Как выселить собственника из квартиры за систематические нарушения?

Человек покупает квартиру. Возникающее при этом право собственности подразумевает неоспоримое основание владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению приобретенным жилым помещением. Порой у собственника возникает иллюзия вседозволенности на «своей территории», хотя в настоящее время существуют законные способы выселения из собственного жилья.

Совет здесь один: обязательно ознакомиться с Гражданским и Жилищным законодательством, так как незнание не освобождает от ответственности.

Как выселить

Действующее законодательство предусматривает несколько причин для принудительного выселения из собственного жилья:

• Использование жилого помещения не по назначению.
• За систематические нарушения прав и интересов других собственников, занимающих соседние квартиры.
• Бесхозяйственное обращение с принадлежащей площадью.
• За неуплату кредита.
• Взыскание по долгам собственника.

Выселение собственника квартиры возможно только по решению суда. Процесс этот очень непростой и требует больших моральных и временных затрат. Чтобы добиться результата, необходимо в подготовительную работу вовлечь как можно больше соседей по дому.

Алгоритм действий во всех случаях один: собрать как можно больше доказательств противоправных действий собственника, необходимых для представления на судебном заседании (протоколы, акты, заключения экспертов).

По решению суда собственника выселяют из принадлежащего ему жилья, квартира выставляется на публичные торги. В конечном итоге, собственнику возвращают вырученную сумму за продажу квартиры за минусом судебных издержек.

Выполнение решения суда о выселении собственника выполняется добровольно или принудительно:

1. Принудительное выселение заключается в освобождении квартиры, в указанные в исполнительном листке сроки, от людей, имущества и домашних животных.
2. После выселения бывшему собственнику и членам его семьи запрещено использовать данное жилое помещение.

Основания для выселения

Основанием для выселения могут служить систематические действия собственника, приводящие к нарушению:

• пожарной безопасности;
• санитарно-гигиенических норм;
• строительных технологий;
• правил общежития.

Нарушение пожарных и санитарных норм

Жильцам многоквартирных домов необходимо соблюдать правила пожарной безопасности. Нельзя выполнять действия, приводящие к возможности возникновения пожара.

Состояние электропроводки в квартире не должно вызывать опасений, так как одно небольшое замыкание может привести к возгоранию.

Система водоснабжения, канализация и отопительные трубы обязательно поддерживаются в идеальном состоянии. Вовремя сделанный ремонт позволит избежать впоследствии больших неприятностей.

Нарушение правил пользования жилыми помещениями (шум)

Запрещено производить самовольную перепланировку квартир, без согласования с соответствующими инстанциями. Если в ходе незаконного переустройства жилого помещения нарушаются строительные конструкции дома и наносится материальный ущерб, составляется технический акт о созданных нарушениях для дальнейшего представления в суде.

Собственник должен восстановить первоначальный вид жилого помещения.

Если в оговоренные сроки ремонтные работы не будут проведены, суд выносит следующие решения:

1. Сохранить перепланировку жилого помещения, если она не угрожает здоровью граждан.
2. Продать с торгов жилое помещение с последующей выплатой, полученной от операции выкупной стоимости, собственнику.

Судебные издержки и предполагаемая стоимость восстановительных ремонтных работ подлежат удержанию из вырученной суммы.

Нельзя нельзя в ночное время:

• включать громкую музыку;
• шуметь;
• производить ремонтные работы.

Бывают случаи, когда жильцы многоквартирного дома объединяются в борьбе с соседом-алкоголиком .

Если пьяный дебошир мешает спокойной жизни и нарушает права соседей, отравляет жизнь всем окружающим, необходимо следующее:

1. Каждый вызов участкового и дежурного наряда полиции актируется.
2. Копия акта сохраняется жильцами дома.
3. Желательно сделать вызов санитарно-эпидемиологической службы для составления акта о состоянии жилого помещения.
4. Не помешает и справка из Управляющей Компании о задолженности по квартплате и коммунальным платежам нерадивого собственника.

Все эти действия могут привести на начальном этапе к наложению административного штрафа.

За долги коммунальным службам и прочим задолженностям

Обращение взыскания по долгам собственника на принадлежащие ему жилые помещения, также может привести к принудительному выселению по решению суда.

Абсолютно не важно, по какой причине произошло образование задолженности. Это могут быть:

• невыплаты по кредитным договорам;
• долги по коммунальным платежам;
• не возмещение имущественного ущерба третьим лицам.

При задолженности по ипотечному кредитованию, когда жилые помещения собственника служат залогом возврата кредита, банк может потребовать выселения с занимаемых жилых помещений.

За использование квартиры не по назначению

Недопустимо использовать жилые помещения под производственные нужды или осуществлять предпринимательскую деятельность.

По законодательству жилые помещения должны переводиться в нежилой фонд для использования их для нужд предпринимательства.

Можно ли выселить из аварийного жилья

Если подтверждается аварийное состояние многоэтажного жилого дома многолетней застройки и здание подлежит сносу, администрация района выносит постановление об изъятии земельной площади и квартир в аварийном доме.

Всем жильцам аварийного здания предоставляется новое жилье.

Бывает так, что собственники выселяемых квартир отказываются на переселение. Причины бывают разные. В таких случаях у органов местного самоуправления нет правового основания для рассмотрения проблемы в суде.

Переселить без согласия собственника в новое жилье, по российскому законодательству, нельзя. Если собственник отказывается переезжать в отведенное ему новое жилое помещение, администрация должна компенсировать ему выкупную стоимость, в которую войдет и рыночная стоимость изъятого жилья.

Порядок действий

В случае, когда собственник не обращает внимания на жалобы и претензии соседей, жильцы многоквартирного дома должны написать заявление в Администрацию муниципального образования.

Орган местного самоуправления выносит собственнику письменное предупреждение и определяет срок для устранения нарушений.

Если и после вынесения предупреждения, собственник не прекращает нарушения, Администрация принимает решение о начале процесса судебного выселения собственника из квартиры. Только органы местного самоуправления имеют право подавать иск в суд на собственника-нарушителя.

Чтобы добиться положительного результата, важно соблюдать последовательность оперативных действий. Обращение органом местного самоуправления в суд без предварительного предупреждения собственника, грозит отказом в суде в удовлетворении требований.

Исковое заявление для выселения собственника из квартиры

Исковое заявление в суд о выселении собственника из квартиры подается по месту проживания ответчика, в котором указывается:

• наименование судебного органа;
• личные данные истца;
• личные данные ответчика;
• ходатайство истца о выселении собственника;
• основания для предъявления требований истца;
• доказательства, подтверждающие основания для предъявления требований истца;
• сведения о досудебных разбирательствах;
• список прилагаемых к исковому заявлению документов;
• копии документов, прилагаемых к исковому заявлению.

К составлению искового заявления нужно подойти со всей серьезностью. Образец иска можно скачать здесь.

Внесение неточной информации в исковое заявление приведет к отказу в суде. Выиграв дело, собственник не утратит своих прав на жилую площадь, а Администрация муниципального образования не сможет в дальнейшем защищать интересы других жителей многоквартирного дома. По конкретному вопросу в суд можно обращаться только один раз.

Необходимые документы

Иск в суд сопровождается необходимым пакетом документов:

1. Технический паспорт на квартиру;
2. Копия ордера на квартиру;
3. Справка о регистрации выселяемого (форма 9), со сроком выполнения не меньше 1 месяца;
4. Доказательства, послужившие основанием для подачи искового заявления о выселении;
5. Квитанция об оплате государственной пошлины;
6. Ксерокопии иска, равные количеству ответчиков.

Судебная практика

Изучение судебной практики по аналогичным делам поможет определить дальнейшие действия, правильно собрать и оформить необходимые документы, а также предостережет от дальнейших ошибок.

Судебная практика по вопросу переселения собственника из аварийного жилья показывает, что у Арбитражных судов нет единого мнения по этому вопросу.

Пленум Верховного суда РФ, обобщив судебную практику, опубликовал разъяснения по спорным вопросам выселения собственников из жилых помещений.

Основной смысл рекомендаций сводится к следующему:

• необходим индивидуальный подход к каждой конкретной ситуации;
• в ходе вынесения решения требуется строго соблюдать положения Конституции РФ.

На видео: за что можно выселить собственника жилья

Даже собственник в наше время может быть принудительно выселен из своей квартиры. Для этого нужны весомые аргументы, и происходит такое выселение исключительно в судебном порядке.

Право собственности

Право собственности – это право владения, распоряжения и пользования имуществом. Таким имуществом может быть любая вещь, недвижимость, движимое имущество и прочее.

Право собственности относится к вещному праву. Об этом сказано в разделе 2 ГК РФ.

Документальное подтверждение

Многие считают, что правоустанавливающий документ является единственным, который может подтвердить право собственности на квартиру.

Такое непонимание приводит к проблемам при совершении любых сделок по отчуждению своего имущества.

Правоустанавливающих документов существует несколько. Их количество зависит от того, каким способом данная квартира была получена.

В пакет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, входит:

Зависит ли выписка от вида собственности

Гражданин, имеющий в собственности квартиру, не обязательно должен иметь в ней постоянную или временную регистрацию. Это никак не влияет на выселение.

Если квартира находится в собственности, то есть она приватизирована, получена по наследству или в дар, то выселить собственника из неё можно только в том случае, если у него есть ещё жилплощадь в собственности.

Если же квартира принадлежит государству, в лице муниципалитета, то высели нанимателя можно с предоставлением аналогичного жилья или без предоставления.

Снятие с регистрационного учёта, то есть выписка, возможна и из собственной квартиры, и из муниципальной, но только по решению суда.

Так как выселение тоже происходит по решению суда, то выписка является следствием выселения.

Принудительное выселение из квартиры собственника

Оснований для выселения собственника из квартиры не так уж и мало. Они приведены в  ст. 31 ЖК РФ, в ст. 292 и 293 ГК РФ, в ст. 86 и 89 ЖК РФ, и в других нормативных актах.

Выселение происходит только через суд. Поэтому, перед тем как писать исковое заявление, необходимо чётко понимать, является ли предмет иска основанием для выселения собственника из его квартиры в принудительном порядке.

Основания прекращения владения жильем

Для выселения собственника из его квартиры в принудительном порядке нужны веские основания, которые приведены в ст. 293 ГК РФ.

К таким основаниям относятся:

Использование квартиры не по назначению	не для проживания
Регулярное нарушение прав и интересов соседей	например, содержание в городской квартире огромного количества кошек и собак
Нанесение повреждений и нарушений квартире	что может повлечь нарушение конструкции всего дома
Неуплата платежей по коммунальным услугам	в течение полугода и более

Порядок действий

Перед тем как подать в суд на такого нерадивого собственника, его необходимо предупредить. То есть, его правонарушения должны быть зафиксированы на документах.

Такими документами могут быть протоколы вызова участкового или наряда полиции, неоднократные жалобы соседей в УК и другие доказательства нарушений ЖК РФ.

Сначала нужно вызвать его на беседу в администрацию муниципального образования, и устно уведомить его о производимых им нарушениях.

Если такая беседа не даст результатов, то необходимо направить ему письменное предупреждение. В предупреждении должно содержаться указание на устранение причин для выселения.

Если это предписание проигнорировано или же нарушения не устранены, то тогда возможно судебное разбирательство.

После того как решение суда о выселении вступит в силу, по делу открывается исполнительное производство.

Выселить из квартиры могут только судебные приставы их территориального отделения. Выселение происходит в присутствии 2-ух независимых понятых.

После принудительного выселения собственник теряет своё право на пользование, владение и распоряжение этой квартирой. Изъятие квартиры может быть возмездным и безвозмездным.

При принудительном выселении собственнику не положено никакой компенсации. Следовательно, такое изъятие квартиры является безвозмездным.

В соответствии со ст. 446 ГПК РФ, нельзя выселить из квартиры собственника и членов его семьи, если это их единственное жильё. Но есть исключение – эта квартира является залогом по ипотеке!

Необходимые действия в связи с незаконным лишением жилья

Незаконное выселение – это ущемление конституционных прав граждан. Право на жилище гарантировано Конституцией нашей страны.

Незаконным считается то выселение, когда оно не обосновано ни нормами закона, ни решением суда. И, как следствие, незаконное снятие с регистрационного учёта.

Контроль над регистрацией граждан по месту жительства и месту пребывания возложен на ФМС.

Поэтому, в первую очередь, необходимо посетить эту службу и выяснить, на каком основании гражданин был снят с регистрационного учёта и выселен из своей квартиры.

В случае отказа, заявитель может подать жалобу вышестоящую ФМС или же иск в суд.

Основание для иска – нарушение законных прав пользования квартирой и незаконное снятие с регистрационного учёта.

Иск подаётся в районный суд по месту жительства истца, то есть гражданина, чьи права были нарушены.

В соответствии со ст. 131 ГПК РФ, в этом иске должна быть указана следующая информация:

Об истце	все его данные по паспорту, а также адрес по месту регистрации и месту жительства, если они отличаются
Об ответчике	его наименование по учредительным документам, а также адрес по месту нахождения и юридический адрес, если они не совпадают
Размер государственной пошлины	размер указан в ст. 333.19 НК РФ
Если истец также подаёт на возмещение морального и материального вреда, вызванного незаконным выселением	то нужно указать и цену иска
Описательная часть	здесь нужно «сухим» юридическим языком изложить суть проблемы, привести доводы именно отсутствия законных оснований для выселения
Требования	ссылаясь на нормы закона выставить требование о восстановлении прав на пользование жилым помещением и восстановление на регистрационном учёте
Список документов	которые прилагаются иску

К иску о незаконном выселении необходимо приложить следующие документы:

Справку о регистрации	в данной квартире
Документы	подтверждающие право собственности заявителя на данное помещение
Документы и другие доказательства	подтверждающие, что выселение было проведено при отсутствии законных оснований

Кого не могут выписать

Согласно ст. 446 ГПК РФ, нельзя выселить на законных основаниях собственника квартиры и членов его семьи, если данная квартира является их единственным жильём.

Это необходимо подтвердить документально. Исключение составляет квартира, которая является предметом залога по ипотеке.

При наличии достаточной задолженности по платежам по ипотечному кредиту, суд может выселить семью из квартиры, отдав её банку за неплатежи.

Нельзя выселить из квартиры несовершеннолетнего ребёнка, если он является единственным собственником.

Выписывать его нельзя вплоть до его совершеннолетия, даже если он проживает в другом месте и имеет там постоянную регистрацию.

Исключение – выселение из аварийного жилья с предоставлением аналогичного по площади.

Обращение в суд

Выселить собственника из квартиры можно только на основании решения суда. Иск подаётся на основании доказательной базы.

Перед тем как подать иск, собственника необходимо предупредить. Сделать это нужно в письменной форме. Предупреждение выдаётся в форме предписания об устранении причин конфликта.

Если собственник отказывается получать предписание, или же не устраняет причины, тогда подаётся иск в суд.

Предписание необходимо вручить лично в руки. Если собственник отказывается его получать, то нужно составить акт, который будет подписан ещё 2-мя свидетелями.

Кто может обращаться

Подать в суд может только:

1. Органы государственной власти по месту нахождения квартиры.
2. Муниципалитет.

Иск подаётся в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Унифицированной формы иска о принудительном выселении не существует.

Но в соответствии со ст. 131 ГПК РФ, в нём должна содержаться следующая информация:

Об истце	нужно указать всю информацию, как в учредительных документах
Об ответчике	все данные из паспорта
Размер государственной пошлины	в ст. 333. 19 НК РФ сказано, что если в суд подаёт организация, то размер пошлины равен 4 тысячи рублей. Согласно пп. 4 п. 1 ст. 333. 35 НК РФ, органы государственной власти государственную пошлину при обращении в суд не уплачивают
Описательная часть	здесь истец «сухим» юридическим языком излагает суть проблемы, приводит доводы в пользу выселения ответчика из занимаемой им квартиры. Необходимо привести веские доказательства вины собственника
Требования	ссылаясь на нормы закона, истец требует у суда принудительно выселить ответчика и членов его семьи из занимаемой ими квартиры. Также требованием является снятие данного гражданина с регистрационного учёта по данному адресу
Список документов	должен полностью соответствовать их письменному перечислению

В течении 5 дней после получения иска, суд должен принять решение о «судьбе» иска. Он может оставить его без рассмотрения, без движения или полностью отклонить. Истец оповещается о решении суда письменно.

Необходимые документы

К иску необходимо приложить следующие документы:

Доказательства того, что ответчик нарушает нормы закона о пользовании жилым помещением	это могут быть: жалобы соседей; протоколы вызова участкового или наряда полиции; заявления в прокуратуру; заключение санитарно-гигиенической экспертизы; заключение технической экспертизы о нанесённом разрушении квартиры; другие документы, которые могут являться доказательством о том, что собственник или члены его семьи нарушают правила пользования квартирой
Справку из домовой книги	где указано, сколько постоянно зарегистрированных на этой жилплощади
Если в квартире есть дети до 18 лет	то  заключение органов опеки и попечительства
Другие документы	которые помогут суду восстановить истину по делу

Как показывает судебная практика, ответчик, то есть собственник квартиры, всегда пишет встречный иск о незаконности предпринимаемых действий.

К иску он также прикладывает все необходимые документы:

• правоустанавливающие;
• свидетельство о собственности;
• результаты различных экспертиз;
• доказательства того, что данная квартира – единственная жилплощадь;
• другие документы, которые помогут ему избежать выселения.

Принудительное выселение происходит в присутствии 2-ух понятых судебными приставами – исполнителями.

Они составляют 2 документа:

Акт о выселении	его подписывают все участники процесса, включая 2-ух понятых
Опись имущества квартиры	в этом документе необходимо точно указать качество и количество вещей в квартире с подробным указанием где какая вещь лежит. Этот документ также подписывается всеми участниками дела

На практике, выселить собственника из его квартиры не представляется практически возможным.

Существует множество причин, препятствующих этому. Главная – это единственное жильё!

И приходиться соседям дальше мучатся, слушая по ночам громкую музыку или вдыхая запахи от многочисленных животных.

Несмотря на то, что лишение жилья является крайней мерой, бывают ситуации, когда другого выхода договориться с соседом нет. Если вы оказались в подобной ситуации, стоит подробно узнать, какие ситуации могут выступать основанием для законного выселения соседа и как осуществляется данная процедура.

В представленной статье мы подробно осветим все эти вопросы, чтобы максимально  повысить возможность победы в случае инициирования подобного дела.

○ Причины и основания для выселения.

Выселение из квартиры является последней мерой воздействия на соседа, который своими действиями и поведением создает потенциальную угрозу для жизни и здоровья окружающих. Основаниями для лишения жилплощади могут стать следующие причины:

• Систематическое нарушение тишины (по закону с 23 часов до 7 утра нельзя превышать допустимые шумовые пределы.
• Нарушение прав проживающих рядом людей.
• Использование квартиры не по назначению.
• Нанесение существенного вреда дому по умыслу.
• Перестройка квартиры либо ее перепланировка без получения соответствующего разрешения.
• Нарушение норм пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических требований.
• Поведение проживающего, не соответствующее социальным нормам, а также наличие доказанного психического расстройства.
• Систематическое употребление алкогольных и наркотических веществ, совершение по отношению к соседям действий, признанных хулиганскими.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Выселение алкоголиков, за асоциальное поведение.

• «Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (п. 4 ст. 17 Жк РФ)».

Соответственно, граждане, злоупотребляющие горячительными напитками, повышают риск возникновения пожара из-за своего асоциального поведения. Мерами воздействия в данном случае являются:

• Административные штрафы.
• Принудительное выселение (для нанимателей площади).
• Лишение собственности (для владельцев жилья).

Последние два наказания являются крайней мерой и для их применения необходимо наличие сильной доказательной базы. Итак, чтобы начать процедуру принудительного выселения, нужно:

1. Систематически вызывать участкового, который зафиксирует факт нарушения общественного порядка.
2. Собрать свидетельские показания соседей. В данном случае можно составить заявление на выселение и собрать подписи людей либо получить от них обещание выступить на судебном процессе. Для повышения вероятности выигрыша дела желательно совместить оба метода.
3. Подготовить аудио- и видеосъемки, подтверждающие факт неподобающего поведения и попытки проведения бесед о недопустимости подобного поведения.

После подготовки всех доказательств подается исковое заявление в суд, где предъявляются все материалы.

Вернуться к содержанию ↑

✔ За “бесхозяйственность”.

В данном случае основанием для выселения является ведение бесхозяйственной деятельности, которая ведет к порче и разрушению дома. Сюда относится:

• Невыполнение своих обязательств по проведению текущего и капитального ремонта в установленные сроки.
• Непринятие нужных мер по устранению аварийного состояния оборудования и электропроводки.
• Перепланировка  и/или перестройка без получения соответствующего решения.

При столкновении с подобной ситуацией, выбор порядка действий зависит от того, является ли проживающий собственником площади или занимает ее по найму.

1. Если речь идет о владельце жилплощади, необходимо обратиться в управляющую компанию или жилищную инспекцию с указанием на наличие нарушений ведения хозяйства. В соответствии со ст. 29 ЖК РФ, проживающий должен привести жилплощадь в соответствующее состояние в установленные сроки. Как правило, на это отводится от 1 до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, управляющая компания либо жилищная инспекция  вправе обратиться в суд.
2. Если жилплощадь нанимается по договору социального найма, требование о приведении жилища в требуемое состояние должно исходить от наймодателя. Оно подается в письменном виде с указанием срока, в течение которого нужно произвести изменения. Если требование не будет удовлетворено, наймодатель обращается в суд с иском. Однако в данном случае важным моментом является определение ответственного за сохранение жилья в подобающем виде лица. Связано это с тем, что законодательством не установлена возможность выселения всех проживающих в квартире лиц.

Вернуться к содержанию ↑

✔ За нарушение условий проживания.

• «Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» (п. 3 ст. 17 ЖК РФ)».

В соответствии с данным законодательством, вопрос принудительного выселения может быть поднят за любое использование помещения не по назначению. Исключение составляет профессиональная деятельность и работа ИП, не приносящая дискомфорт окружающим.

• «Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст.17 ЖК РФ)».

Таким образом, для инициирования процедуры выселения, необходимо собрать пакет доказательств:

1. Вызвать управляющую компанию или жилищную комиссию, которые подтвердят факт использования жилья не по назначению.
2. Вызвать СанЭпидемстанцию для фиксирования деятельности, несущей угрозу для жизни и здоровья соседей.
3. Собрать свидетельские показания от проживающих в доме лиц о нарушении правил пользования жилплощадью.

После этого составляется коллективный либо индивидуальный  иск от соседей, с приложением актов проверки УК и СанЭпидемстанции.

Вернуться к содержанию ↑

○ Выселение в принудительном порядке.

При вынесении положительного судебного решения, проживающий может быть лишен жилплощади в принудительном порядке.

✔ Квартиранта арендатора.

В этом случае дело инициируется арендодателем по причине невнесения своевременной оплаты за проживание, долгов по оплате коммунальных услуг либо нарушения правил проживания.  При условии доказанности претензий, квартирант будет вынужден покинуть жилье. Если он откажется сделать это в добровольном порядке, выселение будет производится судебными приставами.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Из муниципального жилья.

При договоре социального найма, проживающий может быть выселен на соответствующих основаниях, если они будут доказаны в суде. При этом ему направляется письменное уведомление с требованием освободить жилье в течение 10 дней с момента получения извещения. При отказе от добровольного покидания жилья, процедура производится судебными приставами.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Собственника.

Владелец жилья может быть выселен по тем же основаниям, если они будут доказаны в суде. Главное отличие данной процедуры заключается в том, что лишение права собственности возможно только при выплате рыночной стоимости жилья после его реализации на аукционе.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как доказать наличие причин и оснований.

Чтобы собрать доказательную базу, необходимо соблюдение определенного алгоритма действий. Так, при нарушении установленных правил, необходимо вызывать участкового, который зафиксирует этот факт. В суде такие протоколы и выписанные административные штрафы станут одним из оснований правомерности действий истца.

Также необходимо вести работу с управляющей компании и жилищной инспекцией, вызывать сотрудников СанЭпидемстанции – их акты также следует приложить к материалам дела.

Доказательством в подобном деле могут выступать съемки, на которых зафиксировано неподобающее поведение гражданина, состояние его жилплощади, проведение профилактических бесед и т.д.

Примеры:

1. Иванова И.И. приобрела квартиру и сделала необходимый ремонт. Спустя определенное количество времени, на потолке появилось влажное пятно в результате того, что сосед сверху не закрыл вовремя кран.  Данное лицо, как оказалось, ведет нетрезвый образ жизни о отвечать за последствия своих поступков отказывается. В итоге, гражданке Ивановой пришлось самостоятельно проводить ремонтные работы. Спустя 1,5 месяца ситуация повторилась, после чего был подан иск о возмещении ущерба. Однако результата это не дало, так как у соседа не было имущества. Подобное положение дел сохранялось полгода, в течение которого Ивановой пришлось неоднократно понести убытки. В итоге, она обратилась в суд с заявлением о лишении жилплощади и приложением актов нанесенного ущерба. Истца поддержали другие соседи, в результате чего сосед был лишен жилплощади с выплатой компенсации в размере ее рыночной стоимости.
2. Сосед гражданина Николаева по лестничной площадке решил разводить в своей квартире собак бойцовской породы. Несмотря на то, что шума от них не было, Николаев опасался за жизнь и здоровье себя и своей семьи при выходе из дома. Он неоднократно пытался вести беседу с соседом, однако результата это не дало. В итоге, Николаев позвонил в управляющую компанию и СанЭпидемстанцию, которые зафиксировали факт использования жилья не по назначению. УК составила иск в суд, в результате чего сосед был лишен имущества с выплатой компенсации.

Вернуться к содержанию ↑

○ Кто может выселить.

В зависимости от типа жилья, иск о выселении может исходить от:

• Арендодателя.
• Управляющей компании/жилищной инспекции.
• Собрания соседей.
• Органов местной власти.

При этом должны быть предоставлены:

• Протоколы участкового.
• Съемки состояния жилища.
• Свидетельские показания соседей.
• Акты проверки уполномоченных органов.

Независимо от того, что выступает истцом, решение о выселении принимается исключительно судом.

Таким образом, несмотря на то, что лишение жилья является крайней мерой, к нему суд также может прибегнуть в исключительных случаях. Поэтому, если ваш сосед не реагирует на ваши замечания и просьбы изменения своего поведения, следует начинать думать о сборе доказательств и последующем обращении в суд.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста: ✔ Стоит ли вызывать полицию при нарушении условий проживания соседями?

Эта мера является крайне желательной, потому что является достаточно эффективным способом воздействия на нарушителя. Кроме того, составленные протоколы будут выступать основанием при обращении в суд для выселения.

Вернуться к содержанию ↑

✔ В помещении размещается офис, можно ли выселить?

В данном случае, решение вопроса зависит от вида офиса. Законодательство не запрещает ведение деятельности ИП и иной профессиональной деятельности, не мешающей соседям (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). Поэтому, если офис используется, например, как диспетчерская, откуда совершаются звонки, это не может стать основанием для лишения. Но если в нем трудится группа лиц, которые систематически нарушают общественный порядок (шумовой режим, курение на площадке и т.д.) это может стать основанием для выселения соседа.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Довольно часто среди зоозащитников и не только бытует мнение, что выселить можно только из неприватизированного жилья, а, если живешь в собственной квартире или комнате, можно делать то, что хочешь. Дествительно, несколько лет назад судебная практика шла по такому пути. Сейчас ситуация изменилась. Лишиться жилья стало проще, независимо от того, приватизированное оно или нет.А.Р.

О ВОЗМОЖНОСТИ ВЫСЕЛЕНИЯ НЕРАДИВОГО СОБСТВЕННИКА ИЗ КВАРТИРЫ

С.А. КИРАКОСЯН

Киракосян Сусана Арсеновна, партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг», кандидат юридических наук, медиатор.

Статья посвящена вопросу выселения собственников из занимаемых ими жилых помещений. По мнению автора, при принятии решения о выселении признак систематичности нарушений прав и законных интересов соседей имеет существенное значение.

Общая презумпция: бремя содержания жилого помещения несет его собственник. Это означает обязанность собственника поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, оплачивать жилищно-коммунальные услуги, проводить текущий ремонт, соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила, установленные нормативными правовыми актами. Что же делать, если бремя содержания оказывается непосильной ношей и собственник не желает ее нести? И это нежелание выражается в бесхозном отношении к жилому помещению, приведении его в непригодное состояние, а также в нарушении прав соседей.

Так, в адрес фирмы, где работает автор, поступили письма от собственников следующего содержания.

Письмо N 1. Как нам действовать в ситуации, когда соседи не дают покоя ночью. Моя мама живет в многоквартирном доме, соседи этажом выше — квартиранты, которые постоянно после 23.00 начинают шуметь, греметь, бегать по квартире, и все это продолжается до 2 — 3 часов ночи. Дом повышенной слышимости. На наши замечания ни квартиранты, ни хозяйка не реагируют. Мы написали заявление участковому, но при устной беседе он нам сказал, что они в своей квартире могут делать, что хотят, и даже ночью, лишь бы музыку не слушали.

Письмо N 2. В нашем доме проживает семья алкоголиков, которые превратили квартиру в притон, а жизнь соседей — в ад. Эти люди являются нанимателями квартиры, жилищно-коммунальные услуги не оплачивают, из квартиры идет неприятный запах, ночью в квартире шум и драки, имеются нарушения требований пожарной безопасности, акты порчи домового имущества и т.д. На протяжении многих лет мы обращаемся во все инстанции (в полицию, в управляющую компанию, в администрацию) с просьбой отселить этих людей. В ответ мы получаем отписки, что отселить этих людей невозможно. Что нам делать?

Указанные выше ситуации являются злободневными. При этом распространенным заблуждением является то, что из собственной квартиры ни при каких обстоятельствах выселить не могут. Конечно, для собственника не предусмотрено выселение за неоплату жилищно-коммунальных услуг, как это предусмотрено для нанимателя по договору социального найма жилого помещения.

Но тем, кто грубо нарушает правила проживания в многоквартирном доме и уверен в полной безнаказанности, стоит прочитать ст. 293 Гражданского кодекса РФ. В данной статье предусмотрен механизм публично-правового вмешательства в случае нарушения правил проживания в многоквартирных домах и возможность выселения собственника из квартиры. Выселению совместно с собственником подлежат члены семьи и бывшие члены семьи собственника жилого помещения, отказополучатели.

Причиной выселения может стать систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. Признак «систематичности» нарушений имеет существенное значение. В случае его отсутствия меры воздействия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ, не применяются. К систематическим нарушениям следует отнести неоднократные, постоянно повторяющиеся действия:

— по нарушению требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, строительных норм и правил и иных требований законодательства;

— по нарушению правил пользования жилыми помещениями. В частности, лишиться жилья можно за громкую музыку, игру на музыкальных инструментах, ночные ремонтные работы, переоборудование квартиры в офис, склад или загон для разведения животных и т.д.

Бороться с «нерадивым» соседом-собственником необходимо коллективными усилиями жильцов дома (коллективные письма и жалобы), а также с помощью обслуживающей многоквартирный дом организации (управляющей организации, ТСЖ или иного потребительского кооператива).

После безуспешности борьбы следует написать заявление в орган местного самоуправления — Администрацию муниципального образования — с просьбой вынести «нерадивому» соседу предупреждение. Орган местного самоуправления предоставляет разумное время на устранение допущенных нарушений. Обращаю внимание, орган власти выносит лишь предупреждение, но не может принудить устранять нарушения и предоставлять какие-либо документы. Ведь последнее противоречило бы принципу неприкосновенности собственности.

Если после предупреждения нарушения не прекратятся, то орган местного самоуправления может поднимать вопрос о судебном выселении. Право на обращение в суд принадлежит исключительно органу местного самоуправления, а не тем лицам, права и интересы которых затронуты действиями собственника . Поскольку ни управляющая организация, ни ТСЖ не являются органами местного самоуправления, они не могут осуществлять полномочия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ.

Однако описанная процедура выселения не так проста, как кажется. Во-первых, нарушение законных интересов проживающих в доме граждан само по себе не является основанием для обращения органа местного самоуправления в суд с требованием о выселении. Так, например, при рассмотрении одного из дел суд пришел к выводу, что требуемая органом местного самоуправления продажа жилого помещения ответчика с публичных торгов в порядке ст. 293 ГК РФ является крайней мерой. Причиной обращения в суд с требованием о продаже с публичных торгов жилья послужило бесхозяйственное обращение с ним, выражающееся в том, что в нем содержится большое количество животных, создающих повышенный шум, загрязнение, что нарушает права соседей. Суд установил, что ответчиком приняты достаточные меры (произведен ремонт) по устранению выявленных нарушений в части приведения жилого помещения в надлежащее состояние.

Во-вторых, если орган местного самоуправления обращается в суд без предварительного предупреждения собственника о необходимости устранения нарушений с назначением соразмерного срока для этого, то суд отказывает в удовлетворении требований.

Собственник, которому стало известно об указанных нарушениях, может и должен принять меры самозащиты до обращения в суд. А именно направить претензию соседу, письмо в управляющую организацию, ТСЖ с просьбой оказать содействие в совместном составлении Акта о нарушении условий проживания в жилом доме нерадивым соседом. Кроме того, можно обратиться в жилищную инспекцию. В соответствии со ст. 23.55 КоАП РФ органы жилищной инспекции уполномочены рассматривать дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьями 7.21 — 7.23 КоАП РФ, посвященными жилищной сфере. Должностные лица указанных органов в соответствии с ч. 1 ст. 28.3 КоАП РФ составляют протоколы об административных правонарушениях.

Статья 7.21 Кодекса об административных правонарушениях предусматривает ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, а именно ответственность за порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению (ч. 1), самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных жилых домах (ч. 2). Предусмотрена ответственность в виде предупреждения либо наложения административного штрафа на граждан в размере от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб.

Граждане, чьи права были ущемлены действиями собственника жилого помещения, для привлечения виновного к ответственности вправе обратиться также в полицию. Протокол об административном правонарушении должен быть составлен уполномоченным лицом непосредственно на месте совершения правонарушения, иначе такой документ не может считаться допустимым доказательством. Исключение составляют случаи, когда протокол составляется на основании показаний потерпевших.

Особое внимание хотелось бы обратить на важность письменного оформления всех документов, связанных с нарушением жилищных прав. Законодательство законодательством, но любые требования, куда и кем бы они ни заявлялись, должны иметь документальную основу. После визитов жилищного инспектора, участкового необходимо «добывать» копии составляемых актов и протоколов. Это важные доказательства на случай судебного процесса. Без них возможен проигрыш.

Примеры грамотного подхода к доказыванию дает судебная практика. Например, в деле о выселении без предоставления другого жилого помещения 57-летней жительницы г. Юбилейного Х., которая сделала невозможным проживание соседей из-за своих 20 собак, в качестве доказательств фигурировали сведения об отсутствии у животных прививок против инфекционных заболеваний; протоколы измерения уровней шума, составленные специализированной организацией в соответствии с требованиями СанПиН; лабораторные исследования проб воздуха. К этому списку можно добавить экспертные заключения и справки квалифицированных специалистов в различных отраслях знаний — строительстве, медицине, ветеринарии, а также письменные акты, составленные соседями собственника жилого помещения с привлечением третьих лиц (например, представителей управляющих организаций, ТСЖ, муниципальных органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда).

Подводя итог написанному, замечу, что выселить собственника — дело довольно трудное, и оно может затянуться на весьма длительный срок. Но оно того стоит. Ведь нет ничего дороже, чем покой для себя и своих близких.

«Юридический мир», 2012, N 7

Перейти на Главную

с вашего сайта.