Как передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке?

Сделки с недвижимостью требуют тщательного документального оформления. Но не менее важно продумать порядок оплаты. Какими способами в 2018 году можно передать деньги при продаже квартиры?

Люди уже привыкли, что при продаже недвижимости следует составлять правильный договор купли-продажи. Его содержание детально продумывается, учитывается каждый нюанс.

Но когда речь заходит о расчетах по сделке, большая часть ситуаций стандартна. Деньги отдают до или после заключения договора. И именно этот момент может оказаться самой значимой проблемой.

Как происходит процесс передачи денег при продаже квартиры в 2018 году и как не столкнуться с мошенничеством?

Общие моменты

Передача денег при продаже квартиры и выбор варианта расчетов зависят от типа рынка, на каком свершается сделка.

Когда реализуется квартира на первичном рынке, то участие в сделке принимают физлицо в лице покупателя и юрлицо, представленное застройщиком.

Это обуславливает предпочтение расчетов по безналу. Как вариант деньги могут вноситься в кассу компании с выдачей надлежащей квитанции.

Порядок осуществления расчетов определяет застройщик. Деньги со счета покупателя переводят на основании счета, выставленного компанией-застройщиком, в соответствии с условиями договора.

Если покупка квартиры осуществляется посредством участия в долевом строительстве, то используется альтернативный вариант, предусмотренный законодательством с 2018 года.

Защита денег дольщиков обеспечивается посредством перевода средств через счета эскроу.

То есть применяется безналичная форма расчетов, но деньги поступают на специальный банковский счет, а не непосредственно к застройщику.

Гораздо сложнее ситуация с оплатой на рынке вторичном. Здесь как-то больше приняты расчеты наличными.

Фактически покупатель может передать продавцу «чемодан денег», а последний точно также может утверждать, что передачи не было.

Риски достаточно велики. Повышаются они при участии в сделке сразу нескольких продавцов, когда переданные средства сразу распределяются меж ними.

Риски существуют и для продавцов вторички. Например, достигнута договоренность о получении денег после подписания договора и передачи квартиры.

И вот продавец обязательства свои исполнил, а денег так и нет. Конечно, он вправе договор расторгнут, но это не значит, что и квартира нему будет возвращена.

Для возврата имущества потребуется обращаться в суд и потратить немало времени на судебные тяжбы.

Как решить вопрос с оплатой за недвижимость правильно и как провести передачу денег при покупке/продаже квартиры?

Основные понятия

Продажа квартиры предполагает передачу права собственности на условиях заключенного договора. Данное соглашение включает в себя довольно много разделов.

Общее их количество зависит только от пожелания сторон. Но в любом договоре должен наличествовать пункт о цене.

Цена договора это сумма, в которую оценена квартира продавцом и какую он намерен получить от покупателя в обмен на передаваемое право собственности.

Пункт о передаче денежных средств включает в себя:

  • дату передачи средств;
  • способ передачи или перечисления;
  • иные значимые моменты.

Участники сделки вправе самостоятельно выбирать вариант оплаты и устанавливать момент передачи средств.

При этом правом на получение оплаты за квартиру располагает лицо, выступающее как продавец. Это собственник квартиры или его законный представитель.

Порядок заключения сделки

Условно сделку по продаже квартиры можно разделить на пять этапов:

Заключение предварительного договора купли-продажи Когда участники договариваются обо всех условиях предстоящей сделки
Проверка документации на квартиру и документов Идентифицирующих продавца и его полномочия
Подписание договора Отчуждения недвижимости
Государственная регистрация Перехода права собственности
Передача квартиры От прежнего собственника новому владельцу

Что касается передачи денег за квартиру, то логично предположить, что денежная сумма должна обмениваться на право собственности. И вот тут-то и возникает основная проблема.

Если покупатель передаст деньги до получения квартиры, то в дальнейшем могут иметь место сложности с фактической передачей квартиры.

Можно месяцами ждать, когда собственник освободит жилье. Когда продавец передаст квартиру вместе с правом собственности на нее до получения денег, то есть риск и вовсе не получить оплату.

Да и случаи, когда одна из сторон получит причитающееся по сделке и впоследствии отказывается признать сей факт, тоже не редкость.

Таким образом, правильная процедура передачи денег при продаже квартиры важна для обеих сторон сделки отчуждения квартиры. И здесь у участников есть несколько вариантов.

Действующие нормативы

Порядок продажи недвижимости регламентирован Гражданским Кодексом РФ. Гл.30 так и называется «Купля-продажа». В §7 этой главы говорится о продаже недвижимости.

Каждая отдельная статья параграфа затрагивает отдельные моменты сделки – договор, его форму, госрегистрацию, определение предмета и прочее.

Ст.555 §7 гл.30 ГК РФ посвящена цене договора продажи недвижимости. В частности говорится об обязательности ее указания. При отсутствии цены договор считается незаключенным.

В следующей ст.556 рассматривается передача недвижимости, предусматривающая составление приемопередаточного акта на объект.

А в ст.558 сказано о том, что договор о купле-продаже признается заключенным с момента регистрации его госорганами.

То есть закон регулирует достаточно подробно порядок проведения сделки продажи. Но вот что касается оплаты, то кроме того, что необходимо указать цену, как-то особо передача средств не регламентирована.

В этом смысле стороны сделки имеют определенную свободу в выборе способа передачи-получения денег.

Как происходит передача денег при продаже квартиры

При продаже квартиры передача денег становится зачастую «камнем преткновения» меж участниками сделки.

Продавец желает получить деньги как можно скорее, а покупатель не желает платить, пока не убедится в получении права собственности.

Стоит отметить, что не следует передавать деньги до регистрации права собственности. Нередко мошенники пользуются именно такой схемой, когда берут деньги до обращения в Росреестр.

В процессе регистрации порой выявляются нюансы, не позволяющие зарегистрировать право собственности (например, продавец по факту не является правомочен на проведение сделки).

Но вернуть уже переданные деньги удается не всегда. А при отсутствии надлежащих доказательств и вовсе невозможно доказать, что деньги переданы.

С другой стороны не хочет рисковать и продавец. Он желает получить уверенность, что действительно получит деньги за квартиру. Как осуществляется передача денег в сделках меж частными лицами?

Чаще всего деньги передаются наличными. И зачастую в качестве доказательства факта приема-передачи средств используется расписка.

Это достаточно известный инструмент и, безусловно, он имеет место быть. Но в современном мире есть и более безопасные способы, позволяющие передать деньги продавцу.

Произведение расчета

В сделках со вторичной недвижимостью существует три наиболее безопасных способа передачи денег. Это:

  • банковская ячейка;
  • привлечение нотариуса;
  • аккредитив.

Ячейка используется при передаче наличных денег. Нотариус может помочь в проведении расчетов, как наличными, так и по безналу. Аккредитив же предполагает исключительно безналичный платеж.

Каждый из перечисленных способов имеет свои плюсы. Но в то же время необходимо знать тонкости применения каждого способа.

Если правильно применить выбранный вариант, то вероятные риски, связанные с передачей денег, сводятся практически к нулю.

Через банковскую ячейку

Аренда сейфа в банке в последнее время все больше обретает популярность при расчетах на рынке недвижимости. Банковской ячейкой именуется сейф в специальном банковском хранилище (депозитарии).

Банк передает такой сейф в аренду на период любой длительности с целью сохранения ценностей. При этом банком не проверяется, что будет сберегаться в ячейке.

Основная банковская задача это обеспечение охраны сейфа и контроля доступа к нему. За счет этого передача денег через банк осуществляется в строго конфиденциальном порядке.

Арендатором ячейки становится покупатель. Он закладывает в сейф сумму, предназначенную для передачи продавцу.

Последний получить деньги может только согласно с условиями дополнительного соглашения, заключенного меж продавцом, покупателем и банком.

В оформляемом соглашении прописываются условия доступа к ячейке — конкретный срок и документы, какие обязан предоставить продавец.

Сущность данного способа в том, что продавец документально удостоверяет факт продажи квартиры конкретному покупателю.

Взамен он получает возможность извлечь из ячейки деньги. Если в установленные сроки продавец не объявился, то покупатель может забрать деньги сам.

При таких расчетах наличность пересчитывается и проверяется в банке при закладке их в сейф, в присутствии продавца.

При этом ключ от сейфа может оставаться у покупателя до получения расписки в получении средств после госрегистрации или сразу передаваться продавцу.

Важно! В соглашении можно предусмотреть условие совместного доступа, независимо от иных условий. К примеру, стороны отказались от сделки.

Чтобы не ожидать истечения положенного срока участники предполагаемой сделки могут совместно открыть сейф, и покупатель заберет свои деньги назад.

За наличные

Передача наличных может осуществляться и без привлечения банка. Например, покупатель передает средства, а взамен получает расписку.

Это становится доказательством факта передачи средств и при необходимости такой документ может использоваться даже в судебных разбирательствах.

Но при этом составить расписку нужно правильно. Пишет ее продавец, желательно полностью от руки, без помарок и зачеркиваний, а затем заверяет своей подписью, соответствующей паспортному образцу.

Безопасная передача наличных обеспечивается привлечением депозита нотариуса. Деньги размещаются на специальном счете нотариуса перед сделкой.

После оформления покупателем права собственности деньги передаются продавцу.

Условия получения денег также оговариваются в соглашении, как и в случае с банковской ячейкой. Депозит нотариуса можно применить и при расчетах по безналу.

Другие варианты

Среди прочих вариантов нужно упомянуть аккредитив. Это услуга банка, точнее обязательство, реализовать по поручению клиента платеж со счета в пользу указанного получателя по факту предъявления определенного перечня документов.

В целом схема такая же, как и у банковской ячейки. Отличие в том, что используется безналичная форма расчетов.

Аккредитив может иметь разное выражение, но при продаже квартиры чаще используется покрытый безотзывный аккредитив.

Под покрытым понимается то, что банк покупателя (банк-эмитент) действительно переводит положенную денежную сумму в банк продавца (банк-исполнитель).

Безотзывность предполагает, что банк-эмитент не может отозвать деньги обратно без веских причин.

Схема передачи

Как проходит передача денег от покупателя к продавцу? Схема передачи денег при продаже квартиры всецело зависит от способа, выбранного сторонами:

Наличными из рук в руки покупатель передает деньги продавцу;
продавец пересчитывает полученную сумму (желательно проверяет купюры на подлинность) и пишет расписку в получении;
расписка передается покупателю
Наличными через банковскую ячейку стороны сделки составляют соглашение с условиями передачи и доступа;
в присутствии всех участников деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейку;
после выполнения своих обязательств продавец предъявляет оговоренные документы и получает деньги
Через депозит нотариуса оформляется дополнительное соглашение к договору об условиях приема-передачи денег;
деньги зачисляются на счет нотариуса (наличными или переводом со счета);
продавец выполняет условия соглашения и представляет необходимые доказательства;
нотариус выдает наличные средства или переводит деньги на счет продавца
Посредством аккредитива покупатель заключает с банком-эмитентом соглашение об аккредитиве;
оформляются необходимые документы (об условиях выплаты, о подтверждающих документах и прочее);
деньги переводятся в банк-исполнитель (банк продавца);
продавец выполняет обязательства (передает квартиру);
покупатель регистрирует право собственности;
продавец обращается в свой банк за получением средств

В какой момент происходит

В договоре о купле-продаже квартиры всегда прописывается момент, когда передаются деньги. Как правило, предусматривается это в пункте о «Порядке расчетов».

Теоретически стороны могут самостоятельно установить момент передачи средств. Так при передаче денег наличными расчет может осуществляться:

До подписания договора и госрегистрации права собственности В данном случае формируется ситуация, при какой договор не подписан, а деньги переданы. В итоге и деньги, и права на имущество принадлежат одному человеку. Создается значительный риск для покупателя
После подписания договора и госрегистрации полученного права Здесь обстоятельства складываются с точностью до наоборот. И деньги, и право на квартиру находятся у покупателя. Существенно при этом рискует продавец
После подписания договора в день сделки, но до госрегистрации права Продавец сохраняет за собой права на квартиру до регистрации перехода права собственности. Конечно, для покупателя сохраняется риск. Но при этом у него есть доказательства в виде заключенного договора и расписки. При необходимости к передаче денег можно привлечь свидетелей

И все же, в какой бы момент наличные деньги при продаже квартиры не передавались, операция остается рискованной. Другое дело, когда используется банковский сейф, нотариальный депозит или аккредитив.

Видео: 7 ошибок при передаче денег за квартиру

В этом случае сам момент передачи не принципиален. Деньги на сохранение можно положить абсолютно в любое время. Все равно продавец получит их только после выполнения заранее согласованных условий.

Возможные дополнительные расходы

Если существует столько безопасных способов передачи денег при купле-продаже, то резонно возникает вопрос о том, почему наличные расчеты из рук в руки себя все еще не изжили.

Объясняется это желанием избежать дополнительных расходов. Любой из перечисленных безопасных способов передачи денег таковые предполагает по умолчанию.

В случае использования банковской ячейки потребуется оплачивать аренду сейфа. При этом величина арендной платы зависит и от срока хранения, и от размера ячейки (лимит суммы).

Стоимость аренды ячейки варьируется в пределах 1-3 тысяч рублей за месяц. Кроме того 2-5 тысяч рублей потребуется заплатить за оформление дополнительного соглашения.

Также может взиматься с клиента страховой взнос за ячейку и залог за ключ от нее на случай утери. При использовании депозита нотариуса потребуется заплатить около 1 500 рублей.

Но это при условии, что услуга предоставляется в качестве дополнительной при составлении у нотариуса договора купли-продажи.

Но при этом нужно учесть, что банками взимается комиссия за перевод средств со счета на счет. В данном случае получается, что комиссия взимается дважды.

Кроме того дополнительно комиссия насчитывается при обналичивании средств. Когда применяется аккредитив, стоимость банковского обслуживания возрастает.

Увеличивается и число сопутствующих расходов – открытие счета покупателем и продавцом, комиссии за перевод меж банками, комиссия за обналичивание средств.

К тому же услугу аккредитива предоставляет не так много банков, а за счет ее редкого использования у многих банков просто отсутствует навык ее использования.

Да и при срыве сделки возврат средств будет долгим, а иногда и требующим судебных разбирательств, что опять же потребует затрат.

Но, несмотря на наличие дополнительных расходов, безопасные способы передачи денежных средств с привлечением банка или через нотариуса все-таки более целесообразны.

Стоимость сделки при этом увеличится, но зато риск потери денег или имущества будет предотвращен.

как передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынкеОткроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

После проверки всех необходимых документов (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ), ситуацию с квартирой и ее хозяевами мы выяснили, Подробнее о рисках см. в разделе «О рисках сделок с квартирами».»>риски сделки увидели, оценили и приняли их (выполнив защитные действия). Пора нам теперь готовить деньги.

Надеемся, что Продавец не забыл, как мы будем передавать ему деньги при покупке квартиры – мы договаривались с ним об этом еще на этапе внесения предоплаты.

Не забываем и сами о том, что часть денег мы уже отдали Продавцу в виде этой самой предоплаты.

Передача денег за квартиру на Откроется в новой вкладке.’>вторичном рынке происходит, обычно, наличным способом. Наиболее распространенный и безопасный вариант передачи наличных денег Продавцу в обмен на передачу Откроется в новой вкладке.»>права собственности на квартиру – это расчеты через Откроется в новой вкладке.»>банковскую ячейку.

Банк здесь выступает в роли посредника, который держит у себя в сейфе деньги Покупателя, и отслеживает выполнение Продавцом необходимых действий по передаче прав на квартиру, и только после этого разрешает Продавцу забрать деньги из сейфа-ячейки.

Ячейку арендует Покупатель, а доступ к ней Продавца четко прописывается в условиях допсоглашения (дополнительного соглашения к Договору аренды ячейки), выполнение которых и отслеживают сотрудники банка.

  ♦ Пример передачи денег за квартиру через банковскую ячейку ♦

Допсоглашение при расчетах через банковскую ячейку – самая важная вещь. Оно является неотъемлемой частью Договора аренды ячейки (т.е. тоже заключается между арендатором и банком), но в нем также участвует (и ставит свою подпись, как свидетель) Продавец квартиры.

В допсоглашении можно прописывать почти любые условия доступа к ячейке (например, Продавец должен прийти за деньгами в розовых штанах); банку все равно, он выполнит любые условия, которые мы ему укажем. Но мы лучше укажем другое условие: наличие зарегистрированного права собственности, с отметкой об этом (штампом) в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продажи (ДКП) квартиры на имя Покупателя.

Образец

Договора аренды ячейки и допсоглашения к нему можно посмотреть

Откроется в новой вкладке.’>здесь

.

Когда в покупаемой квартире на момент сделки остаются прописанными люди, то в допсоглашении можно отдельным условием прописать, что Продавец получит доступ к ячейке не только при наличии зарегистрированного ДКП, но и при предоставлении банку свежей Откроется в новой вкладке.»>Выписки из Домовой книги, в которой будет указано, что в квартире на данный момент никто не зарегистрирован.

Вместо Выписки из Домовой книги дополнительным условием доступа к ячейке могут быть паспорта тех, кто был «прописан» в квартире, со штампами о регистрации по другому месту жительства.

Это условие серьезно стимулирует Продавца вовремя позаботиться о «юридическом освобождении» квартиры.

Как вариант такого стимула, на практике используют также две ячейки. В первой – основная часть суммы за квартиру, к которой Продавец получает доступ по зарегистрированному ДКП. Во второй ячейке – остаток суммы (например, 100 тыс. руб.), к которой Продавец получает доступ по предъявлении «чистой» Выписки из Домовой книги, или указанных в допсоглашении паспортов со штампами о регистрации по другому адресу.

В обоих случаях такое условие взаиморасчетов должно быть заранее обговорено с Продавцом, и отражено отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры.

Если сделка затем проходит по плану, то мы можем забыть про банк. Продавец без нас заберет в отведенный ему срок деньги из ячейки.

Если сделка по какой-то причине сорвалась, то по истечении срока доступа Продавца (согласно условию в допсоглашении) мы можем вернуться в банк и забрать назад свои деньги.

На что здесь следует обратить особое внимание?

На сроки.

Срок аренды ячейки должен быть достаточным (с запасом) для любого исхода со сделкой. На практике, обычно, арендуют на месяц или два месяца – этого времени вполне хватит и для Продавца, и для Покупателя. Стоит это не дорого, а надежность расчетов дает высокую.

Срок доступа Продавца к ячейке, очевидно, зависит от срока регистрации ДКП квартиры. С учетом, что если Откроется в новой вкладке.»>срок регистрации немного затянется, то у Продавца должно хватить времени для того, чтобы забрать деньги из ячейки до истечения срока его доступа к этой ячейке.

Срок доступа Покупателя к ячейке, если сделка не состоялась, тоже должен иметь некоторый запас. Т.е. с момента окончания срока доступа Продавца до момента окончания срока аренды ячейки должно быть, как минимум, 3-5 дней.

Если мы покупаем Откроется в новой вкладке.’>«альтернативную» квартиру, т.е. в «цепочке» присутствуют две квартиры и, соответственно, присутствуют Продавец-1 (наш, у кого мы покупаем) и Продавец-2 (конечная квартира в цепочке) – то деньги мы закладываем и подписываем допсоглашение с Продавцом-2. То есть с тем, кто будет в конечном итоге получать наши деньги.

А наш Продавец-1 в этом случае денег вообще не видит, он получает вместо своей квартиры – другую, от Продавца-2.

как передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке

Нюанс здесь в том, что мы, как Покупатель, готовы будем отдать деньги только когда убедимся, что квартира-1 оформлена (зарегистрирована) на нас, в то время как Продавец-2 (получатель денег) к квартире-1 формально никакого отношения не имеет. Подробнее о том, как происходят Откроется в новой вкладке.’>денежные расчеты в альтернативной сделке рассказано в отдельной заметке по ссылке.

К слову сказать, банк по условиям допсоглашения обязан проверять только факт наличия указанных в нем документов, но не обязан проверять их подлинность. Он и не проверяет! А это значит, что Продавец, теоретически, может подделать штамп о регистрации на своем экземпляре ДКП и получить по нему доступ к деньгам.

Защититься от этого можно с помощью того же стороннего исполнителя, который берет на себя регистрацию всего пакета документов. Но при этом в допсоглашении с банком следует прописать условие совместного доступа к ячейке одновременно Продавца и этого исполнителя (конечно, вместе с зарегистрированным ДКП квартиры). Тогда Продавец уже не сможет по-тихому пробиться к деньгам с поддельным штампом на договоре.

Теоретически существует другой вполне надежный вариант проведения расчетов по сделке, тоже с помощью банка – это Откроется в новой вкладке.»>аккредитив. Правда, на практике он применяется крайне редко ввиду ряда неудобств и относительной дороговизны. Поэтому мы не будем здесь подробно его рассматривать (кому интересно – смотри по ссылке).

Расчеты можно также провести через Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса (с его согласия выступить посредником во взаиморасчетах). Особенно, если Договор купли-продажи квартиры (ДКП) будет заверяться у него. Тем более, что с 2015 года Нотариусам даны официальные полномочия по предоставлению посреднической Откроется в новой вкладке.»>услуги при взаиморасчетах по сделкам.

Другие типы наличных взаиморасчетов за квартиру, как то – расчеты в машине, в подъезде, в рабочем кабинете, в ресторане и т.п., мы рассматривать не будем, т.к. это, по определению, является небезопасным для участников сделки, а также поводом для репортажей криминальной хроники.

Важное замечание! На этапе пересчета и закладки денег в ячейку, нам следует договориться с Продавцом о том, что после сделки он должен дать нам Откроется в новой вкладке.»>Расписку в получении денег за квартиру. Причем, указать в ней полную сумму цифрами и прописью, с указанием, что деньги получены полностью, и претензий к Покупателю у него нет – это дает нам дополнительную защиту от возможного Откроется в новой вкладке.»>оспаривания сделки по основанию неоплаты (или неполной оплаты) договора.

Благоразумнее будет подготовить шаблон этой Расписки заранее, т.к. это в интересах Покупателя. Сама Расписка подписывается, как правило, уже после регистрации сделки, и Продавец передает ее нам в обмен на ключ от банковской ячейки.

Итак, ячейку мы арендовали, допсоглашение подписали, расписку подготовили, деньги пересчитали, в ячейку заложили – теперь банк будет их охранять. А мы пойдем подписывать договор.

При покупке квартиры преимущественное количество граждан осуществляют наиболее дорогостоящее приобретение в своей жизни. По этой причине вопрос безопасности является достаточно серьезным. Покупатель должен не только внимательно проверить нынешнее состояние жилья, а и его юридическую чистоту. Кроме того, необходимо согласовать с продавцом приемлемый метод передачи денег.

Стоит учитывать тот факт, что в процессе оформления договора купли-продажи нотариус не занимается удостоверением факта передачи денежных средств. Таким образом, передача денег при покупке квартиры регулируется сторонами сделки на свое усмотрение и под персональную ответственность. Средства могут передаваться без свидетелей в том случае, если при продаже квартиры не присутствуют посредники. Затем факт передачи денег подтверждает нотариус.

Какие существуют способы передачи денег в процессе покупки?

Стоит узнать, какие существуют способы передачи денег при покупке квартиры:

  • наличными из рук в руки перед предоставлением документов на государственную регистрацию;
  • наличными из рук в руки после осуществления сделки;
  • на счет в банке до выполнения операции;
  • передача денег со счета покупателя в банке на счет продавца, что доступно для проведения в России и за рубежом;
  • передача денег с помощью агентства по недвижимости;
  • отправка средств на счет продавца в банке после осуществления сделки;
  • передача средств через ячейку депозитария банковского учреждения;
  • с помощью аккредитива.

Каждый из данных вариантов имеет свои нюансы, поэтому их стоит подробно рассмотреть. Таким образом, можно будет выбрать наиболее подходящие безопасные способы передачи денег при покупке квартиры и не сделать при этом ошибку.

как передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке

Расчёты при покупке за наличные деньги

Наиболее легким способом для передачи денег при приобретении недвижимости является наличный расчет. Формально предоставление прав собственности совершается в период государственной регистрации сделки, которая производится в Регистрационной палате. Однако сама регистрация будет выполнена спустя десять дней с момента подачи документов. Если приобретение предполагает применение ипотеки, данная процедура займет не более пяти дней. Многих интересует вопрос: «Как происходит передача денег при покупке квартиры в Волжском и в других городах?» В таком случае возникает вопрос: «Когда нужно платить?» Существует два варианта:

  • Оплата по факту. В таком случае выполняется документальное оформление права собственности, а затем наличный расчет.
  • Предоплата. Данный вариант предполагает передачу денег до осуществления государственной регистрации отчуждения от прав собственности.

Оба метода имеют свои недостатки. В первом случае продавец имеет риск остаться без средств и без недвижимости, а во втором – с аналогичным риском сталкивается покупатель.

Как безопасно произвести наличный расчет?

Крупная сумма денег, предоставляемая в наличной форме, станет неплохой приманкой для грабителей и мошенников. Стоит узнать, как произвести наличный расчет и свести все возможные риски к минимуму. Для этого можно воспользоваться такими рекомендациями:

  • Предоставление средств необходимо подтверждать распиской. При этом указываются паспортные данные получателя, цель сделки и сумма расчета.
  • Нежелательно идти одному с большой суммой денег.
  • Место передачи средств покупатель должен выбрать самостоятельно. Лучше осуществлять данную процедуру в людном месте, в котором присутствуют камеры наблюдения.

Стоит понимать, что сделка может стать более безопасной с помощью третьей стороны. Риелтор не будет надежным, поэтому лучше обратиться в банк или агентство недвижимости. Это обусловлено тем, что крупные и давно существующие учреждения не будут рисковать своей репутацией. К тому же покупатель в данном случае может узнать, насколько надежен представитель услуг.

как передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке

Расчет через банковскую ячейку

Банковское учреждение может принять наличные средства на хранение на время оформления сделки и передачи прав собственности. Это происходит на двух основаниях:

  • Персональное сейфовое хранение. В таком случае договорные обязательства появляются между получателем средств и банком. Продавец квартиры получает ключ от ячейки, которая содержит оплату. Таким способом обе стороны оберегают себя от рисков потери денег или недвижимости.
  • Ответственное хранение. Кроме создания основного договора, должно быть подписано дополнительное соглашение. В нем предоставляются идентификационные данные гражданина, который имеет право забрать деньги из ячейки после совершения сделки.
  • Заключение трехстороннего договора. Его подписывает покупатель, продавец и банк. Договор делит сроки доступа к конкретной ячейке между участниками, чтобы они не могли пересекаться. Продавец сможет забрать свои средства спустя пять рабочих дней после осуществления государственной регистрации. При этом банку необходимо предоставить подтверждение того, что все оговоренные обязательства были выполнены. Если срок истек, а покупатель не получил квартиру, он может вернуть свои средства.

Стоит отметить, что определять деньги в банковскую ячейку лучше при участии продавца. Это поможет избежать сомнений в объеме средств, условий договора и подлинности банкнот.

как передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке

Расходы на содержание денег в банковской ячейке

Участники договора купли-продажи должны понимать, что банк оказывает свои услуги на платной основе. Срок аренды будет составлять от одного до двух месяцев. Это объясняется тем, что финансовые учреждения в основном не оказывают данную услугу на несколько дней или недель. Оплата зависит не только от срока хранения, но и от объема ячейки. Примерно в месяц сумма составит от 1200-3000 рублей. Клиенты могут дополнительно заказать проверку подлинности банкнот и их пересчет, осуществляемый сотрудниками банка.

Проверочные процедуры выполняются в присутствии участников сделки, после чего средства будут определены в пакет и опечатаны. В основном оплата услуг возлагается на покупателя. Но этот вопрос решается между ним и продавцом квартиры индивидуально. Процедура пересчета и проверки средств согласовывается с банком предварительно.

Покупка с помощью банковского аккредитива

Альтернативой для депозитарной ячейки может стать применение банковского аккредитива, который обеспечивает высокий уровень надежности операции. Аккредитивом является безотзывное обязательство клиента уплатить необходимую сумму продавцу недвижимости. Данный этап передачи денег при покупке квартиры осуществляется при предоставлении соответствующего пакета документов.

Покупатель не имеет возможности отменить свое решение без согласия продавца. Данное обязательство гарантировно банком, который выпустил аккредитив. Им также проверяется достоверность предоставленной обеими сторонами документации. Использовать данный метод могут не только юридические, но и физические лица, которые являются дееспособными.

как передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры в ипотеку

При покупке квартиры в ипотеку способ передачи денег устанавливается индивидуально банком. По этой причине покупателю придется сменить банк или найти новую квартиру, если его не устраивают условия сделки. Стоит понимать, что при выборе банка также определяется метод передачи денежных средств, который им принят.

При этом сотрудники учреждения будут следить за:

  • осуществлением передачи денег от начала проведения сделки до ее окончания;
  • передачей средств, выданных банком;
  • способами передачи денег, которые в некоторых случаях не контролируются.

Следует узнать подробно, как происходит передача денег при покупке квартиры в ипотеку.

Залог при покупке квартиры

Нередко требованием банка является оформление залога одновременно с приобретением жилья. Закладывается недвижимость учреждению в автоматическом порядке при получении права собственности.

В такой ситуации банк самостоятельно выбирает способ передачи кредитных денег и будет контролировать данный процесс. Учреждению не выгодно менять порядок проведения данной процедуры из-за одного случая. По этой причине, если покупателя не все будет устраивать, банк посоветует заемщику подыскать другой объект недвижимости.

как передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке

Способы передачи денег банку

Прежде чем обратиться в банк, стоит узнать, как происходит передача денег при покупке квартиры по ипотеке, и что лучше выбрать. Существует четыре способа:

  • с помощью депозитной ячейки;
  • аккредитив;
  • наличным расчетом до подачи подготовленных документов на государственную регистрацию;
  • путем банковского перевода на лицевой счет продавца, что производится после регистрации договора о покупке и ипотеки.

как передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке

Передача денег при покупке квартиры в первых трех случаях была рассмотрена ранее, поэтому стоит особое внимание уделить последнему варианту.

Перевод средств на лицевой счет продавца

Данный вариант предусматривает перевод заемных денег на счет продавца. При этом остальная сумма будет передана по личной договоренности покупателя и продавца. Например, стоит узнать, как происходит передача денег при покупке квартиры в ипотеку в Сбербанке, перед тем как обратиться в этот банк, чтобы избежать неприятностей.

Этот способ содержит в себе риск, который заключается в том, что продавец доверяет средства банку покупателя, потому что не увидит всю сумму до осуществления сделки. Возможна частичная передача денег при покупке квартиры, то есть ее продажа за часть стоимости. Однако на практике часто банк не получает полагающиеся средства, если на период сделки он будет закрыт. Ее можно расторгнуть в том случае, если были нарушены условия, четко прописанные в договоре.

как передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке

Регистрация права собственности

После того как будет выполнена передача денег при покупке квартиры, покупатель должен оформить право собственности на недвижимость. Если сделка происходит с помощью третьих лиц, например риэлтерской компании, данная процедура является их обязанностью. В противном случае об этом необходимо позаботиться покупателю самостоятельно.

Узнавая о том, как происходит передача денег при покупке квартиры в новостройке, стоит понимать, что при приобретении в ипотеку процедурой будет занят нотариус. Это обусловлено отсутствием материальной выгоды для банка. Также можно обратиться в соответствующие компании, которые помогут покупателю в данном вопросе.

Передача денег при продаже квартиры может происходить несколькими способами, в зависимости от метода оплаты недвижимости. Существуют разные способы внесения стоимости – первоначальный взнос, оплата наличными или через банковскую ячейку, безналичный перевод или при помощи риелтора.

Наличный способ оплаты недвижимости: нюансы и особенности

Если рассматривать типовой вопрос о наличном расчете, стоит учесть ряд требований к оформлению сделки купли-продажи. Есть три варианта оплаты недвижимости:

  1. Способ №1. Оплата вносится до подписания договора о продаже квартиры и нотариальной заверки документов. Пример – деньги переданы еще настоящему владельцу, а договор не подписан. Риски – покупатель может потерять финансы и недвижимость при недобросовестном исполнении обязательств.
  2. Способ №2. Оплата после подписания договоров о продаже. Пример – документы подписаны, деньги еще не переданы. В таком случае рискует продавец.
  3. Способ №3. Оплата после подписания договора, но до нотариальной заверки. Когда документ подписан, но не имеет юридической силы, производится передача денег. После этого договор заверяется юристом, который должен присутствовать на сделке. В качестве страховки могут быть и свидетели, чьи данные указаны в договоре.    

Проверка подлинности денег

Все купюры должны быть проверены на подлинность. Об этом нужно позаботиться заранее продавцу, это его прямая обязанность. В противном случае после принятия оплаты никто не несет ответственности за подлинность купюр.

При самостоятельной проверке можно:

  • обратиться в нотариальную контору – у них есть детектор;
  • купить детектор самостоятельно;
  • взять детектор у посредника;
  • проверить подлинность в банке (потребуется дополнительная оплата).

После того, как продавец убедился в подлинности денег, стороны подписывают договор, либо, подписав его накануне, происходит передача документов и ключей от квартиры новому владельцу.

Также за наличные можно приобрести квартиру через банк. В этом случае все договора составляются исключительно в банке. При сотрудниках подписывается договор о передаче прав собственника, далее происходит расчет. Дополнительной заверки документы не требуют, проверка денег осуществляется по желанию продавца. Если же в банке проводится лишь проверка денег, а сама покупка квартиры и подписание документов – в конторе, то продавец вместе с покупателем должен сначала:

  1. составить договора у нотариуса;
  2. затем отправиться в банк для передачи денег;
  3. без денег вернуться в контору для подписания бумаг;
  4. бумаги, запечатанные с деньгами в конверты, отправляются на проверку банком;
  5. стороны ожидают проверки, после чего приезжают в банк;
  6. затем производится передача прав собственности на недвижимость.

Такой способ слишком сложен и рискован – вряд ли продавец и покупатель захотят ездить несколько раз с большой суммой денег по городу (или за его пределы).

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

Безналичный расчет – железные гарантии или минусы и риски?

При безналичном расчете оплата недвижимости проводится только в национальной валюте со счета покупателя. Он может иметь несколько счетов в разных банках или городах. Списание средств между корреспондентами одного банка – дешевле, если счета открыты в разных банках, комиссию оплачивает покупатель.

Банк выступает, как посредник. Между сторонами заключается трехсторонний контракт – третьей стороной является само финансовое учреждение. По составленному договору деньги списываются со счета покупателя и переводятся на счет продавца после предоставления всех подписанных и заверенных документов. Риски в таком случае исключены.

Если по какой-то причине продавец откажется оплачивать сделку, то банк аннулирует операцию, и договор признают недействительным. Это позволит избежать форс-мажорных обстоятельств продавцу. 

Продавец также должен предоставить банку в момент совершения платежа выписку из квартиры. Таким образом защищаются права покупателя. В противном случае банк не несет ответственности за дальнейшие действия с недвижимостью. Покупатель может отказаться оплачивать недвижимость, если таковых справок не имеется, а может совершить оплату на свой страх и риск.

Возможные риски для продавца и покупателя

Если сделка «срывается» накануне оплаты по необъяснимым причинам после подписания договоров, деньги со своего счета покупатель может вернуть себе через суд, предоставив объяснения и аргументы, почему произошла такая ситуация. Суд может расценить обстоятельство, как возможную аферу. Следует также понимать, что работая с банком, обе стороны вынуждены будут оплатить дополнительные расходы.

Имеются риски и для обеих сторон – если банк вдруг объявит себя банкротом, то деньги на счету покупателя будут заморожены до тех пор, пока финансовое учреждение не решит проблему. В лучшем случае, как показывает практика, деньги можно получить назад лишь спустя несколько лет.

Расчет через банковскую ячейку

​Самый распространенный способ передачи денег при продаже квартиры. Покупатель расстается со своими деньгами после подписания договоров. Банк проверяет финансы на соответствие заявленной суммы продавцом. Пока документы не будут подписаны, все деньги будут храниться на ячейке покупателя. Как только документы получены покупателем, банк по уведомлению обеих сторон переводит сумму на ячейку или счет продавца. Он уже самостоятельно проверяет подлинность купюр после вступления договора в силу.

Если сделка не состоялась, покупатель вправе забрать всю сумму денег из своей ячейки, несмотря на волеизъявления продавца. В этом случае ни одна из сторон не обязана отчитываться, почему сделка «сорвалась». Банк выступает в роли независимого официального посредника.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Продажа недвижимости с помощью аккредитива

Операция похожа на ту, которая проводится через ячейку банка, но в этом случае все расходы отражаются только перед участниками банка. То есть, покупатель перечисляет сумму денег продавцу, затем подписывается договор. Если сделка переносится, то продавец не может снять деньги, они заблокированы по счету до тех пор, пока не аннулируется контракт. Если продавец не в состоянии получить и проверить деньги, а покупатель готов ждать, деньги остаются на счету покупателя заблокированными.

Как только по решению договора покупатель становится собственником жилья, продавец получает деньги. Справку о недвижимости нужно предоставить в банк для размораживания счета и перечисления суммы.

Оплата недвижимости при требовании залога

При требовании залога со стороны банка продавца, покупатель обязан использовать такие способы передачи денег, как:

  • аккредитив продавца;
  • ячейка покупателя с переводом средств только на счет продавца.

Залог должен быть оформлен в день оформления всех документов и приобретения квартиры. То есть, покупатель оставляет залог и вносит сумму денег, а взамен получает квартиру. Как только покупатель становится владельцем, квартира попадает в список банковских задолженностей до тех пор, пока вся сумма денег не будет передана продавцу. Банк будет отслеживать вносы покупателя, а также счет продавца на наличие пополнений.  

Риск продать квартиру за неполную стоимость с использованием залога – минимален. Но есть нюанс – способ получения денег продавец выбирает сам.

Покупатель, который недоволен предложенными вариантами оплаты, может подыскать себе другую квартиру для покупки. Банк не имеет права менять способы оплаты, на которые согласен продавец. 

Продажа первичной и вторичной недвижимости

Все вышеописанные способы оплаты недвижимости подходят для покупки квартиры вторичного рынка. Если покупатель желает приобрести недвижимость у застройщика (юридического лица), то все финансовые операции и сделки проводятся через агентство компании или банк.

  1. Если квартира покупается в рассрочку – покупатель может частично внести первый взнос наличными на счет компании в одном из агентств или касс. Остальные расчеты производятся через банковский счет фирмы.
  2. Если квартира покупается за полную стоимость – все деньги перечисляются безналичным расчетом, но уже на специальный счет агентства, которое подписывает договор с покупателем. Застройщик потом получает свою долю от продажи недвижимости.

С 2017 года предусмотрен еще один способ оплаты квартир в новостройках – через счета эскроу, которые защищают долевые взносы всех участников сделки. Если дом не будет сдан в эксплуатацию, строительство заморожено, то теперь будущие жильцы смогут получить свои сбережения обратно без потерь.

В целом, все сделки на первичном рынке принято совершать через безналичный расчет, на вторичном – наличными, но допускаются альтернативные варианты в силу безопасности и сохранности всех операций. 

2 года ago

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *