Как оформить объект находящийся в залоге у банка?

…

Что это такое?

ВНИМАНИЕ: Приобретённое в ипотеку недвижимое имущество находится в залоге у банка (является закладным) до момента полного погашения ипотечного кредита.

Регулируется нормами Федерального закона № 102-ФЗ. Соответственно, залог – это вид обременения и юридический статус отношений приобретателя квартиры с банком, которые не препятствуют сбыту залоговой недвижимости в целом. Однако ряд нюансов при проведении таких сделок весьма специфичен и требует обязательного участия в имущественной сделке банка как держателя залога или закладной бумаги (ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ).

Статья 37 ФЗ №102 «Об ипотеке(залоге недвижимости)». Отчуждение заложенного имущества

• Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
• В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
• Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Залоговым может оказаться объект в недостроенном доме, оформленный по договору долевого участия (ДДУ), если застройщик получал инвестиции банка для возведения новостройки и оформил обременение строящегося объекта. Здесь вступают в силу нормы Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающие регламент передачи квартир дольщикам без обременения.

Пока квартира не достроена и не оформлена по всем правилам, её продажа невозможна, так как отсутствует предмет договора, допускающий сделку. Переуступаться может только право на долевое участие в строительстве.

Смысл покупки залоговой квартиры в нескольких важных моментах:

1. В существенном снижении стоимости. Покупатель может выгадать при сделке в пределах 20% стоимости квартиры, в сравнении с аналогичными объектами, не имеющими обременения.
2. Титул квартиры безупречен, так как он прошёл проверку банком при предварительном мониторинге рентабельности сделки.
3. Существенная экономия при сделке может выражаться и в сопровождении купли-продажи юристом банка, если переоформляется кредитный договор. Это так же несёт дополнительные гарантии чистоты сделки.
4. Если недвижимость выставлена на электронные торги – проводится дополнительная проверка чистоты сделки организаторами аукциона. Здесь же оформляется сделка.

ВАЖНО: Покупка жилья на вторичном рынке таких гарантий не представляет, здесь же не предусматривается существенное снижение цены.

Варианты

Исходя из возможностей покупателя, и условий, сопутствующих сделке, могут возникать следующие варианты оформления купли-продажи квартиры в залоге:

1. Внесудебная (досудебная) процедура, когда продавцом выступает лицо, оформившее ранее на себя квартиру, но не рассчитавшееся с долговыми обязательствами.
2. Судебная процедура, происходящая на основании решения суда, когда продавцом выступает кредитор. В этом случае на торги может выставляться арестованное имущество.
3. Покупка квартиры с погашением ипотеки (иных долговых обязательств).
4. Покупка квартиры с переоформлением кредитного договора.

Одно из существенных различий при проведении сделки – это статус участников сделки, которыми могут выступить физические лица – покупатель и продавец, и юридические лица:

• кредитор;
• при переуступке ДДУ застройщик.

Если обременение оформлено между застройщиком и банком, то при покупке такого жилья возникает ещё больше сложностей, а риски могут стать существенными. Однако, если покупатель считает, что риск оправдан, ему придётся предпринять ряд дополнительных юридических действий, формируя не двусторонний, а трёхсторонний договор, в котором покупатель (цессионарий) заключает одновременно сделку с банком и застройщиком.

Какие риски существуют?

Степень риска зависит от обстоятельств сделки. Если продавцом выступает физическое лицо, которое намерено улучшить свои жилищные условия или просто избавиться от ипотеки – риски сводятся к минимуму. Однако ряд моментов требует пристального внимания.

Основной риск – снятие прежних владельцев с регистрационного учёта, в особенности, если среди прежних жильцов присутствуют несовершеннолетние дети. Правообладатель ипотечного жилья может столкнуться с препятствием, связанным с их выпиской (выселением).

А расторжение залогового договора согласно нормам статьи 450 ГК РФ с двусторонней реституцией будет затруднено в силу установленного обременения. Обременение новостройки может завершиться расчётом застройщика с банком, что аннулирует какой-либо риск, но никто не может дать гарантии, что всё именно так и произойдёт.

Покупателю придётся не только оформить договор переуступки по ДДУ (бланк и образец можно скачать ниже), но и рассчитаться с банком за свою долю в праве на владение строящимся объектом. Ожидать, что по завершении строительства обременение будет снято, рассчитывая на добросовестность застройщика – рискованно.

• Скачать бланк договора переуступки ДДУ
• Скачать образец договора переуступки ДДУ

Любое непредвиденное обстоятельство приведёт к судебным тяжбам, они могут закончиться не в пользу покупателя.

СОВЕТ: При обращении в суд иск подаётся в районный юрисцикционный орган по месту расположения квартиры, согласно нормам статьи 28 ГПК РФ.

Однако если банком получено судебное решение на продажу изъятой у должника квартиры – опасаться не стоит, если до начала сделки бывший владелец выписался.

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Условия для приобретения

К покупателю предъявляется ряд стандартных требований, которые дают право оформления гражданских договоров:

• совершеннолетие;
• дееспособность;
• наличие гражданского паспорта с пропиской.

Если купля-продажа сопровождается оформлением кредитного договора, то лицу, оформляющему ипотеку, должен исполниться 21 год. Продавец так же попадает под данные критерии, дополнительно он должен иметь на руках пакет документации на квартиру, в том числе – право устанавливающий документ, которым выступает договор купли-продажи квартиры в ипотеку, по которому она перешла во владение к продавцу.

Такой договор будет иметь обременение залогом, о чём в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сделана соответствующая запись. Так же у него должен быть полный пакет документации из БТИ и Росреестра, требующийся к продаже недвижимости.

Если продажа происходит по согласованию с банком, продавец (физлицо) предъявляет разрешение на сделку от банка. А если согласие не достигнуто и квартира изъята, продавец (юрлицо) предъявляет решение суда.

ВНИМАНИЕ: Ни в коем случае не следует приобретать залоговую недвижимость, не обеспеченную полным пакетом документации – такие сделки несут в себе угрозу оспоримости, с вытекающими юридическими последствиями.

Представители, действующие в интересах контрагентов сделки должны иметь нотариально удостоверенную доверенность. Законные представители – подтвердить свой статус родителя (усыновителя) или опекуна.

Пошаговая инструкция: выбирайте свой вариант

Процедура купли-продажи полностью зависит от обстоятельств сделки. Исходя из её особенностей, строится алгоритм действий. Главные различия связаны с тем, проводилось или нет судебное разбирательство, на основании которого обременённый объект перешёл в собственность банка или остался у покупателя. Если сделка проходит по согласию сторон, то основное различие заключается в том – переоформляется ли кредитный договор на нового собственника.

Продажа изъятой по суду недвижимости

Если банком получено решение суда об изъятии, он вправе погасить убытки от инвестирования недобросовестного плательщика путём сбыта квартиры в счёт долговых обязательств. Как правило, такие квартиры передаются организаторам аукционов и сбываются через электронные торги.

Как продавцы, так и покупатели отправляют заявку на участие в аукционе в режиме online, по указанному на сайте адресу. Для того чтобы найти такой объект, нужно оформить своё участие в аукционе заявкой и уплатить вступительный взнос участника. Как правило, он выступает авансовым платежом.

При приобретении квартиры на торгах сумма вступительного взноса засчитывается в общую стоимость приобретённой недвижимости. Если участник не выбрал лот или проиграл аукцион – аванс ему возвращается. А в случае выигрыша лота, но отказа от приобретения квартиры – взнос взимается организаторами аукциона в счёт уплаты штрафа.

ВАЖНО : Если в условиях аукциона указывается, что взнос участника выступает задатком, он может не возвращаться при отказе от приобретения недвижимости (

ст. 380381 ГК РФ

), в случае отказа сделать очередной шаг к получению лота.

Вступительный взнос оформляется на основании гражданского паспорта, других документов не требуется. После оплаты взноса участник получает доступ к площадке, на которой выставлена недвижимость с заявленными характеристиками. Здесь он может просмотреть подробные характеристики квартир, выставленных за минимальную цену. За одно участие он вправе выбрать один лот и начать участие в торгах.

Плюс приобретения такого объекта:

1. При выставлении недвижимости на электронные торги с них снимается обременение, организаторы следят за чистотой сделки.
2. Есть шанс приобрести квартиру за сравнительно небольшую стоимость.
3. Оформлением сделки занимаются организаторы аукциона.

Естественно, здесь имеются и некоторые минусы:

1. Затруднено тщательное изучение характеристик, перед тем как купить квартиру и следовательно она может выдать непредвиденные «сюрпризы» после приобретения.
2. Участник аукциона может ошибиться, и выбранный им лот подскочит в цене за несколько шагов, что лишит покупку квартиры преимуществ.

Продажа недвижимости, переданной по соглашению

Если суда не было, а должник сам добровольно передал банку права на квартиру, понимая, что долги погасить не может, стороны составляют соглашение. Это соглашение носит характер приложения к кредитному договору и оформляется в контексте его положения о передаче залога кредитору. После этой процедуры обременение снимается, и банк представляет объект на аукцион. В остальном процедура сбыта недвижимости с электронных торгов, ничем не отличается. Покупатель получает от организаторов аукциона все необходимые гарантии чистоты сделки.

По соглашению, с погашением кредита

Должник может заключить с банком соглашение о продаже квартиры, при этом он обязуется:

1. самостоятельно продать жилое помещение;
2. погасить кредит.

Иногда при обращении правообладателя к кредитору, допускается рефинансирование кредитной ставки и перенос сроков уплаты долговых обязательств. Тем не менее, обременение с объекта снимается только в том случае, когда кредитные обязательства погашаются. Такая квартира переходит к правообладателю без обременения. Поиск объекта производится стандартно:

• через риэлтора;
• на сайте, предоставляющем информацию о продаже недвижимости;
• через объявления в СМИ.

В этом случае могут использоваться два алгоритма действий.

Вариант 1 состоит из следующих шагов:

1. Продавец получает официальное согласие банка на сделку и подготавливает требующуюся для оформления и регистрации договора документацию.
2. Стороны заключают предварительный договор купли продажи (ПДКП), в котором продавец обязуется снять с заложенной квартиры обременение, а покупателю можно будет купить эту недвижимость.
3. Продавец получает потребительский кредит с учётом предстоящей продажи, из полученных средств уплачивает остаток ипотечного кредита и снимает обременение.
4. Оформляется договор купли продажи (ДКП), в результате которого квартира находящаяся а залоге у банка, переходит к покупателю без доли риска.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры находящейся в залоге у банка

Этот вариант удобен для покупателя, которому обеспечена полная безопасность сделки, риск несёт продавец, который может понести убыток из-за недобросовестных действий покупателя.

СОВЕТ: Во избежание имущественного ущерба, в таком случае по ПДКП лучше всего взимать не аванс, а задаток.

Вариант 2 направлен на сохранение интересов покупателя и несёт существенный риск для продавца. Алгоритм его следующий:

1. Продавец получает официальное согласие банка, подготавливает требующуюся для оформления и регистрации сделки документацию.
2. Стороны заключают ПДКП, на основании чего покупатель вносит в банк остаток по кредиту и полностью погашает его.
3. С жилого помещения снимается обременение и заключается имущественная сделка, с обязательной регистрацией.

Плюсами такой процедуры для продавца является сбыт заложенной квартиры и погашение долгов перед банком, а минусам – риск, который он несёт в случае, указанном в 1 варианте. Минусом для покупателя является риск, изложенный во 2 варианте, который может компенсироваться существенным снижением стоимости объекта. А в случае погашения долгов продавцом, покупатель получает максимальные гарантии чистоты сделки. Если оформлялась закладная бумага, то при погашении долга и снятии обременения, закладную нужно получить из банка. А в случае её утери получить дубликат.

С переоформлением кредита

Если приобретатель заведомо запланировал покупку жилья в ипотеку, он может переоформить кредитный договор на себя. В этом случае имущественная сделка проходит под контролем со стороны залогодержателя, и никакие внешние обстоятельства не влияют на её правоспособность. Риски в данном случае практически исключены.

Алгоритм проведения сделки следующий:

1. Должник подаёт в банк заявление на разрешение продажи ипотечной квартиры с переоформлением кредита.
2. Покупатель подаёт заявление на покупку квартиры, находящейся в залоге у данного банка, в ипотеку. К заявлению прилагаются справки о составе семьи и её доходах.
3. Кредитное учреждение даёт согласие на продажу и приобретение жилья.
4. После этого составляется ДКП и переоформляется кредитный договор.

В этом случае плюсы для обеих сторон очевидны и выражаются в том, что каждая сторона получает по сделке то, что планировала получить. Для обоих контрагентов практически исключены риски. Единственный несущественный минус в том, что определённое время будет затрачено на проведение банком мониторинга платёжеспособности нового заёмщика, а так же – возможность отказа банка, если его кредитная история окажется несоответствующей.

Приобретение у застройщика

Эта процедура аналогична сделке с физическим лицом, при погашении кредита (вариант 2). Она состоит из следующих шагов:

1. Покупатель заключает с застройщиком ПДКП, с перечислением денег в банк, где новостройка находится в залоге.
2. Банк присылает официальное письмо с разрешением продажи и снимает обременение на указанную долю.
3. Составляется и регистрируется ДКП, покупатель вступает в права собственности согласно нормам закона.

Приобретение залоговой квартиры у застройщика с погашением кредита допустимо только после ввода дома в эксплуатацию.

Полезное видео

Смотрите видео о покупке квартиры, находящейся в залоге у банка:

Заключение

Исходя из анализа правоспособности сделки с залоговой недвижимостью, можно сделать выводы:

• Кроме покупателя и продавца в сделке обязательно участвует кредитор, без которого сбыт недвижимости недопустим.
• Если квартиру продаёт банк после изъятия у должника, юридические риски сведены к нулю, но могут возникнуть нюансы с качеством объекта, приобретённого на аукционе.
• Иногда такие сделки допускают приобретение квартиры по выигрышной для покупателя цене, но могут нести определённый риск.
• При погашении кредита для сделки продавцу придётся брать новый кредит, что может повлечь дополнительные расходы.
• Если долг погашается из средств покупателя, переданных по сделке – велик риск оказаться без квартиры и без денег по причине недобросовестных действий покупателя или при возникновении обстоятельств форс-мажор. Такие сделки можно совершать только с хорошо знакомыми людьми, в добросовестности которых есть уверенность. В иных случаях связываться с заёмщиками рискованно.
• Так же рискованно покупать объект у застройщика, если дом в залоге у банка.
• Любое недобросовестное действие со стороны контрагента должно насторожить и стать причиной обращения в суд.

Различные изменения в жизни заемщика, купившего собственное жилье в кредит, часто приводят к решению продать предмет жилищного займа. Причин для реализации недвижимости, находящейся в залоге у финансовой организации, немало. Это может быть резкое снижение уровня дохода заемщика вследствие потери основного источника, серьезного заболевания и т.п.

Или, наоборот, продать заложенную недвижимость получатель ипотеки решает после значительного повышения заработной платы. Другими словами, когда финансовые возможности позволяют без проблем приобрести за наличные или в кредит более дорогую недвижимость. Кроме того, объект жилой недвижимости является довольно высоколиквидным имуществом, поэтому ипотеку нередко оформляют для того, чтобы затем продать предмета данного кредита. В таком случае закладываемое имущество выступает в качестве инвестиционного инструмента, приносящего дополнительный доход.

На текущий момент для реализации залогового недвижимого имущества существует два основных способа. При этом нужно подчеркнуть, что каждый из представленных вариантов может быть реализован только с согласия и прямого участия банка, в котором была оформлена ипотека. Объект недвижимости, купленный на кредитные средства, всегда оформляется в качестве залога по ипотеке.

Соответственно, для того чтобы снять обременение с заложенного имущества (а без этого продажа невозможна) заемщику необходимо получить разрешение финансовой организации. Заемщику, решившему продать ипотечное жилье, следует также помнить о том, что стоимость такого объекта недвижимости, как правило, меньше, чем квартира или дом без обременения. Разница в цене между обременным залоговым и так называемым «свободным» объектом жилой недвижимости может достигать 30%.

Реализация предмета жилищного кредита путем обычной продажи

Поскольку для реализации предмета закладной необходимо соответствующее разрешение банка, то в первую очередь заемщику необходимо известить кредитора о своих планах путем подачи определенного заявления. Свое согласие кредитная организация также обязательно должна предоставить в письменной форме, чтобы у заемщика был официальный документ-разрешение. Данный вариант подразумевает, что заемщик после получения согласия кредитора начинает заниматься поиском подходящего покупателя на объект недвижимости, находящееся под соответствующим обременением.

Когда подходящей покупатель найден, то между ним и продавцом-заемщиком заключается предварительный договор, по условиям которого предмет ипотеки становится собственностью другого лица. Далее будущий владелец недвижимости перечисляет сумму, равную стоимости заложенного имущества, на банковский счет заемщика. Определенная часть этих средств, разумеется, идет в счет выплаты оставшегося долга по ипотеке. А другую заемщик на полных правах оставляет себе. Таким образом займ погашается и банк передает заемщику все необходимые документы для снятия обременения в виде залога.

Следует отметить, что, чаще всего, регистрация сделки купли-продажи и расторжение договора ипотеки, за которым следует снятие обременения, совершается в один и тот же день. Для этого документы для снятия соответствующего обременения и регистрации договора купли-продажи в регистрационную палату подаются одновременно.

Продажа заложенной недвижимости со сменой заемщика

Главное отличие этого варианта от предыдущего состоит в том, что покупатель предмета ипотеки становится не просто новым собственником, но и новым заемщиком. То есть он оформляет договор жилищного займа в финансовой организации, на средства которой был приобретен объект ипотечной недвижимости. При этом новому должнику не нужно выплачивать прежнему заемщику, то есть продавцу, всю сумму стоимости предмета кредита, находящегося под обременением. Ему достаточно иметь средства для внесения первоначального платежа по ипотеке и выплаты определенной части прежнему должнику.

Новый заемщик перечисляет на счет предыдущего ту сумму, которую последний внес в счет погашения посредством ежемесячных платежей.Следует отметить, что такой вариант возможен только, если покупатель ипотечной недвижимости является клиентом той же финансовой организации, где был получен жилищный займ. В данном случае кредитный долг оформляется на другого человека, но основной предмет обеспечения не меняется.

Для того чтобы реализовать предмет ипотеки правильно, необходимо подходить к вопросу его продажи грамотно. В частности, уточнить в банке детали процедуры выплаты основной части кредитного долга, а также выдачи договора залога – закладной. При этом следует помнить, что для переоформления предметов жилищного займа требуется гораздо большее количество документов и времени, чем при осуществлении стандартной сделки купли-продажи жилой недвижимости. Между тем, как и в первом, так и во втором варианте продажи заложенного недвижимого имущества самый большой риск ложится на покупателя.

Интересное видео

Курс по инвестированию в недвижимость. Часть 1

Курс по инвестированию в недвижимость. Часть 2

Получайте новые статьи прямо к себе на почту:

на Ваш сайт.

За границей одним из наиболее выгодных способов вложения средств является покупка залогового жилья у банков. Зачастую в качестве объекта недвижимости выступает качественный дом или квартира, которая продаётся по цене весомо ниже рыночной стоимости. В нашей стране ситуация с покупкой такого жилья несколько иная. Рассмотрим плюсы и минусы приобретения залоговой недвижимости.

Влияет ли способ продажи на стоимость жилья?

Существует три основных способа продажи залогового жилья:

1. Реализация ипотечной недвижимости самим заёмщиком.
2. Продажа жилья банком при посредничестве риелторов.
3. Реализация недвижимости через открытые торги.

На данный момент в нашей стране популярны только первые два варианта, а третий встречается очень редко, хотя именно он наиболее выгоден покупателю.

При первом способе продажи в основном квартиры реализуются по среднерыночным ценам. В некоторых случаях стоимость может упасть от 5 до 15%. Это происходит только тогда, когда банк не даёт заёмщику отсрочки платежей на время продажи залоговой недвижимости, а это очень редкий вариант.

Второй способ продажи, пожалуй, наиболее опасный для покупателя. Это связано с тем, что банки могут позволить себе нанять профессиональных риелторов, для которых довольно легко реализовать недвижимость дороже среднерыночных цен. Именно это зачастую и происходит. В качестве залога всегда выступает качественная недвижимость, а профессионал может продать её таким образом, что цена будет казаться вполне оправданной. Стоит отметить, что изредка встречаются варианты, при которых банк по какой-то причине снижает стоимость. Однако снижение обычно не больше 5–10%, тогда как увеличение может достигать 30%.

При третьем способе продажу инициирует суд. Стоимость определяется оценочной комиссией с учётом мнения банка. При таком способе реализации цена недвижимости ниже среднестатистической в среднем на 25–30%. Именно поэтому это наиболее выгодный способ покупки залоговых квартир.

Как происходит продажа?

Продажа залоговой недвижимости осуществляется точно также как обычно, с той лишь разницей, что покупатель приобретает жильё, находящееся в залоге. Соответственно после покупки на его плечи ложится необходимость снятия обременения. Происходит это следующим образом:

• заёмщик погашает все обязательства перед банком;
• после этого банк выдаёт новому владельцу квартиры справку о том, что все обязательства заёмщик выполнил;
• с этой справкой заёмщик обращается в Росреестр для снятия обременения.

Важно! Приобретая залоговую квартиру, стоит быть готовым к тому, что все расходы по снятию обременения несёт покупатель.

Процедура продажи происходит следующим образом:

• продавец собирает пакет документов;
• покупатель проверяет документы и соответствие объекта недвижимости указанным в них сведениям;
• оформляется предварительное согласие на покупку;
• оплачивается задаток или аванс (если такое требование было установлено продавцом или банком);
• заключается договор на аренду аккредитива или банковской ячейки;
• оформляется и подписывается тремя сторонами (банк, покупатель и продавец) договор купли-продажи;
• оплачивается госпошлина;
• вносятся изменение в ЕГРН на основании заявления и пакета документов, подтверждающих сделку в Росреестре;
• покупатель представляет справку о том, что продавец погасил задолженность перед банком в Росреестр и снимает обременение.

Основные риски при покупке залоговой недвижимости

При покупке залоговой квартиры деньги за неё передаются через аккредитив – это специальный счёт, на который покупатель переводит деньги, а продавец может получить их только при достижении какого-то условия, к примеру, при подписании договора купли-продажи. По сути, это абсолютно безопасно, так как в случае отказа продавца или иных причин, по которым сделка не регистрируется, деньги возвращаются покупателю.

Однако риск кроется в сроках продажи. Обычно залоговые квартиры реализуются в среднем на 2–4 недели дольше, чем при простой продаже. И всё это время деньги остаются «замороженными» на счету. В случае, если банк будет лишён лицензии или обанкротится, а это не редкость в работе наших финансовых структур, то получить свои средства будет крайне затруднительно, а зачастую просто невозможно.

Второй опасный момент кроется в получении согласия от всех лиц, прописанных в этой квартире. Зачастую при продаже залоговой недвижимости такой документ не предоставляется, так как банк в любой момент может обратиться в суд для реализации прав на выполнение заёмщиком своих кредитных обязательств. Однако именно это может стать серьёзной проблемой для покупателя. Не получив согласие от всех прописанных в квартире лиц, можно столкнутся с тем, что это лицо позднее сможет оспорить решение о снятии обременения. В некоторых случаях у прописанных граждан есть основания для подобной процедуры. К примеру, в случае. если лицо является несовершеннолетним или недееспособным.

Последний риск – это приобретение залоговой квартиры, в которую были вложены средства из материнского капитала. При выявлении любых нарушений в вопросе выделения долей детям органы опеки могут запретить продажу. Стоит отметить, что они могут сделать это и после подписания договора купли-продажи. В таком случае покупатель потеряет время и средства, которые он затратил на оформление покупки.

Покупка залоговой недвижимости в ипотеку

Залоговая недвижимость может быть реализована за «живые» средства, т. е. у покупателя деньги имеются на руках или в ипотеку. И вот со вторым могут быть серьёзные сложности.

Купить такую квартиру в ипотеку в 99% случаев можно только при одобрении кредита в том банке, у которого эта квартира находится в залоге. Оформить кредит в другом банке можно только в теории, на практике банки попросту отказывают в этом.

Поэтому при желании оформить ипотеку следует обращать внимание только на квартиры, которые реализуются самим банком, где оформляется кредит. Это не только значительно снижает количество доступных вариантов, но и, как писалось выше, можно столкнуться с завышением среднестатистических цен.

Плюсы покупки залоговых квартир

Несмотря на все минусы, существуют всё же и плюсы, которые делают залоговые квартиры очень привлекательными для покупки:

1. Высокое качество приобретаемой недвижимости. При такой покупке практически невозможно столкнутся с убитой квартирой, так как банки выдают кредиты только на высококачественное жильё.
2. Гарантия юридической чистоты сделки. Для многих именно этот пункт перевешивает все минусы сделки, ведь это позволяет обезопасить себя от мошеннических схем.
3. Шанс снижения цены. В некоторых случаях остаётся возможность значительно сократить расходы на покупку, что также делает залоговые квартиры очень привлекательными.

По мнению риелторов, в последние годы повысился спрос на покупку залоговой недвижимости.

Возможно, эта тенденция сохранится и в будущем, учитывая тот факт, что всё больше людей приобретают ипотечное жильё.

Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.

…

Следует только знать обо всех нюансах проведения такой сделки и свести к минимуму все риски.

Особенности

Покупка квартиры с обременением отличается от приобретения свободной недвижимости.

Что нужно знать покупателю жилплощади, находящейся в залоге у банка?

Большинство банков хранит у себя оригиналы правоустанавливающих документов на залоговый объект.

Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.

В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.

Подобная сделка сопровождается большими рисками, чем обычная покупка квартиры.

Залоговую недвижимость можно приобрести с участием банка и купить непосредственно у заёмщика.

С участием банка

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга

После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.

Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.

Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.

Приобрести залоговую недвижимость в кредит

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Не стоит участвовать в торгах, в том случае, если банк реализует квартиру без согласия заёмщика или в данной квартире прописаны несовершеннолетние дети.

Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.

Покупка непосредственно у заёмщика

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель

может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Проведение сделки без участия банка очень опасны. Риск попасться в сети мошенников довольно высок.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.

Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.

В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.

Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.

Риски

Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.

Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?

Специалисты рекомендуют заключить с продавцом предварительное соглашение, согласно которому бывший владелец и члены его семьи обязуются в дальнейшем не предъявлять покупателю никаких претензий.

Существуют также определённые риски при реализации недвижимости

с торгов . Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.

Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.

Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.

Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.

Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.

Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.

Эксперты рекомендуют в качестве дополнительной гарантии для покупателя оформление титульного страхования.

Стоит ли вообще это делать?

В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.

Банк получает свои деньги, возможно, с процентами, и может воспользоваться ими для проведения дальнейших финансовых операций.

Продавец избавляется от обременяющих его долговых обязательств и становится финансово независимым.

Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.

Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?

Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть.

Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости.