Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей 2017г?

Вопрос продажи комнаты в коммуналке актуален на сегодняшний день. Рассмотрим, как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире в 2018 году, какая документация понадобится и как действует приоритетное право на покупку у других владельцев комнат.

Основные моменты

Прежде чем намереваться продать комнату в коммуналке, владелец должен знать о двух способах продажи – неприватизированной и приватизированной комнаты.

Могут быть ситуации, когда в жилье все помещения приватизированы, или же процесс приватизации прошли некоторые из них.

Продажей комнаты может заниматься исключительно собственник или лицо, наделенное таким правом. Итак, рассмотрим, как продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире и осуществить сделку грамотно.

Определения

Долевое владение Если в комнате имеются официальные два и более собственника
Коммунальная квартира Жилье, в комнатах которого проживают отдельные семьи на основании отдельных договоров соцнайма или прав владения
Преимущественное право покупки Приоритетное право на приобретение комнаты имеют соседи – владельцы остальных комнат в коммуналке. Обязательным является уведомление владельцев о продаже комнаты
Приватизация Переход комнаты в коммунальной квартире из муниципальной в частную собственность с целью проведения с ней различных сделок
Совместная собственность Общее право собственности на комнату, например, между супругами

Подтверждение права собственности

Вопрос подтверждения права собственности на комнату в коммуналке регулируется Гражданским кодексом РФ на аналогичных принципах регулирования доли в общем владении жильем в многоквартирном доме.

Владелец комнаты может пользоваться помещениями общего пользования в коммунальной квартире, то есть коридором, санузлом, кухней.

Бумагой, служащим подтверждением права владения комнатой, выступает правоустанавливающий документ или выписка из ЕГРП.

Площадь доли в общем владении в коммуналке рассчитывается в зависимости от общей квадратуры принадлежащей владельцу комнаты в данной квартире.

Если собственник владеет двумя и более комнатами в коммуналке, тогда это обязательно учитывается при расчете его части в помещениях общего пользования.

Ведь значительным обстоятельством при расчете доли в общих помещениях считается не количество комнат во владении одного человека, а их общая квадратура.

Доли владельцев общей собственности в коммуналке не равны, поэтому в таких случаях применяются требования не долевого, а совместного владения.

Владелец комнаты в коммуналке, кроме права на долю в праве владения общими помещениями в квартире, имеет также право на право владения общими помещениями в многоквартирном доме.

Такая доля рассчитывается, исходя из размера его комнаты и определенного соотношения доли совместного имущества в квартире.

Нормативное регулирование

На законодательном уровне продажа комнаты в коммунальной квартире не слишком отличается от продажи квартиры.

Данный вопрос регулируется Гражданским Кодексом и Жилищным Кодексом РФ.

Следует лишь помнить главное правило, что при продаже комнаты необходимо соблюдать первоочередное право других собственников комнат на приобретение продаваемой комнаты.

В соответствии с нормами ГК РФ, владелец комнаты в коммуналке должен сообщить владельцам других комнат о намерении продать свою комнату и предложить условия сделки для них.

В случае их отказа владелец вправе реализовать комнату третьим лицам по желаемой стоимости.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире

Рассмотрим, какие справки и бумаги требуются для продажи комнаты, куда нужно обращаться и как проходит оформление сделки.

Рассмотрим, как поступать с соседями, которые препятствуют реализации комнаты и отказываются написать отказ от приоритетного права на покупку.

А также расскажем, как продать комнату в коммунальной квартире если соседи против, как продать прошедшую приватизацию комнату.

Какие понадобятся документы

После достижения договоренностей об условиях сделки по продаже комнаты в коммуналке, нужно приступить к подготовке документов и составлению сделки купли-продажи.

Обязательными документами являются:

  • документ о праве владения комнатой или выписка из единого реестра;
  • правоустанавливающие бумаги продавца комнаты – документ о вступлении в наследование, решение суда;
  • справка с характеристикой квартиры;
  • выписка из домовой книги о зарегистрированных в комнате и квартире гражданах;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • письменное согласие супруга на продажу;
  • личные паспорта всех сторон сделки;
  • письменное согласие на продажу остальных владельцев комнат в коммуналке.

В случае зарегистрированных в коммунальной квартире несовершеннолетних детей потребуется также разрешение на продажу комнаты от органа попечительства.

Если объект недвижимости пребывал под залогом в банке, то для продажи комнаты в такой квартире потребуется письменное разрешение банковского учреждения.

Порядок действий

Продажа комнаты в коммунальной квартире осуществляется в несколько стадий:

  • установка условий продажи комнаты;
  • уведомление соседей о намерении продать комнату, то есть соблюдение приоритетного права на покупку;
  • получение отказа или согласия на покупку от соседей, или же их молчание на протяжении месяца;
  • поиск заинтересованного покупателя;
  • оформление договора купли-продажи;
  • государственная регистрация перехода права собственности;
  • передача недвижимости, документов и ключей от нее новому владельцу.

Самостоятельно

Последовательность действий при самостоятельной продаже комнаты в коммуналке представляет собой:

  • оценка рыночной стоимости объекта недвижимости;
  • получение согласия от соседей по квартире;
  • поиск покупателя, который заинтересован в покупке;
  • подготовка требуемой документации и заключение сделки купли-продажи.

Оценка рыночной стоимости комнаты и установка реальной цены при ее продаже является залогом успешной сделки.

Цена комнаты зависит от таких параметров, как квадратура, количество соседей, инфраструктура и местоположение квартиры, общее состояние дома и квартиры.

Если вы хотите ускорить процесс продажи комнаты, тогда рекомендуется провести косметический ремонт в ней. Особенно выигрышно это будет смотреться, если остальные комнаты выглядят хуже.

Часто проблемой в процессе продажи комнаты в коммуналке могут стать несговорчивые соседи, которые будут препятствовать продаже комнаты.

В любом случае должно быть соблюдено преимущественное право соседей на приобретение вашей комнаты, только так сделка будет признана правомерной.

Перед продажей комнаты необходимо письменно уведомить остальных собственников о намерении продать комнату.

Нужно указать условия сделки – цену, условия рассрочки и другие. Владельцам комнат отводится месяц на принятие решения о покупке комнаты или на написание отказа.

Если владельцы комнат не желают покупать вашу комнату, тогда вы вправе продать ее любому другому лицу, которое заинтересовано в сделке.

В вопросе поиска покупателя нет однозначного ответа, заниматься этим самостоятельно или прибегнуть к помощи риэлтора.

Все зависит от того, готовы ли вы тратить время на сбор документов, поиск покупателя и обладаете ли необходимыми юридическими знаниями.

Если вы желаете продать комнату самостоятельно, для поиска покупателя вам нужно сделать такие шаги:

  • разместить объявления о продаже на сайтах и в базах недвижимости;
  • дать объявления о продаже в газеты;
  • воспользоваться досками объявлений на порталах в интернете.

Преимуществами самостоятельной продажи комнаты станет практическое отсутствие финансовых затрат и возможность лично вести переговоры с потенциальными покупателями.

Минусом станет необходимость тратить много времени и сил на поиски покупателя и переговоры, а также юридическую сторону сделки вы должны будете контролировать самостоятельно.

Через риэлтора

Если вы не обладаете необходимыми знаниями или не желаете тратить время на поиски покупателя, тогда оптимальным вариантом станет обращение к риэлтору или в агентство недвижимости.

Квалифицированные специалисты помогут в процессе подготовки и сбора справок и бумаг, найдут покупателя и будут вести с ним переговоры.

Плюсами сотрудничества с риэлтором станет значительная экономия сил и времени, а также специалисты защитят от мошеннических схем на рынке недвижимости.

Вы сможете избежать переговоров с соседями по квартире, ведь специалист имеет большой опыт общения с клиентами и сможет легко убедить соседей согласиться на продажу комнаты.

Однако услуги риэлтора стоят недешево, поэтому вам стоит подготовиться к финансовым затратам.

Возможно ли без согласия соседей

Собственники других комнат в коммунальной квартире по закону имеют преимущественное право на приобретение вашей комнаты в случае ее продажи.

Вы должны уведомить владельцев комнат о вашем желании продать вашу жилплощадь.

На раздумья соседям отводится месячный срок, на протяжении которого они должны согласиться купить комнату или написать письменный отказ от своего права и заверить его у нотариуса.

Видео: коммунальная квартира — с чего начать продажу

Возможно ли продать комнату без получения согласия соседей? Если сосед отказывается предоставить письменный отказ о продаже, тогда вы должны направить ему заказное письмо с уведомлением о получении с изложенным предложением.

Рекомендуется отправлять такое извещение через нотариуса, тогда сосед считается проинформированным, если он получил письмо или отказался от его получения.

Если в коммунальной квартире есть неприватизированные комнаты, тогда в отказе от них нет необходимости.

Если наблюдалось нарушение преимущественного права покупки, тогда соседи по коммунальной квартире на протяжении трех месяцев имеют право в судебном порядке требовать перевода на них прав покупателя и признания сделки продажи третьему лицу недействительной.

Если же один из соседей соглашается приобрести комнату, тогда заключается договор купли-продажи, и регистрируется переход права собственности.

Если же несколько соседей желают приобрести комнату, тогда продавец вправе самостоятельно выбрать, кому он желает продать ее.

Если она приватизирована

На сегодняшний день есть как коммунальные квартиры полностью приватизированные, так и квартиры, где часть комнат приватизирована, а часть находится в социальном найме.

Продажу комнаты в коммуналке вправе осуществлять только собственник или уполномоченное им лицо на основании нотариальной доверенности.

То есть если владелец желает продать комнату, она должна быть приватизирована, или же приобретена, получена в наследование или в дар.

Реализация неприватизированной комнаты в коммуналке осуществляется лишь посредством обмена на аналогичное неприватизированное жилье.

Обмен представляет собой особую договоренность между нанимателями комнат по договору соцнайма, в соответствии с ЖК РФ.

Несмотря на тот факт, что сделка подписывается нанимателями, особую роль играют наниматели-собственники, то есть местные органы самоуправления, муниципальные органы, управляющие недвижимостью.

Без получения разрешения от наймодателя становится невозможным обмен неприватизированной комнаты в коммунальной квартире на другую неприватизированную жилплощадь.

Коммунальные квартиры становятся исчезающим видом недвижимости, однако все же спрос на комнаты в них еще есть.

Покупатели приобретают комнаты с различными целями, например, для оформления прописки и регистрации, для выгодного расселения, для дальнейшего выкупа других комнат и владения всей квартирой.

Поэтому решив продать комнату в коммуналке, вы однозначно найдете покупателя. Необходимо лишь грамотно и взвешенно подойти к решению данного вопроса и оформлению сделки.

Коммунальные квартиры появились еще в начале 20-х годов прошлого века, и все еще существуют на настоящий момент.

И хотя некоторые считают, что коммуналки – это пережиток прошлого, а в некоторых регионах даже действуют программы по расселению таких квартир, многие граждане нашей страны все еще продолжают жить в “тесноте, да не в обиде”. Есть ли проблемы с продажей комнат в коммуналках? Постараемся разобраться.

Возможно ли

Интересным фактом является то, что ни в одном законодательном акте не дается определения такому понятию, как коммунальная квартира. Раскрывается лишь, что такое комната.

Согласно ст. 16 ЖК РФ, комнатой признается часть дома или квартиры, которая предназначается для непосредственного жительства граждан.

В силу ч. 1 ст. 244 Граж. Кодек. РФ, имущество, которое находится в собственности 2-х или более граждан, считается принадлежащим им на праве общей собственности.

Возможность продажи доли в составе общей собственности зависит от того, кому принадлежит комната в коммуналке.

Собственником может выступать:

 государство или муниципалитет  в таком случае, пользование комнатой осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных договором социального найма
 непосредственно сам гражданин  при этом ему, как собственнику, доступны все возможности – то есть продажа, дарение, мена, завещание и др.

И если с единоличной собственностью все понятно – “дари, продавай кому хочешь”, то с общей долевой не все так однозначно.

Дело в том, что ст. 250 ГК гласит о первостепенном праве приобретения остальными участниками дол. собственности той доли, которая выставляется на продажу.

При этом продавец обязан сначала “спросить” у других жильцов коммунальной квартиры – согласны ли они приобрести долю на тех же условиях и по той же цене, по каким доля будет продаваться посторонним лицам.

Если другие дольщики отказываются от покупки, а это – их полное право, тогда продавец имеет право продать долю любому другому гражданину.

Само же согласие от соседей не требуется – нужно лишь известить их о предстоящей продаже в письменном виде, и если они откажутся от покупки, можно смело продавать кому угодно.

Как оформить продажу комнаты в коммунальной квартире

Итак, продать можно только комнату, которая принадлежит гражданину на праве собственности. В случае муниципальной комнаты реализация возможна лишь при согласии на такую сделку муниципалитета, что на практике трудно осуществимо.

При намерении продать долю в коммуналке процедуру следует начать с оповещения соседей.

Так, по ч. 2 ст. 250 ГК, продавец доли должен оповестить других сособственников о намерении осуществить продажу доли. Это должно быть сделано в письменной форме с указанием продажной цены и остальных условий.

Все, что остается делать после направления извещения – ждать. В течение 30 дней после вручения или отправки уведомления остальные долевые собственники должны откликнуться или не откликнуться на уведомление.

Обратите внимание! Уведомление для других дольщиков лучше составлять и заверять у нотариуса!

Если один из дольщиков согласен купить квартиру, все делается в стандартном порядке – составляется ДКП, акт о передаче имущества и производится регистрация перехода имущественного права в Росреестре.

По окончании процедуры дольщик получает все документы, подтверждающие вещное право.

Если в течение 30 дней ни от одного из дольщиков не поступило ответа на письмо, продавец может заключать договор продажи с кем угодно. Преимущественное право покупки при пропуске сроков уже не будет действовать.

Другие жители коммунальной квартиры могут в письменном виде отказаться от своего преимущественного права. В таком случае, возможность продажи доли постороннему лицу появится ранее указанного 30-дневного срока.

Ч. 3 ст. 250 ГК РФ регламентирует, что нарушение преимущественного права покупки влечет для продавца определенные последствия.

Так, в течение 3 месяцев после того, как другой дольщик узнал о нарушении права, он может обратиться в суд и в судебном порядке восстановить справедливость. Права и обязанности покупателя будут полностью переведены на такого дольщика.

Итак, сжатый порядок действий по продаже комнаты в коммуналке:

  • определиться со стоимостью комнаты и иными условиями продажи;
  • посетить нотариуса и составить уведомление для других дольщиков;
  • отправить уведомление по почте заказным письмом или вручив под расписку;
  • дождаться окончания регламентированного 30-дневного срока;
  • выписать всех проживающих в комнате жильцов и подтвердить данный факт выпиской из паспортного стола;
  • заключить договор купли-продажи с одним из дольщиков (если кто-либо откликнулся на уведомление) или с другим посторонним лицом;
  • вместе с покупателем прийти в местное отделение Регпалаты и произвести регистрацию договора.

Необходимые документы

Для госрегистрации перехода имущественного права на покупателя продавец доли в коммунальной квартире должен подготовить пакет сопровождающей документации:

  • паспорта участников сделки и ксерокопии;
  • сведения о том, что жильцы, проживающие в продаваемой жилплощади, были выписаны;
  • нотариально удостоверенное уведомление для соседей по коммунальной квартире;
  • договор купли-продажи и, при необходимости, дополнительное соглашение к нему;

как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей 2017г

  • технический и кадастровый паспорт из БТИ;
  • акт о приеме-передаче жилого помещения;

как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей 2017г

  • правоустанавливающие документы на долю (свидетельство о праве собственности);

как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей 2017г

  • разрешение от органов опеки (если сделка затрагивает права лиц, не достигших совершеннолетнего возраста).

Как составить уведомление и его образец

И хотя ст. 250 ГК РФ обязывает собственника доли направить уведомление остальным дольщикам о продаже доли, тем не менее, не все нюансы законодательно оговорены.

В частности, закон предписывает составлять такое уведомление обязательно в письменной форме. Говорится и про существенные условия – в уведомлении должна быть продажная цена доли, а также другие условия сделки.

Остальные аспекты, такие как порядок вручения уведомления, алгоритм действий продавца и сособственников, не установлены, что на практике может породить сложности в совершении сделки, в том числе, и ее возможное оспаривание в судебном порядке.

Уведомление о преимущественном праве покупки – это наиважнейший документ, который защищает продавца:

  • от отказа в регистрации перехода вещного права – сотрудники Росреестра не примут документы, если не будет соблюдено преимущественное право;
  • от подачи иска в суд одним из долевых собственников в целях восстановления первостепенного права.

Вручить уведомление можно следующими способами:

  • лично – получатель должен обязательно расписаться о получении, расшифровать свою подпись и поставить дату получения;
  • по Почте ценным письмом с уведомлением о вручении.

Не стоит переживать, если адресат будет намеренно уклоняться от получения значимого сообщения – в силу ст. 165.1. ГК РФ, письмо считается доставленным и влечет юридические последствия для адресата, если письмо было доставлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, так и не было вручено.

С образцом уведомления можно ознакомиться ниже:

как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей 2017г

Что делать, если соседи препятствуют

Причины, по которым процедура может затянуться:

  1. Отказ от получения уведомления. Если письмо возвращается обратно, на нем будет отметка об отказе от принятия. В таком случае, следует сохранить документ и предъявить в Росреестр в качестве подтверждения.
  2. Если сосед по коммуналке получил письмо, но не ответил на него, следует еще раз отправить уведомление, но уже через нотариуса. Также продавец может получить у нотариуса свидетельство о факте направления уведомления в должном порядке, чтобы впоследствии обезопасить себя.
  3. Если соседей долго нет на месте, то единственный выход – обратиться в суд для целей признания их безвестно отсутствующими. Согласно ст. 42 ГК РФ, безвестно отсутствующим можно признать гражданина, если нет сведений о месте его пребывания в течение 1 года.
  4. Одной из сложных ситуаций является смерть сособственника и поиск наследника, который не вступает в наследственные права. Продавец комнаты должен подать иск в судебные органы для признания комнаты умершего выморочным имуществом. По результатам данной процедуры будет определен наследник, что означает возможность направить уведомление о преимущественном праве конкретному лицу.

Сроки и стоимость

На основании п. 22 ст. 333.33. НК РФ, госпошлина за регистрацию перехода права составляет 2000 рублей с физических лиц.

Также придется оплатить нотариальные услуги, а при необходимости – и услуги юридической фирмы по составлению контракта купли-продажи и уведомления о первостепенном праве покупки.

Сроки продажи будут зависеть от конкретной ситуации. Если остальные долевые собственники не препятствуют продаже, то вся процедура может занять 1-2 месяца.

В том случае, если приходится разыскивать наследников или признавать соседа безвестно отсутствующим, то не стоит надеяться, что все закончится быстро. Продать квартиру можно будет в лучшем случае только через год.

Итак, для продажи комнаты в коммуналке согласия от соседей истребовать не нужно. Однако нужно уведомить каждого долевого собственника о намерении продать долю в составе общей жилплощади.

Если в течение месяца никто так и не возжелает совершить покупку, долю можно смело продавать любому постороннему лицу.

Видео: IncomePoint.tv: продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты, как правило, сопровождается немного большими неудобствами, чем продажа квартиры. Кроме сбора всех документов, потребуется и отказ соседей от покупки комнаты. Но продать комнату все же возможно, даже если соседи упираются и не хотят писать официальный отказ.как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей 2017г

Продать комнату в общежитии гораздо проще, если у вас на нее есть свидетельство, то есть право собственности на эту комнату зарегистрировано. В этом случае согласия соседей не потребуется. По ст. 250 ГК РФ «добро» на совершение сделки нужно, если вы владеете долей. И по закону такие же дольщики, как и вы, имеют преимущественное право покупки.

Как продать комнату в квартире

Сначала выясните, кто является владельцем соседних комнат. От собственников необходимо получить отказ от права «первой руки». Если соседняя комната не приватизирована, значит, ее собственник — муниципалитет или другая организация. Чтобы продать комнату в этом случае, за отказом вам придется сходить в городской комитет по жилищной политике.

как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей 2017гЕсть два основных варианта получения отказа от права преимущественной покупки. Первый – пригласить всех владельцев к нотариусу и там оформить официальные отказы. За это придется заплатить. Второй – собрать всех собственников в регистрационной палате, когда будете подавать документы на госрегистрацию сделки, где ваши соседи напишут в приемной официальные отказы.

Иногда оба этих способа не подходят абсолютно. Например, сосед потерял паспорт или проживает в другом регионе. Иногда собственников очень много и собрать всех их в одном месте просто нереально. Что необходимо предпринять, перед тем как продать комнату?

Есть еще один законный вариант выхода из ситуации. Вам необходимо письменно уведомить всех собственников о намерении продать комнату. Обязательно укажите в письме точные данные того, к кому обращаетесь; фамилию, имя и отчество, точный адрес, номер комнаты и площадь. Все ваши данные также должны быть полными. В тексте извещения обязательно должна быть озвучена сумма, которую вы планируете получить за продажу комнаты, основание для владения комнатой – договор купли-продажи (дарения, мены) и реквизиты документа, подтверждающего вашу собственность. И самое главное – четко и ясно пропишите владельцу соседней комнаты предложение воспользоваться преимущественным правом приобретения. И в конце уведомления добавьте фразу «Заранее уведомляю, что продать комнату меня подтолкнули обстоятельства, которые складываются таким образом, что я не соглашусь ни на снижение цены, ни на предоставление отсрочки, ни на рассрочку платежа».

как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей 2017гЕсть несколько правил отправки извещения. Распечатайте извещение в двух экземплярах и подпишите их. Один экземпляр отправите соседу заказным письмом с уведомлением на адрес комнаты, что продается, а второй подписанный экземпляр оставляете себе. Обязательно составьте почтовый реестр в двух экземплярах, на каждом из которых работник почты должен расписаться, что получил заказные письма, и поставить печать. Повторите эту процедуру для каждого собственника.

Если не получите согласие либо отказ от собственников соседних комнат, не волнуйтесь. Спустя 30 дней после отправки извещений, установленных законом, можете продать комнату, кому захотите. Документы об извещении соседей, оформленные надлежащим образом, позволят провести сделку. Для УФРС они будут считаться как достаточные.

Многие задумываются о продаже комнаты в коммуналке. Далее будет приведена инструкция, которая поможет оформить сделку быстро и в соответствии с законом.

Как подтвердить права собственности

Для того чтобы осуществить сделку по передачи прав на объект другому лицу, необходимо обладать этими правами.

На территории РФ документом, который подтверждает наличие права собственности у продавца, является свидетельство о праве собственности.

С наступлением 2017 года (а также в 2018-м) собственнику будет выдана выписка из ЕГРП, которая будет являться основанием получения прав собственности на объект.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире — нормативная база

Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно!

Законы в нашей стране меняются очень часто! Получите самую актуальную информацию по телефону!

Просто позвоните по телефону из любого региона России:

как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей 2017г

Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту!

как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей 2017гПри продаже комнаты в коммуналке необходимо использовать следующие нормативные акты:

  1. Гражданский Кодекс РФ (определяет понятие преимущественного права покупки, устанавливает требования к содержанию и оформлению соглашению о продаже);
  2. Жилищный Кодекс РФ (закрепляет обязанность собственника, уведомлять остальных соседей о решении продать комнату, для реализации их права преимущественного выкупа объекта).

Соседу

Сосед по коммунальной квартире, обладающий на свою комнату правом собственности обладает преимущественным правом покупки.

Для того, чтобы ему продать комнату, следует в письменном виде направить ему уведомление о продаже.

Далее в течение 30 дней после получения такого уведомления, сосед должно письменно выразить согласие на приобретение.

Далее соглашение оформляется в общем порядке.

Постороннему

Для того чтобы продать комнату постороннему лицу, собственник сначала должен получить отказ от преимущественного приобретения объекта, соседями по коммуналке.

При наличии такого отказа, соглашение оформляется в общем порядке:

  1. Составляется договор о купле – продаже;
  2. Переход права регистрируется в Россреестре.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Оформить продажу можно только после того, как продавцом будет соблюдено требование гражданского законодательства о преимущественном праве покупки.

Право преимущественной покупки предполагает, что некоторый круг лиц, получает от государства возможность приобрести помещение до того, как оно будет предложено третьим лицам.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире принадлежит соседям, проживающим в этой же квартире.

Необходимо помнить, что предложение о покупке недвижимого жилого объекта ими, должно содержать такие же условия, как и те, которые будут предложены третьим лицам, в случае отказа соседей от приобретения комнаты.

Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:

  • В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
  • Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли — продажи комнаты с третьими лицами.

Порядок продажи комнаты в коммуналке

Для того чтобы продать подобную недвижимость, следует действовать в следующем порядке:

  • Определить условия сделки (установить цену);
  • Направить уведомление о намерении передать права на объект соседям;
  • При получении отказа осуществить поиск покупателей;
  • Подготовить документы, которые потребуются для соглашения;
  • Составить договор;
  • Обратиться в Россреестр с покупателем для регистрации перехода прав на комнату.

Самому

Осуществить сделку можно самостоятельно. Для этого достаточно найти в интернете подробный алгоритм действий.

Бланк уведомления и соглашения не имеет утвержденных форм, поэтому образец их написания, так же можно получить, скачав их из интернета. Такой способ, является наименее затратным.

Через риэлтора

Для того, что бы быстро продать комнату, можно обратиться в специализированные фирмы – риэлтерские агентства. Сотрудники агентств, подберут покупателя, займутся документальным оформлением сделки.

Некоторые организации даже осуществляют действия по переводу денежных средств от покупателя продавцу.

Однако необходимо понимать, что за сопровождение сделки, агентству придется заплатить.

Нужен ли нотариус

На сегодняшний день, при продаже недвижимости заверять соглашения у нотариуса закон не требует.

Однако для того, чтобы защитить свои права, согласовав такое обращение с покупателем заверить соглашение можно. Нотариус в этом случае проверит правильность составления соглашения, а так же верность отражения данных.

Так же сегодня допускается обращение к нотариусу для осуществления расчетов между сторонами.

Продажа комнаты в коммунальной квартире и согласие соседей

Продажа комнаты в квартире, осуществляемая собственником объекта, не требует согласие соседей. Такое правило сформировано на основании положение Гражданского Кодекса, которое гласит, что лицо, имеющее право собственность, на какой – либо объект распоряжается им самостоятельно. Ограничение этого права допускается только при наличии оснований, указанных законом.

В связи с этим, правила продажи такого вида недвижимости определяют необходимость получения только отказа соседей от приобретения комнаты.

Как продать комнату без согласия соседей

Не всегда соседи по коммуналке согласны на осуществление сделки и последующее вселение абсолютно чужих лиц, в связи с этим препятствуют оформлению сделки.

В этом случае можно воспользоваться несколькими вариантами продажи комнаты и без согласия соседей:

  1. Покупателя можно сделать таким же собственником комнаты и далее предложить ему уже как соседу реализовать свое право на преимущественную покупку объекта. Получение статуса собственника можно осуществить путем дарения части продаваемой комнаты (в этом случае, согласия никаких соседей не требуется). Продажа доли в коммунальной квартире осуществляется в таком же порядке, как и целая комната.
  2. Еще одним вариантом осуществления сделки – заключить договор дарения на всю комнату, не отмечая в нем факт передачи денежных средств от одаряемого дарителю.

Хотелось бы отметить, что вышеуказанные схемы имеют свои особенности. В первом случае следует заключать соглашение с теми людьми, которые после дарения не откажутся заключать соглашение о покупке комнаты, иначе комната так и останется разделенной на несколько собственников.

Во втором случае, заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием о признании сделки притворной. В этом случае она будет отменена.

Цена комнаты

Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:

  • Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
  • Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
  • Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.

При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:

  • Номер этажа, на котором располагается квартира;
  • Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
  • Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
  • Месторасположение дома;
  • Соседи.

Налог с продажи

Многих, перед оформление соглашения волнует вопрос, следует ли платить налог после продажи?

Поскольку продавая комнату, собственник получает доход, налоговым законодательством установлено, что в этом случае с суммы дохода необходимо внести в бюджет государства 13 %.

Налог с продажи комнаты не выплачивается, когда право собственности было получено 3 и более года назад. Тогда собственник от налоговой обязанности освобождается.

Документы, которые вам понадобятся для оформления сделки

Оформление купли – продажи подразумевает сбор требующихся документов.

К таким документам отнесены:

  1. Документы, удостоверяющие личность, как продавца, так и покупателя;
  2. Кадастровые документы на объект;
  3. Документ, являющийся основанием получения права распоряжением этим объектом (договор дарения, свидетельство о получении права на наследство, решения судебного органа);
  4. Техническая документация, выдаваемая БТИ;
  5. Справка, подтверждающая отсутствие коммунальных задолженностей;
  6. Уведомление остальных собственников о сделке.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире, образец

Уведомление направляется каждому из соседей — собственников.

В документ вписывается:

  • ФИО соседа;
  • Основные условия заключения сделки;
  • Стоимость объекта;
  • Дата составления документа, подпись отправителя.

Ознакомиться с образцом можно ниже.

как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей 2017г

Договор купли продажи коммунальной квартиры, образец

Договор должен быть составлен в письменной форме.

В договоре должны быть следующие положения:

  • Сведения о сторонах соглашения. Указываются на основании данных паспортов.
  • Сведения о предмете соглашения, то есть о комнате. Указываются её технические характеристики, месторасположение, площадь.
  • Сведения о цене. Цена указывается в рублях цифрами и прописью. Также необходимо указать порядок расчета.
  • Информация о правах и обязанностях сторон.
  • Сведения об ответственности за нарушение положений подписанного договора.
  • Дату составления и подписи сторон.

Образец договора купли продажи коммунальной комнаты можно скачать по ссылке.

Обмен комнаты в коммунальной квартире

Закон не запрещает обмен комнатами, если вы желаете произвести его в коммунальной квартире. Основным требованием для осуществления этого юридически – значимого действия — наличие приватизированной комнаты и права собственности на нее.

Обмен осуществляется двумя способами:

  • Равноценный, то есть сделка происходит без условия доплаты;
  • Обмен с доплатой, то есть одна сторона, должна выплатить установленную соглашением сумму денег за получение лучших условий.

Как правило, обмен комнаты в коммуналке происходит на комнату в общежитии, и если они одинаковы по площади, то без доплаты.

Обратите внимание, когда одна из сторон осуществляет пользование помещением на основании соглашения о социальном найме, от сделки необходимо отказаться.

Покупка комнаты в коммуналке, что нужно знать покупателю

Покупка комнаты в коммуналке требует ознакомления с определенными нюансами до подписания соглашения:

  1. Продавец должен представить уведомление остальных собственников комнат. Обратите внимание, ели собственником является и муниципалитет, то и этот орган должен быть уведомлен продавцом.
  2. При согласии одного из соседей, оформлять сделку нельзя, поскольку в этом случае она будет противоречить закону.
  3. Получая права на комнату после её покупки, новый собственник должен получить квадраты от общей площади недвижимости в квартире (от кухни, ванной, санузла). Размер этих квадратов необходимо выяснить из документов о собственности продавца.

Заключение

Процедура продажи комнаты не имеет много сложностей. Поэтому достаточно следовать вышеперечисленным рекомендациям и Ваша сделка пройдет успешно.

3 года ago

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *