Вы, наверное, давно мечтаете иметь свой личный уголок, часто представляли себя в своей собственной квартире или в доме. Но цены на недвижимость высокие и постоянно растут, не каждый может быстро накопить такую сумму на покупку. А как же мечта? И тут не стоит расстраиваться! Ипотека от Сбербанка поможет воплотить вашу мечту в реальность.
Тут же в голове появляется куча вопросов и небольшой страх перед неизвестностью. На самом деле бояться нечего, стоит лишь заранее разобраться в нюансах и рассчитать свои возможности.
В этой статье мы рассмотрим, как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке. Прольем свет на все мелочи, связанные с ипотечным кредитованием, и подробно разберем такие пункты, как:
- первоначальный взнос;
- сумма займа;
- размер ежемесячного платежа;
- проценты по ипотеке;
- досрочное погашение.
Для примера возьмем следующие показатели:
- Цена недвижимости – 2 400 000 рублей.
- Процентная ставка – 10,5% годовых.
- Срок кредитования – 10 лет, или 120 месяцев.
- Досрочный платеж – 200 000 рублей.
Первоначальный взнос
Перед тем, как перейти к расчетам, нужно узнать минимальный процент первоначального взноса по ипотеке в Сбербанке. Для получения кредита необходимо располагать суммой, которая может быть больше или равна требуемому минимуму. Если вычесть ее из цены недвижимости, получим сумму займа. В Сбербанке первоначальный взнос по ипотеке начинается с 15%, неплохое предложение и вполне достижимый результат.
Например: 2 400 000 * 15% = 360 000 рублей — первоначальный взнос.
Сумма ипотеки
Размер выдаваемого займа или недостающей суммы за минусом первоначального взноса по ипотеке в Сбербанке и есть сумма кредитования.
Например: 2 400 000 – 360 000 = 2 040 000 рублей — сумма ипотеки.
Виды платежей
Прежде чем приступить к всевозможным расчетам, давайте разберемся, какими бывают платежи. Вычисление платежей по ипотечному кредиту может применяться по аннуитетной или дифференцированной схеме.
Аннуитетный платеж означает постоянный, у которого ежемесячные выплаты равны в течение всего срока кредитного обязательства заемщика перед банком. Наиболее распространенная схема, так как для кредитора она экономически выгодна. Для заемщиков тоже есть плюс — в том, что каждый месяц сумма одинаковая и сложно будет запутаться в платежах.
Дифференцированные значит изменяемые платежи, которые ежемесячно идут на снижение суммы в счет погашения займа. Данная схема достаточно трудозатратная, которая требует много времени для расчета графика платежей. При дифференцированной системе заемщику удастся неплохо сэкономить свои средства на переплате, но для банков это значительно повышает риски, поэтому они все реже предлагают подобные системы.
Информация для подсчета
С видами платежей разобрались. Уже не терпится узнать, как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке. Необходимо для этого учесть несколько факторов:
- Цена недвижимости – чем она выше, тем больше размер ежемесячного платежа.
- Срок кредитования – чем он больше, тем ниже ежемесячный взнос, но и проценты за пользование кредитом придется выплачивать дольше.
- Платежеспособность заемщика – считается, что сумма ежемесячной оплаты не должна превышать 40% от доходов.
- Процентная ставка по кредиту – точную ставку можно узнать после подачи заявки в кредитном предложении или взять среднюю ставку банка.
Подсчет платежа по аннуитетной схеме
В России этот вид платежей стал очень популярен из-за своего постоянства и стабильности, что благоприятно для заемщика и кредитора. Как выше сказано, кредитору это экономически выгодно, а вот заемщику будет легче планировать свои затраты, поскольку сумма платы одна и та же в течение всего времени действия кредитного договора.
Как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке? Формулы, приведенные ниже, помогут вам индивидуально сделать подсчет и определиться с размером займа.
x = K * S;
K = (p * (1 + p)n) / (1 + i)n – 1), где:
x – ежемесячный размер аннуитета.
S – сумма ипотеки.
p – месячная процентная ставка, если ставка годовая, то берем 1/12 часть и делим на 100.
n – длительность кредитования в месяцах.
K – коэффициент аннуитета.
Например: K = (0,00875 * (1 + 0,00875)120) / (1 + 0,00875)120 – 1)=0,02489 / 1.84463 =0.01349;
x = 0.09725 * 2040000 ≈ 27520 рублей.
| Период | Минимальный платеж | Оплата осн-го долга | Оплата % | Остаток осн-го долга |
| 0 | 2 040 000 | |||
| 1-30 дн | 27 520 | 9 914 | 17 606 | 2 030 086 |
| 2-30 дн | 27 520 | 10 000,08 | 17 519,92 | 2 020 085,92 |
| 3-31 дн | 27 520 | 9 505,26 | 18 014,74 | 2 010 580,66 |
| 4-31 дн | 27 520 | 9 590,03 | 17 929,97 | 2 000 990,63 |
| 5-30 дн | 27 520 | 10 251,18 | 17 268,82 | 1 990 739,46 |
Есть еще 2 более простых способа расчетов. Первый — это воспользоваться кредитным калькулятором на официальном сайте интересующего банка. Рассмотрим второй способ, как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке. Сделать это можно в таблице Excel. Открываем новый файл, переходим на вкладку «Формулы», далее «Финансовые» и выбираем «ПЛТ». Всплывет окошко, где в первой строке указываем число процентов, деленное на 12 месяцев (например, 10,5%/12/100), во второй — количество месяцев, и в третьей — сумму займа.
Вычисление процентов
Если рассмотреть график оплаты по аннуитету, то можно заметить, что проценты ежемесячно уменьшаются, соответственно, сумма в счет уплаты основного долга увеличивается. Ниже рассмотрим формулу, как рассчитать проценты по ипотеке.
% по ипотеке = (ОД * Р * числ. дней между датами) / числ. дней в году.
- ОД – основной долг в расчетном месяце;
- Р – годовая ставка, поделенная на 100;
- численность дней между датами – разница между датами текущего взноса и предыдущего;
- численность дней в году – текущего года.
Например: % = (2 040 000 * 0,105 * 30) / 365 ≈ 17 606 рублей.
Подсчет платежа по дифференцированной схеме
Как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке по дифференцированной системе выплат? Данный тип платежей включает две составляющие: основной долг, который уменьшается в течение всего срока кредитования, и проценты по займу, они также весь период кредитования идут на убывание.
Размер взноса складывается из основного ежемесячной оплаты и процентов на сумму остатка основной задолженности. Разберем формулы, как высчитать основную уплату и как рассчитать проценты по ипотеке по дифференцированной системе оплаты:
Формула расчета основной уплаты:
b = S / n, где:
- b – основной ежемесячный платеж;
- S – сумма ипотеки;
- n – длительность кредитования в месяцах.
Формула расчета начисленных процентов:
p = Sn * P, где:
- p – начисленные проценты;
- P – годовая % ставка / 12 / 100;
- Sn – остаток долга в периоде.
Расчета остатка долга в периоде, величина Sn:
Sn = S — (b *n), где:
- S – сумма ипотеки;
- b – основной ежемесячный платеж;
- n – число прошедших периодов.
Расчеты оплаты по этой системе производятся в каждом периоде, обычно каждый месяц.
Например: b = 2 040 000 / 120 ≈ 17 000 рублей;
Sn = 2 040 000 – (17 000 * 0) ≈ 2 040 000 рублей;
p = 2 040 000 * 0,00875 ≈ 17 850 рублей
Дифференцированный платеж = 17 000 + 17 850 ≈ 34 850 рублей
| Период | Остаток осн-го долга | Осн-ой платеж | % | Сумма платежа |
| 0 | 2 040 000 | 17 000 | 17 850 | 34 850 |
| 1 | 2 023 000 | 17 000 | 17 701,25 | 34 701,25 |
| 2 | 2 006 000 | 17 000 | 17 552,5 | 34 552,5 |
| 3 | 1 989 000 | 17 000 | 17 403,75 | 34 403,75 |
| 4 | 1 972 000 | 17 000 | 17 255 | 34 255 |
| 5 | 1 955 000 | 17 000 | 17 106,25 | 34 106,25 |
Досрочное погашение
Подобная схема погашения ипотеки достаточно выгодна для заемщика, так как переплата в виде процентов начисляется меньше. Разница расчетов состоит лишь в расчете остатка по ипотеке, где берется не основная ежемесячная выплата, а разность запланированного взноса и начисленных процентов.
Если платить ипотеку больше ежемесячного платежа, то изменению подлежит остаток долга и проценты по кредиту. Давайте разберемся, как посчитать все эти суммы.
В первую очередь нужно узнать остаток задолженности по ипотеке на текущий период, расписав график оплаты по типу выдаваемого кредита или посмотрев в графике, который предоставляет банк. От этой суммы пойдут все наши вычисления.
Важно знать:
- Проценты за пользование кредитом начисляются по факту, поэтому, если вы решили внести средства в полном или частичном объеме в середине периода, то и проценты нужно высчитать за количество дней пользования в периоде либо не путать себя и внести взнос в платежную дату.
- Из суммы, которую вы желаете внести, часть средств пойдет на оплату процентов, как писалось выше, а все остальное — на уплату основной задолженности.
Приведем два примера для каждого типа кредитования.
- Например, по аннуитетной схеме было оплачено 3 периода, и через 10 дней после последней оплаты вы решили внести 200 000 рублей.
Коэффициент аннуитета остается прежним и равен 0,01349.
Остаток задолженности — 2 010 580,66 рублей.
Теперь нам нужно подсчитать, сколько процентов за 10 дней вы должны заплатить банку и какая сумма пойдет в счет задолженности.
% = (2 010 580,66 * 0,105 * 10) / 365 ≈ 5 783,9 рублей
Сумма в счет оплаты основной задолженности = 200 000 — 5 783,9 = 194 216,1 рублей.
Sn = 2 010 580,66 – 19 4216,1 ≈ 1 816 364,52 рублей — сумма остатка задолженности.
Помните, что в следующую расчетную дату вам начислят проценты за оставшиеся 20 или 21 день в периоде.
- Второй случай будет для дифференцированного типа начисления оплаты. Оплачено 4 периода, и на 5-ю платежную дату вы решили внести 200 000 рублей.
Sn = 2 040 000 – (17 000 * 4) = 1 972 000 рублей.
% = 1 972 000 * 0,00875 ≈ 17 255 рублей.
Сумма в счет оплаты основной задолженности = 200 000 – 17 255 = 182 745 рублей.
Sn= 2 040 000 — (17 000 * 4 + 18 2745 * 1) = 1 789 255 рублей.
Вот так, зная все основы и расчеты, можно без труда прикинуть сумму ипотеки, которую вам будет легко выплачивать. Взамен вы обретете недвижимость, где вместе со своей семьей создадите свой домашний уют. Место, где будете встречать Новый год и праздновать дни рождения.
Расчет ипотеки онлайн
При намерении купить квартиру или любую другую недвижимость в кредит, было бы нелишним заранее рассчитать ежемесячный платеж ипотеки. Зная возможную сумму ежемесячных платежей, потенциальный заемщик с легкостью сможет сам рассчитать максимальный размер ипотеки, переплату и срок кредитования.
Для точного расчета платежей ипотеки очень удобно использовать специальную программу, доступную каждому, – ипотечный калькулятор. Эта программа, которая содержит набор математических формул, используется для вычисления всех значимых показателей кредита. Важнейшей функцией программы является расчет ипотеки онлайн. С помощью калькулятора заемщик без труда сможет рассчитать все ключевые условия ипотеки: платежи, сумму ипотеки, переплату, сроки и другие.
Для того, чтобы результат расчета ипотеки, совершаемого на калькуляторе, получился точным, обязательно нужно учитывать такие параметры как процентная кредитная ставка, различные платы и комиссии, которые могут иметь место, а также доступная для заемщика сумма первоначального взноса. Поэтому не лишним будет уточнить в банке информацию по поводу размера процентной ставке и комиссиях по выбранной кредитной программе.
Калькулятор ипотеки без труда можно найти в Интернете. Сегодня большинство банков размещают подобную программу на своих официальных сайтах. Эти сервисы на сайтах банков помогают рассчитать ипотеку и актуальные для каждого конкретного заемщика условия кредита – индивидуальную процентную ставку, выплаты и др. В таких сервисах, обычно, уже учтены категория заемщика, тип покупаемого жилья, возможность подключения программы страхования или же отказаться от нее, подходящую кредитную программу.
Существуют онлайн-калькуляторы, рассчитывающие размер ипотеки, размещенные не только на сайтах банков, но и на других интернет-порталах, специализирующихся на таких услугах. Такие калькуляторы также без проблем рассчитают условия кредита по параметрам, заданным пользователем. Онлайн-калькуляторы дают заемщикам прекрасную возможность не посещая банк лично предварительно рассчитать все интересующие их параметры.
Однако, не стоит забывать, что результат расчета, полученного на сервисах, которые расположены на сторонних сайтах, не будет окончательным. Для получения профессиональной консультации и точного расчета ипотеки на недвижимость можно обратиться к менеджеру непосредственно в банке. Ипотечный калькулятор – удобный сервис, дающий возможность для тех, кто планирует приобрести жилье в кредит, предварительно оценить свои возможности чтобы понять степень долговременной кредитной нагрузки.
Процентная ставка
Процентная ставка — очень важный параметр при рассчете ипотеки. Измеряется в процентах годовых. Этот параметр показывает сколько процентов начисляется на ваш долг в год. Для наглядности возьмем конкретное значение процентной ставки — 12%. Это значит, что в год к вашему долгу прибавляется ещё 12% от суммы долга, НО: при ипотечном кредитовании банк начисляет вам проценты не раз в год, а ежедневно на оставшуюся сумму долга. Не трудно посчитать сколько процентов начисляется каждый день: 12% / 12 месяцев / 30 дней = 0.033%.
Если вы уже воспользовались нашим ипотечным калькулятором и сделали расчет, вы, наверное заметили, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты. Поскольку с каждым месяцем ваш долг уменьшается, то и процентов начисляется меньше. Именно поэтому первая часть платежа (основной долг) растет, а вторая (проценты) уменьшается, а общий размер платежа остается неизменным на протяжении все срока.
Разные банки предлагают разные процентные ставки, они зависят от различных условий, например, от размера первоначального взноса, от типа приобретаемого жилья и т.п. Очевидно, что нужно искать вариант с наименьшей ставкой, ведь даже разница в пол процента отразиться на сумме ежемесячного платежа и на общей переплате по кредиту:
| Сумма кредита (руб.) | 2 000 000 | 2 000 000 | 2 000 000 |
| Срок кредита | 10 лет | 10 лет | 10 лет |
| Процентная ставка | 12% | 12,5% | 13% |
| Ежемесячный платеж (руб.) | 28 694 | 29 275 | 29 862 |
| Переплата по кредиту (руб.) | 1 443 303 | 1 513 028 | 1 583 458 |
Таблица 1. Демонстрация влияния процентной ставки на параметры кредита.
Фиксированная и плавающая процентная ставка
Фиксированная процентная ставка — это ставка по кредиту, которая устанавливается на весь срок кредита. Она прописана в кредитном договоре и не может быть изменена.
Плавающая процентная ставка — это ставка по кредиту, которая не является постоянной величиной, а рассчитывается по формуле, которая определена в договоре. Размер ставки состоит из двух частей: Первая составляющая — плавающая, привязана к какому либо рыночному индикатору (например Mosprime3m или ставка рефинансирования ЦБ) и изменяется с периодичностью, определенной в кредитном договоре (например, ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода). Вторая составляющая, фиксированная — это процент, который берет себе банк. Эта часть остается всегда постоянной.
Аннуитетный и дифференцированный платеж
- Аннуитетный платеж – вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа остаётся постоянным на всём периоде кредитования.
- Дифференцированный платеж – вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа по погашению кредита постепенно уменьшается к концу периода кредитования.
В настоящее время наиболее распространен аннуитетный платеж.
Для большинства современных молодых семей ипотека, пожалуй, единственный реальный способ решить свою жилищную проблему. Даже имея солидный и стабильный ежемесячный доход на двоих членов семьи, очень сложно за короткий срок накопить на новую квартиру. В то же время, ипотечное кредитование предоставляет возможность решить жилищную проблему уже сейчас.
В отличие от обычных потребительских займов, ипотечные имеют более низкую процентную ставку. При этом значительная сумма ипотечного займа и растянутый по времени срок его погашения обязывают заемщика ответственно относиться к вопросу планирования своих будущих доходов и расходов.
Чтобы правильно рассчитать свои «финансовые силы» и не ошибиться с выбором, лучше всего самостоятельно провести расчет ваших будущих денежных вливаний. Это даст время подкорректировать в своих планах оптимальное число и правильно выбрать подходящую недвижимость.
Что нужно знать
Для начала расчета вам необходимо знать несколько цифр. Основные – это сколько стоит квартира и какая минимальная цифра указана в требованиях ипотечной программы банка в качестве первоначального взноса.
Соответственно, число первоначального взноса должно быть уже у вас на руках, а разница между стоимостью квартиры и этой суммой и будет являться стоимостью кредита банка.
Следующее, с чем предстоит определиться, это на какой срок вы хотите взять ипотеку. Чем больше срок погашения вашего займа, тем меньшие предстоят месячные выплаты. Но тем большее количество денег, в итоге оплата банку по этому кредиту.
Определяясь со сроком кредита, нужно учитывать сегодняшний уровень дохода, чтобы число выплат по ипотеке не легло тяжким бременем на семью.
В какой валюте брать кредит? Тут ответ однозначный – не смотрите на процентные ставки в конкретный момент времени, берите деньги только в той валюте, в какой получаете свой доход. В противном случае вы вступаете в рискованную игру с мировой финансовой системой, где можете крупно проиграть из-за внезапного изменения валютного курса.
Подавляющее большинство из нас получают зарплату в рублях. Поэтому, если в вопросе приобретения собственного жилья Вам нужна стабильность, не старайтесь получить какие-то кажущиеся выгоды валютной ипотеки, а берите только в рублях.
Под какой процент будет браться займ? Нужна ли страховка? По какой схеме будут рассчитываться, и производиться выплаты кредита? Если платеж будет дифференцированным, проценты будут начислять на остаток основного долга, и с каждым платежом число будет постепенно уменьшаться.
Но в большинстве случаев при расчете кредита используется аннуитетная схема, когда выплаты по ипотеке осуществляются на протяжении всего срока равными частями.
Важно также знать, допускает ли банк преждевременное погашение ипотеки, и каковы же будут его условия…
Читайте также, как оформить материнский капитал на строительство дома – порядок действий и необходимые документы, которые вам нужно будет предоставить.
Порядок погашения ипотеки материнским капиталом в Сбербанке – условия программы и оформление сделки узнайте здесь: приобрести квартиру в ипотеку с использованием материнского капитала и еще больше ответов на ваши вопросы об ипотечном кредитовании ищите в нашем специальном обзоре!
Примеры
Например, вы покупаете квартиру за 1,5 млн.. В качестве первоначального взноса выплатили 500 тыс. и 1 млн. берете в банке “в долг”. Заем взят на пятнадцать лет, по ставке 12 % годовых.
Дифференцированная схема выплат
Пятнадцать лет – это 180 месяцев. Значит, каждый месяц Вы должны будете выплачивать банку (делим 1 млн на 180) – 5 555 р. Это расчет по основному долгу.
Теперь нужно подсчитать оплату по процентам. В первый год Вы должны будете отдать банку 12% от общей суммы. Это в нашем случае составляет 120 тыс. за первый год, или по 10 тыс. в месяц.
Значит, в первый год число будет составлять 5 555 (основной долг) + 10000 (проценты) = 15 555 р. в месяц.
В следующем году основное число уменьшится на выплаченные в первый год погашения 66 660 (5 555 умножаем на 12 мес.) И проценты уже будут высчитываться не от 1 млн, а за вычетом уже выплаченных денег, т.е. от 933 340 р.
Соответственно, количество оплаты во второй год уменьшится и составит уже 14 888 руб.
С каждым годом ставки по процентам будут снижаться вместе с числом основного долга, и к концу срока количество долгов за месяц будет близко (в данном примере) к 5 555 р.
Неудобством для кредитора в данной схеме закрытия банковского долга является то, что в максимальные платежи будут приходиться как раз на первые года, после приобретения недвижимости, когда молодой семье требуются значительные деньги на развитие и рост.
Чтобы избежать этого неудобного момента, придумана аннуитетная схема.
Аннуитентная оплата по ипотеке – формула расчета
При аннуитетной схеме платежи по кредиту и процентам осуществляются равными долями на всем протяжении срока его погашения. Расчет по аннуитетной схеме несколько сложнее.
Самый доступный вариант этого расчета – воспользоваться таблице Excel. Для этого в любой ячейке чистого файла Excel вбиваем следующую (для нашего случая) формулу ” =ПЛБ(12%/12;180;-1000000) ” и жмем ввод.
В итоге мы получаем в этой ячейке результат расчета по аннуитетной схеме. В нашем случае это 12 002 р., которые нам придется выплачивать банку на протяжении всего срока оплаты долга (180 месяцев).
В качестве пояснения к формуле: “12%/12” – одна двенадцатая от годовой процентной ставки, “180” – количество месяцев, которые предстоит погашать кредит, “-1000000” сумма, взятая в банке (не забудьте в ячейке перед этой цифрой поставить минус, а то итоговое значение месячного платежа окажется отрицательным).
Как видите, можно довольно легко рассчитать ежемесячные платежи по кредиту банку и прикинуть сумму ипотечной задолженности, в которую обойдется приобретение жилья в ипотеку после отдачи долга.
Как правильно рассчитать ежемесячные выплаты по ипотеке самому и как производится расчет платежей с досрочным погашением ипотечного кредита на квартиру, расскажет специалист в этом видео:
Конечно, банковские схемы бывают несколько сложнее. В кредитных программа часто используется плавающая процентная ставка, ставка, привязанная к ставке рефинансирования Центробанка и прочие ухищрения, которыми банк пытается подстраховаться на случай разных вариантов развития событий в экономике. Но общее представление о методиках расчета для себя составить уже можете.
А вы слышали о такой услуге, как реструктуризация ипотечного кредита? Данная программа предусматривает пересмотр условий договора по выплате ипотеки в вашу пользу!
Как происходит получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры? Поможем разобраться во всех нюансах процесса возврата вот здесь.
Кредиты на поддержку малого бизнеса – выгодные предложения и программы финансирования от российских банков найдете в нашей статье!
Дополнительные советы и погашение
Для уточнения точного размера платежа в уже стоит обратиться в банк, где собираетесь брать в долг нужное количество денег.
На сайтах всех крупнейших банков существуют on-line калькуляторы, с помощью которых вы легко сможете рассчитать, сколько придется платить в месяц и какой должен быть первоначальный взнос при покупке квартиры в ипотеку.
При выборе банка важно учесть возможность и условия досрочного закрытия ипотеки. Если ваши жизненные планы предусматривают возможность досрочного погашения, лучше сразу рассчитать для себя его вариант.
В этом помогут сотрудники банка, которые проинформируют о том, как и на каких условиях возможна досрочная оплата кредита, и составят новый график оплаты.
В любом случае, лучше сразу представлять себе, в какую сумму обойдется в итоге покупка квартиры или другой недвижимости, сколько придется выплачивать каждый месяц для оплаты долгов.
Имея эту информацию, можно спланировать свою жизнь и избежать неприятных сюрпризов и разочарований.
Желаем удачи в приобретении новой квартиры!
При регулярных взаимоотношениях с кредитными организациями, их клиенты поздно или рано задумываются над тем, как банк осуществляет расчет займов и депозитов. Заемщику ипотеки с аннуитетными платежами особо интересно знать, как финансовое учреждение строит график платежей, как считает досрочное погашение ипотечного займа. В данной статье мы прольем свет на все эти вопросы. Как произвести расчет ипотеки с аннуитетными платежами?На самом деле, любой желающий может самостоятельно произвести расчет ипотечных платежей, используя те же простые формулы, что банк. Мы приведем эти формулы и на примере покажем, как самому рассчитать аннуитетный кредит и досрочное погашение займа с данным видом выплат. Но прежде разберемся, что означает это понятие, и какие еще схемы используются при выплате ипотечного кредита.
При ипотеке расчет платежей может проводиться по дифференцированной либо по аннуитетной схеме. Дифференцированные (изменяемые) платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного займа. Аннуитетный (постоянный) платеж предполагает ежемесячные равновеликие выплаты по кредитным обязательствам заемщиком, и рассчитываются по формуле аннуитета.
Весь период действия договора ипотеки заемщик периодически перечисляет банку одинаковую сумму, часть которой распространяется на погашение кредита, а часть — на уплату процентов. В начале кредитного периода в этой сумме преобладают платежи по процентам, а в конце, наоборот, — платежи по возврату долга. Такое погашение ипотеки, хоть и больше в итоговой сумме дифференцированного платежа, зато дает стабильность заемщику в размере его ежемесячных расходов по кредиту.
Формула для расчета аннуитетного платежа
В России любят стабильность и постоянство, поэтому у нас именно аннуитентные платежи получили наибольшее распространение. Такой способ выплат по кредиту удобен для планирования бюджета заемщика, поскольку весь срок составляет одну и ту же сумму. К тому же на первом этапе погашения ипотеки, размер аннуитентных платежей ниже, чем размер дифференцированных выплат.
Итак, допустим вы пытаетесь осуществить расчет аннуитетного платежа, согласного графику. Обычно в банках используют следующую формулу: Формула аннуитетного платежаЭто значение (i) и нужно использовать при расчетах.
Данная формула наиболее распространенная, и используется в таких крупных банках, как Сбербанк, ВТб 24 и Дельтакредитбанк. Однако существуют другие формулы, по которым можно произвести расчет постоянных выплат по ипотечному кредиту, поэтому если вы где-то встретите другой способ расчета аннуитетного платежа, то это не значит, что он не правильный.
Как рассчитать аннуитетную ипотеку с досрочным погашением?
Особо интересен график платежей, когда осуществляется досрочное погашение кредита. Сама кредитная организация до официального обращения заемщика не посчитает, а знать, сколько будет составлять размер выплат после того, как будет произведено досрочное погашение необходимо. Возможно 2 типа досрочных погашений — с уменьшением срока кредита и с уменьшением суммы платежа. Однако, в любом случае будет использоваться все та же формула.
Пример расчета графика аннуитетной ипотеки после досрочного погашения. Для образца возьмем ссуду со следующими параметрами:
- Сумма: 1 000 000 рублей
- Срок: 60 месяцев (5 лет)
- Процентная ставка: 12%
- Дата первого платежа: 1 сентября 2015.
Используя вышеуказанную формулу, получим следующий график платежей: График платежей после досрочного погашенияПомните, что досрочное погашение без штрафных санкций можно осуществлять только после 1 года выплат. Поэтому мы рассматриваем 12-й и 13-й месяц.
Формулы расчета процентов
Рассматривая расчет графика выплат аннуитетного кредита, следует отметить, что кроме вышеупомянутой формулы, существуют схемы расчета суммы в погашение основного долга и процентов ежемесячного платежа. Рассмотрим эти формулы:
Аннуитетный платеж = Погашение ОД + Проценты,
где Проценты — сумма процентов по ссуде за месяц,
Погашение ОД — сумма в погашение тела займа. Формула расчета процентов ежемесячного платежаТо есть необходимо отдельно посчитать за декабрь и за январь в зависимости от числа дней в году. Однако в нашем примере этого делать не нужно. Нам необходимо произвести расчет первого платежа в уплату процентов за сентябрь (разница между датами 31 день).
Как видно из графика, в первый месяц сумма ОД составляет 1 000 000 рублей. Подставим ставки, даты и число месяцев в году и получим показатель равный 10 191, 78 рублей, то есть это та сумма, которая должна пойти в счет уплаты процентов.
А теперь осуществим расчет суммы в досрочное погашение тела кредита:
22 244.45 — 10 191.78 = 12 052.67 рублей
Затем рассчитаем сумму основного долга после оплаты первого взноса по ипотечному займу:
1 000 000 — 12 052.67 = 987 947.33 рублей
В дальнейшем проценты будут начисляться именно на эту сумму. Тогда можно рассчитать график всех платежей. Из этого графика мы видим, что на 1 сентября (13-й месяц) сумма основного долга на 1 сентября 2016 года составит 831 206.27 рублей.
Досрочное погашение в уменьшение суммы займа
Теперь допустим, что вы досрочно погасили 100 000 рублей в августе 2016 в уменьшение суммы займа, то есть срок кредита останется тем же, а вот ежемесячный платеж уменьшится. Тогда попытаемся сделать рассчитать, какой будет плата после того, как будет произведено досрочное погашение. Для этого используем формулу расчета аннуитета. Из всех параметров у нас изменилась только сумма основного долга. После досрочки в августе, она равна:
831 206.27 — 100 000 = 731 206.27 рублей
Данная сумма и составит размер кредита после осуществления досрочного погашения. А уже исходя из этого показателя, будет рассчитываться ежемесячный аннуитетный платеж после досрочного погашения.
Вместе с тем, изменится также и срок займа:
Срок кредита = 60 — 13 = 47 месяцев
Подставим новую сумму в формулу аннуитетного платежа и получим новый платеж по ипотеке:
Аннуитет = 731 206.72*0.01*
Поскольку (1 + 0.01)^47 =1,596 263 443, а 1,596 — 1 = 0,596 263 443, то итоговый расчет будет выглядеть так:
731 209.72 * 0.01 * 1,596 263 443 / 0,596 263 443 = 19 575,20374 рублей
График и сумма ежемесячных выплат по ипотеке может использоваться для сверки с расчетом банка. Однако иногда данные могут не совпасть, поскольку кредитор может использовать другую формулу, которую можно найти в договоре ипотеки. Там же указаны и параметры, которые нужно подставлять в формулу. Поэтому лучше воспользоваться онлайн кредитным калькулятором на сайте того банка, в котором вы планируете взять ипотеку.
При этом вы должны понимать, что с финансовой точки зрения досрочное погашение не всегда рентабельно. И если вам хочется побыстрее снять с себя долговые обязательства, то придется заплатить больше.
Оценка статьи:
(
оценок, среднее:
из 5)