Ипотека на вторичное жилье условия

​Рынок вторичного жилья за последние 10 лет развивается очень стремительно. Заметно возрос интерес и покупательская способность нашего населения на «вторичку». Ипотека на вторичное жилье стала экономически выгоднее, удобнее и популярнее. Чем это вызвано?

Если вы молодая семья, которая уже не первый год скитается по съемным квартирам, то рано или поздно вы представите – сколько денег вы отдали чужому дяде или тете за все это время? Сумма получится весьма внушительная, а, главное, этой суммы вполне хватило бы на покупку собственного жилья или на первоначальный взнос по ипотеке. И вот здесь вас одолеет миллион вопросов: «Какое брать жилье – вторичку или новостройку или вступить в долевое строительство? Какие выгоды вторичного жилья перед новым? Брать в ипотеку, в рассрочку или накопить самостоятельно?

Чтобы окончательно не запутаться в этой системе, давайте внесем ясность, а именно – определим главные достоинства и основные недостатки вторичного жилья.

Плюсы и минусы покупки вторичного жилья

Рассмотрим целесообразность приобретения квартиры на вторичном рынке на примере молодой семьи, поскольку процент покупки вторички в ипотеку высок среди заемщиков возраста 25-35 лет. Оплачивая ежемесячно аренду за съемную квартиру, но при этом, желая переехать в собственную, у молодой семьи остается не так много вариантов. Поэтому, именно покупка квартиры на вторичном рынке может стать «спасительным кругом».  Однако, в выборе в пользу вторички есть и свои минусы, причем довольно существенные.

• Во-первых, стоимость таких объектов, как правило, намного выше, чем в новостройках. Но этот недостаток легко компенсируется низкими процентными ставками по ипотечным программам. Поскольку такие объекты недвижимости обладают высокой ликвидностью на рынке, риски банков сведены к минимуму. Это напрямую влияет на высокий процент одобрения ипотечных заявок на покупку вторичного жилья.
• Во-вторых, не всегда присутствует развитая инфраструктура. Особенно, это касается квартир в пригороде, находящихся в удалении от транспортных развязок, станций метро и т.д. Новостройки же застраиваются в экономически более выгодных местах, с уже развитой инфраструктурой, хорошей транспортной проходимостью. Хотя, и в первом, и во втором случае – это индивидуальные особенности местоположения объекта.

Но самым главным плюсом вторичного жилья является отсутствие ожидания. После оформления сделки вы сразу получаете на руки ключи от вашей квартиры и можете переехать в нее уже сегодня.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

Алгоритм приобретения вторичного жилья

Итак, если вы убеждены в своем выборе, то существует четкий план дальнейших действий:

1. Обойдите несколько банков, проконсультируйтесь с банковскими специалистами и определите несколько выгодных ипотечных программ на вторичное жилье, которые подходят именно вам.
2. Заранее оформите на работе справки о ваших доходах, и другие необходимые документы (полный перечень вам выдадут в любом банке).
3. Подайте заявку на кредит. Это можно сделать через интернет или при личном посещении отделения банка.
4. Получить ответ по заявке от банка (как правило, решение принимается банком в течение 5 рабочих дней).
5. После того, как вам станет известна одобренная банком сумма, приступайте к поиску подходящего объекта недвижимости. Чаще всего, на поиск жилья банком отводится срок в 30 дней. Поэтому многие заемщики, чтобы уложиться в срок, пользуются услугами риелторских компаний.
6. Если подходящая квартира найдена, необходимо, чтобы собственник предоставил полный пакет документов на квартиру. С этим перечнем вы обращаетесь в банк для оформления договора.
7. После подписания договора, вы обращаетесь в Росреестр для оформления вас в качестве нового собственника жилья, а далее в ближайший МФЦ для оформления и регистрации сделки.
8. После получения всех документов в МФЦ и Росреестре вы снова обращаетесь в банк. Он проверяет порядок и правильность оформления всей документации. После чего, заключается ипотечный договор с вами как с покупателем. А продавец получает свои деньги на расчетный счет.

На этом процедура оформления вторичного жилья закончена.  Но стоит напомнить про основные требования, которые предъявляют банки к заемщикам и недвижимости.

Требования к заемщику и объекту недвижимости

В большинстве банков требования к заемщикам стандартны:

• Возрастная категория граждан  от 21-65 лет (включительно на момент окончания выплат по ипотеке).
• Гражданство Российской Федерации.
• Постоянная регистрация.
• Стаж работы не менее 6 месяцев на последнем месте работы.
• Наличие постоянного высокого и подтвержденного документально дохода.

Кроме того, все существующие ипотечные программы предусматривают внесение первоначального взноса на покупку жилья (от 20%). Об этом следует позаботиться заранее, поскольку иных программ, позволяющих не вкладывать личные средства, не предусмотрено.

Что же касается самого объекта недвижимости, то перед покупкой его оценивает независимый оценщик, прошедший аттестацию банка. Не всегда эта оценка может совпадать с ожиданиями покупателя. На что именно обращают внимание оценщики и какие пункты этого процесса отражают в своем отчете?

• Во-первых, оценивается сам объект визуально, т.е. из каких материалов построен объект и в каком они состоянии (кирпич, железобетонные панели, дерево и т.д.);
• Во-вторых, дается оценка наличию необходимых коммуникаций (электричество, водопровод, газ, канализационные трубы и т.д.);
• В-третьих, оценивается местоположение объекта или инфраструктура (насколько объект недвижимости удален от главных магистралей, магазинов, больниц и т.д.)

Этот перечень далеко не полный, поскольку после оценки специалиста в банк отдается полный отчет о состоянии объекта для дальнейшего изучения сотрудником кредитного отдела.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Как снизить процент по ипотеке?

Суммы, которые одобряет банк в качестве заемных средств, как правило, довольно большие и снижение процентной ставки даже на пол процента, может существенно повлиять на конечную сумму выплаты. Для снижения ставки по ипотеке можно заключить договор на страхование недвижимости, титула или жизни собственника. Это позволяет добиться снижения ставки на 1-2%. Кроме того, для покупки жилья или последующего досрочного погашения суммы долга, можно привлекать средства материнского капитала. Для распоряжения ими вам стоит обратиться в Пенсионный фонд и подать заявление на досрочное погашение кредита.

Также вы можете попасть под льготные банковские программы, действующие в регионах, например, программа «Молодая семья». Это также позволит вам взять ипотечный займ по сниженной ставке.

Покупка жилья в ипотеку на вторичном рынке – это доступный и удобный для многих россиян способ приобретения своего жилья в короткие сроки.  После оформления сделки и подписания всех договоров, вы становитесь полноправным владельцем собственной квартиры! Не забудьте сразу переоформить все документы по ЖКХ на свое имя и в следующем году подать документы на налоговый вычет, а также на вычет по процентам за ипотечный займ.

Ипотека на вторичное жилье – актуальное решение проблемы для многих россиян. Особенности получения ипотеки на вторичное жилье интересуют всех, кто задумывается о приобретении собственной квартиры или дома. Программа «Ипотека на вторичное жилье» наиболее востребована из всех предлагаемых ипотечных программ.

Ипотечное кредитование значительно расширяет возможности приобретения собственного жилья. Если на строящееся жилье банки дают заемные средства крайне неохотно, что связано с высокими рисками, то ипотека на вторичное жилье считается более доступной.

Но решающим фактором выдачи ипотеки на вторичное жилье является ее ликвидность, а также масса других нюансов. Однако не стоит обольщаться: обилие ипотечных предложений и залоговое обеспечение отнюдь не влечет за собой автоматическую лояльность к потенциальным заемщикам при оформлении ипотеки на вторичное жилье. Банки по-прежнему придирчивы в отборе кредитуемых клиентов.

С чего начать?

Самая распространенная ошибка, которую совершает практически каждый заемщик – это подбор квартиры до рассмотрения вариантов ипотечного кредитования в разных банках.

Мало кто может реально оценить свой доход и правильно определить сумму, которую банк выдаст в качестве займа.

Результат такого подхода печален: время на подбор квартиры потрачено, но необходимую сумму на ее покупку собрать не получается. Рассмотрим пошагово, как эффективно достичь своей цели.

Алгоритм выбора банка с выгодной ипотекой на вторичное жилье

Главное, максимально расширить круг поиска банка, подходящего по условиям, и при этом не ограничиваться каким-либо одним.

Наиболее выгодные условия ипотечного кредитования предоставляют крупные российские банки. Схема ипотечной ссуды в них отработана до мелочей, ею уже воспользовались сотни тысяч россиян.

Подписывайтесь на&nbspнаш канал в&nbspЯндекс.Дзен!

Подписаться на канал

Но и перспективные молодые банки стараются не упускать возможности привлечь к себе потенциальных заемщиков. Они способны заинтересовать более лояльными требованиями и быстрыми сроками рассмотрения заявки.

Большинство из них предлагает реализовать материнский капитал как первоначальный взнос согласно ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006г (Подробнее см. Ипотека под материнский капитал: каковы условия первоначального взноса?).

Для того чтобы увеличить свои шансы и взять ипотеку на вторичное жилье на оптимальных условиях, нужно:

• Ознакомиться и проанализировать все ипотечные предложения по банкам вашего города. Интернет упрощает эту задачу в разы. Вам не потребуется на начальном этапе обходить банки лично. Достаточно просто зайти на их официальные сайты и изучить представленную информацию. 
• Отсечь предложения, по которым вы не проходите в качестве заемщика (не соответствуете по возрастной категории, уровню доходов, месту регистрации; имеете несовершеннолетних детей или членов семьи с инвалидностью и т.д.). Перед тем, как вычеркнуть тот или иной банк, уточните данные. Не всегда информация на сайте своевременно обновляется.
• Изучить более пристально оставшиеся предложения. Как правило, в условиях кредитных программ процентная ставка указана размыто, с приставкой «от». Уточнить, какова она будет именно для вас и какую сумму готов будет выдать вам банк, можно только при личной консультации. 

При отсутствии возможности уделить вышеперечисленным процедурам должное количество времени, рассмотрите возможность обращения в кредитно-консалтинговое агентство.

Преимущества услуг посредников в подборе ипотеки на вторичное жилье

Постепенно обретают популярность услуги ипотечных брокеров или кредитно-консалтинговых агентств как посредников между банками и заемщиками.

При выборе ипотечного брокера или агентства оцените количество полученных и действующих сертификатов. Чем больше сертификатов в разных банках – тем больше предложений будет для вас рассмотрено. Целесообразно обратить внимание на сертификацию именно в тех банках, которые вас заинтересовали.

Ипотечными специалистами зачастую становятся и риэлторы крупных агентств недвижимости. Они смогут не только подобрать вам подходящую кредитную программу и согласовать ее получение в банке, но и помогут в подборе квартиры, подготовят и оформят сделку.
Самостоятельный подбор квартиры для ипотеки

Помимо стандартных требований к предмету ипотеки (то есть вторичному жилью), которые описаны ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, банк выдвигает требования и к техническому состоянию закладываемой в обременение квартиры.

Дом, в котором находится квартира, не должен подлежать сносу, реконструкции или капитальному ремонту.

Существуют и другие нюансы:

Во-первых, вторичное жилье должно быть самостоятельным и обладать всеми необходимыми коммуникациями (электроэнергия, водоснабжение, отопление и пр.). Крайне неохотно банк рассматривает квартиры коммунального или гостиничного типа.

Во-вторых, процент износа, по оценке экспертов, должен быть довольно низким. Ипотека на вторичное жилье может быть оформлена и на двадцать, и на тридцать лет. Банк должен быть уверен, что сможет легко его реализовать в случае неплатежеспособности заемщика.

В-третьих, по этой же причине незаконные перепланировки и реконструкции недопустимы.

В-четвертых, банки неохотно рассматривают в качестве залога «хрущевки» и все постройки 60-х или 70-х годов, предвзято относятся к полуподвальным, цокольным и первым этажам.

Однако банки интересуются не только техническим состоянием квартиры, но и ее продавцом, не желая, например, видеть в качестве продавца квартиры близкого или дальнего родственника заемщика.

Если вторичное жилье перешло по наследству или договору дарения менее чем полгода назад, то оно также вряд ли устроит банк в качестве залога.

Экспертная оценка для ипотеки на вторичное жилье

После подбора квартиры предстоит процедура независимой оценки стоимости вторичного жилья. Не всегда она совпадает с ожидаемой продавцом. Но банк в выдаче ипотеки будет опираться именно на эту цифру (Подробнее см. Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?).

В случае большого расхождения, будьте готовы, что первоначальный взнос для вас станет несколько больше. Или подыскивайте другой вариант.

Выдача ипотеки на вторичное жилье

Перед оформлением ипотеки на вторичное жилье необходимо оплатить установленную комиссию банку и застраховать приобретаемую квартиру в любой компании из списка, представленного банком.

Договор купли-продажи и ипотека заключаются одновременно. До регистрации сделки в Росреестре продавец квартиры довольствуется суммой, которая составляла первоначальный взнос заемщика.

Окончательный расчет, то есть заемные средства от банка, будут переведены продавцу после оформления свидетельства с обременением (через 5 рабочих дней после подачи договора на госрегистрацию).

Перед заключением сделки обязательно убедитесь в чистоте истории квартиры (отсутствии обременений, прописанных несовершеннолетних, заключенных, военнослужащих и т.д.) (См. Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)?).

Ипотека от Сбербанка на вторичное жильё

Приобретение жилья с использованием ипотечных кредитов в настоящее время может стать одним из самых выгодных решений. Ведь самостоятельно собрать требуемую сумму бывает сложно. А вот заём позволяет максимально быстро улучшить имеющиеся жилищные условия. 

Отличным выбором станет ипотека от Сбербанка на вторичное жильё. Ведь благодаря таким предложениям можно получать деньги с минимальными процентными ставками.

Получение кредита: общие условия

Главное – заранее обдумать своё решение перед оформлением соответствующего договора. Для начала рассмотрим общие условия:

1. Кредиты выдаются только в рублях, использование иностранной валюты запрещено.
2. Минимально возможная сумма получения составляет 300 тысяч рублей.
3. Максимум – не более 85 процентов от рассчитанной рыночной стоимости жилья. Здесь всё зависит и от первоначального взноса, который в большинстве случаев устанавливается на уровне 15%.
4. Кредит никто не даёт на срок больше тридцати лет. То есть, на момент оформления соглашения клиенту должно быть больше 21 года, но не больше 65–75 лет.
5. За предшествующие пять лет необходимо иметь общий рабочий стаж продолжительностью минимум 1 год.
6. На нынешнем рабочем месте стаж должен равняться полугоду.
7. Допустимо привлечение до трёх созаёмщиков.
8. По общему правилу, кредитуемое имущество становится залогом. Но можно использовать и другие объекты недвижимости, если они есть в распоряжении. При оформлении жилого дома в договоре учитывается и земельный участок, на котором располагается объект.
9. Обязательное требование – страховка, оформляемая на различные риски.

«Молодая семья»: специальные предложения

Эти предложения направлены на улучшение жилищных условий для молодых людей, которые заключили брак в возрасте до 35 лет. Введена была ещё в 2015 году. Предполагается погашение части задолженности за счёт государственной поддержки.

Рассмотрим подробнее действующие предложения по данному направлению.

• Выгодные процентные ставки, составляющие до 8,9%.
• Услуга электронной регистрации увеличивает ставку на 0,1%. Итого получается 9%.
• Для тех, кто получает зарплату в Сбербанке, прибавляется ещё 0,5%.
• И ещё на процент увеличивается ставка, если клиент отказывается оформлять страховку.

О положительных сторонах

Практически все банки России поддерживают возможность оформить ипотечные кредиты. Почему стоит выбирать именно Сбербанк? На то есть несколько причин.

1. Самые низкие процентные ставки, если сравнить с другими предложениями.
2. Разработка льгот и акций, позволяющих получить серьёзные преимущества.
3. Практически полное отсутствие ограничений по максимальной сумме. Главное – первоначальный взнос от 15% и больше.
4. Возможность привлечь близких родственников, чтобы увеличить сумму кредитования.
5. Возможность оформить ипотеку по двум документам, если клиент не может подтвердить наличие официального дохода.
6. Дополнительные преимущества для тех, кто уже оформил карточку от Сбербанка. Чтобы получать заработную плату, например.
7. После получения ипотеки дополнительно предлагают оформить кредитную карточку на 150-200 тысяч рублей.
8. Самое надёжное финансовое учреждение на территории России. Оно тоже стремится получить прибыль, но выбирает вполне себе гуманные методы для достижения целей. Отличный вариант, когда в жизни возникают сложности.

Информация о порядке расчёта ипотечных кредитов

В этом деле помогают специальные калькуляторы, разработанные крупными компаниями, сопровождающими сделки и кредиты, связанные с недвижимостью. Главное – заранее учитывать несколько правил.

• Сначала идёт графа «хочу выбрать». Здесь надо указать на готовую квартиру.
• Потом ползунок передвигается на число, равное оценочной стоимости.
• Обязательно указывается сумма, которой располагает сам клиент, которую он может внести в счёт долга.
• Выбирается время заключения договора страхования.
• Можно отметить, получается ли зарплата на карту того же банка, или используется отдельный инструмент.
• Клиент должен решить, соглашается он на страхование жизни, или отказывается от него.
• Используется ли услуга государственной регистрации?
• Наконец, требуется указать участие в программе для молодых семей, либо полный отказ от неё.

Кроме того, дополнительные услуги клиентам оказывает сервис от самого Сбербанка, который носит название «ДомКлик».

1. Благодаря данному порталу можно подавать заявки на кредиты только в режиме онлайн, не выходя из дома. Это можно сделать и при помощи фирменного одноимённого приложения.
2. На сайте имеется собственная база вторичного жилья, из которой не составит труда выбрать объект с подходящими характеристиками.
3. Квартиры и дома допускается проверять по любой информации юридического значения. Легко узнать, имеются ли обременения.
4. Дополнительно предоставляются услуги, связанные с оценкой недвижимости. Отчёт после проведения процедуры готовится на протяжении суток. В отделение банка документы предоставляются на бесплатной основе.
5. Преимуществом становится наличие услуги «электронная регистрация», благодаря чему процентная ставка для клиентов снижается, хотя и минимально.
6. У пользователей также появляется право использовать сервис безопасных расчётов. Услуга обойдётся в сумму до 2 тысяч рублей. Сначала клиенту создают специальный счёт, потом направляют запрос сотрудникам Росреестра. Только после этого деньги переходят покупателю. Благодаря такому взаимодействию оба участника сделки могут оставаться спокойными за свои средства, сам объект недвижимости.

Перечень документов, процедура оформления ипотеки

Можно решить вопрос в любом отделении. Для клиентов всегда присутствует несколько вариантов решения:

• По месту регистрации, любого из возможных заёмщиков.
• Там, где находится сама недвижимость.
• В регионе, где находится работодатель либо аккредитованная компания.

Банк попросит подождать 3–5 дней, пока принимается решение.

Список необходимой документации достаточно короткий:

1. Заявление в форме специальной анкеты, от самого потребителя.
2. Гражданский паспорт, где присутствует информация о регистрации.
3. Документ о временном пребывании, если и регистрация оформлялась временно.
4. Подтверждение данных по официальному заработку, наличию рабочего места.

На сам объект недвижимости документы можно будет подавать уже после того, как одобрена заявка на кредит. Обычно на это требуется максимум 90 дней.

За это время клиент должен определиться с выбором жилья, подходящего под те или иные запросы. После подписания соглашения квартира предоставляется в собственность клиента. Останется только позаботиться о погашении ипотеки.

По поводу дополнительных возможностей

Клиентам Сбербанка доступны не только преимущества, о которых выше уже писалось. Для потенциальных заёмщиков специалисты разрабатывают дополнительные индивидуальные программы. Некоторые из них заслуживают отдельного разбора.

Использование материнского капитала

Государство предоставляет родителям дополнительную материальную помощь, когда рождается ребёнок либо при его усыновлении. Эти денежные средства разрешается использовать, чтобы приобретать жильё. Благодаря чему появляется возможность расплатиться за первый взнос, либо погашать задолженность потом, частями.

Понадобятся не только бумаги из стандартного набора, но и дополнительные виды документации:

• Брачное свидетельство.
• Свидетельство на рождение детей.
• Сертификат, который был выдан государством для перечисления денежных средств.
• Справка из пенсионного фонда об остатке средств на соответствующем счёте.

Налоговые вычеты

Обычно такая возможность касается суммы процентов, которые уже были выплачены. Размер суммы, которая максимум учитывается при оформлении налоговых вычетов, составляет два миллиона. Сам вычет может составлять 13% от указанной суммы. Значит, допускается возвращение до 260 тысяч рублей. Для процентов по ипотеке свой максимум возврата, равный 350 тысячам.

Использование услуг посредников

Оценка приобретаемой квартиры

Квалифицированными посредниками на рынке недвижимости выступают так называемые кредитные брокеры. Они оказывают помощь не только при получении средств, но и во время поиска подходящей квартиры, заключения договора.

Если у заявителя плохая кредитная история, такая поддержка становится особенно актуальной.

Брокер должен тщательно проанализировать финансовое состояние клиента, а потом выбрать предложение, требования которого проще всего удовлетворить. Но существуют и некоторые риски, от которых не спасают даже специалисты с достаточно высокой квалификацией.

По поводу экспертной оценки приобретаемой квартиры

За проведение оценочной деятельности могут отвечать только специализированные компании, оформившие официальную лицензию для осуществления деятельности. Представители компании проводят дополнительную экспертизу для объекта недвижимости. Только после завершения данного этапа будет точно известна сумма, на которую могут рассчитывать заёмщики.

От клиента для получения дополнительной услуги потребуются затраты собственных средств. Если сделка не заключается, то эти средства возвращаются гражданам.

Важные особенности вторичного жилья

Одобрение и получение ипотеки происходит в самой банковской организации. По сравнению с первичным жильём, вторичное наделено своими преимуществами:

1. Строительство уже завершено, данный объект полностью готов к проживанию. Не придётся ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. Не стоит волноваться о проблемах со стороны строительной компании.
2. На рынке недвижимости выше всегда ценится именно вторичное жильё. Вложений и обустройства от таких объектов практически не требуется.
3. Чаще всего такие объекты располагаются в районе, где инфраструктура уже развита достаточно сильно. Заёмщики сразу видят обстановку, в которой нужно будет жить.
4. Снижение процентных ставок.

Но имеются определённые требования, предъявляемые со стороны самих кредитных организаций.

Износ жилья должен быть минимальным. Если дом предназначен под снос, требует капитального ремонта, признан аварийным – то на квартиру в таком объекте договор не заключают.

Надо учитывать, что у каждого дома имеется свой, индивидуальный срок эксплуатации. Обязательно наличие всех коммуникаций, подведённых к квартире.

На вторичном рынке приобрести готовое жильё не так сложно, как кажется, на первый взгляд. Главное – найти оптимальный вариант соотношения между характеристиками самой недвижимости и возможностями, предлагаемыми со стороны банка. Можно обратиться к специалистам, если нет времени или возможности самостоятельно заниматься всей процедурой подбора. Они учитывают индивидуальные потребности клиента, подбирают лучшие предложения.

Кредитные эксперты ведущих банков страны по вопросам ипотеки и отвечают на главные вопросы в следующем видео:

Май 19, 2018Пособие Хелп

Любой свой вопрос вы можете задать ниже

Несмотря на большое количество сдаваемых в эксплуатацию многоквартирных жилых домов по-прежнему особой любовью россиян пользуется именно вторичное жилье.

Ипотека на вторичку, хоть и не имеет таких процентных льгот, как кредиты на первичное жилье, почти в 3 раза популярнее – по статистике, порядка 75-80% граждан РФ предпочитают становиться собственниками именно такого жилья.

Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку

Популярность ипотеки на вторичное жилье, в том числе без первоначального взноса, объясняется сразу несколькими преимуществами:

• Гораздо больший выбор вариантов жилья по сравнению с первичным рынком недвижимости.
• Возможность въезда в приобретенную квартиру сразу после заключения сделки купли-продажи и оформления договора ипотеки. При этом в сравнении со строящимся и только планируемым к сдаче строительным объектом покупателю не нужно выжидать некоторое время (которое порой неприлично затягивается), пока жилой дом не будет сдан в эксплуатацию. Даже если купленное жилище нуждается в ремонте, его новый владелец волен сам решать, сначала въехать и затеять ремонт или наоборот, сначала отремонтировать квартиру и лишь затем переехать.
• Как правило, новые многоквартирные дома строятся в малообжитых районах, часто на окраинах города с неразвитой инфраструктурой. В то же время вторичное жилье обычно располагается в районах с уже сложившейся инфраструктурой, всегда можно подобрать квартиру по своему вкусу – ближе к работе, месту учебы, удобным транспортным развязкам и т.п.
• Полное отсутствие рисков, связанных с недобросовестными застройщиками. Не раз по общественному телевидению транслировались расследования, связанные с тем, что пайщики, отдавшие свои последние сбережения, пострадали от застройщиков-мошенников и много лет не могут ни въехать в приобретенное жилье, ни вернуть свои деньги.
• Более доступная стоимость недвижимости на вторичном рынке по сравнению с первичным.

Процентные ставки по ипотечным займам, связанным с приобретением жилья на вторичном рынке, также отличаются в меньшую сторону (за исключением льготных условий кредитования, т.н. социальной ипотеки). Это связано с тем, что банк сразу после оформления договора кредитования получает приобретаемую квартиру в качестве залога, тогда как финансируя покупку недвижимости в недостроенном доме, кредитное учреждение берет на себя больше рисков.

Однако интересуясь тем, как оформить ипотеку на вторичное жилье, не стоит забывать и об имеющихся рисках, например, таких, как:

• Наличие прав третьих лиц на приобретаемое по ипотеке жилье – об этом владелец жилья вполне может умолчать. Также квартира может быть заложена или иметь какие-либо другие обременения, которые не всегда «всплывают» в момент оформления сделки купли-продажи. К сожалению, даже доскональная юридическая проверка документов на недвижимость не может дать 100%-ную гарантию того, что в один прекрасный момент не объявятся лица, рассчитывающие на квартиру как наследники или собственники.
• Часто в понравившейся вам квартире перекрытия и коммуникации могут находиться в весьма плачевном состоянии, что нередко вынуждает банки отказывать в кредитовании. То же самое касается давно построенных домов, отсутствия капитального ремонта, неблагополучных районов, поскольку банк оценивает квартиру с точки зрения её ликвидности.
• Незаконные перепланировки – ещё одна серьезная проблема с точки зрения переоформления прав собственности на квартиру, поскольку исправление ситуации может затянуться на неопределенный срок.
• Наконец, далеко не всегда собственник недвижимости соглашается на то, что она будет куплена по ипотеке. Это связано с тем, что в таком случае в договоре приходится указывать фактическую стоимость квартиры, а это может быть невыгодно при исчислении и уплате налогов.

Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке

Хотя вопрос о том, дают ли ипотеку на вторичное жилье, не стоит, нередко кредитные учреждения отказывают в финансировании сделок по покупке недвижимости на вторичном рынке. Почему же это происходит? Рассмотрим самые распространенные причины.

1. Отказ в покупке квартиры, если со дня смерти её собственника прошло менее 6 месяцев.
2. Отказ в финансировании купли-продажи при оформлении сделок между родственниками.
3. Отказ в ипотеке при наличии в числе потенциальных владельцев приобретаемой квартиры социально незащищенных категорий граждан, например, инвалидов. Это объясняется тем, что при возникновении просрочек и непогашении кредита выселение таких собственников из квартиры очень проблематично.
4. Отказы в приобретении комнаты в коммунальной квартире или общежитии связаны с тем, что при необходимости реализовать такую недвижимость будет затруднительно ввиду недостаточного спроса.
5. Также нередки отказы в кредитовании покупки квартиры в давно построенном доме, износ которого составляет более 60%.

Если вы ознакомились со всеми плюсами, минусами ипотеки на вторичное жилье, и теперь вам нужен лишь порядок действий – продолжим!

Пошаговая инструкция по подготовке и оформлению ипотеки на приобретение вторичного жилья

С чего же начать, если решение о покупке квартиры в кредит уже принято?

1. Сбор и подготовка минимального пакета документов.

Хотя у каждого банка имеется свой перечень необходимых документов, предоставляемых для экспертизы потенциальным заемщиком, есть некий must-have, который требуют все кредитные организации.

Если вы хотите повысить свои шансы на одобрение ипотеки, причем на максимально выгодных условиях, заранее озаботьтесь подготовкой следующих документов:

1. Паспорт и/или другое удостоверение личности, причем не только самого потенциального заемщика, но также созаемщиков и поручителей (если они планируются),
2. Справки и другие документы, подтверждающие официальную трудовую занятость и платежеспособность заемщика,
3. При наличии супруга/супруги – свидетельство о браке,
4. При наличии недвижимости, которая выступит в качестве залога (за исключением приобретаемой в кредит квартиры) – документы на закладываемое имущество,
5. При наличии – сертификат на получение МСК и др.

2. Выбор банка-кредитора.

Естественно, что всех заемщиков интересует самая дешевая ипотека на вторичное жилье. Чтобы найти оптимальный вариант, необходимо изучить кредитные программы сразу нескольких кредитных учреждений.

Не секрет, что наиболее популярными в плане ипотечного кредитования являются такие банки, как Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк и некоторые другие. Большим плюсом будет наличие у вас на руках минимального пакета документов – тогда кредитный сотрудник сможет сразу рассчитать ту сумму займа и ту кредитную ставку, на которые вы сможете рассчитывать. Также советуем обратить внимание на такие моменты, как наличие или отсутствие дополнительных требований к заемщику, приобретаемому жилью, какие-либо комиссии и т.п.

Нередко подобрать кредитное учреждение для ипотеки могут помочь риэлторы или ипотечные брокеры, владеющие более полной информацией о банках, предлагающих самые выгодные условия по ипотечному кредитованию

3. Оформление кредитной заявки.

После того, как банк выбран, и предварительное согласие получено, необходимо собрать полный пакет документов в соответствии с требованиями именно этого финансового учреждения.

Кредитный работник, получив на экспертизу весь пакет необходимых документов, оценивает кредитную историю заемщика, его платежеспособность и обеспечение по кредиту. По результатам экспертизы выносится положительное или отрицательное заключение о выдаче ипотечного займа.

4. Подбор подходящей квартиры на вторичном рынке.

Помните, что с момента вынесения положительного решения кредитного комитета по заявке у потенциального заемщика есть всего 3-4 месяца на то, чтобы выбрать подходящую квартиру, отвечающую требованиям банка, и приобрести её на заемные средства. В противном случае весь пакет документов придется подготавливать заново.

На этом этапе очень эффективной оказывается помощь грамотного риэлтора, специализирующегося на ипотечных сделках с недвижимостью – он обычно назубок знает все требования банков и подбирает только те варианты, которые устроят кредитное учреждение.

5. Оценка стоимости недвижимости экспертами.

Несмотря на то, что предварительное одобрение от банка получено, а квартира – выбрана, предстоит самое интересное, а именно – определение не рыночной, а оценочной стоимости недвижимости. Эту оценку проводит экспертная организация, и именно от результатов экспертизы будет зависеть окончательная сумма кредита, которую даст банк.

Совет! Поскольку стоимость экспертизы оплачивает заемщик, а если сделка не состоялась – сумма не возвращается, можно обратить внимание на банки, предоставляющие такую услугу, как бесплатная оценка объекта недвижимости.

6. Оформление ипотечного кредита и заключение сделки купли-продажи.

Эти две сделки происходят в один день, причем в тот же день заемщик должен заключить и договор страхования недвижимости, приобретаемой в счет ипотечного займа.

Если рассмотреть процедуру оформления пошагово, то получится следующая картина:

1. Оплата комиссии банку-кредитору,
2. Оформление договора страхования,
3. Оформление договора залога и одновременно подписание кредитного договора,
4. Заключение договора купли-продажи,
5. Перечисление покупателем продавцу первоначального взноса (иными словами, собственных средств заемщика),
6. Через 5-7 дней, как будет получено Свидетельство из Росреестра о регистрации сделки, банк-кредитор перечисляет продавцу оставшуюся сумму (кредитные средства), а заемщик становится собственником квартиры, которая одновременно является предметом залога.

Теперь вы знаете, как оформляется ипотечный кредит на вторичку.

Давайте теперь выясним, какие условия и проценты банков предлагаются по ипотеке на вторичное жилье.

Видео: Ипотека на вторичном рынке жилья в программе «Личная территория»

Лучшие предложения по ипотеке в 2018 году

1. Сбербанк России.

Ведущий банк страны предлагает кредитные продукты всего под 12,5-13% годовых. При этом срок кредитования составит до 25 лет, а минимальный взнос заемщика должен быть не менее 15%. Сумма займа начинается от 170 000 рублей.

2. Банк Тинькофф.

Тинькофф предлагает профинансировать покупку вторичного жилья всего под 12,75% годовых при условии, что первоначальный взнос заемщика не менее 15%. Сумма займа не может превысить 99 млн рублей.

3. Россельхозбанк.

Здесь предлагается ипотечное кредитование покупки квартир на вторичном рынке под 13,5% в год при первоначальном взносе от 15%. Максимальная сумма займа составляет 20 млн рублей, а срок финансирования не превышает 30 лет.