Ипотека под нежилое помещение

Начиная свой бизнес-проект, большинство предпринимателей используют арендуемые помещения для размещения производственных, торговых, складских и офисных площадей, так как приобретение собственной недвижимости сопряжено с крупными вложениями капитала, которые на начальном этапе не целесообразны.

Проработав от полугода до года на выбранном рынке и убедившись, что для созданного бизнеса есть своя ниша, а деятельность покрывает не только издержки, но и приносит доход, следует задуматься о его применении. Рациональным решением в подобной ситуации будет отказ от аренды площадей и покупки собственной недвижимости, а поможет в этом ипотека на нежилое помещение, предоставляемая все большим числом банков.

Кредитование бизнеса

Получить кредит для покупки недвижимости для организации всегда было и будет сложнее, чем частному лицу по вполне объяснимым причинам, а именно:

• большее число параметров, влияющих на платежеспособность предпринимателя, требующих анализа, а значит необходимы исходные отчетные документы;
• большее число рисков, которым подвержен бизнес-проект по сравнению с отдельным субъектом;
• более высокая стоимость объектов коммерческой недвижимости по сравнению с жилой, что подразумевает большие размеры платежей;
• более сложная структура определения стоимости объектов нежилой недвижимости и менее отработанная процедура.

Тем не менее, добросовестным предпринимателям, способным подтвердить свою платежеспособность и исповедующих идеологию «прозрачного» бизнеса, банки готовы предоставить свои кредитные программы, в том числе для:

• ИП и малого бизнеса, если покупается готовая недвижимость;
• корпоративных клиентов, желающих построить собственные коммерческие объекты.

Ипотека бизнесу от Сбербанка

Ипотека на нежилое помещение от Сбербанка может выдаваться участникам рынка, относящимся к малому бизнесу или зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей, которые дополнительно дифференцируются на сезонные и прочие виды деятельности. Среди имеющихся предложений финансовых учреждений – вариант кредита на недвижимость от Сбербанка, по текущим условиям 2018 года, имеет довольно привлекательное сочетание условий.

Условия предоставления кредита

Кредит на покупку коммерческой недвижимости выдается исключительно в рублях на срок от одного месяца до десяти лет, причем минимальный годовой процент за пользование заемными средствами может быть получен только при пятилетнем сроке, на который оформляется договор.

Размер процентной ставки начинается от 14,74%, а, чтобы получить его, помимо указанного срока кредитования, требуется взять в долг сумму от 15 до 50 млн. рублей.

Конкретная ставка для каждого заемщика определяется по совокупности срока кредита, суммы долга и персональных характеристик бизнеса.

При этом размер предоставляемого кредита может быть следующим:

• для производителей сельскохозяйственной продукции – от 150 тыс. рублей;
• для всех остальных – от 500 тыс. рублей.

Увеличения минимальной суммы до 5 млн. рублей можно достичь, если предоставить в залог другую недвижимость, но это неприменимо к ИП и ряду других заемщиков, перечень которых следует уточнять в офисе банка.

Максимальная сумма для крупных городов и региональных центров, которых в списке 23 единицы, может достигать 600 млн. рублей, а для всех остальных не превысит 200 млн. рублей, что обоснованно большой разницей цен на недвижимость в городах с разным статусом.

Чтобы воспользоваться указанными условиями, потребуется не только обосновать свою платежеспособность документально, но и оплатить начальный взнос, размер которого дифференцирован, так сельхозпроизводителям потребуется заплатить от 20%, а всем остальным – не менее 25%. Избавиться от подобной необходимости можно, предоставив иной залог, не имеющий обременений и находящийся в собственности организации.

Гарантом возврата средств, способным удовлетворить банк является залог:

1. Покупаемой недвижимости коммерческого назначения.
2. Прав на долю строящегося объекта, если застройщик аккредитован Сбербанком, а если нет, то самого имущества.
3. Иной недвижимости, находящейся в собственности заемщика.

Альтернативой залогу в качестве обеспечения может выступить:

• поручительство частных лиц или организаций;
• гарантия ОА «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства».

Перед получением кредита имущество должно быть застраховано, какие-либо комиссии, в том числе за досрочное гашение, отсутствуют, а каждый день несвоевременной оплаты влечет за собой неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа. В зависимости от финансового положения кредитора ему может быть предоставлена отсрочка платежей от полугода до года.

Кто может стать заемщиком

Если перечисленные условия привлекательны для предпринимателя, то ответом на вопрос можно ли ему купить нежилое помещение в ипотеку будет утвердительный ответ по каждому из следующих пунктов:

• компания является резидентом РФ;
• размер выручки за год на превышает 400 млн. рублей;
• возраст владельца бизнеса (только для ИП) не превышает 70 лет;
• компания работает более полугода/года (для сезонных видов ведения бизнеса).

Необходимые документы

Чтобы стать заемщиком Сбербанка по ипотеке для нежилой недвижимости, потребуется оформить и предоставить внушительный пакет документов, имеющий отличия для малого бизнеса и ИП, но оформляемый в течении рабочей недели, при условии, что бизнес хорошо организован, а бухгалтерия ведется своевременно и качественно.

В общем случае потребуется подать в банк пакет, состоящий из:

1. Заявления о предоставлении кредита, оформляемого на бланке банка.
2. Сведения о должностных лицах, полномочных подписывать финансовые документы (для организаций).
3. Анкету заёмщика, индивидуальной формы для юридического лица и ИП.
4. Комплект правоустанавливающих документов.
5. Документацию, раскрывающую финансовую деятельность, в том числе:
   • бухгалтерскую отчетность;
   • информацию об открытых счетах и операциях по ним;
   • кредитную историю в других банках;
   • реестр договоров и копии действующих на момент оформления ипотеки;
   • справку о доходах и расходах текущего и предыдущих отчетных периодов.
6. Документы по предоставляемому залогу, в том числе подтверждающие отсутствие имущественных претензий сторонних лиц.

Приведенный перечень имеет обобщенную форму, позволяющие получить представление о характере требуемых документов, подробный перечень с образцами справок, анкет и заявлений можно скачать с официального сайта Сбербанка или получить в ближайшем офисе.

Корпоративная программа

Крупному бизнесу выгоднее строить собственную коммерческую недвижимость, а не покупать на вторичном рынке.

Поэтому для таких клиентов Сбербанком предусмотрена соответствующая программа, предоставляющая возможность финансирования до 70% или 80% бюджета строительства для проектного и инвестиционного кредитования соответственно.

Ипотечный проект ВТБ 24

Немного более привлекательные условия, по сравнению со Сбербанком, готов предоставить еще один лидер финансовой сферы – ВТБ 24. Его условия ипотеки, следующие:

• годовая ставка по кредиту – от 14%;
• размер предоставляемых средств – от 4 млн. рублей;
• максимальный период ипотеки – не более 10 лет;
• первоначальный платеж – от 15% или залог в виде другой недвижимости;
• отсрочка погашения основного долга до полугода.

При этом требования к документам и бизнесу являются сопоставимыми со Сбербанком и могут быть уточнены при удаленном оформлении онлайн-заявки на кредит, которая носит предварительный характер и после проверки специалистом потребует непосредственного посещения офиса и уточнения деталей.

Ипотека физическим лицам

Достаточно свежим продуктом на рынке отечественной ипотеки является кредит на покупку нежилого помещения физическим лицом, с целью коммерческого использования, то есть под офисы, склады, магазины или производство.

Название, подразумевающее, что ипотека предоставляется любому частному лицу, может ввести в заблуждение потенциального заемщика, которым по существу может быть лишь один из следующих субъектов:

• зарегистрированный в качестве ИП;
• являющийся собственником бизнеса в составе учредителей или крупных акционеров;
• работающий топ-менеджером компании или фирмы.

Подобный выбор заемщиков банками не случаен и обоснован необходимостью гарантий возврата средств, размер которых при покупке коммерческой недвижимости может достигать 200 млн. рублей.

Условия для физических лиц

Получение ипотеки на нежилое помещение для физических лиц в ряде финансовых учреждений является более выгодным, чем для организаций, в частности:

• минимальная годовая ставка – от 11,5% при расчете в рублях;
• размер предоставляемых средств – от 0,15 до 200 млн. рублей;
• первоначальный платеж – не менее 20%;
• период кредитования – от 5 до 15 лет;
• заемщик должен быть не моложе 21 года, не старше 65 лет и иметь российское гражданство;
• недвижимость должна быть не менее 150 кв. метров по площади;
• ипотека выдается для использования только в регионе кредитования;
• постройка, где приобретается недвижимость должна быть капитальной;
• права собственности на коммерческую недвижимость не должны иметь обоснованных претензий третьих лиц.

Пакет документов требуемый от физического лица, как заемщика, отличается от необходимого для организации, дополнительным набором документов, характерных для гражданина и подтверждающих его семейное положение, военнообязанность, постановку на учет в ФНС и другие данные.

Возможные трудности

Неприятной особенностью кредитования физических лиц для покупки нежилой недвижимости являются трудности с оформлением залога, в качестве которого подразумевается приобретаемый объект. Передача подобной недвижимости сразу в залог банка недопустима, поэтому требуется предварительный переход прав собственности, что требует использования одной из следующих схем, приемлемых для банка:

1. С предоплатой продавцу в размере начального платежа по ипотеке, после которого оформляется переход прав и передача недвижимости в залог банку. Получив гарантию возврата долга, банк с заемщиком подписывают и регистрируют договор ипотеки, с ограничением права собственности, а продавец получает остаток средств. То есть, период от передачи собственности до получения денег для продавца определяется, как удвоенный срок регистрации ипотеки нежилого помещения, составляющий 10 рабочих дней.
2. Предоплата оплачивается аналогично предыдущей схеме, после чего собственник передает недвижимость в залог банка, параллельно оформляются договора купли-продажи и ипотеки, и после передачи документов на регистрацию продавец получает деньги целиком.
3. Регистрируется новая фирма, получающая в собственность недвижимость, закладываемую в банке, после чего стоимость объекта сделки оплачивается банком на основании ипотечного договора, а между владельцем и покупателем оформляется договор продажи юридического лица с сопутствующим залогом. После выплаты залога обременение снимается и частное лицо вправе оформить объект на себя, а бизнес расформировать.

Сравнительный анализ ипотечных продуктов для организации и физического лица не выявил значительных различий между ними. Условия кредитования, например, для Сбербанка являются практически идентичными, но могут быть более выгодными в коммерческих финансовых учреждениях. Пакет необходимых документов для частного заемщика, решившего взять ипотеку на коммерческую недвижимость, будет больше, чем для организации, так как включает в себя и подтверждение личных данных, и информацию о юридическом лице.

Если организация финансово благополучна, то лукавить и брать ипотеку на её владельца или руководителя нет смысла, а если есть проблемы с ликвидностью, то они все равно будут выявлены банком и кредит не предоставят.

Видео: Эксперты о коммерческой ипотеке

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц — востребованная услуга, позволяющая получить в распоряжение нежилой объект и впоследствии использовать его для бизнес-деятельности. Сегодня многие кредиторы предлагают оформить ипотечный займ на выгодных условиях, сохранив капитал для безрисковой работы. В чем плюсы ипотеки под нежилое помещение физическому лицу? Как оформить услугу? Какие банки ее выдают и на каких условиях предоставляется займ клиентам? Эти и другие вопросы рассмотрим в статье.

Доступен ли ипотечный займ физлицу?

Ипотека нежилой недвижимости несмотря на название, сулящее доступность всем физическим лицам, предлагается ограниченной категории клиентов. Оформить услугу вправе следующие лица:

• Индивидуальные предприниматели.
• Руководители крупных компаний.
• Владельцы (учредители) бизнеса.

Упомянутые лица при обращении в банк могут рассчитывать на получение в кредит коммерческих зданий. Ниже рассмотрим, как регистрируется и оформляется залог, определяется срок регистрации ипотеки нежилого помещения и оформляется договор.

В чем плюсы такого кредита?

Преимущество такого займа заключается в ориентации на представителей бизнеса, ИП и руководителей компаний, которые нуждаются в дополнительных средствах. Для владельцев предприятий и предпринимателей такой вид займа — возможность получить деньги для приобретения недвижимости. После получения средств заемщик использует их для обустройства бизнес-деятельности. При этом нет нужды изымать деньги из оборотного капитала, рискуя остаться банкротом.

Если ипотека нежилой недвижимости не подходит по тем или иным причинам, существует иной вариант — лизинг. Минус в том, что такая услуга имеет ряд ограничений и доступна не всем физлицам. Вот почему при решении проблем с финансированием предпочтение отдается коммерческому ипотечному займу.

Типы и назначение помещений

К категории коммерческой относится недвижимость (земельные наделы, сооружения, дома), применяемые для бизнес-деятельности и получения прибыли в будущем (от аренды или вложений). В состав нежилой недвижимости входят промышленные объекты, офисы, склады, гаражи, точки для торговли и прочие.

Недвижимость бывает жилой и нежилой.

Условно выделяется несколько видов нежилых объектов:

• Для розничной торговли — торговые точки (магазины, центры).
• Со свободным функционалом — спортивные здания, кафетерии, рестораны, гостиницы.
• Для персонала — здания с офисами, кабинеты.
• Апартаменты — домики с возможностью посуточной аренды.
• Социальные — боулинг, аэровокзал (терминал), бассейн.
• Индустриальные — склады, промышленные предприятия, производственные объекты.

Из приведенного перечня почти все объекты можно отнести к коммерческим. Исключение касается только социальных сооружений и апартаментов, которые имеют «подвешенный» статус. Апартаменты относятся к жилой недвижимости, но с возможностью получения прибыли. Что касается социальных сооружений, это нежилые здания, но также с перспективой получения дохода.

Жилая недвижимость — объекты, предназначенные для проживания людей. Они также бывают коммерческими (в том случае, если применение сооружения позволяет получить прибыль). К примеру, многоквартирное сооружение — коммерческий объект, но каждая отдельно взятая квартира относится к частному жилью.

Законодательная база

Процесс оформления ипотеки на нежилые сооружения оговаривается в ФЗ №102. Несмотря на наличие отдельного закона, многие нюансы не оговорены. Все вопросы рассматриваются в общем виде и в основном касательно залогового имущества. Следовательно, остальные условия вправе устанавливать банковские учреждения, а именно, требования к клиентам, перечень бумаг для оформления, формы заявления и прочие нюансы. В результате ипотека нежилой недвижимости может оказаться невыгодной.

Что важно знать о нежилом помещении?

При покупке объекта нежилого фонда юрлицами, процедура весьма стандартна и опробована на практике путем оформления десятков договоров. В случае с физлицами имеет место ряд специфических аспектов:

• Недвижимость, которая передается по договору ипотеки, переходит в статус залога.
• При покупке апартаментов прописаться в них не получится.
• Платить за услуги коммунальных служб для нежилых помещений придется больше. Это значит, что у физлица появляется дополнительная финансовая нагрузка.
• При погашении займа запрещено задействовать деньги маткапитала или иные субсидии на жилье.
• Налоговые платежи по ипотеке на нежилые объекты не «минусуются».

Ипотека с участком земли

В ФЗ №103 (ст. 69) указано, что надел земли становится залогом в том случае, когда на нем находится дом, оформленный в ипотеку. Возможны ситуации, когда земля не переходит в статус залогового имущества. Это возможно, когда:

• Надел относится к государственной собственности.
• Площадь земли меньше, чем предусмотрено в регионе РФ.
• Человек владеет наделом на праве постоянного применения.

Тонкости ипотеки

Не каждый банк выдает ипотечные займы на нежилые помещения или землю под возведение такого типа здания. Проще отыскать банк, предоставляющий кредит на недвижимость, для которой планируется ее потребительское использование. К этой категории относится участок под строительство, дача, гараж, приусадебное здание, апартаменты или садовый дом.

При выборе одного из перечисленных объектов шанс на получение кредита выше. Особенно это актуально, если сделка проходит по общему договору купли-продажи с квартирой, жилым домом или дачей. При таких обстоятельствах можно оформить услугу под процент, который предоставляется для обычного ипотечного займа.

Ипотека на гараж

Сегодня ИП и физлица вправе получить ипотечный кредит на гараж. Ряд банковских учреждений идет на предоставление услуги, но с разными условиями. При успешном оформлении человек получает деньги для приобретения или возведения гаража. Если с поиском финансового учреждения возникают трудности (к примеру, условия не подходят), можно оформить потребительский заем и на полученные средства приобрести гараж.

Стоит учесть, что такая недвижимость «привязывается» к участку, на котором установлена. Дополнительные требования к гаражу — наличие фундамента, без которого сооружение не относится к недвижимости. Кроме того, по закону можно оформить ипотеку на получение места под авто. Такие займы выдает Сбербанк. Авансовый взнос составляет 15% от цены гаража, минимальный размер займа 45 тысяч рублей, а верхний срок оформления — до 30 лет. Что касается комиссии, за применение ипотечного займа взимается 10 процентов.

Условия ипотечного кредита на коммерческое сооружение

Ипотека на нежилые объекты имеет ряд условий:

• Деньги выдаются со ставкой до 20% годовых.
• Период погашения задолженности меньше, чем в стандартной услуге (до 10-15 лет).
• Первая выплата от 30% и более.
• При покупке здания на земельном участке, надел также становится залогом (кроме случаев, которые оговорены выше).
• Если помещение, которое оформляется в кредит, играет роль залога, как часть общей площади, банк имеет право на долю и землю.

В случае, когда озвученные условия кажутся слишком жесткими, можно оформить потребительский займ и приобрести гараж, место для автомобиля, хозпостройку, садовый домик или апартаменты.

Вероятные проблемы при оформлении

Несмотря на доступность ипотечного займа для физлиц, с его оформлением возникает ряд трудностей. Как правило, они связаны с залоговым имуществом. Суть в том, что нежилые помещения переходят банку не сразу, а после прохождения бюрократической схемы. Рассмотрим их подробнее:

• Продавцу передается аванс в виде первого взноса по займу. Далее оформляется право владения, и помещение (здание) переходит в категорию залогового имущества. На последней стадии оформляется ипотечный займ, а заемщик получает оставшиеся деньги.
• Продавцу переводится предоплата, но заключение ДКП (договора купли-продажи) и переход прав происходит в одно время с оформлением ипотеки. Регистрация сделки осуществляется после предоставления документации.
• Регистрируется новая компания, на наименование которой и переходят права владения. Далее банковское учреждение переводит полную сумму за объект, а участники сделки (покупатель и продавец) оформляют ДКП. Как только происходит передача залогового имущества, снимается обременение.

Период регистрации

Как отмечалось, ипотечный займ завершается регистрационными процедурами. Как правило, на это уходит до 15 суток. Одновременно с этим стоит заплатить пошлину государству, которая отличается в зависимости от статуса плательщика. Так, индивидуальные предприниматели выплачивают 1000 р., а юрлица — 4 000 р.

Что предлагают банковские учреждения?

Чтобы выбрать выгодную ипотеку на нежилое помещение, важно изучить условия финансовых организаций (кредиторов). Как отмечалось, банки вправе выставлять разные требования, которые никак не ограничены на законодательном уровне. Чтобы узнать точные условия, важно обратиться в банковское учреждение и уточнить интересующие моменты у сотрудника.

Как правило, ипотека для физлиц на нежилое помещение выдается на таких условиях:

• Клиент — держатель большого пакета акций, участник ООО, владелец бизнеса, руководитель компании или ИП.
• Подтверждено гражданство РФ.
• Фирма имеет положительную репутацию и ведет деятельность в регионе, где работает кредитор.
• Компания зарегистрирована в России и не имеет задолженности перед ФНС.
• Возраст клиента банка — 21-65 лет.
• Площадь объекта до 150 кв. м.
• Недвижимость расположена в регионе, где банк ведет деятельность.
• Объект сделки — капитальная постройка.
• Отсутствуют обременения, ограничивающие оформление сделки.

Кредитные организации и условия:

• Сбербанк предоставляет услугу «Бизнес-недвижимость». Клиентам доступно до 60 миллионов рублей, а период займа до 120 месяцев. Ставка — около 14,5%.
• БМ Банк. Здесь в распоряжении заемщика кредит на нежилое помещение под названием «Коммерческая ипотека». Заемщикам доступно от 150 млн. рублей и больше, а период оформления займа не превышает 84 месяца. Процент рассчитывается персонально для каждого клиента.
• Возрождение. Еще одна популярная программа — «МСП-Инвестиции». Ипотека ограничивается суммой в 150 млн.р., а период оформления договора до 120 месяцев. Ставка — 15,5%.

Кто вправе обратиться за ипотекой?

Чтобы получить кредит на приобретение нежилого помещения, предприниматель должен соответствовать таким условиям:

• Предприятие — резидент РФ, то есть выплачивает налоги в ФНС России.
• Размер дохода в течение года до 400 млн. рублей.
• Хозяин бизнеса имеет возраст до 70 лет.
• Предприятие работает от 6-12 месяцев.

Какие бумаги требуются?

При оформлении ипотеки важно собрать полный пакет бумаг, который характерен только для ИП и представителей малого (среднего) бизнеса. В каждом финансовом учреждении условия могут различаться, но базовый пакет имеет такой вид:

• Заявление на получение займа. Это документ оформляется на бланке, который предоставляется банковским учреждением в отделении.
• Информация о субъектах, которые работают в компании и имеют полномочия на подписание финансовых бумаг (для предприятий).
• Анкета клиента (для ИП и юрлиц она имеет персональную форму).
• Набор бумаг, подтверждающих право на бизнес.
• Документация, раскрывающая нюансы деятельности организации.
• Отчеты с бухгалтерии.
• Сведения об открытых банковских счетах, а также проведенных по ним транзакциях.
• Кредитная история.
• Реестр соглашений, а также действующие соглашения (копии) на день подписания договора займа.
• Справка, указывающая на прибыль и затраты предприятия за текущий и прошлый периоды.
• Бумаги по залоговому имуществу. Документация должна подтверждать отсутствие обременения со стороны 3-их лиц.

Указанный список имеет общий характер, ведь в каждом банке имеет место персональный подход к выбору подходящего клиента. Чтобы получить точные сведения, требуется посетить официальный ресурс финансового учреждения или лично прийти в отделение и получить консультацию у сотрудника.

Если клиентом при получении нежилой недвижимости выступает компания, требуется устав, договор о создании ООО, выписка из ЕГРЮЛ, лицензия (если требуется для работы) и прочие бумаги. Что касается ИП, стоит захватить с собой паспорт, ЕГРИП, лицензию (если необходима по характеру работы) и образец подписи. Как отмечалось выше, более точные требования к документам можно получить в банковской организации.

Ипотека в ВТБ 24

Интересные условия для физлиц (если сравнивать с рассмотренными выше банками), предлагает ВТБ24. Клиентам кредитной организации доступна ипотека под 14 процентов в год. Предоставляемая сумма от 4 миллионов рублей, а срок, на который заключается договор, не превышает 10 лет. Чтобы оформить услугу, придется внести аванс в размере 15% и выше. Если перечислить первоначальный платеж не удается, допускается передача иной недвижимости в виде залога.

При появлении финансовых трудностей разрешена отсрочка на выплату задолженности до 6 месяцев. Что касается требований к заемщику и пакету документации, они мало отличаются от тех, что выставляет Сбербанк. Для уточнения этого вопроса стоит зайти на официальный ресурс ВТБ24, а лучше — сходить в отделение кредитора и получить точные сведения. Нужно учесть, что на офсайте, как правило, приводится ознакомительная информация.

Порядок оформления

Чтобы получить ипотеку на объект нежилой недвижимости, стоит придерживаться такого плана:

• Изучите предложенные варианты и определитесь, какая организация предлагает займ на выгодных условиях.
• Оформите заявку на бланке кредитора.
• Соберите требуемый пакет бумаг и передайте его работнику финансовой организации вместе с заявлением.
• Выждите до 14 дней, пока кредитор примет решение о предоставлении услуги. При отсутствии претензий происходит одобрение заявки.
• Уточните сумму ипотеки и прочие условия погашения.
• Определитесь с недвижимостью и передайте бумаги на интересующий нежилой объект в банковское учреждение.
• Дождитесь одобрения и подпишите договор с кредитором.
• Купите объект и зарегистрируйте сделку в Росреестре.

Образец оформляемого соглашения

Договор ипотечного кредитования индивидуален и оформляется под каждого клиента. В зависимости от заемщика пункты соглашения могут различаться. При этом базовые положения остаются неизменными:

• Сведения о заемщике и банковском учреждении.
• Права и обязательства кредитора и заемщика.
• Нюансы выплаты задолженности и условия досрочного погашения (если оно разрешено).
• Процентная ставка. Как правило, ипотека под нежилое помещение выдается со ставкой от 10-11 процентов и более.
• Период, на который предоставляются деньги по коммерческому объекту. Сроки оформления, как правило, не больше 30 лет. Столь выгодные условия предоставляются для физлиц.
• Характер помещения. В соглашении должно быть указано, что объектом сделки выступает нежилой объект. Именно он после подписания договора получает статус залога. Следовательно, подарить или реализовать его не получится. Нежилым имуществом владеет банк до полной выплаты задолженности.

Рассмотренные выше нюансы — базовые, и они находят отражение в кредитном договоре, заключаемом между сторонами. Составлением договора занимается работник конкретного банка, поэтому отличия неизбежны.

Тонкости снятия обременения

После оформления займа заемщик осуществляет выплаты с учетом согласованного графика. Как только долг по кредиту погашен, обременение с недвижимости снимается. Эта процедура происходит на базе договора о залоге, который регистрируется в Росреестре. До снятия обременения с объекта внесение правок в сведения по соглашению недопустимы.

Обременение снимается в том случае, когда ипотечный кредит полностью погашен, а банковское учреждение передало клиенту справку об отсутствии задолженности. Этот документ требуется передать в Росреестр, который убеждается в факте погашения долга и выполняет процедурные действия по снятию обременения. Как только рассмотренные процедуры выполнены, заемщику передается на руки уведомление, подтверждающее данный факт. С этого момента разрешено применять недвижимость по личному усмотрению — продавать, дарить, передавать по наследству или осуществлять иные действия.

Итоги

Как видно из статьи, ипотека нежилой недвижимости доступна физлицам, и многие банки предлагают такую услугу. Главное — ответственно подойти к выбору кредитной организации и читать договор перед его подписанием.

Сегодня при помощи ипотеки на нежилое помещение можно купить торговое, складское или офисное помещение.

Данный вид займов предоставляется только крупными банками.

Ввиду большой стоимости коммерческой недвижимости кредитные организации опасаются выдавать займы.

Стоит отметить, что в нашей стране подобный кредит уже начал пользоваться популярностью.

Крупные банки дают ипотеку на нежилое помещение. Если предприниматель решил открыть или расширить бизнес, то ему наверняка нужно помещение.

Банки выдают займ под небольшой процент, объектом залога будет являться само помещение (статья 6 ФЗ № 102).

Особенности кредитования

Когда залоговым объектом является здание, которое стоит на арендованном участке, то необходимо письменное согласие собственника земли на передачу прав аренды в ипотеку.

Особенностью кредитования на покупку любого вида недвижимости является тот факт, что кроме предоставления в залог здания, оформляется еще и участок.

Если земля не оформляется в залог, то ипотеку ни один банк не даст.

Кроме торговых, офисных и складских помещений, в ипотеку можно приобрести гараж. Хотя такой вид недвижимости банки кредитуют весьма неохотно ввиду не ликвидности залога.

Ведь если заемщик будет не в состоянии платить по долговому обязательству, то банк будет вынужден поставить залог на реализацию.

Кроме того, ипотечный займ на приобретение недвижимости нежилого назначения выдается только юридическим лицам, чья фирма:

• работает не менее полугода;
• имеет определенный штат сотрудников;
• приносит хорошую прибыль, наличие которой можно подтвердить.

Законодательная база

Ипотека на нежилое помещение регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

До 2009 года займа на нежилую недвижимость в России не существовало. Закон регламентировал исключительно жилые помещения.

Сделки на покупку коммерческой недвижимости регулировались посредством договора между банком и заемщиком.

Данный закон:

• отрегулировал процесс выдачи займов;
• установил правила оформления и регистрации объекта.

Ввиду этого значительно снизились банковские риски и финансовые организации начали активно внедрять программы кредитования нежилых помещений.

Ипотека на нежилое помещение предоставляется в основном на коммерческий вид недвижимости.

Стоимость таких объектов всегда высокая, а это означает, что залог является ликвидным.

Вследствие чего банк легко одобряет подобные займы, но только тем, кто соответствует всем требованиям и условиям.

Условия

Условия каждый банк выдвигает свои.

Если заемщик подходит под определенные критерии, то финансовая организация может пойти на уступки и:

• снизить процентную ставку;
• увеличить период пользования займом;
• повысить максимально одобряемую сумму кредита.

Но не стоит забывать, что ипотека на нежилую недвижимость продукт новый, и законодательство еще до конца не разработано.

Главные условия предоставления ипотечного кредита – это:

• платёжеспособность организации;
• динамичное развитие;
• определенный штат сотрудников.

Если фирма убыточная, то владельцу никто не одобрит займ.

Ипотека на нежилое помещение

Ипотека на приобретение нежилого помещения – это отличный способ расширить сферу влияния своего бизнеса. Если работа предприятия приносит стабильный доход, то такой займ очень быстро себя окупит.

Приобретение с помощью ипотеки гаража явление довольно редкое для нашей страны. Возможно, ввиду небольшой стоимости данных сооружений. Но, иногда банки одобряют такой займ.

При этом к объекту залога предъявляются серьезные требования.

Можно ли взять?

Ипотеку для приобретения нежилого помещения выдает несколько банков.

В основном крупные кредитные организации предоставляют займ только юридическим лицам, чьи организации являются стабильно развивающимися и приносящими весомый доход.

Физическое лицо может оформить ипотеку только на сооружения типа гаража. Коммерческая недвижимость большинством банком не кредитуется для физических лиц.

Для физических лиц

Приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку физическим лицом не представляется возможным.

Стоимость большинства объектов такого назначения весьма велика и кредитовать не организации банки опасаются.

Но если физическое лицо имеет весьма солидный доход, который может подтвердить, то можно воспользоваться тем, что законодательная база в этой области сегодня недоработана, и можно попытаться договориться с банком.

На гараж

Физическое лицо может приобрести гараж с помощью ипотечного займа. Требования к заемщикам почти такие же, как и при выдаче ипотечного займа.

Клиент должен:

• работать официально;
• иметь стабильный доход.

Сбербанк, например, предлагает ипотеку на приобретение гаража под рублевый займ при первоначальном взносе от 10%, а ставка варьируется от 10,05% в год.

Ипотека на нежилое помещение в Сбербанке предоставляется сроком до 30 лет.

Какие банки дают?

Ипотеку на приобретение не жилой недвижимости можно взять в:

• Сбербанке;
• ВТБ 24;
• ХоумКредит Банке;
• Банке Москвы;
• Газмпромбанке и в других.

Сбербанк

Сбербанк является лидером по выдаче не только ипотечных жилищных займов, но и по оформлению кредитов на приобретение коммерческой и другой нежилой недвижимости.

Первоначальный взнос всего 20%, а ставка составляет от 14 до 18% в год.

ВТБ 24

ВТБ 24 предоставляет займы на приобретение коммерческой недвижимости стоимостью до 143 млн. рублей.

Но заемщиков отпугивает большой первоначальный взнос – не менее 40% от стоимости недвижимости. Процентные ставки варьируются от 13,5% до 18%.

Ниже представлена сводная таблица по условиям банков:

Банк	Первоначальный взнос	Процентная ставка	Срок кредитования
Сбербанк	20%	14 – 18%	До 30 лет
ВТБ 24	40%	13,5 – 18%	До 10 лет

Порядок оформления

Ипотека на нежилое помещение оформляется так же, как и на квартиру. Отличие только в том, что при оформлении займа юридическим лицом требуется предоставление дополнительных документов.

Необходимо обратиться в банк с:

• готовым пакетом документов;
• заполненным заявлением-анкетой.

После одобрения комиссией заемщик может приступать к поиску недвижимости.

Чаще всего клиент уже конкретно знает, чего хочет, поэтому нужно вместе с заявлением предоставить и пакет документов на объект будущего залога.

Срок регистрации

Сроки регистрации по ипотечному займу на нежилую недвижимость составляют до 15 рабочих дней.

Государственная пошлина с юридических лиц – 4000, с физических – 1000 рублей.

Документы

Для оформления ипотеки требуется собрать немаленький пакет документов.

В него входят:

• личные данные заемщика;
• информация об объекте недвижимости;
• данные об предприятии – для юридических лиц.

Стандартный набор документов:

1. Копии всех страниц паспорта.
2. ИНН, ОГРН, СНИЛС (для юридических лиц).
3. Справка о доходах и информация о трудовой деятельности.
4. Декларации, подтверждающие доход организации.

Тут представлены образец заявления на получение ипотечного займа, образец справки о доходах.

Кроме этих документов банк может потребовать дополнительные, которые необходимо будет предоставить.

На видео о коммерческих ипотечных займах

Покупка нежилой недвижимости сейчас не менее актуальна, чем приобретение жилья. Физические лица также могут купить коммерческое или другое нежилое помещение в ипотеку, как и индивидуальные предприниматели. Однако такая сделка будет наполнена сложностями и нюансами, которые необходимо рассмотреть поподробнее.

Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение для физических лиц?

Сейчас кредиторы предоставляют возможность такой ипотеки не только для юридических, но и для физических лиц.

Это связано с разработкой программ, в целях поддержки малого бизнеса.

Некоторые банки даже позволяют индивидуальным предпринимателям оформить в залог не только ипотечное помещение, но и любую другую недвижимость, которая находится в их собственности.

к содержанию ↑На гараж

Физические лица и индивидуальные предприниматели могут оформить ипотеку на гараж. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) выдают целевые кредиты именно на покупку или постройку гаражей.

Разумеется, такая ипотека есть не во всех банках, однако в таком случае, Вы можете оформить обычный потребительский кредит.

Обратите внимание! Гаражи не являются объектами недвижимости сами по себе. Они связаны с земельным участком, на котором расположены. Помимо того, гараж должен, как минимум, иметь фундамент, чтобы считаться объектом недвижимости.

Также, согласно закону, можно взять в ипотеку даже обычное машинное место. Сбербанк уже практикует выдачу таких кредитов.

Условия этой ипотеки таковы:

1. Минимальная сумма кредита – 45 000 рублей;
2. ПВ – 15% от стоимости недвижимости;
3. Комиссия за использование средств ипотеки – 10%;
4. Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

Будет полезно просмотреть:

к содержанию ↑С земельным участком

Согласно 69 статье 103 ФЗ, земельный участок становится залоговым имуществом, если на нем расположен приобретаемый в ипотеку дом.

Но есть и случаи, в которых можно взять ипотеку, и не отдавать в залог земельный участок:

• Если это муниципальная или федеральная собственность;
• Если площадь участка меньше, чем установленная в регионе;
• Недвижимость находится на праве постоянного пользования.

Подробнее ознакомиться с ипотекой на земельный участок можно в этой статье.

к содержанию ↑Недвижимость коммерческого назначения

Физическим лицам труднее купить недвижимость коммерческого назначения, чем юридическим.

Дело в том, что юридические лица в принципе оформляют кредиты по повышенной ставке, а если позволить оформить такую ипотеку физическому лицу, то банк потеряет свои деньги.

Такие кредиты чаще выдаются:

1. Для ИП;
2. Владельцам ферм;
3. Собственникам малого бизнеса;
4. Руководителям компаний.

Таким образом, в таком случае, банк тщательно проанализирует деятельность компании, которая берет ипотеку. То есть, физическое лицо (к примеру, руководитель ООО) должен предоставить не только стандартный пакет документов, но и бумаги компании.

Обратите внимание! В связи с особенностями законодательства РФ, для банков выдача кредитов на покупку коммерческой недвижимости сопровождается трудностями. Хотя бы потому что передача нежилой недвижимости в залог от физического лица – довольно специфический, с точки зрения закона, процесс. Поэтому каждый случай стоит рассматривать индивидуально.

Чаще, такие кредиты сопровождаются ужесточенными для заемщика условиями.

Рекомендуем к просмотру: 

В большинстве своем:

• Процентная ставка по ипотеке может быть от 11,5% до 20% годовых;
• Сумма кредита от 150 000 до 200 000 000 рублей;
• Первый взнос по ипотеке не менее 20%
• Срок кредита – от 5 до 15 лет;
• Здание, в котором расположено помещение, должно быть капитальным;
• Не должно быть никаких обременений на право собственности.

к содержанию ↑Специфика нежилого помещения

Если для юридических лиц покупка нежилого помещения – довольно стандартная и уже выверенная до мелочей процедура, то физическим лицам придется столкнуться с определенными, не всегда приятными, нюансами:

1. Ипотечная недвижимость в обязательном порядке станет залоговым имуществом;
2. Если Вы покупаете апартаменты, но прописаться в них нельзя;
3. Тариф на коммунальные услуги в нежилых помещениях значительно выше, поэтому обычное физическое лицо будет испытывать затруднения с их оплатой;
4. Для погашения кредита нельзя использовать средства или материнского капитала или любые другие жилищные субсидии;
5. Налоги по такой ипотеке не вычитываются.

к содержанию ↑Что гласит закон?

Весь процесс покупки нежилых помещений коммерческого назначения в ипотеку регулируется 102 Федеральным законом.

Однако даже он не указывает все тонкости процесса оформления такого кредита. Все рассматривается в общих чертах. Да и то, лишь касательно вопроса с залоговым имуществом.

102 ФЗ регулирует лишь вопрос залога такой недвижимости. А это означает, что требования к заемщикам, формы и списки документов, а также прочие условия выдачи таких кредитов полностью устанавливаются банками. А это может быть не выгодным для заемщика.

к содержанию ↑Особенности ипотечного кредитования

Ипотека не нежилую недвижимость для физических лиц довольно специфическая. Так только в условиях банков можно найти множество минусов и негативных для заемщика моментов.

Схема ипотечного кредитования

А именно:

• Такой кредит всегда предусматривает повышенные проценты (до 20% годовых);
• Заемщику дается меньше времени для выплаты ипотеки. Так, если Вы покупаете жилье, то в большинстве случаев, максимальный срок кредита – 30 лет. В случае с нежилыми объектами, срок ипотеки редко достигает даже 10 лет;
• Первый взнос по ипотеке повышен. Придется заплатить не меньше 30% от стоимости недвижимости;
• К заемщикам более жесткие требования, чем в случае с жилищными кредитами;
• Если вы покупаете здание, то земельный участок, на котором оно находится, также оформляется в залог;
• Если ипотечное помещение отдается в залог, как часть общего помещения, то кредитор получает право на эту долю и земельный участок.

Обратите внимание! Чтобы избежать таких условий, можно взять обычный потребительский кредит. Для такого займа кредитора найти гораздо легче, да и Вы можете приобрести любой объект нежилой недвижимости:

1. Гараж или машинное место;
2. Садовый дом;
3. Хозяйственная постройка;
4. Апартаменты.

к содержанию ↑Условия предоставления кредита

Кредиторы могут устанавливать любые требования и условия, так как законодательством это никак не ограничивается. Поэтому каждый банк может предъявлять свои требования, и для большей точности, стоит напрямую обратиться с этим вопросом к сотруднику банка.

Физические лица могут получить ипотеку на нежилое помещение только на таких условиях:

• Физическое лицо является индивидуальным предпринимателем;
• Собственником бизнеса, одним из учредителей или крупным акционером;
• Действующим топ-менеджером в ООО;
• Заемщик должен быть гражданином РФ;
• У этой фирмы должна быть хорошая репутация;
• Компания должна быть расположена в регионе нахождения банка;
• Предприятие зарегистрировано в РФ и платит налоги.
• Нужно быть в возрасте от 21 года до 65 лет;
• Площадь недвижимости должна быть не меньше 150 квадратных метров;
• Объект находится в регионе расположения банка;
• Это капитальная постройка;
• Нет обременений на собственность.

Полезное видео:

к содержанию ↑Банки предоставляющие ссуду

Не каждый банк готов предоставить такой кредит. Обычно, такое предложение можно отыскать лишь у крупного кредитора.

Сбербанк (Бизнес-недвижимость)	Можно взять кредит на сумму до 600 000 000 рублей, и выплачивать его не дольше 10 лет. Процентная ставка, вместе с этим будет около 14,5%.
ВТБ 24 (Бизнес-ипотека)	Минимальная сумма займа – 4 000 000 рублей, на срок до 10 лет. Ставка не выше 13,5%.
Возрождение (МСП-Инвестиции)	Максимальная сумма займа – 150 000 000 рублей, на 10 лет кредитования. Процентная ставка не более 15,5%.
Газпромбанк	Для каждого заемщика условия кредитования устанавливаются в индивидуальном порядке.
Банк Москвы (Коммерческая ипотека)	Можно взять в кредит не более 150 000 000 рублей, на срок до 7 лет. Ставка наряду с этим будет рассчитываться в индивидуальном порядке.

к содержанию ↑Процесс оформления

При оформлении такой ипотеки, заемщику придется придерживаться такой инструкции:

1. Подача заявки, с прикрепленными документами;
2. Ожидание до двух недель, пока банк рассмотрит и одобрит заявку;
3. Рассчитывается сумма кредита и прочие условия;
4. Заемщик выбирает недвижимость и подает его документы банку;
5. После одобрения, заключается договор ипотеки;
6. Покупка недвижимости;
7. Регистрация сделки в Росреестре.

Порядок оформления

к содержанию ↑Необходимый список документов

В процессе оформления ипотеки, Вам придется предоставить банку такие документы:

• Сотрудник компании приносит устав;
• Соглашение о ее создании;
• Выписка из реестра;
• Лицензию на деятельность;
• Заверенный образец подписи руководителя и оттиск печати компании;
• Индивидуальный предприниматель должен предоставить паспорт;
• Документ от регистрации;
• Лицензию;
• Образец своей подписи;
• А также, нужно принести сведения о руководителе ООО и финансовом состоянии компании;
• Информацию о кредитной истории компании;
• Копии соглашений по бизнесу и проект.

Фотогалерея:

к содержанию ↑Образец заключаемого договора

Ипотечный договор заключается в индивидуальном порядке. Его пункты могут отличаться, в зависимости от условий кредитования, но в основном, такое соглашение должно иметь такие пункты, как информация о заемщике и банке, условия ипотеки, права и обязанности сторон, а также схема погашения ипотеки (учитывается и возможность досрочного погашения).

С полным примером образца ипотечного договора можно ознакомиться

здесь

. 

к содержанию ↑Срок регистрации

Последним шагом в процессе оформления ипотеки, будет регистрация сделки. Обычно, это занимает не более 15 дней. Вместе с этим, необходимо заплатить госпошлину. Юридическое лицо платит 4 000 рублей, а ИП – 1 000 рублей.

к содержанию ↑Возможные трудности

Физическим лицам получить такую ипотеку непросто. В основном возникают сложности при оформлении залога. Дело в том, что сразу такая недвижимость банку не передается. Заемщику придется пройти через процесс перехода прав собственности. Для этого, в банках есть три основных схемы.

Продавец получает предоплату, в суме первого платежа по кредиту. После этого, оформляется переход права собственности и передача объекта в залог. И только после этого, заключается ипотечный договор, а продавцу выплачиваются остальные средства.

Аналогично предыдущему варианту, продавец получает предоплату. Но передача прав происходит одновременно с оформлением соглашения купли-продажи и ипотеки. А сделка регистрируется только после передачи всех бумаг.

Последняя схема наиболее витиеватая. Сначала нужно зарегистрировать новую фирму, на имя которой и передают право собственности. После этого, стоимость недвижимости уплачивает банк, а покупатель заключает с продавцом договор купли-продажи нового юридического лица. Обременение будет снято только после передачи залога.

Ипотека на нежилую недвижимость является более трудной для физических лиц. Такая сделка будет означать повышенные проценты и уменьшенный срок кредитования, что не слишком выгодно для заемщика. Однако зная обо всех тонкостях такого кредитования, можно избежать некоторых сложностей и получить более приятные условия ипотеки.