Как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенка?

как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенка

Если взять любую процедуру продажи или покупки недвижимости, то это сама по себе непростая затея. Она становится более сложной, когда вопрос становится, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего. Но почему продажа квартиры, совладельцем которой является несовершеннолетний ребёнок, настолько затруднительна? Этот вопрос становится актуальным, когда необходимо расширить жилплощадь ввиду увеличения семьи, когда появляется второй ребенок, а потом третий. Обычное решение — это продажа старой квартиры, площади которой не хватает на всех, и покупка новой, побольше.

Всё же, осуществить продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребёнка хоть и сложно, но реально. В этой процедуре есть ряд нюансов, которые необходимо учесть. Все условия данной сделки указаны в Гражданском кодексе РФ. Если в результате сделки права ребёнка не будут ущемлены и он получит долю в недвижимости, не уступающую предыдущей в цене, то органы опеки без проблем дадут разрешение на продажу его доли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенка

к содержанию ↑

В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего ребёнка?

В первую очередь Вам не обойтись без разрешения попечительского совета. Именно их решение и даёт право на совершение сделки. Когда Вы обращаетесь в органы опеки, следует учесть, что необходимым будет передать ребёнку долю в новой квартире либо в какой-либо другой, эквивалентную старой. Ежели согласия соответствующих органов не будет, то сделка аннулируется и расторгается по заключению суда. А все участники сделки понесут наказание согласно законодательства.

То есть имеется всего два варианта:

  • В случае, если, продавая старую квартиру, Вы не хотите покупать другую взамен, то обязаны предоставить ребёнку долю жилплощади в любом другом месте. Это может быть бабушкина или дедушкина квартира.
  • Так же, вы можете реализовать долю ребёнка и одновременно оформить на него равноценную долю в новой приобретённой квартире.

Не получится просто так продать недвижимость, в которой проживает несовершеннолетний, оставляя его без собственности.

к содержанию ↑

Где и сколько правильно выделять долю?

Перед тем, как продавать старое жильё, предоставьте бумаги на продаваемую квартиру органам опеки и поинтересуйтесь, на какой вид жилья они выдадут разрешение. Не раз такое было, что родители просто покупали недорогую комнату и полностью оформляли её на ребёнка. В таком случае попечительский совет не давал разрешение, потому что несовершеннолетний не может жить один, а как минимум с матерью. Ведь на двоих такая площадь не достаточна.

Если старая доля была 1/3 от общей жилплощади, то новая должна быть тоже 1/3 или более того. Ни в коем разе недвижимость, которую Вы оформляете на ребёнка, не может быть меньше, чем он имел.

Далее речь пойдет непосредственно о том, как продать квартиру если прописаны несовершеннолетние дети и какие документы придется для этого собрать.

к содержанию ↑

Процесс оформления документов о продаже:

Необходимо получить разрешение нотариуса на продажу доли ребёнка. Также нужно взять такое же дозволение в попечительском совете.

Оба родителя или опекуна должны присутствовать при процессе получения разрешения. В случае, если один из представителей ребёнка не может присутствовать ввиду развода, принципиального несогласия на реализацию доли ребёнка, или о его дислокации никому неизвестно, то дело переводится в суд. Для решения проблемы можно предоставить письменное согласие, лишение родительских прав отсутствующего родителя/опекуна, либо же постановление суда, что он пропал без вести.

как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенка

Если второй представитель ребёнка отсутствует из-за того что пребывает в другом городе или стране, то вполне достаточно будет его нотариально заверенного письменного разрешения, или заверенного российским консульством в стране, в которой он находится. Если один из представителей умер, нужно будет предоставить свидетельство о смерти.

Требования к пакету документов могут различаться в разных частях страны. Бывает, что перечень документов варьируется в муниципальных учреждениях одного региона и даже города. Поэтому лучше начните с выяснения в своём муниципалитете о необходимом перечне документов и требованиях к ним. Обычно разрешение о продаже доли несовершеннолетнего выдают при наличии следующих документов:

  1. паспорта родителей;
  2. паспорт/свидетельство о рождении ребёнка (оригинал, копия);
  3. документы на покупку жилья, устанавливающие что ребёнок получит в распоряжение другую площадь;
  4. заявление;
  5. свидетельство о браке либо расторжении брака;
  6. документы на продаваемое жильё;
  7. свидетельство о праве собственности на квартиру;
  8. нотариальная лицензия на продажу;
  9. нотариальное разрешение на продажу законным представителям детей;
  10. выписки с лицевого счёта обеих квартир;
  11. выписки из домовой книги продаваемого и приобретаемого объектов;
  12. квитанция об оплате государственной пошлины;
  13. договор на покупку нового жилого объекта недвижимости.

Попечительский совет оценивает условия проживания ребёнка, дабы выдать разрешение на новое равноценное жильё. Чиновники муниципалитета должны быть уверенными, что права и интересы ребёнка не пострадают от заключения сделки, что это не приведёт к уменьшению его имущества.

Органы опеки уведомляются в письменном виде о продаже квартиры. В присутствии инспектора УЗСН составляется заявление, где указывается, что родители/опекуны обязаны соблюдать права ребёнка. Инспектор заверяет это заявление.

В идеале органы опеки проводят собеседование с родителями/опекунами, ребёнком, если ему уже исполнилось 14 лет, и собственниками приобретаемого жилья, чтобы взять у них письменное согласие на передачу жилья несовершеннолетнему. Несовершеннолетний ребёнок в возрасте старше 14 лет может самостоятельно участвовать в сделке с письменного согласия родителей.

к содержанию ↑

Органы опеки имеют право не дать разрешение:

  • Если Вы покупаете квартиру в рассрочку, одновременно продавая все квартиры в собственности;
  • Если сделка является продажей и дарением одновременно;
  • Если новая недвижимость — это строящийся объект (в таком случае права владения ещё нет);
  • Если приобретаемое жилище существенно меньше по квадратуре реализуемого;
  • Если в приобретаемом жилище не достаёт какого-либо удобства, коммуникации;
  • Если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует.

Такой порядок процедуры необходим, пока ребёнок не достигнет дееспособного возраста. Он наступает при достижении совершеннолетия в 18 лет, когда он является полноправным гражданином и имеет право на самостоятельные сделки.

Есть случаи, когда момент дееспособности наступает раньше — в 16 лет. Это происходит в случае, если 16-тилетний гражданин устраивается на работу и получает полный социальный пакет, занимается индивидуальным предпринимательством или вступает в брак. В таких случаях сделку можно осуществить без присутствия и разрешения органов опеки.

Иногда разрешается открыть счёт на имя ребёнка и внести на него деньги, полученные после продажи его доли. Этим счётом можно пользоваться только при достижении совершеннолетия.

Органы опеки охотнее выдадут одобрение, если будет доказано улучшение условий проживания ребёнка в новой квартире. Отличным дополнением будет подтверждение улучшения качества жизни ребёнка:

  • хорошая экологическая обстановка;
  • улучшение инфраструктуры возле нового места жительства;
  • способствующие нормальному развитию климатические условия;
  • наличие более высокооплачиваемой работы для родителей.

Когда органы опеки дадут зелёный свет и положительное решение, можете смело вложить его в пакет документов и назначать дату оформления сделки.

к содержанию ↑

Порядок действий при получении разрешения:

Постановление органов опеки выдаётся через две недели после подачи заявления. В разрешении указывается адрес продаваемой квартиры и одновременно разрешение на покупку по другому адресу.

Далее опекунов снимают с регистрации и, в связи с этим, выписывают ребёнка. Даже если ребёнок не владелец, его нельзя выписывать без специального согласия попечительского совета. Любой суд признает выписку ребёнка недействительной и сделка не будет зарегистрирована, могут даже потребовать восстановить регистрацию.

После всех указанных действий, сделка проходит в обычном режиме:

  • Нотариус заключает двусторонний договор о купле-продаже, составляет акт о приеме-передачи недвижимости;
  • Регистрируются права собственности на всех участников сделки;
  • Продажа старой квартиры должна происходить единовременно с покупкой новой жилплощади;
  • После того, как права собственности переходят новому владельцу, несовершеннолетнего ребёнка регистрируют по новому адресу.
  • В завершении всего, органам опеки необходимо дать копии договоров и известить их о том, что ребёнок получил равноценное предыдущему имущество в собственность.

Часто случаются ситуации, когда необходимо срочно продать недвижимость. Например, сейчас много программ трейд ин, при которых можно приобрести новую квартиру по лучшим условиям.

Но если прописан в старой квартире несовершеннолетний ребенок, то здесь есть несколько особенностей.

Что нужно знать?

Если брать в расчет любую продажу имущества, то при наличии доли ребенка это становится непростой задачей. Ведь защита интересов детей осуществляется на высокой уровне.

Законодательство регулирует все процессы для минимизации рисков нарушения прав несовершеннолетнего. А ведь многие родители нарушают закон, совершено не думая о собственном малыше.

Процесс реализации квартиры с несовершеннолетним затруднителен. Часто вопрос становится актуальным при расширении площади в виду новых обстоятельств.

При появлении на свет второго и третьего ребенка необходимо решать вопрос в короткий промежуток времени. И обычным решением здесь становится продажа старой жилплощади и покупка новой.

Но реализовать такой план можно. Но нужно понимать, что это достаточно сложно. Процедура сопровождается большим количеством нюансов. И все правила по оформлению действия прописаны в Гражданском кодексе.

Если родитель не ущемляет права своего чада, то он получает возможность продажи квартиры. Но необходимо изначально доказать целесообразность действия и отсутствие ущемления интересов ребенка.

Для такого действия потребуется заручиться разрешением органов опеки и попечительства.

Законодательная база

Регулируют вопрос несколько правовых актов:

  • Конституция Российской Федерации. Статья 17 о правах и статья 38 о семейной защите.
  • Семейный кодекс Российской Федерации. Статья 60 об имущественном праве ребенка и статья 65 об осуществлении родительского права.
  • Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 20 о местах жительства человека, статья 26 о несовершеннолетних детях при дееспособности, статья 28 о дееспособности несовершеннолетних, статья 37 об имуществе подопечного.

Права детей на жилье

Регулирует вопрос вышеперечисленный закон. Каждый ребенок должен иметь регистрацию по месту прописки одного из родителей. Мало того, он имеет право на получение соответствующих условий, что были ранее – до продажи квартиры.

Поэтому получить разрешение на приобретение более мелкой недвижимости, скорее всего, не получится.

При этом родитель дает расписку об обязательной регистрации ребенка и отделении ему доли от покупки.

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка?

Перед тем как продавать квартиру, необходимо проконсультироваться у органов опеки о возможности выдачи разрешения. Часто родители оформляли на ребенка небольшую комнату полностью, и тогда органы опеки давали добро.

На основании закона должны быть лучше условия. Но так как все принадлежит ребенку, а он проживать в силу возраста один не может, то разрешение получено и матерью.

Аналогичная ситуация происходит и при улучшении жилищных условий. Просматривается квадратура недвижимости и выявляется недостаток жилплощади. На основании этого выносится решение о позволении продажи.

Если старая доля ребенка была 1/2 , то на новой территории она должна быть не менее.

Можно ли?

Как следует из выше перечисленного, сделать это можно, но с соблюдением некоторых нюансов.

Поэтому, прежде чем идти на оформление новой недвижимости, нужно ознакомиться с порядком действий в данном процессе.

Порядок действий

Изначально стоит получить разрешение у нотариуса о реализации имущества с долей несовершеннолетнего. Он выдает такое разрешение только на основании документа от органов опеки и попечительства.

При процессе получения документов должны присутствовать оба родителей. Это оговорено в действующем законодательстве.

Если один из родителей не может присутствовать по какой–либо причине, то дело переносится в судебную инстанцию. Для минимизации такого шанса лучше заручиться письменным согласием второго супруга.

Если супруг по уважительным причинам отсутствует, например лишение родительского права или судебные тяжбы, то здесь выносится решение в отсутствии стороны.

Если родитель отсутствует по причине длительной командировки, то вполне достаточно нотариально заверенного разрешения. Дополнительно нужно заверить документ консульством страны, где пребывает второй супруг.

Необходимые документы

В каждом конкретном случае перечень документов может быть разным. Поэтому начинать процесс продажи стоит только после ознакомления с перечнем необходимых документов.

Часто список документов выглядит так:

  • документы, удостоверяющие личность каждого родителя;
  • свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
  • документы, подтверждающие приобретение недвижимости;
  • заявление установленного образца;
  • свидетельство о браке или бракоразводном процессе;
  • документация на продаваемый объект недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на реализуемый объект недвижимости;
  • нотариальная лицензия на реализацию, а также аналогичный документ законных представителей ребенка;
  • квитанция об уплате обязательного платежа в виде государственной пошлины;
  • выписка из домовой книги;
  • документ о купле–продаже новой недвижимости.

Попечительский совет самостоятельно принимает решение об условиях проживания малыша и выдает окончательный документ, на основании которого можно или нельзя осуществлять продажу недвижимости.

Разрешение органов опеки

Многие граждане желают знать как продать квартиру если есть доля несовершеннолетнего ребенка.

Разрешение органов опеки – обязательный документ к получению. И именно поэтому, в 2017 году необходимо сначала получить документ такого рода, а затем обращаться в иные организации.

Причины отказа

Причинами для отказа могут стать:

  • приобретение недвижимости в рассрочку, продав все объекты недвижимости;
  • при оформлении сделки продажи–дарения;
  • при вложении в строящийся объект;
  • при приобретении меньшей жилплощади;
  • при плохой инфраструктуре;
  • при отсутствии коммуникаций.

Проведение сделки

Многие граждане желают знать как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли правильно. Ведь часто процесс занимает несколько месяцев только потому что люди некорректно оформляют документы.

Для продажи квартиры потребуется пройти несколько шагов:

  • получение разрешение у органов опеки и попечительства;
  • получение разрешение у нотариуса, составление договора купли–продажи;
  • регистрация прав собственности всех участников процесса;
  • реализация старой недвижимости происходит одновременно с покупкой;
  • при переходе прав покупателя, ребенок перерегистрируется по новому адресу;
  • далее органы опеки получают копии документов для понимания равноценности сделки.

Защита прав несовершеннолетних детей

определяется действующим законодательством.

Какой возраст уголовной ответственности несовершеннолетних? Информация здесь.

Как написать заявление на выдачу загранпаспорта несовершеннолетнему старого образца? Подробности в этой статье.

Возможные проблемы

Многие родители задаются вопросом как продать квартиру если несовершеннолетние дети в доле и какие подстерегают проблемы.

Проблемы могут возникнуть только при отсутствии разрешения органов опеки и попечительства.

Тогда сделка признается недействительной. Аналогичные последствия сулят и тем, кто не прописал ребенка в сроки, указанные законодательством по новому адресу.

На видео о продаже жилья

как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенкаПродажа квартиры, которая разделена между несколькими собственниками — это процедура, которая практически всегда сопровождается дополнительными разбирательствами и трудностями.

Многие обращаются к юристам с вопросом: «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка?» — это одна из самых распространенных ситуаций, связанных с продажей разнодолевого недвижимого имущества.

Подобные случаи часто возникают при увеличении семьи, когда появляется второй или третий ребенок. В подобной ситуации семья может быть вынуждена продавать старую квартиру и покупать новую.

Если говорить в целом, продать жилье с долей несовершеннолетнего ребенка хоть и сложно, но вполне реально.

Обязательное условие такой сделки — несовершеннолетний ребенок не остается ущемленным в правах и получает долю в новой квартире, которая по ценности соизмерима с предыдущей.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенкаРодители или родитель, который собирается продавать квартиру с долей ребенка, должен понимать, что ему в любом случае придется обращаться получать разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего.

Обязательно будет уточнятся доля ребенка касательно новой недвижимости. Если совет решит, что эта доля неравная или по каким-то другим причинам сочтет сделку невыгодной для ребенка, она будет аннулирована и расторжена по решению суда.

Получается, что при планировании продажи квартиры с несовершеннолетним собственником может быть два варианта развития событий:

  • если вы продаете старую квартиру, но не покупаете при этом новую, ребенка нужно обеспечить другой жилплощадью (это может быть квартира близкого родственника);
  • вы просто меняете квартиру на другую и ребенок автоматически получает в ней долю.

То есть оставить несовершеннолетнего без собственности вообще — не получится.

В некоторых ситуациях органы опеки дают согласие на внесение денег, полученных с продажи доли в квартире на личный счет несовершеннолетнего.

Этими средствами он сможет воспользоваться после наступления дееспособного возраста.

Случаи исключения

как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенкаВыделяются случаи, когда ребенок признается дееспособным в 16 лет. Эта информация закреплена в ст. 17 ГК РФ.

Гражданин определяется как дееспособный, если:

  • он вступил в брак;
  • по разрешению родителей официально устроился на работу, где обеспечивается полным социальным пакетом;
  • занимается индивидуальным предпринимательством.

В таких ситуациях продажу квартиры можно провести без обращения в совет попечительства. Несовершеннолетний получает полный ряд неимущественных и имущественных прав.

Как выделяется доля ребенка?

как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенкаПеред продажей недвижимого имущества опекунам или родителям ребенка нужно предоставить в попечительский совет документы на старую квартиру для уточнения, какой вид жилья можно будет покупать в будущем.

Очень многие пытаются схитрить и просто покупают очень дешевую комнату в коммуналке с оформлением её на ребенка.

На такие сделки органы опеки всегда реагируют отказом, потому что несовершеннолетний жить не может и будет проживать с родителем, а для жизни двоих площадь комнаты очень маленькая.

Доля ребенка в новой квартире зависит от того, какая доля ему принадлежала в прошлой. Отталкиваются в основном от квадратуры.

К примеру, у ребенка в квартире с жилой площадью 30 кв.м. доля ребенка была 1/3. В новой квартире его доля должна быть не меньше 10 кв.м (именно жилой площади, без технических помещений). Новая доля может быть больше, но не меньше.

Порядок получения разрешения от органов опеки

как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенкаНа беседе у совета попечительства обязательно должны присутствовать оба опекуна или родителя несовершеннолетнего ребенка.

Если одна родительская сторона не может присутствовать перед органами опеки из-за территориальной удаленности, развода, принципиального несогласия на продажу доли несовершеннолетнего или по любым другим причинам, дело будет передаваться в суд и решаться в судебном порядке.

Ускорить решение вопроса можно предоставлением в судебную инстанцию письменного согласия опекуна/родителя на заявку о продаже квартиры (оно должно быть заверено нотариусом или российским консульством, если он находится в другой стране) или документов, которые подтвердят отсутствие родительских прав у отсутствующей стороны.

Если этот человек считается пропавшим без вести, нужно будет представить документ с постановлением суда. В случае, если представитель умер, нужно будет продъявить свидетельство о смерти.

В органы попечительства также нужно будет предоставить пакет документов. Перечень необходимой документации может отличаться в зависимости от части РФ. Есть случаи, когда список документов отличается даже при нахождении муниципальных учреждений в одном городе или регионе.

По этой причине рекомендуется уточнять состав документационного пакета непосредственно в том учреждении, где будет выдаваться разрешение.

В большинстве случаев запрашиваются такие документы:

  • паспорта обоих родителей;
  • свидетельство о рождении или паспорт ребенка (нужен оригинал и копия);
  • документы о купле недвижимого имущества, которые подтверждают наделение ребенка долей жилья;
  • письменное заявление;
  • свидетельство о браке либо документ, подтверждающий расторжение брака;
  • документы на продаваемое имущество;
  • свидетельство о праве собственности на жилье;
  • нотариальная лицензия на продажу;
  • выписки с лицевого счета покупаемого и продаваемого жилья;
  • выписка из домовой книги продаваемой и покупаемой недвижимости;
  • квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины;
  • договор о покупке нового жилья, подтверждающий право собственности.

После подачи всех необходимых документов сотрудники органов опеки проведут осмотр квартиры, в которой живет ребенок.

Это делается для того, чтоб разрешение было выдано на покупку соответствующего жилья и получения уверенности, что имущественные права несовершеннолетнего не будут ущемлены.

Во время подачи письменного заявления о продаже квартиры и остальных документов родителями/опекунами составляется заявление, в котором они обязуются соблюдать права ребенка.

Проводится эта процедура в присутствии инспектора УЗСН (управление социальной защиты населения), который в последствии заверит заявлении.

Частые причины отказа совета попечительства

Помимо отказа со стороны органов опеки из-за неравной доли ребенка в новой квартире и причин этого же характера, совет попечительства может отказать в продаже квартиры из-за следующих пунктов:

  • продается все недвижимое имущество с последующей покупкой новой квартиры в рассрочку;
  • новая сделка является одновременно продажей и дарением;
  • покупаемая квартира находится в строящемся доме, который еще не сдан в эксплуатацию;
  • приобретаемая квартира имеет гораздо меньшую квадратуру, чем продаваемая;
  • инфраструктура рядом с новым местом жительства недостаточно развита или вообще отсутствует;
  • в приобретаемом жилье отсутствуют или недостают какие-то коммуникации или удобства.

Если совет попечительства отказывает в продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, опекунам или родителям придется ждать его совершеннолетия. В таком возрасте он будет наделен правом распоряжаться своим имуществом.

Что нужно для того, чтоб получить разрешение от органов опеки?

Стимулировать органы опеки к выдаче разрешения на продажу квартиры с долей ребенка могут некоторые аргументы, которые указывают, что целью покупки нового жилья является повышение качества жизни несовершеннолетнего.

как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенкаТаковыми аргументами является:

  • хорошая экология в новом месте жительства и климатические условия;
  • улучшенная и более развитая инфраструктура;
  • хорошо обустроенная новая квартира соответствующей квадратуры.

После получения разрешения от органов опеки на продажу квартиры с долей ребенка можно начинать собирать пакет документов и приступать к планированию сделки.

Что делать после получения разрешения

Разрешение от органов опеки обычно выдается спустя 2 недели после подачи заявления и пакета документов.

В документе указывается адрес продаваемой и адрес приобретаемой квартиры. После получения разрешения родителей/опекунов снимают с регистрации.

Обратите внимание: нельзя снимать ребенка с регистрации и продавать квартиру без разрешения от совета попечительства. В таком случае суд признает данное действие незаконным, потребует восстановить регистрацию и аннулирует сделку.

После снятия с регистрации дальнейшие действия происходят в несколько этапов:

  1. Нотариусом заключается двусторонний договор купли-продажи и составляется акт о приеме-передаче недвижимого имущества.
  2. Регистрируется право собственности на всех участников осуществляемой сделки.
  3. Старая квартира продается одновременно с покупкой новой.
  4. Регистрация родителей/опекунов и ребенка в новом жилье.
  5. Предоставление в совет попечительства справок и копий договоров о покупке новой недвижимости и извещения о том, что ребенок получил равноценную долю утраченной собственности.

На этом процесс продажи старой квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка завершается.

Может ли несовершеннолетний подарить свою долю квартиры?

как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенкаСогласно статье 32 Гражданского кодекса РФ ребенок до 14 лет не может дарить свою долю недвижимого имущества.

Что касается несовершеннолетних возрастом от 14 до 18 лет, теоретически они могут совершить подобную сделку под контролем органов опеки.

Эти положения закреплены в статьях 26 и 28 Гражданского кодекса.

Опираясь на законодательство такие операции возможны, однако, как показывает практика, на такую сделку попечительский совет очень редко дает согласие.

Размен квартиры с несовершеннолетними детьми

как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенкаПроцедура размена квартиры с долей несовершеннолетних детей происходит по тем же правилам, что и обычная продажа квартиры.

Если был найден покупатель на размениваемую квартиру и альтернативное жилье, в которое переедет ребенок, можно собирать все документы и обращаться в органы опеки.

Но опять же, согласно со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости с долей несовершеннолетнего осуществляются при том условии, что имущественные права ребенка не будут ущемлены.

Заключение

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка — это достаточно труднореализуемый процесс. Трудности возникают в основном на этапе получения разрешения от совета попечительства.

Без разрешения от органов опеки сделка будет считаться незаконной и, скорее всего, будет аннулирована.

Основным условием для продажи такого недвижимого имущества является предоставление ребенку нового отдельного жилья (в случае если новое не приобретается) или доли в приобретаемой квартире.

После получения разрешения нотариально заключается стандартный двусторонний договор купли продажи и перерегистрация родителей и ребенка в новом жилье.

Видео: Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний


В действующем законодательстве четко прописано, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка, чтобы сделку впоследствии никто не смог признать ничтожной через суд. Данные нормы распространяются на всех лиц, которым не исполнилось 18 лет.

  • СКАЧАТЬ образец заявления в органы опеки о получении разрешения на сделку
  • СКАЧАТЬ образец договора купли-продажи с несовершеннолетним собственником

Условия

как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенкаГлавным условием, при котором возможна продажа доли несовершеннолетнего, является получение разрешения на эту операцию с недвижимостью от органа опеки и попечительства.

Такая позиция государства предельно ясна: оно стоит на защите интересов детей. А указанная норма направлена на недопущение ухудшения условий для проживания несовершеннолетних. Поэтому, продавая часть жилого помещения, которая является собственностью ребенка, родители или законные представители должны обеспечить его аналогичной по размеру долей жилья. При этом совершенно неважно, каким способом это будет осуществлено:

  • выделением аналогичного размера доли во вновь приобретенном жилом помещении;
  • предоставлением доли такого же размера в ином жилье, которое не принадлежит родителям.

Как получить разрешение органов опеки

Для получения соответствующего документа, подтверждающего согласие органа опеки и попечительства на реализацию части недвижимого имущества, которая принадлежит ребенку, потребуется присутствие его отца и матери. Если кто-либо из родителей по различным причинам отсутствует, разрешение на проведение сделки может быть получено через суд.

Волеизъявление несовершеннолетнего принимается во внимание в том случае, если ему исполнилось 14 лет (имеется ограниченная дееспособность).

В орган опеки должен быть предоставлен полный перечень документов, который позволит судить о том, что права несовершеннолетнего ребенка не будут ущемлены.

Прежде чем выдать разрешение установленного образца, уполномоченное лицо должно убедиться, что условия проживания ребенка не будут хуже, чем до совершения сделки. Для этого предоставляется документальное подтверждение того, что несовершеннолетний уже обеспечен или будет обеспечен в будущем жилой площадью в размере, не меньшем, чем составляла его доля в реализуемой квартире. Это может быть договор купли-продажи недвижимости или письменное обязательство передать жилье в будущем.

Пакет документов

как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенкаЕсли вы планируете продать долю жилого помещения, принадлежащую вашему несовершеннолетнему ребенку, необходимо заранее подготовиться и собрать следующие документы:

  1. Оригинал паспорта каждого из родителей (этот документ в подобной ситуации предпочтительнее других удостоверений личности).
  2. Свидетельство о рождении (а при наличии, паспорт) несовершеннолетнего.
  3. Документ, подтверждающий факт обеспечения ребенка долей жилой недвижимости (в данный момент или в будущем). Чаще всего это соглашение о покупке нового жилого помещения.
  4. Заявление от продавца в письменной форме.
  5. Документ, подтверждающий факт заключения брака между родителями.
  6. Документ, подтверждающий право собственности ребенка на часть квартиры.
  7. Квитанция, подтверждающая факт оплаты госпошлины за совершение сделки.

В ряде ситуаций могут понадобиться дополнительные документы:

№ п/п

Возникшая ситуация

Необходимый документ

1. Один из родителей был лишен своих прав по отношению к своему несовершеннолетнему ребенку Соответствующее решение суда, подтверждающее факт лишения родительских прав
2. Смерть одного из родителей Свидетельство, удостоверяющее факт смерти
3. Один из родителей находится в другом государстве Удостоверенное нотариально или заверенное в установленном порядке в консульстве согласие
4. Место нахождения одного из родителей неизвестно Соответствующее решение о признании указанного лица безвестно отсутствующим

Вместе с тем, на родителей по умолчанию возлагается обязательство предоставить неоспоримые доказательства того, что для ребенка условия в результате совершения сделки будут улучшены:

  • размер доли в новом жилье больше, чем был до этого в реализуемой квартире;
  • благоприятный климат, который является оптимальным для здоровья ребенка;
  • хорошие экологические условия в регионе расположения нового жилья.

Решение о выдаче разрешения на сделку принимается компетентным лицом (или комиссионно) в течение двух недель с момента обращения. В этом документе в обязательном порядке указывается старое и новое место жительства ребенка. Теперь продажа доли несовершеннолетнего может осуществляться беспрепятственно.

Документы для заключения договора купли-продажи

как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенкаЕсли говорить о продаже доли квартиры, владельцем которой выступает ребенок, (квартиры полностью, частью которой владеет несовершеннолетний), то для составления и подписания соглашения потребуются:

  1. Разрешение органа опеки и попечительства.
  2. Свидетельство или паспорт несовершеннолетнего продавца. Если ребенок не достиг 14-летия, то его интересы при подписании соглашения будут представлять родители или законные представители (попечители или опекуны). В ситуации, когда у продавца имеется паспорт, то он может быть стороной сделки (при наличии согласия родителей).
  3. Паспорта в оригинале иных сособственников жилья.
  4. Удостоверение личности покупателя.
  5. Правоустанавливающие документы на часть жилого помещения.

Договор должен соответствовать требованиям, установленным Гражданским кодексом к подобной категории сделок по отчуждению недвижимого имущества и включать в себя сведения о цене, предмете соглашения, дате подписания.

Если предметом договора является квартира, то основной его особенностью будет наличие двух или нескольких продавцов, являющихся совладельцами данной недвижимости.

Порядок оформления

Итак, согласие органа опеки и попечительства на руках, все документы собраны, теперь можно переходить и к непосредственному оформлению сделки. Она состоит из следующих этапов:

  1. Подписание договора. Зачастую договор, соответствующий нормам действующего законодательства, предоставляет нотариус, который тут же и осуществляет его нотариальное удостоверение. Но иногда будет нелишним заручиться поддержкой юриста в этом вопросе и отправиться к нему на консультацию с образцом соглашения. Если вас беспокоят какие-то особо значимые нюансы, то во избежание негативных последствий, их лучше отобразить в тексте документа. К примеру, покупатель желает расплатиться за квартиру не сразу, лучше эту особенность отразить в договоре, указав конкретную дату, до которой вся сумма должна быть передана продавцу. Одновременно с договором стороны подписывают и акт приема-передачи жилого помещения.
  2. Удостоверение нотариусом. Вы можете обратиться к государственному или частному нотариусу, офис которого расположен вблизи от вашей работы или дома. Этот специалист тщательно проверит ваши документы и, при условии, что такая сделка не нарушает права несовершеннолетнего, заверит ее в установленном порядке.
  3. Государственная регистрация. Производится уполномоченным органом на основании представленных регистратору документов о совершении сделки.

Стоит учесть, что одновременно, с продажей части квартиры несовершеннолетнего ребенка чаще всего происходит оформление приобретения доли в новом жилом помещении. В этой сделке ребенок выступает в роли покупателя, и если он полностью недееспособен, от его имени действуют родители. Никаких разрешений для покупки нового жилья не понадобится.

Запомните: как только будет завершено оформление права собственности (и его регистрация в установленном порядке), родители должны сообщить о том, что их ребенок стал владельцем части жилого помещения и предоставить соответствующий документ, подтверждающий это (договор купли-продажи, дарения), в орган опеки и попечительства по месту жительства.

На видео о продаже квартиры

Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод, что продать квартиру, долей в которой владеет ребенок вполне реально. Безусловно, такая сделка требует значительных затрат по времени, зато, можно не беспокоиться в отношении того, что законные интересы ребенка будут соблюдены в полной мере.

2 года ago

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *