Как покупать квартиру в новостройке у застройщика?

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу. У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией. К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

Но это касается только части строящихся в стране многоэтажных зданий. На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом. Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

как покупать квартиру в новостройке у застройщикаНа предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства. Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны. Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки. 

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

  1. досконально изучить объект;
  2. оформить договор с застройщиком;
  3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

Изучаем дом, проверяем документы

как покупать квартиру в новостройке у застройщика​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

  1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам. В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации. На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.
  2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком. Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону. Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства. Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.
  3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
  • гражданские паспорта участников соглашения;
  • заявления участников соглашения;
  • оригинал кадастрового плана;
  • план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы. В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

как покупать квартиру в новостройке у застройщикаС момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ. Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию. Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить. В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления. Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи. Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время. До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию. После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

  • оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
  • оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
  • заморозка строительства дома;
  • долгое, затянувшееся строительство дома;
  • низкое качество жилья;
  • несоответствие планировки и метража квартиры;
  • отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

  • Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
  • Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
  • Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Приобретение квартиры является важнейшим событием в жизни человека.

Строительный бум снизил популярность вторичного жилья, и сегодня большинство потенциальных покупателей проявляют интерес к новым объектам.

Человек становится обладателем современной квартиры, расположенной в перспективном районе с развивающейся или уже отстроенной инфраструктурой.

Дополнительным плюсом покупки жилища в новостройке является сниженная цена, особенно если речь идет о стадии строительства. Однако в этом и других случаях существует высокая доля риска, связанная с невозможностью стопроцентной гарантии сдачи объекта в срок.

Иногда гражданин и вовсе сталкивается с прямым мошенничеством, теряя деньги и не получая вожделенной площади. Избежать неприятностей поможет всестороннее изучение вопроса, анализ распространенных ситуаций, внимательное отношение к нюансам сделки.

Разберемся, как купить квартиру в новостройке и что сделать для того, чтобы вас не обманули?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации: как покупать квартиру в новостройке у застройщика

Особенности приобретения квартир в новостройках

как покупать квартиру в новостройке у застройщика

Покупка новых квартир предполагает заключение договоров на стадии строительства или непосредственно после его окончания.

Чем раньше ставится подпись, тем ниже оказывается стоимость жилища.

Параллельно растут риски, связанные с возможностью нарваться на долгострой или вовсе замороженный объект. Реализацией квадратных метров занимаются застройщики, представители муниципалитета, подрядчики, агентства недвижимости.

В каждом случае имеется определенная выгода.

Например, риелтерская контора экономит силы и время, принимая на себя хлопоты по оформлению документов, у застройщиков имеется широкий спектр предложений, подрядчики продают квартиры по низкой цене, сделки с муниципальными властями минимизируют потенциальные риски.

к содержанию ↑ Законодательное регулирование

как покупать квартиру в новостройке у застройщика

Учитывая важность события, лучше не экономить на услугах профессионального юриста, впоследствии бережливость может обойтись намного дороже.

Специалисты проверят соглашение на предмет соответствия ФЗ №214, регулирующего правовое сопровождение купли-продажи.

Большинство ошибок при заключении сделок вызвано правовой неграмотностью покупателя.

Основной целью закона является защита интересов дольщика. Он описывает все ситуации, связанные с неисполнением либо ненадлежащим исполнением застройщиком взятых на себя обязательств.

В рамках правовой нормы, которая определяет порядок взаимоотношений сторон (застройщика и покупателя), гражданам обеспечивается государственная защита, исключающая обман и мошеннические действия.

Правовыми регуляторами продажи недвижимости также выступают:

  • Гражданский Кодекс, определяющий переход права собственности;
  • Жилищный Кодекс, где указаны признаки жилых и нежилых помещений;
  • ФЗ №122, где указывается порядок регистрации права собственности;
  • ФЗ №135, устанавливающий критерии оценки недвижимости и способы их применения.

Несмотря на все положения, закон не обеспечивает 100% гарантии получения купленной квартиры, поскольку существует вероятность финансового банкротства строительной организации.

Нельзя не отметить, что не все застройщики функционируют в рамках ФЗ №214, предлагая клиентам другие способы заключения сделки.

к содержанию ↑ Разновидности договоров купли-продажи жилья

как покупать квартиру в новостройке у застройщика

Оформление покупки квартиры в новостройке производится по нескольким схемам:

  1. ДДУ (договор долевого участия). Самый популярный на сегодня вариант, предполагающий максимальную защиту интересов инвестора. Особенностью соглашения выступает обязательная государственная регистрация сделки, исключающая двойную продажу квартиры. Кроме этого при банкротстве строительной организации, вложения дольщика обеспечиваются залогом;
  2. Договор уступки прав требования (цессия), второй по популярности способ реализации квартир, представляющий собой соглашение между физическими лицами с обязательным информированием застройщика и государственной регистрацией. Сделка не требует выплаты всего объема денег, позволяя переводить остаток задолженности на нового покупателя с составлением графика погашения.

    В целом, схема характеризуется безопасностью за небольшим исключением. Так новый покупатель получает долевой договор (ДДУ), составленный без его участия и соответственно выгодных именно ему условий.

    Эксперты советуют обратить пристальное внимание на квартиры, успевшие пройти сквозь цепочку перепродаж. На каждом этапе велика вероятность несоответствия юридическим нормам, поэтому подобные объекты лучше обходить стороной;

  3. Договор паевого накопления. Сравнительно новая методика покупки квартиры в новостройке. Предполагается, что со временем она будет охватывать треть всех сделок на рынке. Процедура заключается в организации жилищного кооператива будущими владельцами жилья и вложения каждым из них определенной доли.

    Схема выглядит заманчивой с точки зрения застройщика, однако для покупателя она таит риски, поскольку государственной регистрации договора не требуется. Банки также неохотно идут на выдачу кредита под паевое участие.

    Единственным плюсом служит возможность жильцов взять в свои руки дальнейшую судьбу объекта, в случае банкротства строительной компании.

Некоторые компании пытаются использовать такие схемы реализации новых квартир как:

  • Продажа векселя с его последующим обменом на жилье;
  • Предварительная купля/продажа с внесением полной суммы стоимости квартиры, ее последующим оформлением застройщиком на себя и передачей покупателю;
  • Участие в совместном инвестировании строительства объекта, с последующей передачей в собственность одной из квартир.

Сегодня эти способы являются незаконными, прямо исключаясь ФЗ №214.

При попытках застройщика или агентства недвижимости провернуть подобную схему, нужно незамедлительно прекращать сотрудничество и даже обращаться в правоохранительные органы.

Тип договора, по которому застройщик реализует квартиры в новостройках, обычно указан на его сайте либо предоставляется по запросу потенциального клиента. Все нюансы можно уточнить через сторонние источники, например городские и региональные порталы о недвижимости.

к содержанию ↑ Потенциальные риски

как покупать квартиру в новостройке у застройщика

Клиенты строительных компаний, приступающие к покупке жилья, сталкиваются с большим количеством подводных камней.

В перспективе они способны не только затянуть сделку, но и оставить покупателя ни с чем.

К числу наиболее распространенных угроз относят:

  1. Долгострой;
  2. Низкий уровень строительства;
  3. Использование дешевых, ненадежных материалов;
  4. Нарушения нормативов в части пожарной безопасности;
  5. Коммуникации (вода, тепло, электроэнергия, лифты) отсутствуют или не введены в строй;
  6. Строительная компания не является участником государственного реестра;
  7. Земельный участок, использовавшийся под застройку, оформлен по договору аренды или имеет другое назначение.

Параллельно потенциального покупателя подстерегают мошеннические схемы, распространенные на рынке новостроек.

к содержанию ↑ Способы мошенничества

как покупать квартиру в новостройке у застройщика

Одной из самых распространенных афер считается затянувшееся строительство.

Компании прокручивают полученные от клиента средства на стороне, а спустя некоторое время выдвигают завышенные требования.

В качестве причин указывается подорожавший материал, налоговая нагрузка, рост цен на жилищном рынке.

Если покупатель (прождавший своей очереди несколько лет) настойчиво попросит вернуть деньги, организация перечислит ему вложенную сумму, которая успеет обесцениться. Впоследствии, доля просто перепродается другому клиенту по более высокой цене. В некоторых случаях деньги вообще не возвращаются.

Весьма распространенным способом обмана выступают «дополнительные соглашения» устанавливающие корреляцию стоимости и сдачи квартиры в эксплуатацию.

В итоге «фиксированная» цена будет увеличиваться несколько раз, а отказ покупателя подписывать дополнительное соглашение, автоматически аннулирует сделку.

Иногда застройщик идет на соглашение только при условии приобретения клиентом специальных услуг.

К ним относится страхование немыслимых рисков, передача прав на оформление документов, обязательное сотрудничество с определенным риэлтором.

Ненужный сервис навязывается по завышенной стоимости, превышающей рыночные предложения на 60-100%.

Зачастую в качестве продавца выступает сторонняя компания, которая юридически не соотносится с застройщиком.

Сделка не дает покупателю прав на жилплощадь, поскольку сама строительная компания никаких договоров с ним не заключала. Именно по этой схеме своих вложений лишились клиенты фирмы «Mirax».

В большинстве случаев проблемы вызваны юридической неграмотностью и невнимательностью покупателей, ставящих подписи под документом даже без его предварительного прочтения.

Впоследствии представители суда, рассматривая спорные ситуации, удивляются наивности взрослых людей, поверивших «партнерам» практически на слово.

к содержанию ↑ Аспекты, заслуживающие особого внимания

Подстраховаться на все случаи невозможно, но при этом можно существенно снизить потенциальные риски.

Прежде всего, необходимо лично посетить строящийся объект, оценив его на предмет возможного долгостроя и использующихся компонентов.

Желательно взять с собой знакомого строителя, способного адекватно взвесить все моменты, от характера и темпа работ до качества стройматериалов.

как покупать квартиру в новостройке у застройщика

Параллельно изучается история застройщика, внимательно читаются отзывы предыдущих клиентов, успевших приобрести у него жилье.

Важнейшим этапом является анализ документов, которые проверяются на наличие:

  • Разрешения на проведение строительных работ;
  • Земельной документации, определяющей правомочность использования конкретного участка. Если земля проходит как сельскохозяйственные угодья или заповедник, оформить квартиру в собственность не получится;
  • Финансовой состоятельности. Ее проверку выполняет банк, изучающий источники получения средств на строительство.

Пристального внимания заслуживает и поведение продавца.

Обычно компании, использующие противозаконные или спорные схемы заинтересованы в скорейшей реализации квартир.

Они проводят агрессивную маркетинговую политику, занижают цену до неразумных пределов, настаивают на оперативном заключении сделки. Подобные признаки являются настораживающими.

Советуем Вам посмотреть ролик об основных ошибках покупателей при покупке квартиры в новостройке:

к содержанию ↑ Покупаем жилье правильно: пошаговая инструкция

Покупку жилья предваряет определение параметров поиска, включая район, метраж, число комнат, особенности планировки, стоимость.

Определившись с выбором, покупатель изучает конкретные предложения, после чего сделка проходит следующие этапы:

  1. Личное посещение объекта в сопровождении представителя застройщика;
  2. Оформление договора купли/продажи;
  3. Акт приема/передачи объекта;
  4. Оформление квартиры в собственность и прописка.

Любое соглашение предваряет обращение в Государственную приемочную комиссию, где можно получить сведения о текущем статусе дома.

Лишь убедившись, что объект сдан, можно приступить к заключению договора купли/продажи, лучше всего, чтобы сделка шла в сопровождении специалиста.

В процессе потребуются следующие документы:

  • Договор долевого (или другого способа) участия с заполненным полем суммы, определенными датами передачи квартиры собственнику, регистрацией в Государственном реестре, гарантийными сроками;
  • Государственное разрешение на строительство;
  • Проектная документация;
  • Документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок;
  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Заявления сторон;
  • Оригинал кадастровой планировки;
  • План дома с обозначением адреса приобретаемой квартиры, ее этажности, числа комнат.

Внесение денег производится исключительно по заключению соглашения и его государственной регистрации.

Следующей стадией выступает акт приема/передачи жилплощади, которая может состояться и через три месяца, поскольку застройщику требуется время на получение технического паспорта и документов от БТИ, согласующих планировку.

Если в процессе приемки (о котором подробно рассказано в конце статьи) возражений не возникает, наступает стадия оформления и прописки.

Они выполняются в Регистрационной Палате с последующей пропиской через УФМС.

Процедура выполняется самостоятельно либо с помощью юриста. Если покупатель решает обойтись собственными силами, ему необходимо подготовить:

  1. Договор покупки и его ксерокопию, идущую в Федеральную регистрационную службу;
  2. Акт приема/передачи;
  3. Схему из БТИ (экспликация, поэтажная планировка);
  4. Квитанцию, подтверждающую денежные транзакции с продавцом;
  5. Ксерокопия документа о вводе дома в строй;
  6. Ксерокопия документа о распределении жилплощади между вкладчиками;
  7. Паспорт и ксерокопия его важных страниц;
  8. Квитанция, удостоверяющая факт уплаты государственной пошлины.

к содержанию ↑ На стадии котлована

как покупать квартиру в новостройке у застройщика

Желая сэкономить, люди приобретают квартиры еще на этапе котлована. В среднем их цена сокращает затраты на 30-35%, однако пропорционально возрастают и риски.

На данном этапе покупка производится только в случае уверенности в успешном завершении проекта.

Случаи, когда стройка замораживалась, а инвесторы лишались своих денег, встречаются сплошь и рядом, причем год от года их не становится меньше.

Не менее пристальной проверка должна быть при покупке квартиры на завершающих этапах возведения дома. Нередко отдельные комплексы и даже вновь отстроенные районы просто не подключали к коммуникациям, лишая владельцев практической возможности проживания.

Ярчайшим примером подобного развития событий выступает судьба компании СУ-155.

Исключить негативные последствия поможет тщательное изучение репутации застройщика, перечень возведенных объектов, отзывы покупателей, позиции в рейтинге.

Пакет предоставленных им документов должен содержать:

  • Государственное разрешение на строительство;
  • Правомочность использования земельного участка;
  • Проектные документы;
  • Определение государственной экспертизы;
  • Технические аспекты на подключение коммуникаций;
  • График производства работ.

Параллельно производится посещение стройки, оценка темпов работ, анализ отношения к делу.

Например, о многом говорят разбросанные кирпичи, доски, поваленные столбы и другие штрихи, указывающие на халатность и отсутствие контроля.

Не менее важно отслеживать оформление придомовой территории, впоследствии это позволит избежать дополнительных трат на обустройство парковок и детских площадок.

к содержанию ↑ У подрядчиков

как покупать квартиру в новостройке у застройщика

Одним из вариантов покупки квартиры в новостройках является сотрудничество с подрядчиками, позволяющее сэкономить около 15% стоимости жилья.

Широкое распространение подобные сделки получили в 2008 году, когда их доля доходила до 80%, будучи связана с кризисными явлениями и банкротством застройщиков.

За услуги подрядчиков и поставщиков стройматериалов они расплачиваются построенным жильем, заключая договор долевого участия, переуступки права собственности (цессии) или купли/продажи. Те в свою очередь сбывают квадратные метры на рынке.

Сегодня схема встречается реже, поскольку кредитные возможности выросли, тем не менее, механизм работает, предполагая более высокий относительно стандартной продажи риск.

Его степень напрямую зависит от того какой договор покупатель подписывает с подрядчиком и укладываются ли его условия в положения ФЗ №214.

Львиная доля сложностей возникает в ситуации, когда передача квартир от застройщика подрядчику производится в рамках инвестиционного договора.

Он дает право на реализацию жилья, еще до выполнения всех обязательств перед строительной компанией. Соответственно подрядчик продает дольщику квартиры в недостроенном доме, после чего по тем или иным причинам его договор с застройщиком расторгается.

Последний получает назад жилье, не имея каких-либо обязательств перед дольщиком. В последующих спорах, суды встают на сторону строительных компаний.

Решения мотивируются производным характером прав покупателей, получивших их от подрядчиков, не исполнивших свою часть договора.

Избежать пропажи денег помогают «тройственные соглашения», где сторонами выступают застройщик, подрядчик и покупатель.

Обязательным условием их заключения является привлечение со стороны профессионального юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости.

к содержанию ↑ Приемка готовой жилплощади

как покупать квартиру в новостройке у застройщика

С момента сдачи объекта в эксплуатацию до подписания акта приема/передачи может пройти до 3-х месяцев.

За это время строительной компании нужно получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ.

Подписанию акта предшествует тщательный осмотр квартиры на предмет недочетов, отклонений, дефектов, отсутствия коммуникаций.

Обнаружив проблемы, не подписывайте документ, требуя их устранения.

Иногда продавцы убедительно просят поставить подпись, обещая исправить недочеты в кратчайший срок.

Делать этого не нужно, более того, покупатель может потребовать составить акт несоответствия с пунктом, обязывающим застройщика устранить недостатки за собственные средства.

Также при обнаружении ошибок, дольщик вправе выдвинуть требования о снижении стоимости квартиры.

Вместе с тем существует еще один вариант действий:

  1. Выявленные недостатки указываются в акте в форме списка;
  2. Документ составляется в 2-х экземплярах;
  3. Покупатель подписывает акт.

После этого застройщик обязан удовлетворить претензии в кратчайшие сроки.

Иногда дефекты проявляются позже приемки, когда жилплощадь уже используется по назначению.

На этот случай в распоряжении владельца квартиры имеется гарантия, в рамках которой строительная компания несет обязательства от 3 до 5 лет, в зависимости от заявленных в соглашении сроков.

Итак, основной защитой от обмана при покупке квартиры в новостройке, служит договор долевого участия, составленный в соответствии Федеральному Закону №214.

Он не предусматривает всех потенциальных сценариев и вместе с тем существенно повышает степень ответственности застройщика. При этом покупатель не должен проявлять беспечность, а взвесить ситуацию на предмет возможного долгостроя путем тщательной проверки девелопера.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте,

как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: как покупать квартиру в новостройке у застройщика

Это быстро и бесплатно!

Отказаться от старого, отдав предпочтение новому – естественное желание человека. Это правило распространяется не только на вещи и определенные предметы, но и на недвижимость.

Популярность квартир в новостройках растет стремительными темпами, и не последнее значение в этом деле имеет более низкая стоимость новых квартир.

Именно по причине роста популярности у многих людей возникают многочисленные вопросы по поводу приобретения квартир у застройщика. У вас есть отличная возможность разобраться в этом раз и навсегда.

Приобретение жилья в новостройке

Покупка новой квартиры имеет множество плюсов, среди которых основными являются такие:

  • широкий выбор доступных вариантов во многих городах России;
  • более низкие цены на жилье по сравнению со вторичным рынком недвижимости;
  • никаких проблем с подбором подходящей ко всем личным требованиям квартиры.

При правильном подходе к делу покупка квартиры у застройщика станет одним из наиболее выгодных и правильных решений в вашей жизни. Как же устроить этот правильный подход?

На что обратить внимание?

Для того, чтобы не пожалеть о своем решении относительно покупки квартиры, необходимо обратить пристальное внимание на следующие моменты:

  • репутация застройщика, количество готовых проектов и отзывы покупателей о них;
  • расположение новостройки относительно важных муниципальных объектов;
  • удаленность дома от важных транспортных развязок, места работы, детсада и т.д.;
  • наличие у застройщика всех необходимых документов и разрешений на строительство.

Не пожалейте времени на тщательную проверку и обдумывание решения – в деле покупки недвижимости необходимо использовать чистый разум и пользоваться хладнокровием.

Покупка квартиры у застройщика

Приобретать собственное жилье следует только у того застройщика, который вызывает у вас доверие.

Однако, одного доверия зачастую недостаточно, и по этой причине рекомендуется провести так называемое собственное расследование, чтобы получить всю необходимую информацию о конкретном застройщике, и на этой основе принять окончательное решение.

Изучение строительной компании

Обязательный этап, который следует пропускать только в том случае, если вам не жаль своего времени и денежных средств:

  1. Перед обращением к конкретному застройщику необходимо узнать как можно больше сведений о его деятельности, как прошлой, так и настоящей.
  2. Рекомендуется изучить официальный сайт застройщика, на котором обязательно должна находиться проектная декларация и другие подтвержденные документы и сведения касательно ведущейся стройки.

Сбор информации

Получить всю необходимую информацию о застройщике можно из разных источников.

К ним относятся:

  • официальный сайт строительной организации;
  • государственный реестр, обязательно содержащий определенные записи о застройщике (если он ведет свою деятельность легально);
  • специальные ресурсы в сети Интернет, которые содержат отзывы от реальных покупателей.

Как проверить?

Чтобы удостовериться в честности и перспективности застройщика, следуйте инструкции:

  • проверьте официальный сайт на предмет проектной декларации и других документов;
  • потребуйте у застройщика документы и разрешение на строительство, а также на владение земельным участком, в пределах которого возводится здание;
  • прочитайте отзывы людей в Интернете, которые уже воспользовались услугами выбранной вами строительной организации.

Перечень документов, которые застройщик обязан предоставить по вашему запросу, включает:

  • документы на землю;
  • проектные бумаги;
  • обоснование проекта;
  • свидетельство о проведении государственной экспертизы.

От вас что-то скрывают? Обходите такого застройщика стороной.

Нужен ли первоначальный взнос?

В большинстве случаев застройщики в качестве одного из условий заключения договора указывают обязательное внесение первого взноса.

Он служит гарантом того, что покупатель отличается хорошей платежеспособностью и имеет серьезные намерения.

Размер первоначального взноса может весьма сильно варьироваться – от 20 до 50 и более процентов.

Его размер зависит от того, на какой срок застройщик предоставит вам рассрочку. Сумма первоначального взноса обязательно прописывается в договоре купли-продажи квартиры.

Порядок действий

Что необходимо для того, чтобы состоялась покупка квартиры у застройщика? Документы и договор.

Полный список шагов от начала до победного конца имеет следующий вид:

  • оценка собственного бюджета;
  • выбор объекта недвижимости;
  • осмотр приглянувшейся квартиры;
  • заключение договора купли-продажи;
  • передача средств продавцу;
  • регистрация права собственности.

Некоторые из указанных пунктов списка следует рассмотреть подробно – они наиболее важные.

Перечень документов

Что касается документов:

  • если вы хотите купить квартиру у застройщика, заранее приготовьте паспорт – основной документ, необходимый для заключения договора;
  • если покупка квартиры происходит в браке, необходимо письменное соглашение супруга на приобретение недвижимости;
  • при взятии ипотеки дополнительно понадобится кредитный договор, справки о доходах, сертификат об оценке жилья и страховка.

Указанный перечень документов может меняться в зависимости от случая.

Здесь представлены образцы согласия супруга на покупку квартиры, договора ипотеки.

Содержание договора

Стандартный договор купли-продажи, который используется при заключении сделок купли-продажи, включает в себя:

  • полную информацию о сторонах договора;
  • информацию о сумме и сроках выплаты, дате подписания;
  • подписи сторон с полной их расшифровкой.

Тут можно скачать образец договора покупки квартиры у застройщика.

Как избежать обмана?

К сожалению, мошенничество – довольно частое явление в сфере недвижимости.

Чтобы не попасть в лапы бдительных и хитрых мошенников, достаточно взять за основу такие правила:

  • откажитесь от покупки квартиры у продавца по доверенности;
  • тщательно проверяйте репутацию и прошлое выбранной строительной компании;
  • для оплаты используйте только безналичный расчет;
  • привлеките к сделке грамотного юриста или агентство недвижимости с большим опытом;
  • проводите оплату только после государственной регистрации договора купли-продажи;
  • по возможности прибегайте к договору долевого участия.

Будьте внимательны и ответственны, когда дело касается покупки недвижимости. Потом будет очень горько остаться без купленной квартиры и потраченных на это дело денежных средств.

Защищает ли страховка?

Страховка несомненно увеличивает шансы на успешное долевое участие, поэтому не составит труда отыскать людей, которые прибегают к ее помощи.

Однако у страховки есть существенные недостатки, которые могут поставить под угрозу целесообразность ее оформления:

  • большие проценты, которые необходимо заплатить страховой;
  • необходимость в бумажной волоките при наступлении страхового случая;
  • нередки случаи решения конфликтов в судебном порядке.

Пользоваться страховкой или нет – личное дело каждого человека. Сделайте свой верный выбор.

На видео о приобретении недвижимости у застройщика

В этой статье мы расскажем всё, что нужно знать о покупке квартиры в новостройке, про особенности выбора жилья, в том числе на вторичном рынке. Получите ответ на вопрос: покупать готовую квартиру, но неновую, или вложить деньги в новостройку, но еще не законченную. Ситуация непростая и требует изучения рынка до покупки и грамотного оформления документов.

как покупать квартиру в новостройке у застройщика

Преимущества все-таки на стороне новостройки, и все больше покупателей отдают предпочтение именно такому виду жилья. Связано это и с тем, что выбор жилья очень разнообразен, и застройщики буквально «ловят» своих покупателей, предлагая удобные и гибкие условия покупки недвижимости.

Однако в этой сфере есть множество нюансов. И многие все же опасаются покупать жилье на этапе строительства. Тем более что число обманутых не так уж и маленькое. Попытаемся внести ясность в самые распространенные пунктики приобретения нового жилья в новостройке, дать качественные ответы на волнующие вопросы, и помочь избежать неприятностей в дальнейшем в хлопотном и серьёзном деле.

Главными лицами в процессе заключения квартирной сделки являются следующие стороны:

  • Застройщик – юридическое лицо. Имеет в собственности участок определенной территории или владеет землей, взяв ее в аренду. Не имея своих определенных финансов, привлекает денежные вливания инвесторов в строительство;
  • Дольщики – участники долевого строительства. Определяющая их миссия в этом деле: быть спонсорами строительства. Вместе с застройщиками они и возводят современные сооружения. Один занимается строительными работами, другой на это все дает деньги.

Как документально проходит юридический процесс?

После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.

Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.

Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:

  • огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
  • современная планировка;
  • просторные комнаты;
  • возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
  • новые коммуникации;
  • качественные и долговечные материалы;
  • отсутствие «чужой ауры»;
  • молодые соседи;
  • экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
  • возможность получения рассрочки;
  • это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
  • наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.

Минусы приобретения недвижимости в новостройке:

  • Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
  • Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
  • Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
  • Строительные недоделки.
  • Строительство «заморозилось».

Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.

Расположение недвижимости

  • Месторасположение дома: дом расположен «на отшибе» либо в элитном квартале. Большую роль играет наличие поблизости транспортной развязки.
  • Качество постройки объекта: проект, год постройки, качество стройматериалов и т. п.
  • Наличие места для парковки, консьержа, лифта, кладовки.
  • Характеристика жилой площади: метраж кухни, вид санузла, высота потолков, количество комнат, наличие лоджий или балконов, этаж.

Если квартиры продаются с ремонтом от застройщика, то цена их выше, чем стоимость аналогичной квартиры без отделки.

Должное внимание уделите и виду придомовой территории. Если с окна видны зеленые насаждения, то стоимость такой квартиры намного выше. Соответственно, если выходят окна на мусорные баки, то стоимость значительно понижается.

Состояние новостройки

Узнайте, на какой стадии идет строительство дома. С какими темпами идет процесс возведения многоэтажки. Сколько построенных и сданных в эксплуатацию домов у этого застройщика. Дает ли банк ипотечный кредит на этот объект.

Теперь рассмотрим юридическую сторону. Еще перед заключением сделки, нужно обязательно потребовать, чтобы сам застройщик или его представитель предъявил следующие правоустанавливающие документы и всю сопутствующую документацию:

  • свидетельство о праве собственности на земельный участок (либо аренда);
  • решение соответствующего органа власти о выделении земельного участка;
  • непросроченный договор аренды;
  • разрешение на проведение строительства;
  • проект, его экспертиза;
  • лицензия;
  • государственная регистрация права собственности;
  • инвестиционный контракт;
  • протокол по распределению квартир;
  • технические условия на коммуникации.

Если застройщик увиливает от предоставления документации, следует насторожиться и задуматься. Порядочный застройщик с удовольствием предъявит все нужные документы.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.

Перечислим основные виды договоров с компаниями:

  • Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
  • Договор уступки права требования (цессии);
  • Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности);
  • Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.

Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.

Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.

Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.

Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.

Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:

  • Нужно убедиться в реальности существования договоров.
  • По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
  • Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
  • После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Правильно оформленный участок.
  • Проект прошел все необходимые согласования.

Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.

Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:

  • Предварительный договор купли-продажи. Клиент вносит «обеспечительный платеж» в строительство наперед. Причем все объекты числятся за застройщиком, и никаких четких обязательств у него нет. Если договор не выполняется, есть большая вероятность, что покупатель у непорядочного застройщика может не забрать свои вложения;
  • Предварительный договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора после завершения строительства застройщик должен перезаключить с ним договор долевого участия. Здесь тоже покупатель подвергается тем же рискам, описанным выше;
  • Договор бронирования или соинвестирования. Покупатель вносит на первоначальном этапе строительства небольшой процент стоимости будущей квартиры, другими словами, бронирует себе объект. Если строительство остановится по каким-либо причинам — большая вероятность потерять внесенный аванс;
  • Вексельная схема. С целью обойти законодательство была разработана вексельная схема. Она где-то созвучна с договором бронирования. Только покупатель здесь приобретает векселя строительной фирмы, та, в свою очередь, по завершении строительства, погашает вексель квадратными метрами. Точное место квартиры за вами закреплено не будет;
  • «Депозитная» схема. Здесь правовые отношения возникают между застройщиком, банком и покупателем, у которого есть сбережения в этом банке. Иными словами, строительная фирма берет кредит в определенном финансовом учреждении;
  • Договор займа. Покупатель одалживает свои деньги застройщику. Никаких прав требования на объект у покупателя не возникает.

Какой бы ни был договор его нужно тщательно вычитать. На приличной крупной фирме у застройщика есть свои профессиональные юристы, менеджеры и нотариусы. Лучше сейчас все выяснить и учесть, пока еще есть время. Для подстраховки можете прибегнуть к услугам своего юриста, ведь ставки – то высоки.

Обязательные пункты договора:

  • четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
  • сроки выполнения работ и сдачи дома;
  • цена договора;
  • порядок и форма оплаты;
  • срок гарантий на объект;
  • описание непредвиденных обстоятельств;
  • список документации, необходимой для проведения строительства;
  • срок действия этого договора;
  • реквизиты сторон.

Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.

Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен. Много трудностей нужно преодолеть, чтобы стать полноправным хозяином собственного жилья.

Регистрация прав собственности

Процесс регистрации прав на недвижимость состоит из таких разделов:

  • Ввод в эксплуатацию.
  • БТИ утверждает план объекта.
  • ФРС выдает свидетельство о регистрации прав на объект.
  • Вносятся пометки ЕГРН.

Список основных документов, чтобы осуществить регистрацию:

  • заявления правообладателя;
  • документация о правах на недвижимость;
  • платеж, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • паспорт;
  • план из БТИ;
  • договор с застройщиком;
  • акт приёма-передачи квартиры.

Кроме оригиналов не забудьте сделать копии. Регистратор обязан дать расписку о получении всех документов. Вместе с покупателем эту процедуру должен пройти и продавец.

Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит в несколько очередных этапов:

  • Нахождения агентства недвижимости.
  • Выбор определенной квартиры.
  • Заключение с компанией договора по оформлению квартиры в собственность.
  • Оплата.
  • Подписание договора уступки права требования.

Риски при покупке квартиры в новостройке:

  • строительство приостановилось;
  • застройщик заключил договор без регистрации в Росреестре;
  • присутствие двойных продаж;
  • застройщик в целях экономии изменил отделку квартиры;
  • несоответствие фактических размеров площади жилья с обмерами квартир БТИ;
  • возможность подмены квартир (в плане нарисована одна, в реальности – другая);
  • квартиры продаются на дополнительных этажах;
  • изменение в процессе строительства цены на квартиры;
  • многочисленные задатки за один и тот же объект — это больше присуще деятельности недобросовестных риелторов;
  • полностью незаконченные документы у застройщика, хотя дом построен;
  • разные цены на одну и ту же квартиру, очень распространённый случай встречается в объявлениях — то тоже больше всего на совести брокеров;
  • слишком заниженная стоимость жилья вызывает сомнения, если это, конечно, не акция.

Конечно, предугадать все возможные риски нельзя. И заверять, что с описанного выше что-то может наверняка случиться тоже никак нельзя. Но нужно проявлять осторожность и тщательно изучать документацию.

Рынок недвижимости очень разнообразен. И цена квартиры несравнима с ценой, например, велосипеда. Человек, может, долго копил эти кровно заработанные деньги, чтобы купить себе или наследникам долгожданное жилье. Но многие непорядочные застройщики не брезгуют такими нечестными заработками и обманывают покупателей, придумывая разные схемы обмана.

Вот примеры некоторых из них:

  • Продавец объясняет, что в целях экономии ваших финансов, можно подписать предварительный договор, так как он не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. И предлагает заключить договор купли-продажи векселя, цена которого равна стоимости покупаемой квартиры. Здесь можно заключить эту сделку и с третьей компанией. Покупатель впоследствии просто лишается квартиры.
  • Застройщик озвучивает платные дополнительные услуги (страхование рисков, деньги за оформление документации).
  • Недвижимость поначалу продавалась от имени застройщика, но потом сам договор заключался с совсем иными организациями.

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?

  • Вначале следует собрать больше данных о самом застройщике, поинтересоваться его репутацией, проследить историю его фирмы.
  • Нужно посетить сайт компании, почитать отзывы покупателей, посмотреть строительные форумы, съездить на саму фирму. Там ознакомится с его проектами, узнать,сколько у него сейчас объектов в процессе строительства. Обязательно нужно посетить и сам объект недвижимости, желательно не раз и в разное время. Можно много информации узнать у самих рабочих, обычно они говорят как есть. После такого тщательного мониторинга, можно сделать соответствующие выводы о компании застройщика. Поэтому внимательно подходите к выбору застройщика.
  • Следующее, не поленитесь и сделайте мониторинг цен на недвижимость, проанализировав их стоимость. Преуспевающие кампании не буду сильно занижать свои цены, а нестабильные застройщики будут манить скидками.
  • Проверяйте скрупулёзно правоустанавливающие документы. Смело приглашайте юриста, чтобы обезопасить себя и свои сбережения.
  • Обращайте внимание на сроки действия лицензии, разрешения на строительство. Можно взять на изучение копию проектной документации.
  • Внимательно изучайте все пункты договора. Будьте бдительными, подписывая документ по переуступке прав на квартиры в новостройках. Неплохая идея приобрести недвижимость через уполномоченных организации муниципалитета. Здесь риск сведен до минимума.
  • Следует обратить ваше внимание на то, что на сегодня покупатели новостроек являются соинвесторами строительства недвижимости. Все это значит, что если фирма обанкротилась, первыми в очереди кредиторов стоят инвесторы.

Очевидно, купить себе гнездышко — рискованное дело. Абсолютной безопасности в приобретении жилья пока нет. Если учитывать эти рекомендации, можно свести до минимума возможные риски и превратить покупку жилья в радостное занятие. Запомните: будущий дом – ваша крепость, и какова она будет, зависит от вас.

1 год ago

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *