Как покупается квартира в ипотеку на вторичном рынке?

Покупка квартиры на вторичном рынке по ипотеке – дело, которое не требует спешки.

Спрос на вторичное жилье в ипотеку не уступает спросу на первичное, поскольку на данный момент цены на квадратные метры нового жилья существенно опережают расценки на вторичку. При желании купить вторичное жилье в ипотеку, будущему покупателю стоит хорошо изучить все нюансы оформления такой сделки.

Каковы этапы процедуры покупки вторичного жилья в ипотеку

Рассмотрим пошагово ключевые моменты оформления сделки по приобретению вторичного жилья с привлечением заемных средств банка.

Шаг 1: выбираем банк

Сегодня и коммерческие, и государственные банки с радостью выдают ипотечные ссуды благонадежным заемщикам под залог приобретаемого жилья, без залога, либо под залог уже имеющейся недвижимости.

Для любого банка ипотечный клиент весьма желанный. Ведь прибыль от него поступает на протяжении длительного периода (срок ипотеки может достигать 30 лет), причем не только за счет получения процентов от основной суммы займа, но и от сотрудничества с риелторами, оценщиками, страховщиками, без услуг которых подписать ипотечный договор не удастся. Выбирать банк стоит, ориентируясь на его благонадежность, размер процентных ставок, условия выдачи ипотечных ссуд.

Шаг 2: собираем документы

Перечень документов для получения кредита следует уточнять в самом банке, но в любом случае в него будут включены:

  1. Паспорт с постоянной регистрацией в данном населенном пункте.
  2. Документы, подтверждающие платежеспособность (справка 2-НДФЛ, трудовая книжка, трудовой договор и т.д.).
  3. Выписка из ЕГРП, подтверждающая факт владения ценным имуществом.
  4. Свидетельства о браке и о рождении детей.
  5. Дополнительные документы.

Обязательный пакет документов можно самостоятельно расширить, включив в него все то, что сможет охарактеризовать вас, как платежеспособного и благонадежного заемщика. Например, сведения о ранее взятых и вовремя выплаченных займах, налоговые декларации и т.д. Все это позволит поторговаться о более выгодных условиях предоставления ипотеки.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

Шаг 3: выбираем квартиру

Если одобрение банка на выдачу ипотеки получено, можно приступать к выбору объекта сделки. Ориентироваться нужно на свои финансовые возможности и потребности. Банк тоже внимательно изучит предложенный вами вариант, поскольку чаще всего именно приобретаемая квартира становится залогом по ипотеке.

Стандартный перечень требований банков к вторичному жилью, приобретаемому в ипотеку, включает в себя:

  1. Возраст. Оговаривается верхний предел (не старше… лет). Дома постройки ранее 90х гг. лучше сразу не рассматривать, так как банк откажет в выдаче ссуды на их покупку.
  2. Техническое состояние. Об этом скажет отчет оценщика.
  3. Коммуникации. Это очень важный момент. Дом должен быть подключен ко всем современным коммуникациям, а каждая квартира иметь собственную кухню и санузел.
  4. Отсутствие неузаконенных перепланировок.
  5. Этаж и расположение. Некоторые банки особо оговаривают: не выше такого-то этажа и расположение по отношению к углам здания и к лифту.

Эти требования можно узнать в самом банке и стоит соблюдать неукоснительно. Все они направлены на то, чтобы объектом залога стало ликвидное жилье. В случае неисполнения клиентом своих обязательств, такую квартиру банк сможет быстро продать и не потерять деньги на сделке.

Шаг 4: оцениваем и страхуем

Оценка жилья – важный момент оформления ипотеки. Банк согласится с ликвидационной стоимостью оценщика, если она будет на 15% ниже рыночной стоимости данной квартиры. Эта разница позволит при неблагоприятном исходе банку компенсировать разницу между долгом заемщика и ценой залога.

От ликвидационной стоимости отталкиваются при определении суммы займа, на которую согласится банк. Чтобы достигнуть стоимости жилья, запрошенной продавцом, покупателю придется вносить и свои собственные средства (первоначальный взнос). При оформлении ипотечного договора заемщику придется понести расходы не только на сбор всех необходимых документов, но и на оценку квартиры и ее страховку. Без того оформить ипотеку не удастся.

Банки заставляют страховать объект ипотеки, минимизируя тем самым свои риски. Некоторые кредитные организации требуют от своих заемщиков дополнительно страховать жизнь и здоровье. Соглашаясь на требования банка, клиент может рассчитывать на более лояльное предложение. Отказываясь от страхового пакета, рассчитывать на доступную процентную ставку не приходится.

Шаг 5: передача денег

Передать деньги из банка продавцу квартиры можно несколькими способами после того, как купчая уже оформлена и зарегистрирована. Среди самых распространенных:

  1. Покупатель арендует депозитарную ячейку в том же самом банке, где оформляется ипотека. В ней вся сумма хранится наличными до того времени, когда продавец за ними явится. Риск состоит в вероятном мошенничестве со стороны банковских служащих, либо в банкротстве банка до того, как сделка будет завершена. И тот и другой риск крайне малы. Сторонам не обязательно верить друг другу, так как каждый шаг оформляется специальными документами.
  2. Перечисление суммы займа на банковский счет продавца после того, как заключен договор купли-продажи. Продавец в данном случае рискует, так как не имеет возможности убедиться в том, что у покупателя на самом деле имеется вся требуемая сумма. Деньги перечисляются покупателем самостоятельно со своего расчетного счета в банке, оформившем ипотеку, но без привлечения к этой операции самого банка.
  3. Аккредитив – покупатель перечисляет на специальный счет деньги продавцу до продажи. Снять эту сумму со счета продавец сможет только в том случае, когда выполнит условие, на котором был открыт этот счет. Обычно в качестве такого условия выдвигается требование предъявить выписку из ЕГРП, подтверждающую регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру. В данном случае рискует покупатель, так как в случае мошенничества со стороны продавца есть риск потерять деньги и остаться без квартиры. 

Оформление ипотеки на вторичное жилье сегодня пользуется спросом. Это обусловлено тем фактом, что квартиры, купленные у собственников, гораздо дешевле квадратных метров в новостройках. Однако при покупке вторичного жилья в ипотеку приходится сталкиваться с определенными трудностями.

Процедура покупки

К вопросу оформления ипотеки следует подходить серьезно. Данный процесс отнимает много времени и сил, и к этому необходимо быть готовым. Для того, чтобы не почувствовать разочарование, купив в ипотеку вторичное жилье, целесообразно придерживаться четкого плана действий.

Выбор банка

Почти все российские банки дают возможность оформления ипотечного кредита.

Причина такой популярности ипотеки на вторичное жилье у кредитных организаций — высокий доход, суммированный с низкой степенью риска.

Сюда также можно добавить прибыль от дополнительных услуг и сотрудничества со страховыми, оценочными и риэлтерскими компаниями.

Сбор документов

Большинство финансовых учреждений требуют от заемщиков предоставления следующего пакета документов:

  • паспорт будущего заемщика с обязательной регистрацией по месту пребывания;
  • документы, показывающие уровень платежеспособности клиента — трудовая книжка, справка по форме банка, справка 2-НДФЛ, выписка по зарплатному счету, трудовой договор);
  • документы, фиксирующие права собственности заемщика на какое-либо имущество (как движимое, так и недвижимое);
  • документы, характеризующие семейное положение заемщика (свидетельства о заключении брака и о рождении детей);
  • дополнительные документы (военный билет, водительские права и т.д.).

Справка о доходах по форме банка.

Бланк справки о доходах 2-НДФЛ.

Организуя сбор документов для банка, можно расширить данный перечень по своему усмотрению. Например, включить в него документы, показывающие исправное выполнение обязательств по другим кредитным договорам. Также можно предоставить квитанции о своевременной и в полном объеме оплате взносов в госбюджет.

Пакет документов, которые предоставляет заемщик в банк, становится отражением его финансового портрета.

На основе этой информации кредитная организация выстраивает образ заемщика и его рейтинговую оценку. Поэтому к данному этапу оформления ипотеки следует отнестись максимально ответственно.

Выбор квартиры

Этот этап не менее важен, поскольку определяет главный предмет ипотечного договора — собственно приобретаемое жилье. Здесь стоит руководствоваться индивидуальными предпочтениями, потребностями и уровнем финансового обеспечения сделки.

Для банка выбор квартиры также очень важен, поскольку в дальнейшем она станет предметом залога по ипотеке.

Кредитная организация устанавливает свои требования к приобретаемому жилью:

  1. Год постройки и техническое состояние жилья — это первое, на что обращают внимание сотрудники банка. Дом, в котором приобретается квартира, не должен быть ветхим или готовящимся к сносу.  Ограничение по году вступает в силу для квартир, которые были построены до 90-х годов прошлого века.
  2. Наличие коммуникаций — обязательное условие. Квартира должна быть полностью готова к заселению, а также иметь отдельную кухню и санузел.
  3. Отсутствие незарегистрированных перепланировок — важное условие. Любые изменения плана квартиры должны быть узаконены.
  4. Расположение и этажность — некоторые банки придают этим факторам большое значение.

Все перечисленные требования необходимо неукоснительно соблюдать, иначе банк расторгнет сделку или просто ответит отказом на заявку заемщика.  Такие условия основаны на желании кредитной организации получить в залог ликвидное имущество, стоимость которого может компенсировать непогашенный клиентом ипотечный кредит.

Оценка и страхование

Особое внимание следует уделить рыночной стоимости квартиры и процессу оценки.

Чаще всего банк признает действительной ликвидационную стоимость жилья, которая в среднем на 15% ниже рыночной.

Таким образом кредитор компенсирует возникновение возможной разницы между суммой непогашенной задолженности и стоимостью залога.

Размер ликвидационной стоимости определяет сумму кредита, которая может быть одобрена. Чтобы достичь уровня рыночной цены жилплощади, заемщику придется добавлять собственные деньги.

Банки имеют договорные отношения с оценочными и страховыми компаниями и обязуют своих заемщиков пользоваться услугами именно этих фирм. Заемщики вынуждены переплачивать, поскольку отсутствует фактор рыночной конкуренции.

Страхование предмета залога в большинстве банков является обязательным. Это снижает степень риска кредитной организации. Дополнительно заемщику могут быть предложены услуги страхования жизни и здоровья, которые обезопасят его от некоторых ситуаций, когда выплата кредита невозможна.

Иногда банк снижает процентную ставку для клиентов, воспользовавшихся полным пакетом страховых услуг.

Приходится платить не только проценты, но и всевозможные комиссии? Узнайте, законно ли это, и как осуществить

возврат комиссии за выдачу кредита

.

О недостатках кредита наличными по справке по форме банка читайте здесь.

Передача денег

Существует несколько способов передачи денег продавцу после совершения сделки:

  1. Посредством депозитарной ячейки банка. Деньги хранятся наличными до момента передачи продавцу. Риск данного способа заключается лишь в возможном мошенничестве сотрудников банка или прекращении его действия в течение периода совершения сделки. Однако эти события маловероятны. Доверие сторон друг к другу здесь не требуется, поскольку все оформляется документально.
  2. Кредит перечисляется продавцу на счет после заключения договора купли-продажи. Здесь необходима определенная степень доверия продавца к покупателю, поскольку доказательств наличия денежных средств до конца сделки у продавца нет.
  3. Аккредитив — популярный способ передачи сделки. Продавец получает деньги на счет перед продажей квартиры, но они заблокированы и недоступны для снятия. Их разблокировка происходит тогда, когда выполняется условие аккредитива. Обычно это получение права собственности покупателя на жилплощадь.
  4. Продавец получает средства перед продажей квартиры. Этот способ используется крайне редко, так как есть риск мошенничества со стороны продавца.

Образец аккредитива.

Видео о приобретении вторичного жилья в ипотеку

Предложения банков

Сбербанк

Предложение Сбербанка об оформлении ипотеки на готовое жилье пользуется заслуженной популярностью.

Условия продукта «Приобретение готового жилья» таковы:

  • срок — до 30 лет;
  • сумма — от 45 тыс. рублей до 15 млн. рублей;
  • ставка — о 12,5%;
  • минимальный необходимый взнос — 15% (для молодых семей с детьми — 10%).

Данная услуга характеризуется наличием следующих положительных дополнений:

  • возможность оформления ипотеки без подтверждения трудовой занятости;
  • индивидуальный подход к анализу заявки;
  • особые условия для молодых семей с детьми;
  • особые условия для зарплатных клиентов Сбербанка.

Банк Москвы

Банк Москвы дает возможность своим клиентам воспользоваться услугой «Приобретение жилья на вторичном рынке».

Особенно выгодно это для представителей образовательной, здравоохранительной сфер, работников силовых структур и государственных служащих, поскольку для этих категорий заемщиков действуют льготные процентные ставки.

Общие условия по продукту:

  • сумма — от 170 тыс. рублей;
  • срок — от до лет;
  • минимальный первый взнос — 10%;
  • ставка — от 10%;
  • специальные условия для держателей зарплатного счета.

УралСиб

Данное финансовое учреждение предлагает заемщикам оформить кредит на готовое жилье на вторичном рынке. При этом купить можно квартиру  в многоэтажном доме, таунхаусе или индивидуальный дом.

Условия по продукту:

  • сумма — от 300 тыс. до 15 млн. рублей;
  • срок — от до лет;
  • ставка — от 13,5%;
  • первоначальный взнос — от 20%.

ЮниКредит Банк

ЮниКредит также предлагает клиентам купить вторичное жилье в ипотеку. В качестве жилплощади можно рассматривать только квартиры в многоэтажных домах, расположенных по месту присутствия банка.

Условия по ипотеке:

  • сумма — до 30 млн. рублей;
  • срок — от до лет;
  • ставка — от 12,5%;
  • возможность выбора фиксированного или плавающего размера процентной ставки.

Сравнительная таблица

От 45 тыс. до 15 млн. рублей До 30 лет От 12,5 От 15% Залог недвижимости, поручительство Специальные условия для молодых семей
От 170 тыс. рублей До 30 лет От 10% От 10% Залог недвижимости, поручительство Специальные условия для работников госслужбы, учителей и врачей
От 300 тыс. до 15 млн. рублей До 30 лет От 13,5% От 20% Залог недвижимости, поручительство Специальные условия для зарплатных клиентов
До 30 млн. рублей До 30 лет От 12,5% От 20% Залог недвижимости, поручительство Фиксированная или плавающая ставка на выбор

Нужна машина, но заявки на кредит не одобрены? Узнайте, почему

банк не выдал автокредит

, и существуют ли альтернативные способы приобретения машины.

Можно ли оформить кредитную карту Ренессанс онлайн? Ответ в этой статье.

О правилах оформления частного займа под расписку читайте здесь.

Плюсы и минусы

Прежде чем купить вторичное жилье в ипотеку, заемщик должен трезво оценить те преимущества и недостатки, которые имеет данное действие.

Среди неоспоримых преимуществ можно выделить:

  • быстрое оформление сделки;
  • возможность быстрого заселения в квартиру;
  • невысокая стоимость вторичного жилья;
  • большой выбор квартир.

Однако не все заемщики готовы к принятию такого предложения банка, что связано с возникающими затруднениями:

  • большой перечень требований к жилплощади;
  • принятие в качестве цены залога ликвидационной стоимости квартиры.

Принимая решение о покупке вторичного жилья в ипотеку, следует тщательно проанализировать указанные плюсы и минусы. Договор ипотеки оформляется на длительный период, поэтому необходимо заранее удостовериться в целесообразности совершения сделки.

Это убережет заемщика от таких нерациональных затрат, как оплата услуг оценщиков, нотариуса и страховщиков, а также потери денег, связанной с начислением процентов по ипотеке.

как покупается квартира в ипотеку на вторичном рынкеНесмотря на большое количество сдаваемых в эксплуатацию многоквартирных жилых домов по-прежнему особой любовью россиян пользуется именно вторичное жилье.

Ипотека на вторичку, хоть и не имеет таких процентных льгот, как кредиты на первичное жилье, почти в 3 раза популярнее – по статистике, порядка 75-80% граждан РФ предпочитают становиться собственниками именно такого жилья.

Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку

как покупается квартира в ипотеку на вторичном рынкеПопулярность ипотеки на вторичное жилье, в том числе без первоначального взноса, объясняется сразу несколькими преимуществами:

  • Гораздо больший выбор вариантов жилья по сравнению с первичным рынком недвижимости.
  • Возможность въезда в приобретенную квартиру сразу после заключения сделки купли-продажи и оформления договора ипотеки. При этом в сравнении со строящимся и только планируемым к сдаче строительным объектом покупателю не нужно выжидать некоторое время (которое порой неприлично затягивается), пока жилой дом не будет сдан в эксплуатацию. Даже если купленное жилище нуждается в ремонте, его новый владелец волен сам решать, сначала въехать и затеять ремонт или наоборот, сначала отремонтировать квартиру и лишь затем переехать.
  • Как правило, новые многоквартирные дома строятся в малообжитых районах, часто на окраинах города с неразвитой инфраструктурой. В то же время вторичное жилье обычно располагается в районах с уже сложившейся инфраструктурой, всегда можно подобрать квартиру по своему вкусу – ближе к работе, месту учебы, удобным транспортным развязкам и т.п.
  • Полное отсутствие рисков, связанных с недобросовестными застройщиками. Не раз по общественному телевидению транслировались расследования, связанные с тем, что пайщики, отдавшие свои последние сбережения, пострадали от застройщиков-мошенников и много лет не могут ни въехать в приобретенное жилье, ни вернуть свои деньги.
  • Более доступная стоимость недвижимости на вторичном рынке по сравнению с первичным.

Процентные ставки по ипотечным займам, связанным с приобретением жилья на вторичном рынке, также отличаются в меньшую сторону (за исключением льготных условий кредитования, т.н. социальной ипотеки). Это связано с тем, что банк сразу после оформления договора кредитования получает приобретаемую квартиру в качестве залога, тогда как финансируя покупку недвижимости в недостроенном доме, кредитное учреждение берет на себя больше рисков.

Однако интересуясь тем, как оформить ипотеку на вторичное жилье, не стоит забывать и об имеющихся рисках, например, таких, как:

  • Наличие прав третьих лиц на приобретаемое по ипотеке жилье – об этом владелец жилья вполне может умолчать. Также квартира может быть заложена или иметь какие-либо другие обременения, которые не всегда «всплывают» в момент оформления сделки купли-продажи. К сожалению, даже доскональная юридическая проверка документов на недвижимость не может дать 100%-ную гарантию того, что в один прекрасный момент не объявятся лица, рассчитывающие на квартиру как наследники или собственники.
  • Часто в понравившейся вам квартире перекрытия и коммуникации могут находиться в весьма плачевном состоянии, что нередко вынуждает банки отказывать в кредитовании. То же самое касается давно построенных домов, отсутствия капитального ремонта, неблагополучных районов, поскольку банк оценивает квартиру с точки зрения её ликвидности.
  • Незаконные перепланировки – ещё одна серьезная проблема с точки зрения переоформления прав собственности на квартиру, поскольку исправление ситуации может затянуться на неопределенный срок.
  • Наконец, далеко не всегда собственник недвижимости соглашается на то, что она будет куплена по ипотеке. Это связано с тем, что в таком случае в договоре приходится указывать фактическую стоимость квартиры, а это может быть невыгодно при исчислении и уплате налогов.

Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке

как покупается квартира в ипотеку на вторичном рынкеХотя вопрос о том, дают ли ипотеку на вторичное жилье, не стоит, нередко кредитные учреждения отказывают в финансировании сделок по покупке недвижимости на вторичном рынке. Почему же это происходит? Рассмотрим самые распространенные причины.

  1. Отказ в покупке квартиры, если со дня смерти её собственника прошло менее 6 месяцев.
  2. Отказ в финансировании купли-продажи при оформлении сделок между родственниками.
  3. Отказ в ипотеке при наличии в числе потенциальных владельцев приобретаемой квартиры социально незащищенных категорий граждан, например, инвалидов. Это объясняется тем, что при возникновении просрочек и непогашении кредита выселение таких собственников из квартиры очень проблематично.
  4. Отказы в приобретении комнаты в коммунальной квартире или общежитии связаны с тем, что при необходимости реализовать такую недвижимость будет затруднительно ввиду недостаточного спроса.
  5. Также нередки отказы в кредитовании покупки квартиры в давно построенном доме, износ которого составляет более 60%.

Если вы ознакомились со всеми плюсами, минусами ипотеки на вторичное жилье, и теперь вам нужен лишь порядок действий – продолжим!

Пошаговая инструкция по подготовке и оформлению ипотеки на приобретение вторичного жилья

С чего же начать, если решение о покупке квартиры в кредит уже принято?

1. Сбор и подготовка минимального пакета документов.

как покупается квартира в ипотеку на вторичном рынкеХотя у каждого банка имеется свой перечень необходимых документов, предоставляемых для экспертизы потенциальным заемщиком, есть некий must-have, который требуют все кредитные организации.

Если вы хотите повысить свои шансы на одобрение ипотеки, причем на максимально выгодных условиях, заранее озаботьтесь подготовкой следующих документов:

  1. Паспорт и/или другое удостоверение личности, причем не только самого потенциального заемщика, но также созаемщиков и поручителей (если они планируются),
  2. Справки и другие документы, подтверждающие официальную трудовую занятость и платежеспособность заемщика,
  3. При наличии супруга/супруги – свидетельство о браке,
  4. При наличии недвижимости, которая выступит в качестве залога (за исключением приобретаемой в кредит квартиры) – документы на закладываемое имущество,
  5. При наличии – сертификат на получение МСК и др.

2. Выбор банка-кредитора.

как покупается квартира в ипотеку на вторичном рынкеЕстественно, что всех заемщиков интересует самая дешевая ипотека на вторичное жилье. Чтобы найти оптимальный вариант, необходимо изучить кредитные программы сразу нескольких кредитных учреждений.

Не секрет, что наиболее популярными в плане ипотечного кредитования являются такие банки, как Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк и некоторые другие. Большим плюсом будет наличие у вас на руках минимального пакета документов – тогда кредитный сотрудник сможет сразу рассчитать ту сумму займа и ту кредитную ставку, на которые вы сможете рассчитывать. Также советуем обратить внимание на такие моменты, как наличие или отсутствие дополнительных требований к заемщику, приобретаемому жилью, какие-либо комиссии и т.п.

Нередко подобрать кредитное учреждение для ипотеки могут помочь риэлторы или ипотечные брокеры, владеющие более полной информацией о банках, предлагающих самые выгодные условия по ипотечному кредитованию

3. Оформление кредитной заявки.

как покупается квартира в ипотеку на вторичном рынкеПосле того, как банк выбран, и предварительное согласие получено, необходимо собрать полный пакет документов в соответствии с требованиями именно этого финансового учреждения.

Кредитный работник, получив на экспертизу весь пакет необходимых документов, оценивает кредитную историю заемщика, его платежеспособность и обеспечение по кредиту. По результатам экспертизы выносится положительное или отрицательное заключение о выдаче ипотечного займа.

4. Подбор подходящей квартиры на вторичном рынке.

Помните, что с момента вынесения положительного решения кредитного комитета по заявке у потенциального заемщика есть всего 3-4 месяца на то, чтобы выбрать подходящую квартиру, отвечающую требованиям банка, и приобрести её на заемные средства. В противном случае весь пакет документов придется подготавливать заново.

На этом этапе очень эффективной оказывается помощь грамотного риэлтора, специализирующегося на ипотечных сделках с недвижимостью – он обычно назубок знает все требования банков и подбирает только те варианты, которые устроят кредитное учреждение.

5. Оценка стоимости недвижимости экспертами.

как покупается квартира в ипотеку на вторичном рынкеНесмотря на то, что предварительное одобрение от банка получено, а квартира – выбрана, предстоит самое интересное, а именно – определение не рыночной, а оценочной стоимости недвижимости. Эту оценку проводит экспертная организация, и именно от результатов экспертизы будет зависеть окончательная сумма кредита, которую даст банк.

Совет! Поскольку стоимость экспертизы оплачивает заемщик, а если сделка не состоялась – сумма не возвращается, можно обратить внимание на банки, предоставляющие такую услугу, как бесплатная оценка объекта недвижимости.

6. Оформление ипотечного кредита и заключение сделки купли-продажи.

как покупается квартира в ипотеку на вторичном рынкеЭти две сделки происходят в один день, причем в тот же день заемщик должен заключить и договор страхования недвижимости, приобретаемой в счет ипотечного займа.

Если рассмотреть процедуру оформления пошагово, то получится следующая картина:

  1. Оплата комиссии банку-кредитору,
  2. Оформление договора страхования,
  3. Оформление договора залога и одновременно подписание кредитного договора,
  4. Заключение договора купли-продажи,
  5. Перечисление покупателем продавцу первоначального взноса (иными словами, собственных средств заемщика),
  6. Через 5-7 дней, как будет получено Свидетельство из Росреестра о регистрации сделки, банк-кредитор перечисляет продавцу оставшуюся сумму (кредитные средства), а заемщик становится собственником квартиры, которая одновременно является предметом залога.

Теперь вы знаете, как оформляется ипотечный кредит на вторичку.

Давайте теперь выясним, какие условия и проценты банков предлагаются по ипотеке на вторичное жилье.

Видео: Ипотека на вторичном рынке жилья в программе «Личная территория»

Лучшие предложения по ипотеке в 2018 году

как покупается квартира в ипотеку на вторичном рынке1. Сбербанк России.

Ведущий банк страны предлагает кредитные продукты всего под 12,5-13% годовых. При этом срок кредитования составит до 25 лет, а минимальный взнос заемщика должен быть не менее 15%. Сумма займа начинается от 170 000 рублей.

2. Банк Тинькофф.

Тинькофф предлагает профинансировать покупку вторичного жилья всего под 12,75% годовых при условии, что первоначальный взнос заемщика не менее 15%. Сумма займа не может превысить 99 млн рублей.

3. Россельхозбанк.

Здесь предлагается ипотечное кредитование покупки квартир на вторичном рынке под 13,5% в год при первоначальном взносе от 15%. Максимальная сумма займа составляет 20 млн рублей, а срок финансирования не превышает 30 лет.

Покупка квартиры через ипотеку является ответственным и важным решением в жизни каждого человека. Поэтому потенциальному заемщику сначала необходимо оценить собственные финансовые возможности. При этом следует учитывать:

  • Посильный размер ежемесячных платежей (как правило, он составляет не более половины получаемого дохода);
  • Стоимость квартиры;
  • Сумму первоначального взноса (обычно – 30 и более % от стоимости жилья);
  • Вид квартиры и предполагаемый район ее расположения.

Инструкция покупки квартиры в ипотеку предполагает выполнение нижеследующих процедур.

Выбор банка и ипотечной программы

Прежде чем взять ипотеку на покупку квартиры, необходимо провести анализ условий и предложений в различных банках. Определяющими показателями при выборе оптимального варианта являются:

  • Сумма ипотечного кредита;
  • Процентная ставка, как правило, она варьируются от 11 до 15% годовых, и зависит от банка и желаемой суммы;
  • Обременения (условия выдачи и сопровождения);
  • Валюта кредита;
  • Условия обеспечения (включая требования поручительства);
  • Сроки выплаты;
  • Условия страхования (в том числе и объекта ипотеки);
  • Наличие штрафных санкций за досрочное погашение.

Выбрав несколько подходящих банков и ипотечных программ, необходимо внимательно изучить тонкости ипотечного продукта на основе консультаций, полученных в результате произведенного звонка или визита.

Необходимо также помнить, что многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к предполагаемым заемщикам, а именно:

  • Постоянная прописка на территории, определяемой банком;
  • Определенный стаж на настоящем месте работы (общий трудовой стаж не менее 1 год, на последнем месте свыше 4-6 мес.);
  • Положительная кредитная история;
  • Отсутствие судимости;
  • Отсутствие иных параллельных займов;
  • Дееспособность;
  • Возрастной ценз (миним. возраст 21 год, максимальный определяется моментом погашения кредита, к этому году заемщику должно быть не более 65-75 лет)
  • Если привлекаются созаемщики, то не более 3 человек, степень родства — супруги, братья, родители, 3-ьи лица;
  • Если заемщиком является мужчина до 27 лет без военного билета — в кредите ему откажут. То есть военнообязанный, не прошедший службу, имеющий отсрочку (например, в связи с учебой) и пр. заемщиком быть не может (исключение военнослужащие, в запасе).

Подав заявки одновременно в несколько банков, можно узнать конкретные условия ипотеки и порядок покупки квартиры в каждом из них. После одобрения заявки необходимо приступить к выбору подходящей квартиры. На проведение данной процедуры обычно отводится 2–3 месяца.

Информация о предварительных условиях по ипотечному кредитованию представлена на официальных сайтах банков.

Срок одобрения заявки по ипотеке составляет от 5 до 10 рабочих дней. Тем временем тщательно проверяются все предоставленные документы, поэтому начинать заниматься поиском жилья нужно только после твердого согласия кредитного учреждения.

Важно: банк может отказать в выдаче кредита и заключении договора, лишь в случае если из представленных документов видно, что потенциальный заемщик не в состоянии вернуть займ и проценты, исходя из его финансовых возможностей. Остальные мотивы отказа незаконны и их можно обжаловать в суд.

Выбор недвижимости

При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:

Квартира на вторичном рынке должна:

  • Быть отдельной квартирой; как покупается квартира в ипотеку на вторичном рынке
  • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
  • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
  • Не быть ветхим или аварийным жильем, состоящим на учете на капремонт, реконструкцию с отселением или снос (обычно это «старый фонд» города, точные данные можно найти в районной Управе);

Жилой дом или коттедж должен:

  • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
  • Иметь круглогодичную подъездную дорогу;
  • Быть пригодным для круглогодичного проживания:
  • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
  • Пройти соответствующий кадастровый учет.

Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из базы застройщиков, прошедших официальную аккредитацию. Для этого предусмотрены специальные программы, включая и государственные – по поддержке ипотечного кредитования для первичного жилищного рынка.

Пример: Банк «ДельтаКредит» предлагает кредиты по программе «Ипотека с государственной поддержкой» под 12% годовых. Клиенты могут воспользоваться льготами в рамках условий, утвержденных Правительством РФ.

Если заемщик самостоятельно осуществляет выбор квартиры на первичном рынке, то к застройщикам банки обычно предъявляют следующие требования:

  • Срок на рынке жилищного строительства – более пяти лет;
  • Соответствие оценочным нормативам финансовой устойчивости согласно Федеральному закону 214-ФЗ;
  • Отсутствие задержек (более года) в завершении строительства и сдачи объектов в течение предыдущих лет;
  • Наличие объектов точечной и массовой застройки (двух и более), введенных в эксплуатацию;
  • Отсутствие инициирования процедуры банкротства или решения о ликвидации;
  • Прочие требования.

Для получения профессиональной помощи при выборе недвижимости и уверенности в юридической чистоте сделок, банки предлагают воспользоваться услугами агентств недвижимости, являющихся их партнерами. Для этого они предоставляют клиентам соответствующие базы партнеров.

Оценка недвижимости

Для своевременного исполнения обязательств по договору, условия ипотеки определяют предоставление ликвидного залогового обеспечения, которым чаще всего и служит приобретаемый объект недвижимости. Рыночная стоимость залогового имущества является отправной точкой для определения суммы ипотечного займа, в связи с чем оценка залогового имущества является важным показателем в процессе кредитования.

Большинство банков, для проведения достоверной оценки обеспечения по кредиту, предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций из числа своих партнеров. При этом они не ограничивают заемщиков в выборе, однако если отчет об оценке предоставлен организацией, имеющей отрицательный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку.

Также, если выявится недостоверность предоставленных оценок или нарушения требований законодательства в области оценки, то банковские учреждения имеют право направить мотивированные жалобы в регулирующие организации (СРОО). Поэтому специалисты рекомендуют пользоваться услугами оценщиков-партнеров.

Сертификат об оценке предоставляется в банк-кредитор.

Список документов и подача заявки в банк

В большинстве банков предоставляемыми документами для покупки квартиры по ипотеке являются:

  • Заявление-анкета на ипотечный кредит, можно оформить ее онлайн на сайте банка;
  • По клиенту, ксерокопии следующих документов:
    • Ксерокопия паспорта;
    • Справка о доходах по форме конкретного банковского учреждения или 2-НДФЛ;
    • Заверенная копия трудовой книжки;
    • СНИЛС — страховое свидетельство государственного пенсионного страхования
    • Военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
    • Документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
    • Свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии);
    • Свидетельства о рождении детей;
    • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
    • Документы по имеющимся долговым обязательствам клиента (либо ранее исполненным);
  • По недвижимому имуществу:
    • Правоустанавливающие документы (договора, акты и т.п.);
    • Техдокументация (кадастровый паспорт или техпаспорт);
    • Ксерокопии паспортов продавцов недвижимости.

Также могут быть затребованы документы об иных регулярных доходах и о семейном положении.

Пример: Супружеская пара обратились в банк для получения ипотеки на 2 500 000 рублей, работают оба (общий ежемесячный доход 50 тыс. руб), детей нет, возраст 30 лет. Получили отказ в банке, поскольку доходы не позволили оформить кредит — прожиточный минимум на каждого составляет 15 000 рублей. Выход: брать меньшую сумму — 1 500 000, либо искать дополнительного созаемщика, не пенсионного возраста, с заработной платой не менее 25 000 в месяц.

Если в объекте залогового обеспечения, зарегистрированы дееспособные совершеннолетние лица, не являющиеся заемщиками, банки просят их дополнительно предоставить подписанные и заверенные нотариально заявления об их осведомленности в том, что:

  • Квартира, в которой они проживают, передается в залоговое обеспечение;
  • В случае неисполнения обязательств, прописанных в ипотечном договоре, на квартиру будет обращено взыскание, вплоть до выселения заявителей.

В случае если в объекте залогового обеспечения зарегистрированы лица, не являющиеся близкими родственниками залогодателя, банки дополнительно требуют пояснения о необходимости регистрации указанных лиц в данном объекте и документальное подтверждение наличия собственности у указанных лиц, где они могут быть зарегистрированы.

Важно: Как правило, банки не приемлют, чтобы среди собственников недвижимости, передаваемой в качестве залогового обеспечения, были несовершеннолетние и/или недееспособные лица.

Заключение кредитного договора

Прежде чем подписать кредитный договор покупки квартиры требуется его внимательное изучение. Следует обратить пристальное внимание на все обременения и потенциальные расходы, особенно на предмет скрытых процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры.

Как правило, скрытые проценты состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета и др.) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.

Пример: При получении ипотечного кредита размером 1 млн. рублей по ставке 10% годовых, ежегодные платежи без скрытых процентов составят 100 тыс. рублей (1 млн.*10%). Взимание одной лишь комиссии за обналичивание в размере 2,8%, приведет к росту процентной ставки до 12,8% и к дополнительным платежам в размере 28 тыс. рублей (1 млн.*2,8%).

Важно: Постановлением президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17.11.2009, банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.

Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен указывать данные обременения в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.

Следует также обращать внимание на условия об изменении размера процентов. Многие банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что при определенных экономических ситуациях банк может повысить процент и кредит для клиента станет непосильным. Поэтому следует добиваться внесения в кредитный договор условий, предусматривающих изменение процентов или сумм возврата кредита только по обоюдному согласию сторон.

Еще одно важное условие – возможность досрочно погасить кредит. Это предусмотрено законом. Однако банки идут на хитрость и обуславливают это право дополнительными платежами.
К примеру, в кредитном договоре может быть предусмотрено, что в случае досрочного погашения кредита заемщик уплачивает банку единовременную выплату в сумме 1% от возвращаемой суммы сверх досрочно возвращенного кредита.

При подписании договора с использованием ипотеки, адекватно оцените свои финансовые возможности, что в дальнейшем позволит избежать проблем по полученному кредиту (см. также ипотека с материнским капиталом и развод супругов).

Регистрация сделки с продавцом и передача денег

Следующим шагом процедуры покупки, после заключения кредитного договора, будет получение денежных средств и приобретение выбранной недвижимости. Передача денег является ключевым моментом сделки. Как только деньги оказываются на руках у покупателя, можно заниматься оформлением *договора покупки квартиры*. Отношения между сторонами отражаются в договоре купли-продажи, важным условием которого является стоимость имущества и порядок оплаты. Порядок оплаты может осуществляться:

  • Наличным расчетом (на руки);
  • Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
  • Через банковскую ячейку.

Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:

  • покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
  • выплачивает аванс продавцу из собственных средств
  • производится регистрация сделки и ипотеки
  • в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
  • производится окончательный расчет с продавцом

Как правило, продавцы идут на такие условия, так как после регистрации ипотеки банк выдает кредитные средства в ближайшие рабочие дни. А совершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона. Так что у продавца рисков нет.

Сделка покупки и оформления квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При ее заключении важно достичь соглашения по всем важным условиям, которые не позволят данной сделке не состояться.

Страхование и передача в ипотеку

Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.

Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).

Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.

Методы взимания просроченной задолженности по кредитам

Просроченные кредиты негативно сказываются на деятельности любой финансовой организации, вплоть до ее жизнеспособности. В связи с этим банки усовершенствуют процесс работы с проблемными кредитами.

Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:

  • Изменения графика платежей;
  • Пролонгации кредита;
  • Изменения % ставки.

Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).

Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.

Что делать, если нет денег далее оплачивать ипотечный кредит

Следует учитывать всевозможные нюансы, к примеру потеря работы, ухудшения здоровья и пр. При просрочке платежа банковские работники начинают звонить по телефону должнику и напоминать об оплате долга. Если ответа на это не последовало банк отправляет почтовое извещение о срочной уплате имеющейся задолженности в течении 10 дней. Если и на это реакции никакой не последовало, залогодатель вправе обратиться в суд, где вынесется решение о досрочном взыскании всей оставшейся суммы кредита и процентов, и о продаже квартиры на аукционных торгах.
Квартира на торгах продается по залоговой стоимости, которая, как правило, меньше рыночной. Поэтому при заключении ипотечного договора следует обращать внимание на размер залоговой стоимости и стараться приближать его к рыночному уровню.

В этом случае после продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.

Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб. (остаток кредита + причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб., а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).
То есть должник остается в минусе — теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).

Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:

  • В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и пр. и погасит свой текущий долг, возможно мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
  • В случае, если дело дойдет до суда — должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).

1 год ago

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *