!

Детки

  • Близняшки и двойняшки
  • Братишки-сестренки
  • Детки до года
  • Детки от 1 до 3
  • Детки от 3 до 7
  • Детская одежда и обувь
  • Детский сад
  • Детское здоровье
  • Клуб многодетных мам
  • Нужна помощь детям!
  • Особый ребенок
  • Питание ребенка
  • Проект «Друг с другом»
  • Раннее развитие
  • Школьники
  • Студенты
  • показать все

Хобби

  • Авто
  • Кино/ТВ
  • Книги
  • Коллекционирование
  • Компьютеры
  • Музыка
  • Мультимедиа-клуб
  • Растения
  • Спорт
  • Творчество
  • Фото

О сайте

  • Вопросы и пожелания

Болтушки

  • U-Сообщества
  • Встречи офф-лайн
  • Конкурсы на Ю-маме!
  • Междусобой
  • Новое на сайте
  • Новый год
  • Обо всем на свете
  • Обсуждение новостей
  • Отдых и развлечения
  • Отзывы о товарах и услугах
  • Поздравления, подарки
  • Телефон доверия
  • Форумные игры
  • Юмор
  • показать все

Мир женщины

  • Диеты и похудение
  • Дневники похудения
  • Магазины и распродажи
  • Мода и красота
  • Работа, карьера, образование

Детки

  • Близняшки и двойняшки
  • Братишки-сестренки
  • Детки до года
  • Детки от 1 до 3
  • Детки от 3 до 7
  • Детская одежда и обувь
  • Детский сад
  • Детское здоровье
  • Клуб многодетных мам
  • Нужна помощь детям!
  • Особый ребенок
  • Питание ребенка
  • Проект «Друг с другом»
  • Раннее развитие
  • Школьники
  • Студенты
  • показать все

Дом и семья

  • Банки, финансы, ипотека
  • Выходные с детьми
  • Дачники
  • Дизайн интерьеров
  • Дневники путешествий
  • Животные
  • Животные на пристрой
  • Жилищный вопрос
  • Здоровье
  • Кулинария
  • Любовь и секс
  • Путешествия
  • Самостоятельные мамы
  • Свадьба
  • Семейные конфликты
  • Хозяюшка
  • показать все

Ждем ребенка

  • Беременность и роды
  • Дневники беременности
  • Имена
  • Усыновление
  • Хочу ребенка!

Хобби

  • Авто
  • Кино/ТВ
  • Книги
  • Коллекционирование
  • Компьютеры
  • Музыка
  • Мультимедиа-клуб
  • Растения
  • Спорт
  • Творчество
  • Фото

О сайте

  • Вопросы и пожелания
  • из 2

Вы не авторизованы и не можете оставлять сообщения.

Чтобы авторизоваться, нажмите на

эту ссылку

(после входа Вы вернетесь на эту же страницу).

Дело о вселении в квартиру. Особенности общей долевой собственности

Квартира в долевой собственности. Может ли один из собственников сдать в наем (аренду) свою часть без согласия другого собственника. В статье на примере конкретного дела из моей адвокатской практики будет рассмотрен данный вопрос.

Фабула дела:

На праве общей долевой собственности принадлежала 4-х комнатная квартира двум собственникам – по ½ доли каждому. Половина квартиры принадлежала моей доверительнице, вторая половина принадлежала другом лицу, к примеру, назовем его Сергей.

Сергей в квартире не проживал, но решил квартиру сдать третьему лицу. О данном решении Сергея моя доверительница узнала только тогда, когда к ней поступило исковое заявление о вселении, в котором утверждалось, что моя доверительница препятствует к вселению жильца, которому Сергей сдал в наем ½ квартиры. В исковом заявлении ставилось требование о вселении данного лица и устранении препятствий в пользовании имуществом.

Исковое заявление было мотивировано тем, что Сергею на праве общей долевой собственности принадлежит ½ доли в 4-х комнатной квартире, сам Сергей не намерен проживать в квартире, однако желает воспользоваться своим правом на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом путем его сдачи в наем (аренду). Однако моя доверительница якобы не пускает квартиранта и препятствует его проживанию, тем самым Сергей лишен своего права на распоряжение принадлежащим ему имуществом. Таковы были краткие обоснования заявленных требований.

Предыстория спора:

Предыстория данного спора была намного глубже, чем казалось на первый взгляд, и была она следующей. Предмет спора – квартира, когда-то принадлежала моей доверительнице и её мужу. После расторжения брака квартира была поделена поровну между супругами. Однако не один из супругов выкупить половину квартиры у другого не мог. В итоге бывший супруг моей доверительницы продал ½ долю в общей долевой собственности Сергею. Сергей вселился в квартиру, после чего осложнил жизнь для моей доверительницы. По всей видимости, Сергей рассчитывал на то, что моя доверительница продаст ему свою долю или выкупит его. В конце концов, Сергей, уехал в другой город. Но через некоторое время был предъявлен указанный иск о вселении квартиранта. Думаю, цель такого иска была понятна.

Подготовка к защите:

На первый взгляд дело казалось бесперспективным. Ведь Сергей действительно собственник ½ доли в праве собственности и имеет право распоряжаться ей. Но эти мысли ушли после более тщательного изучения возникшего вопроса.

Изучив увесистую пачку документов по квартире, которые имелись у доверителя,был установлен ряд интересных моментов.

1. При заключении договора купли-продажи между бывшим супругом и Сергеем в договор было включено условие, согласно которому дети моей доверительницы имеют право постоянного (пожизненного) пользования квартирой. При этом следует обратить внимание, что имеют право пользования всей квартирой, без выдела конкретных долей.

2. Сергей ранее обращался к моей доверительнице с иском об определении порядка пользования квартирой и иском о выделении доли в натуре. В исках было отказано на том основании, что нельзя определить порядок пользования квартирой, если есть лица, которые имеют право пользования всей квартирой без определения конкретных долей. Условие договора, которое было заложено в договор купли-продажи, фактически обременяло квартиру правами третьих лиц, а соответственно определение порядка пользования данной квартирой будет нарушать права указанных лиц. В требовании о выделе доли в натуре было отказано, в том числе на том основании, что не представляется возможным выделить в пользование лица, заявляющего соответствующие требования, помещения из числа мест общего пользования, а также обеспечить в квартире отдельный вход.

3. Доверительница располагала документами, подтверждающими факт того, что для неё и её детей данная квартира была единственным местом проживания, её право проживания и право проживания её детей возникло ранее права собственности Сергея на долю в квартире. Доверительница имела существенный интерес в пользовании квартирой, надлежащим образом следила за её сохранностью, оплачивала коммунальные платежи. В свою очередь Сергей имел большую задолженность по коммунальным платежам, и совершал действия по разрушению общего имущества в квартире и имущества моей доверительницы (о чем имелись соответствующие судебные решения). По данным ЕГРН у Сергея данная квартира была не единственным недвижимым имуществом.

На основании указанных обстоятельств была выстроена линия защиты, и сводилась она к следующему:

1. Спорная квартира принадлежит Сергею (далее по тексту – истец) и моей доверительнице (далее по тексту – ответчик) по ½ доли в праве общей собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности (в том числе сдача квартиры в наем, аренду, вселение других лиц), осуществляется по соглашению всех её участников. Такое положение закреплено ст. 246 ГК РФ. Соответственно при отсутствии согласия ответчика истец не имеет права распоряжаться квартирой путем её сдачи в наем (аренду) на вселение третьих лиц.

2. На основании решения суда истцу было отказано в определении порядка пользования спорной квартирой, а также в выделе доли в натуре. Ответчик, а также её дети, которые были привлечены к участию в споре в качестве третьи лиц, имеют право пользования всей квартирой, без выдела каких-либо долей, определения порядка пользования. Такое право ответчика и третьих лиц закреплено договором купли-продажи доли в квартире, заключенным между истцом и бывшим супругом ответчика, а также подтверждено соответствующим решением суда.

3. Ответчик и третьи лица не состоят в родственных отношениях с истцом, а также лицом, которое намерено вселиться в квартиру, возражают по поводу его вселения. Иного места проживания ответчик и третьи лица не имеют, право их пользования квартирой возникло ранее права долевой собственности истца.

4. Ответчик и третьи лица имеют существенный интерес в пользовании квартирой, так как другого жилья у них нет. В свою очередь истец обеспечен жильем имеет по данным ЕГРН несколько квартир на территории г. Новосибирска, а по отношению к спорной квартире не исполняет возложенные на него обязанности (отказывается оплачивать коммунальные платежи, разрушает имущество, указанные обстоятельства подтверждаются судебными решениями о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, взыскании ущерба от действий истца). Лицо, которое намерено, вселиться в квартиру, также обеспечено жильем имеет постоянную регистрацию в Новосибирской области.

5. Истец, заключая договор с лицом, которое намерено вселиться в квартиру (нанимателем), не мог не знать обозначенных выше обстоятельств, указал в договоре найма (аренды) заведомо для него недостоверные сведения в частности о том, что квартира не обременена правами третьих лиц, что в квартире невозможно выделить долю в натуре, определить порядок пользования. При таких обстоятельствах именно истец создал условия, при которых вселение нанимателя является невозможным. Ввел последнего в заблуждение относительно возможности исполнения заключенного договора.

Вывод по линии защиты:

На основании изложенных обстоятельств был сделан вывод, что предъявленный иск не может быть удовлетворен, так как вселение и пользование квартирой может быть осуществлено только с согласия всех собственников и лиц, имеющих право пользования и проживания во всей квартире. Вселение нанимателя в отдельную комнату в квартире невозможно, так как порядок пользования жилым помещением не определен и определен быть не может, так как за ответчиком и членами её семьи сохранено право пользования всей квартирой, которой они пользуются, и в случае вселения нанимателя права указанных лиц будут существенным образом нарушены, что, в свою очередь, является недопустимым.

Рассмотрение дела в суде:

Истец, по всей видимости не ожидал активного сопротивления со стороны ответчика. Дело рассматривалось на протяжении нескольких заседаний, для обоснования изложенной позиции были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц дети ответчика, которые имели право пользования всей квартирой, а соответственно должны были высказаться относительно своего желания на вселение квартиранта. В материалы дела запрашивались соответствующие документы для обоснования заявленных возражений.

В итоге на очередном заседании истец заявил, что отказывается от иска. На данном основании в соответствии со статьей 220 ГПК РФ суд прекратил производство по делу, что фактически приравнивается к отказу в иске. В последствии с истца в пользу ответчика были взысканы понесенные ею судебные издержки.

P.S. Данное дело наглядно показывает, что права гражданские не всегда совпадают с правами жилищными. То есть, собственником ты можешь быть, но это еще не означает, что можешь пользоваться имуществом как хочешь, в том числе вселиться и вселить других лиц.

С определением суда по данному делу можно ознакомиться по ссылке здесь.

Автор статьи – адвокат Спиридонов Михаил Владимирович.

Поделиться статьей в социальных сетях

Количество просмотров статьи: 2 541

кто может проживать в квартире в долевой собственности

Продажа доли в квартире

Вся собственность, права на которую имею несколько человек является общей собственностью. 

Виды общей собственности:

  • Общая долевая собственность на квартиру (дом, комнату)- это квартира, находящаяся в собственности с указанием конкретных долей в квартире, выраженная в процентах или дробью. К примеру- общая долевая собственность собственников, когда одному собственнику принадлежит 35%, а другому- 65:.

  • Общая совместная собственность- это общая собственность супругов без выделения долей. Такая собственность возникает у супругов, когда квартира была куплена в браке или приватизирована и нет брачного договора или иных правоустанавливающих документов.

При этом закон допускает перевод из одной собственности в другую.

Продажа доли в квартире- непростая вещь. Давайте разберемся.

Право преимущественной покупки доли

кто может проживать в квартире в долевой собственности

Статья 250 ГК РФ определяет: «Продавец доли должен письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и иных условий, на которых он её продает». При этом владельцы других долей обязаны купить продаваемую долю или отказаться от ее покупки.

Для более правильного решения этого вопроса необходимо оповещение произвести 

через нотариуса

, который выдаст необходимые справки.

Если это правило нарушено и доля в квартире была продана без выполнения этого правила, то владельцы других долей могут в трехмесячный срок потребовать через суд преимущественного права покупки. 

Право преимущественной покупки, если владелец второй доли- ребенок

Особо сложные случаи, когда владелец второй доли- ребенок. В этом случае законные опекуны (мать) должна согласовать вопрос с органами опеки, которые вряд ли дадут разрешение на продажу- при этом ухудшатся условия проживания ребенка, а это впрямую противоречит закону.

Если владелец второй доли юридически грамотен, эту ситуацию можно волокитить до бесконечности. Опытные юристы могут дать совет аккуратно обойти закон.

Как законно нарушить право преимущественной покупки

кто может проживать в квартире в долевой собственности

1. Договор дарения доли 

Свою долю можно подарить- ведь закон запрещает только продажу. Но это будет считаться 

притворной (ничтожной) сделкой

, и если кому- то удастся доказать факт передачи денег, то стороны могут вернуться в исходное состояние.

2. Залог доли

Долю сложно продать, но ее можно заложить и не выкупить. Такая сделка регистрируется, а после этого подписывается отступное: долг прощается и доля переходит в собственность залогодержателя.

3. Дарение маленькой доли, а потом продажа остатка

Если подарить маленькую долю, то ее владелец уже становится собственником и может спокойно купить остаток доли.

Судебная практика по продаже долей

кто может проживать в квартире в долевой собственности

Судебная практика по делам такого типа утешает мало и чаще всего напоминает вытягивание денег адвокатами. Самый частый иск здесь- в «устранении препятствий в доступе в квартиру». И суд вы выиграете, и в квартиру с судебными приставами войдете. Один раз. 

А потом начнется бег по второму и прочим кругам- не будет же каждый раз судебный пристав вводить вас в спорную квартиру.

Как ни грустно осознавать, практика сложилась здесь так, что выживает физически сильнейший. И это в лучшем случае- когда речь идет о спорах с когда- то близким человеком. Если же речь пойдет о захвате квартиры профессиональными рейдерами, вопрос встанет намного жестче- в этом случае фигурируют даже убийства.

Наследование долей в квартире

кто может проживать в квартире в долевой собственности

Часто проблемы с долями в квартире исходят от наследников по закону или по завещанию- это дети и внуки умершего супруга. Если завещания умерший супруг не оставил, его доля делится поровну между наследниками первой очереди. 

Если с такими наследниками удается договориться- нужно закрепит вопрос нотариально.

А вот если с такими наследниками нет добрых отношений- нужно готовиться к серьезным действиям- решать вопрос в суде.

Решение проблем долевой собственности:

кто может проживать в квартире в долевой собственности

  • Суд устанавливает порядок использования квартиры, которая находится в общей собственности владельцев и наследников. п. 2 ст. 248 Гражданского кодекса говорит об этом так: “Участник долевой собственности имеет право на пользование частью общего имущества, соразмерной его доле”. 
  • При условии, что выделить часть квартиры физически невозможно, то собственнику части доли в квартире полагается компенсация в денежном эквиваленте.
  • Часть квартиры (доля) может быть выделена сособственнику в натуральном выражении (основание- п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса).
  • Если доли двух сособственников равные, а комнаты по размерам неодинаковы, то, кому досталась большая комната должен компенсировать деньгами владельцу меньшей комнаты недостающие метры.
  • Есть возможность прямой продажи доли в квартире (конечно, если кто- то захочет купить долю в квартире с обременением в виде коммунальных соседей. 
  • Можно воспользоваться п. 4 ст. 252 ГК: “если доля сособственника незначительна и он «не имеет существенного интереса в использовании общего имущества», то суд принимает решение о принудительной «замене» доли денежной компенсацией. 
  • То есть суд вынудит владельца доли продать ее по рыночной цене. А так как продавать ее он должен в первую очередь сособственнику, то есть возможность выкупить такую долю.
  • И последнее, но может быть самое важное- есть постановление Верховного суда России, говорящее о том, что “Собственник доли может вселять и регистрировать на жилплощади кого-либо только с согласия остальных совладельцев” 
  • То есть владеть шантажисты долей в вашей квартире смогут, а вот пользоваться ею без вашего согласия- нет.

Берегите себя.

3 года ago

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *