Договор залога прав требования участника долевого строительства

​Что такое залог прав требования по договору долевого участия? Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов оформляется в виде договора с застройщиком. По данному соглашению у дольщика возникает право требования передачи ему объекта по завершении строительства, которое может выступать в качестве способа обеспечения обязательств перед третьими лицами.

Правовые основания возникновения у дольщика права требования

Предметом соглашения, которое заключают граждане с застройщиком, являются взаимные обязательства сторон:

  • дольщик обязуется уплатить стоимость будущего жилого помещения после заключения договора;
  • застройщик принимает на себя обязательство завершить строительство в установленный договором срок и передать готовый объект покупателям.

Таким образом, с момента внесения требуемой суммы по договору у граждан возникает право требования передачи ему готового жилого помещения в конкретно оговоренный срок. Федеральным законом № 218-ФЗ декларируется презумпция добропорядочности сторон долевого строительства, что подразумевает надлежащее исполнение ими взятых на себя обязательств.

Право требования о передаче объекта гарантировано законом, и, следовательно, может выступать полноценным способом обеспечения обязательств перед третьими лицами. На практике, такое обеспечение реализуется путем предоставления банку залога при получении ипотечного кредита.

Порядок оформления залога права требования

В качестве залога по ипотечному обязательству могут выступать следующие предметы:

  • объекты недвижимого имущества;
  • права на указанное имущество, в том числе право требования передачи объекта.

Если предметом залогового обязательства выступает готовый и фактически существующий объект недвижимости, сложности по регистрации залога и оформлении ипотечного кредита не возникает.

Порядок оформления залогового обязательства непосредственно в отношении будущего объекта возможен только в том случае, если у залогодателя имеется законное право требовать ему передачи указанного имущества спустя определенный промежуток времени.

Для возможности оформить залог под право требования у кредитора (банка) должна быть гарантия, что помещение будет реально создано и передано на законном основании участнику долевого строительства. Такая проверка может осуществляться на основании следующих документов:

  • договор участия в долевом строительстве, заключенный между потенциальным заемщиком и застройщиком многоквартирного дома;
  • разрешение на строительство и проектная документация на здание, в котором находится будущая квартира заемщика;
  • иные документы, подтверждающие законность права требования участника долевого строительства (например, частичная оплата по договору).

Так как ипотечный договор с оформлением залога в виде права требования, как правило, направляется на оплату обязательства по соглашению с застройщиком, банк получает возможность контролировать передачу средств непосредственно застройщику. Одновременно у банка возникает заинтересованность в завершении строительства со стороны застройщика, чтобы гарантировать надлежащее соблюдение условий залога.

Порядок оформления залога права требования участника долевого строительства можно представить в виде пошаговой инструкции, которая содержит следующие этапы:

  1. надлежащее оформление правоотношений между застройщиком и гражданином в виде договора долевого участия;
  2. установление в положениях договора условий, порождающих возникновение безусловного права требования передачи готового объекта;
  3. обращение в кредитное учреждение с заявкой на оформление ипотечного кредита под залог права требования;
  4. представление банку документации, необходимой для одобрения выдачи кредита;
  5. проверка представленных сведений, в том числе о стадии готовности многоквартирного дома;
  6. одобрение заявки на оформление ипотечного кредита под залог права требования;
  7. оформление ипотечного договора и соглашения о залоге;
  8. государственная регистрация залогового обязательства в органах Росреестра;
  9. выдача средств ипотечного кредита заявителю или перечисление ее в адрес застройщика.

Ключевым этапом процедуры оформления залогового обязательства будет являться момент государственной регистрации, после чего правоотношение залога вступит в юридическую силу.

На государственную регистрацию представляется договор об установлении залогового обязательства, в содержание которого необходимо включить:

  1. сведения о договоре участия в долевом строительстве, в том числе информацию о его государственной регистрации;
  2. детальное описание будущего объекта, на который у гражданина возникло право требования;
  3. ссылка на документы, подтверждающие законный характер строительных работ (разрешение на строительство, утвержденная архитектурно – строительная документация);
  4. указание на размер обязательства, в отношении которого устанавливается залог (его размер соответствует сумме кредитного соглашения);
  5. описание предмета залога и основания для его возникновения.

Договор подписывается обеими сторонами и одновременно с остальными документами направляется на государственную регистрацию.

Скачать образец договора залога прав требования участника долевого строительства

Помощь юриста в подготовке договора >>

Государственная регистрация залога права требования

Оформление залогового обязательства в виде права требования участника долевого строительства требует проведения процедуры государственной регистрации. Без регистрационных действий соглашение о залоге является недействительным и не порождает правовых обязательств между сторонами.

Регистрация соглашения о залоге осуществляется в соответствие с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ. Для проведения регистрационных процедур стороны договора должны представить документы одним из следующих способов:

  1. через территориальное подразделение службы Росреестра;
  2. через систему Многофункциональных центров (МФЦ).

Вне зависимости от способа представления документов, регистрационные действия будут осуществлять должностные лица Росреестра. Если документы были поданы через Многофункциональный центр, они подлежат направление в службу Росреестра в порядке межведомственного обмена.

Для проведения регистрационной процедуры залогового обязательства необходимо представить следующий пакет документов:

  • заявление сторон залогового соглашения по форме, регламентированной законодательством;
  • документы, удостоверяющие личности гражданина и полномочия представителя кредитного учреждения;
  • учредительные документы в отношении юридического лица, выступающего залогодержателем;
  • соглашение о залоге права требования;
  • кредитный (ипотечный) договор, по которому залог права требования выступает способом обеспечения обязательства;
  • платежное получение, подтверждающее факт уплаты государственной пошлины за проведение регистрации в размере 1000 рублей.

Помимо этого, в определенных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы: нотариальное согласие супруга залогодателя и решение юридического лица об одобрении крупной сделки. По факту предоставления документов заявителям выдается расписка установленного образца, в которой будут указаны сведения о дате готовности документов.

В отношении представленных документов должностными лицами Росреестра проводится правовая проверка на предмет соответствия требованиям законодательства. На этой стадии органы Росреестра имеют право запрашивать дополнительную информацию в порядке межведомственного обмена.

Оформление документов осуществляется в пределах процессуальных сроков, регламентированных Федеральным законом № 218-ФЗ, которые зависят от способа обращения сторон:

  • при обращении напрямую в органы Росреестра – 7 рабочих дней;
  • при обращении через систему Многофункциональных центром – 9 рабочих дней.

По истечении указанных сроков сведения о зарегистрированном залоге права требования вносятся в ЕГРН, а заявители получают на руки соглашение о залоге, с отметкой о пройденной процедуре государственной регистрации. С момента внесения указанной информации в ЕГРН залоговое обязательство считается зарегистрированным и приобретает юридическую силу для участников правоотношения.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

Правовые последствия залога права требования

С момента регистрации залогового обязательства и внесения сведений о залоге права требования в ЕГРН, для граждан, застройщика и кредитного учреждения наступают различные правовые последствия.

Оформление договора о залоге позволяет гражданам реализовать возможность участия в долевом строительстве путем получения необходимых денежных средств за счет ипотечного кредита. Дальнейший правовой статус участника долевого строительства характеризуется следующими особенностями:

  1. правоотношения между застройщиком и гражданином по-прежнему существуют, по истечении установленного договором срока объект должен быть передан дольщику;
  2. возникает обязательство по кредитным платежам, за неисполнение которого на залог может быть обращено взыскание;
  3. в случае нарушения застройщиком условий о передаче объекта, либо в отношении качественных характеристик помещения, гражданин имеет право предъявлять претензии наравне с кредитным учреждением (залогодержателем);
  4. после передачи возведенного объекта залоговое обязательство подлежит изменению, так как с момента получения квартиры право требования к застройщику утрачивает свою силу;
  5. новым предметом залогового обязательства станет готовый объект недвижимого имущества.

Для застройщика залог права требования практически не имеет юридического значения, так как у него остается неизменным обязательство по сдаче готового объекта в установленный срок. При нарушении сроков строительства застройщику предстоит урегулировать спор не только с гражданами, но и кредитным учреждением.

Банк, который приобрел залоговое обязательство в обеспечение кредитного договора, становиться активным участником правоотношений долевого строительства. При наличии определенных обстоятельств банк может осуществлять следующие действия:

  1. требовать от застройщика устранения нарушений в части сроков и качестве возведения объекта;
  2. участвовать в качестве кредитора по делу о несостоятельности (банкротстве) строительной организации;
  3. обращать взыскание на предмет залога при нарушении гражданами обязательств по кредитному договору.

После установления залога права требования устанавливается обременение на несуществующий в натуре объект недвижимого имущества. После его фактического возведения стороны договора о залоге будут обязаны внести изменения в предыдущее соглашение, либо оформить новый документ, по которому залогом будет выступать готовое жилое помещение.

В качестве залогодержателя банк также приобретает право контролировать процесс возведения сооружения, в том числе соблюдение отдельных этапов строительства. С этой целью у застройщика могут запрашиваться любые документы, имеющие отношение к строящемуся объекту, у банка и участника долевого строительства возникают равные права по информационному обеспечению о деятельности строительной организации.

Прекращение залогового обязательства может наступать при наличии двух оснований:

  • полное погашение заемщиком суммы ипотечного кредита;
  • обращение взыскания на заложенное право требования.

Для снятия залога сторонам вновь необходимо обратиться с заявлением в регистрирующий орган. После проведения процедуры регистрации сведения о залоговом обязательстве будут исключены из ЕГРН, о чем стороны получат подтверждающие документы.

Если у вас остались вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответит.

Приложение

ДОГОВОР ЗАЛОГА ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ

УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

№___________

Город ______

«__»_______ 20_ года

Открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», именуемое в дальнейшем «ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ», в лице _____________________(должность, ф. и.о. полностью), действующего на основании ___________ Устава/доверенности № ____от_____, с одной стороны, и

гражданин Российской Федерации _____________________________(ф. и.о. полностью), ____ года рождения (место рождения: ________________, пол ___________) паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________ «____»______ _____ года, зарегистрированный по адресу: __________________________,

именуемый(е) в дальнейшем «ЗАЛОГОДАТЕЛЬ» (Если залогодателей два и более, соответственно, в качестве стороны договора выступают все собственники жилого помещения, и по тексту договора указываются как «ЗАЛОГОДАТЕЛЬ».

ПРИМЕЧАНИЕ: В том случае, если Залогодателем выступают несовершеннолетние лица, которым:

1. на дату подписания договора не исполнилось четырнадцати лет, то документом, удостоверяющим личность, является — «Свидетельство о рождении», при этом в тексте указывается ФИО представителя, действующего от имени несовершеннолетнего залогодателя.

ПРИМЕР: _____________________________(ф. и.о. несовершеннолетнего залогодателя полностью), ____ года рождения (место рождения: ________________, пол ___________) свидетельство о рождении серия _______, номер ________, выдано _______________ «____»______ _____ года, зарегистрированный по адресу: __________________________, от имени которого действует его законный представитель — ______ (мать/отец/др. лицо представляющее интересы несовершеннолетнего) _____________________________(ф. и.о. полностью), ____ года рождения (место рождения: ________________, пол ___________) паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________ «____»______ _____ года, зарегистрированный по адресу: __________________________.

2. на дату подписания исполнилось четырнадцать лет, то документом, удостоверяющим личность, является паспорт, дополнительно при этом указывается ФИО представителя, с согласия которого действует несовершеннолетний залогодатель.

ПРИМЕР: _____________________________(ф. и.о. несовершеннолетнего залогодателя полностью), ____ года рождения (место рождения: ________________, пол ___________) паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________ «____»______ _____ года, зарегистрированный по адресу: __________________________, которому предоставил свое согласие его законный представитель – ______ (мать/отец/др. лицо, представляющее интересы несовершеннолетнего) _____________________________(ф. и.о. полностью), ____ года рождения (место рождения: ________________, пол ___________) паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________ «____»______ _____ года, зарегистрированный по адресу: __________________________.

ПРИМЕЧАНИЕ:

В том случае, если от имени Залогодателя совершает действия доверенное лицо.

ПРИМЕР: _____________________________(ф. и.о. полностью), ____ года рождения (место рождения: ________________, пол ___________) паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________ «____»______ _____ года, зарегистрированный по адресу: __________________________, от имени которого действует доверенное лицо _____________________________(ф. и.о. полностью), ____ года рождения (место рождения: ________________, пол ___________) паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________ «____»______ _____ года, зарегистрированный по адресу: __________________________на основании доверенности серия _______, номер ________, от «____»______ ____, удостоверенной_____________________________(ф. и.о. полностью), нотариусом по ____________________ (указывается город), зарегистрированной в реестре за номером № _________.

Указанное пояснение, а также иные пояснения не являются частью договора и в текст договора не включаются)с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее по тексту – «Договор») о нижеследующем:

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ.

Первоначальный кредит/заем – денежные средства, предоставленные кредитной (иной не кредитной) организацией ЗАЁМЩИКУ по Кредитному договору/Договору займа № ______ от _________ года.

Договор стабилизационного займа — Договор стабилизационного займа № __________ от «__» ______200_ года, заключенный в городе ______________, между ЗАЁМЩИКОМ и ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ, являющимся займодавцем, согласно которому ЗАЁМЩИКУ предоставляются денежные средства в валюте Российской Федерации, на возвратной и платной основе в целях обеспечения непрерывности погашения текущих ежемесячных платежей ЗАЁМЩИКА по Первоначальному займу/кредиту, на срок, определённый Договором стабилизационного займа.

ЗАЁМЩИК — ________________________________________(ФИО указывается полностью), заключивший с ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ Договор стабилизационного займа.

Используемые в настоящем Договоре термины, написанные с заглавной буквы, имеют значения, определенные в Стандарте реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заёмщиков (далее – «Стандарт РИЖК»);

1.  ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1.1.  В обеспечение надлежащего исполнения обязательств ЗАЁМЩИКА по Договору стабилизационного займа, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ передает ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ в залог принадлежащее ЗАЛОГОДАТЕЛЮ право требования, вытекающего из Договора участия в долевом строительстве № _____ от «__» ____ 20__ г. (далее – «Договор долевого участия»), и Договора уступки прав (цессии) № _____ от «__» ____ 20__ г. (далее – «Договор уступки прав (цессии)») (ПРИМ: при наличии), а именно: право требования передачи в собственность (далее – «Право требования») __-х комнатной квартиры, общей площадью _____(___________) кв. м, жилой площадью ____(_________) кв. м., под условным номером __ в соответствии с проектно-сметной документацией в доме, строящемся на строительной площадке по адресу: _______________ (далее по тексту — «Объект»), согласно _____________ (Разрешительный документ от Администрации), Договора аренды земельного участка № ______ от ____________ 20___г., Договора № ____ от __________20__г. Стоимость Объекта по Договору долевого участия №________ от «__» ____ 200__ года составляет ____________ (___________) российских рублей ___ коп.

1.2.  Должником перед ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ по Договору долевого участия (и Договору уступки прав (цессии) (ПРИМ: при наличии), право требования по которому является предметом последующего залога по настоящему Договору, является ________(наименование застройщика)_____, адрес _____________ (указывается наименование и место нахождения должника) согласно Договора № _____ от _________ 20__года (основной договор долевого участия).

1.3.  Право требования принадлежит ЗАЛОГОДАТЕЛЮ на основании Договора долевого участия, зарегистрированного в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (указать полное наименование) за № __________ от «___» ___ 200_ года, Договора уступки прав (цессии), зарегистрированного в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (указать полное наименование) за № __________ от «___» ___ 200_ года). (ПРИМ: при наличии)

1.4.  ЗАЛОГОДАТЕЛЬ информирует ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора Право требования никому не уступлено, не подарена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, обязательствами третьих лиц не обременено. ЗАЛОГОДАТЕЛЬ обязуется не осуществлять действий, направленных на возникновение указанных в настоящем пункте обстоятельств, с даты подписания Договора до его прекращения без предварительного письменного согласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.

1.5.  Стоимость Права требования оценивается Сторонами в ___________ (________) рублей.

1.6.  Существо обеспеченных залогом обязательств, их размер, сроки исполнения определены в Договоре стабилизационного займа. ЗАЛОГОДАТЕЛЮ известны все условия Договора стабилизационного займа, в том числе:

1.6.1. Размер предоставляемого ЗАЁМЩИКУ на условиях, установленных Договором стабилизационного займа, Стабилизационного займа составляет___________ (________) рублей. Стабилизационный заём предоставляется ЗАЁМЩИКУ частями (Траншами) в течение периода выборки, который составляет ___________ (__________) месяцев, считая от даты предоставления первого Транша.

1.6.2. Транши предоставляются в размере, не превышающем сумму ежемесячного платежа по Первоначальному займу/кредиту и размера страхового взноса по Договору (полису) страхования, обеспечивающему исполнение обязательств ЗАЁМЩИКА по Первоначальному займу/кредиту. В первый Транш может быть также включена сумма денежных средств на погашение просроченной задолженности по Первоначальному займу/кредиту. Размеры Траншей указываются в Графике платежей, являющемся неотъемлемой частью Договора стабилизационного займа, передаваемом (направляемом) ЗАЁМЩИКУ при подписании Договора стабилизационного займа, а также при изменении размера предоставляемых Траншей.

1.6.3. Срок возврата Стабилизационного займа по «____» ______ 20__ года включительно.

1.6.4. Процентная ставка за пользование Стабилизационным займом — _____________% годовых.

1.6.4.1.  При невыполнении ЗАЕМЩИКОМ предусмотренных Договором стабилизационного займа обязательств по обеспечению страхования имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью в результате несчастного случая и/или болезни (заболевания) (личное страхование) действующая процентная ставка за пользование Стабилизационным займом увеличивается на 0,7 (Ноль целых семь десятых) процентных пункта с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором были зафиксированы нарушения указанного обязательства. При этом обязательство ЗАЕМЩИКА по предоставлению обеспечения в виде личного страхования прекращается.

1.6.4.2.  При изменении процентной ставки в соответствии с пп.1.6.4.1. Договора производится пересчет размера ежемесячных платежей.

(пп.1.6.4.1.,1.6.4.2.удаляются, если обязательство Заемщика по обеспечению личного страхования отсутствует)

Проценты за пользование Стабилизационным займом начисляются ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ ежемесячно на остаток фактической задолженности по Стабилизационному займу, начиная со дня, следующего за днем получения ЗАЁМЩИКОМ денежных средств, составляющих каждый Транш, и до дня возврата суммы Стабилизационного займа включительно. Процентным периодом является период с первого по последнее число каждого календарного месяца (обе даты включительно).

1.6.5. Стабилизационный заем предоставляется в целях уплаты ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов) по Первоначальному займу/кредиту, погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов (пеней и штрафов) по Первоначальному займу/кредиту, уплаты суммы страхового взноса по Договору страхования,(полису), обеспечивающему исполнение обязательств ЗАЁМЩИКА по Первоначальному займу/кредиту.

1.6.6. Порядок возврата суммы Стабилизационного займа и начисленных процентов:

Датой исполнения обязательств ЗАЁМЩИКА по уплате ежемесячного платежа по Договору стабилизационного займа является последнее число каждого календарного месяца, за исключением последнего процентного периода. В последнем процентном периоде датой исполнения обязательств ЗАЁМЩИКА по уплате последнего ежемесячного платежа является дата возврата Стабилизационного займа, указанная в п. 1.6.3 настоящего Договора.

По окончании процентного периода платеж считается просроченным, если денежные средства поступили на счет ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ/уполномоченного ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ лица (в случае передачи функций обслуживания денежных обязательств ЗАЁМЩИКА третьему лицу) в период, следующий за процентным периодом, в котором должен быть осуществлен ежемесячный платеж. Исключением являются случаи совпадения последнего календарного дня месяца с выходным / нерабочим праздничным днем, когда средства должны поступить на счет ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ / уполномоченного ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ лица не позднее первого рабочего дня, следующего за указанным выходным / нерабочим праздничным днем.

Проценты за первый процентный период каждого Транша подлежат уплате в следующем процентном периоде. Проценты за Первый процентный период последнего Транша уплачиваются в месяце, следующем за месяцем предоставления такого Транша.

ЗАЁМЩИКУ устанавливается период помощи с даты предоставления первого Транша по ______________ (далее – Период помощи), в течение которого формула по определению ежемесячных платежей, приведенная ниже, не применяется, и ЗАЁМЩИК производит уплату платежей в пониженном размере и в сроки, установленные Графиком платежей, который является приложением к настоящему Договору.

В случае если окончание Периода помощи и окончание периода предоставления Траншей совпадают, проценты за первый процентный период последнего Транша уплачиваются в первом месяце, следующем за месяцем окончания Периода помощи, одновременно с ежемесячным платежом, рассчитанным по формуле расчета Ежемесячного платежа, указанной в настоящем пункте.

В течение оставшегося после окончания Периода помощи срока возврата Стабилизационного займа ЗАЁМЩИК производит уплату ежемесячных платежей в виде единого ежемесячного платежа (кроме последнего платежа), определяемого по формуле:

Ежемесячный платёж = ОСЗ*ПС/(1-(1+ПС)-(ПП-1)),

где:

ОСЗ– остаток задолженности по Стабилизационному займу на расчетную дату;

ПС – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму обязательства (в процентах годовых);

ПП – количество Процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения основного долга (суммы обязательства).

Последний платёж включает в себя платёж по возврату оставшейся суммы Стабилизационного займа и платёж по уплате начисленных процентов.

1.7.  В случае, если должник ЗАЛОГОДАТЕЛЯ исполнит свое обязательство до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства, все полученное ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ от его должника становится предметом залога с регистрацией последующей ипотеки Объекта в порядке, установленном п.2.1.12 настоящего Договора.

2.  ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

2.1.  ЗАЛОГОДАТЕЛЬ обязуется:

2.1.1.  В течение _____ (_______) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора совместно с ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, настоящий Договор и иные необходимые документы для государственной регистрации последующего залога Права требования. (Примечание: срок должен быть не более 30 календарных дней)

2.1.2.  Надлежащим образом исполнять обязательства в соответствии с Договором стабилизационного займа.

2.1.3.  Письменно уведомить ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ (вручить, направить телеграммой или заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении):

§  о заключении, изменении, расторжении и признании недействительным брачного договора — в трехдневный срок с даты наступления любого из указанных событий;

§  об изменении места жительства, вступлении в брак, прекращении брака, разделе собственного имущества, изменении состава семьи, смене места работы (работодателя), фамилии, имени, отчества и других обстоятельствах, способных повлиять на выполнение обязательств по настоящему Договору — в трехдневный срок с даты наступления любого из указанных событий;

§  о возбуждении в отношении ЗАЛОГОДАТЕЛЯ в соответствии с действующим гражданско-процессуальным законодательством любого гражданского судебного дела — в трехдневный срок, считая с даты, когда ЗАЛОГОДАТЕЛЬ узнал о наступлении такого события;

§  о возбуждении в отношении ЗАЛОГОДАТЕЛЯ уголовного дела — в трехдневный срок, считая с даты, когда ЗАЛОГОДАТЕЛЬ узнал о наступлении данного события;

§  о возникновении угрозы утраты Права требования или утраты или повреждения Объекта – в двухдневный срок с даты наступления такого события.

2.1.4.  В случае передачи ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ функций (прав) обслуживания платежей ЗАЛОГОДАТЕЛЯ по настоящему Договору и Договору Стабилизационного займа другой организации и уведомления ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ ЗАЛОГОДАТЕЛЯ о вышеуказанной передаче, исполнять требования обслуживающей организации, как если бы они исходили от ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.

2.1.5.  Не осуществлять уступку Права требования без предварительного письменного согласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.

2.1.6.  Предоставлять возможность ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ или его представителям периодически (не менее одного раз в год) производить проверку по документам и фактического наличия, состояния и условий содержания Объекта и Права требования в соответствии со ст. 34 Федерального закона от 01.01.2001г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

2.1.7.  Принимать меры, необходимые для сохранения Права требования.

2.1.8.  В случае предъявления к ЗАЛОГОДАТЕЛЯМ другими лицами требований о признании за ними Права требования, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного Права требования либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или прекращение Права требования, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ обязан немедленно письменно уведомить об этом ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ. При предъявлении к ЗАЛОГОДАТЕЛЮ такого иска в суде они должны привлечь ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ к участию в деле и предоставить ему копии всех документов, имеющихся в деле, в течение 15 (Пятнадцати) рабочих дней с даты возбуждения дела (принятия иска к производству).

2.1.9.  В случаях, указанных в п.2.1.8 настоящего Договора, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ обязан использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты Права требования, предусмотренные статьей 12 ГК РФ, а при отказе ЗАЛОГОДАТЕЛЯ от защиты Права требования или ее не осуществлении, ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ вправе использовать эти способы защиты от имени указанного ЗАЛОГОДАТЕЛЯ без специальной доверенности (ст. 33 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») и потребовать от них возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

2.1.10.  При намерении подать иск, связанный с обеспечением защиты Права требования, предварительно получить консультации ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ и письменно согласовать с ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ предмет требований.

2.1.11.  Проинформировать своего должника о состоявшемся залоге Права требования в письменной форме и представить ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ копию направленного должнику уведомления.

2.1.12.  При регистрации права собственности ЗАЛОГОДАТЕЛЯ на Объект в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возникает ипотека Объекта в силу закона.

2.1.13.  Выполнять иные обязанности, установленные действующим законодательством РФ.

2.2 ЗАЛОГОДАТЕЛЬ имеет право:

2.2.1. Осуществлять право, которое является предметом залога, в порядке и на условиях, установленных в настоящем Договоре и Договоре долевого участия, Договоре уступки прав(цессии) (ПРИМ: при наличии).

2.3. ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ обязуется:

2.3.1. После исполнения обязательств ЗАЁМЩИКОВ по Договору стабилизационного займа в полном объеме предоставить ЗАЛОГОДАТЕЛЮ документы, подтверждающие исполнение обязательств по Договору стабилизационного займа, – в течение 30 (Тридцати) календарных дней.

2.3.2. Выполнять иные обязанности, установленные действующим законодательством РФ.

2.4. ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ имеет право:

2.4.1. Уступить свои права по настоящему Договору другому лицу в соответствии с правилами, установленными ст. 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

2.4.2. Передать по договору функции обслуживания ЗАЁМЩИКА по Договору стабилизационного займа и иные функции другой организации, уведомив об этом ЗАЛОГОДАТЕЛЯ.

2.4.3. При необходимости, определяемой ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ, обеспечить сохранность Права требования, в том числе нести расходы на охрану либо на погашение задолженности ЗАЛОГОДАТЕЛЯ по связанным с этим правом налогам, сборам или иным платежам. Возмещение ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ таких расходов обеспечивается за счет Права требования, либо, по требованию ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ, возмещается ЗАЛОГОДАТЕЛЯМИ в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты направления требования.

2.4.4. Осуществлять иные предусмотренные настоящим Договором и действующим законодательством РФ права ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.

3.  ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА.

3.1.  ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ вправе обратить взыскание на Право требования в следующих случаях:

3.1.1. при просрочке ЗАЁМЩИКОМ осуществления ежемесячного платежа по Договору стабилизационного займа при одновременном соблюдении следующих условий:

— сумма неисполненного обязательства составляет не менее пяти процентов от размера оценки предмета залога по настоящему Договору;

— период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.

3.1.2. при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей по Договору стабилизационного займа более трех раз в течение 12 (Двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;

3.1.3. при не удовлетворении ЗАЁМЩИКОМ требования ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ о полном досрочном исполнении обязательств по Договору стабилизационного займа в течение 30 (Тридцати) календарных дней, считая от даты направления такого требования;

3.1.4. в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, в том числе, установленных статьями 12, 35, 39, 41 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

3.2.  Обращение взыскания на Право требования и его реализация осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

3.3.  Требования ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ из стоимости Права требования удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг, начисленные проценты за пользование Стабилизационным займом, пени, начисленные за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации Права требования, судебные издержки, расходы по регистрации и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ/ЗАЁМЩИКОМ по настоящему Договору и Договору стабилизационного займа, процедурой обращения взыскания на предмет залога и его реализации.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ

4.1. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации, считается заключённым и вступает в силу с момента его государственной регистрации..

4.2. Право требования считается находящимся в залоге у ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ с момента внесения записи о регистрации Договора в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанное обстоятельство не освобождает Стороны настоящего Договора от обязанности совершения всех необходимых действий по надлежащей регистрации последующей залога на основании настоящего Договора.

4.3. Настоящий Договор действует до полного исполнения ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ/ЗАЁМЩИКОМ обязательств, предусмотренных Договором стабилизационного займа и обеспеченных залогом, в соответствии с условиями настоящего Договора.

4.4. Процедура подачи документов, необходимых для государственной регистрации настоящего Договора, производится под контролем ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.

4.5.  Все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, оплачиваются в равном размере каждым ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ и ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ.

4.6.  В случае частичного исполнения обеспеченного залогом обязательства, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ своих обязательств по Договору стабилизационного займа.

4.7.  ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ обязуется сохранять конфиденциальность информации о персональных данных, финансовом положении и частной жизни ЗАЛОГОДАТЕЛЯ имеющейся в наличии у ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ в связи с заключением и исполнением настоящего Договора. Передача такой информации третьим лицам возможна только с письменного согласия ЗАЛОГОДАТЕЛЯ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также в случаях, установленных настоящим Договором.

4.8.  ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ вправе без согласия ЗАЛОГОДАТЕЛЯ предоставлять третьим лицам имеющуюся у него информацию о персональных данных, финансовом положении, частной жизни ЗАЛОГОДАТЕЛЕЯ и иную информацию о ЗАЛОГОДАТЕЛЕ, в случае если такая передача обусловлена следующими обстоятельствами:

4.8.1. переходом к третьим лицам прав по Договору стабилизационного займа и по настоящему Договору;

4.8.2. передачей функции обслуживания платежей ЗАЁМЩИКА по исполняемым ими денежным обязательствам и иных функций третьему лицу;

4.8.3. привлечением специализированных организаций для взыскания просроченных и иных задолженностей с ЗАЁМЩИКА;

4.8.4. в иных необходимых случаях, определяемых ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ.

Подписав настоящий Договор, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ выражает свое безусловное согласие на предоставление ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ вышеуказанной информации третьим лицам.

4.9.  ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ и ЗАЛОГОДАТЕЛЬ договорились, что с даты государственной регистрации настоящего Договора вся корреспонденция, связанная с исполнением настоящего Договора, отправленная ЗАЛОГОДАТЕЛЮ по адресу места жительства любого из лиц, указанных в преамбуле настоящего Договора, именуемых ЗАЛОГОДАТЕЛЬ, будет считаться направленной по надлежащему адресу. Корреспонденция считается направленной всем лицам, указанным в преамбуле настоящего Договора, именуемым ЗАЛОГОДАТЕЛЬ, даже если корреспонденция направлена по адресу одного из них.

4.9.1. ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ вправе направлять требования, уведомления и прочие сообщения по настоящему Договору почтой, телеграммой, с использованием коммерческих служб доставки, курьером, факсимильной связью и иными способами доставки. Корреспонденция считается полученной ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ по истечении 10 (Десяти) календарных дней с даты ее направления, при отсутствии документов, подтверждающих доставку корреспонденции в меньший срок.

4.10.  Настоящий Договор составлен и подписан в ___(_) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один для ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ, по одному – для каждого ЗАЛОГОДАТЕЛЯ и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.11.  При возникновении спора между Сторонами по вопросам исполнения настоящего Договора Стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. Разногласия, по которым Стороны не достигнут договоренности, подлежат рассмотрению в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ в суде по месту нахождения Объекта. В случае неисполнения/ненадлежащего исполнения ЗАЁМЩИКОМ своих обязательств по настоящему Договору ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ имеет право обратиться с соответствующим иском в суд без проведения переговоров либо осуществления каких-либо предварительных досудебных процедур.

4.12.  Стороны договорились, что при обращении взыскания на предмет залога и его реализации, разница между суммой, вырученной от реализации предмета залога, и суммой обеспеченных данным залогом требований кредиторов/займодавцев – залогодержателей предмета залога, перечисляется на счет, владельцем, которого является _____________________________(ф. и.о. полностью несовершеннолетнего залогодателя) (в равных долях) (указывается, если несовершеннолетних залогодателей более одного) после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов, связанных с обращением взыскания на это предмет залога, для приобретения жилья. (Добавляется п.4.12. в случае, если один из Залогодателей несовершеннолетнего возраста).

4.13.  Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

5. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:

ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ:

Открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»

Дата государственной регистрации: 06 февраля 2009г.

Наименование органа, осуществившего государственную регистрацию: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №46 по г. Москве

Место нахождения:

р/с

в ГПБ (ОАО) г. Москва

к/с

_______/________/

м. п.

ЗАЛОГОДАТЕЛЬ:

______________________________________

(ф. и.о. полностью)

(паспорт серия ___ номер ___________, выдан _______________ «____» __________200_ г.)

_______________/_____________________/

Подпись (Фамилия полностью, И. О.)

(Если ЗАЛОГОДАТЕЛЬ несовершеннолетнего возраста и не достиг четырнадцати лет, то только законный представитель, указанный в Преамбуле настоящего Договора, ставит свою подпись)

ПРИМЕР:

________________________________________

(ф. и.о. полностью)

(свидетельство о рождении серия ___

номер ___________, выдан _______________

«____» __________200_ г

От имени, которого действует _______________(ф. и.о. представителя полностью), паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________ «____»______ _____ года.

_______________/_____________________/

Подпись (Фамилия. И. О. –представителя)

(Если ЗАЛОГОДАТЕЛЬ несовершеннолетнего возраста, действующий с согласия своего законного представителя, указанного в Преамбуле настоящего Договора, то законный представитель пишет согласен(а) и ставит свою подпись)

ПРИМЕР:

________________________________________

(ф. и.о. полностью несовершеннолетнего залогодателя) (паспорт серия ___номер ________, выдан _______________ «____» __________200_ г.) которому _______________ (указывается ФИО законного представителя) паспорт серия _______, номер ________, выдан ___________ «____»______ __ года,

предоставил свое согласие на заключение настоящего Договора

_____________/_____________________/

Подпись (Фамилия. И. О. — представителя)

_______________/_____________________/

Подпись (- несовершеннолетнего залогодателя.)

(Если от имени Залогодателя совершает действия доверенное лицо)

ПРИМЕР:

________________________________________

(ф. и.о. полностью)

(паспорт серия ___ номер ___________, выдан _______________ «____» __________200_ г.)

от имени, которого действует доверенное лицо — _____________________________(ф. и.о. полностью), паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________ «____»______ _____ года,

По доверенности ________/_____________________/

Подпись ( –доверенного лица)

Договор залога права требования по договору долевого участия в строительстве – это возможность каждого гражданина приобрести недвижимость сразу же после заключения сделки. Строительство жилья, требующее вложений, регулируется законодательством и носит название долевого строительства. Процесс заключения начинается с нуля и может длиться долгое время. Граждане заинтересованы в мгновенном результате, законодательство предусмотрело такой вариант. Залог права требования – это инструмент правового регулирования, который предусматривает замену имущества на денежный эквивалент для покупки, завершения строительства жилья.

Залог права требования, участника, дольщика долевого строительства имеет правовое и нормативное законодательство, основываясь на котором можно совершить правильную сделку.

Расшифровка понятия

договор залога прав требования участника долевого строительства

Договор залога прав требования по договору участия в долевом строительстве – способ оформить недвижимость в собственное имущество. Право пользоваться жильём оформляется после окончания стройки, подписания акта о приёме и передаче. Ситуация, когда семья по разным причинам нуждается в незамедлительном заселении, может быть главной причиной для оформления подобной сделки.

Направив запрос в разноплановую строительную организацию, участник получает информацию о способах заключениях договора. В организации следует заполнить прошение об оформлении ипотеки, залог в этом случае – это договор об участии в долевом строительстве.

Участник пользуется таким правом вполне законно: ориентируясь на 214-ФЗ, закладывать строящееся имущество можно. Юридическая сила подтверждается законодательством и обусловливается особенностями сделки.

договор залога прав требования участника долевого строительства

Соглашение о долевом строительстве имеет два основных пункта:

  1. Застройщик, учредитель строительной компании, обязуется перед участниками сделки построить недвижимость, дом, провести в нём необходимые отделочные работы, сделать жильё пригодным для жизни. Сроки вписываются в договор, подтверждаются подписью обеих сторон. Конечным итогом считается перевод здания в эксплуатацию, оформление передаточного акта на жильё, который описывается в соглашении.
  2. Дольщик, участник стройки, имеет обязательства перед строительной фирмой. Сумма, которая вносится гражданином, вписывается в текст договора, график выплат должен подтверждаться обеими сторонами, как и способ погашения суммы. При передаче жилья гражданин осматривает помещение и подписывает акт приёма квартиры во владение.

Недвижимость берут в ипотеку при залоговом условии ДДУ в случае, если физическое лицо имеет достаточный доход. Сведения предоставляются в финансовый отдел компании для оформления соглашения. Условие обязательно ведь гражданин должен погашать не только ипотеку, но и сумму, указанную в акте о долевой стройке.

Условия приобретения жилья в ипотеку есть в каждом банке и частных финансовых компаниях. Процедура составления ипотечного договора состоит из выдачи кредита и оформления договора, содержащего обязанности и права сторон. Ежемесячные доходы семьи проверяются в обязательном порядке.

Залога права требования для кредита

В связи с изменениями на финансовом рынке, спрос на ипотеку снизился. В связи с нестабильностью валюты, сложно делать ставки на 5 или 10 лет вперёд, большинство граждан просто не могут позволить совершить такую сделку. Но те физические лица, которые уже имеют договор о долевом строительстве, могут оформить постройку в залог.

Банк или другое финансовое учреждение требует наличие соглашения об участии в стройке и ежемесячных доходов семьи. ДДУ может выступать как залоговый акт, но не в виде недвижимости, ведь гражданин не имеет права собственности на жильё. Банк вправе в случае оформления договора в залог, требовать от строительной фирмы выполнения обязательств. Застройщик обязан выполнить долговые обязательства, но уже не перед дольщиком, а перед самим банком.

договор залога прав требования участника долевого строительстваДДУ может выступать залогом и при оформлении кредита участником стройки.

Для этого в договоре следует упомянуть следующие нюансы:

  • указать личные сведения обеих сторон сделки;
  • дата заключения, юридический адрес составления документа;
  • ценность сделки, денежный эквивалент после окончания стройки;
  • процентная ставка, которая взимается при несоблюдении сделки;
  • сроки завершения сделки, периодичность платежей при разных вариантах выплаты;
  • основные нюансы сделки.

Для достоверности уточняют в юридических компаниях возможную ценность залогового имущества, чтобы избежать неприятных нюансов. Важно также указать сроки окончания действия сделки, при каких обстоятельствах договор может быть расторгнутым.

Рекомендуем ознакомиться:

Залог права требования от участника долевого строительства выступает будущая недвижимость. При оформлении ипотеки или кредита высчитывается стоимость объекта, чтобы основные пункты соглашения были оформлены юридически правильно.

Опасности при оформлении сделки

При создании документа о долевом строительстве каждая из сторон описывает свои обязательства. Дольщик должен внести всю сумму, прописанную в контракте, а застройщик вовремя закончить стройку. Квартиру выбирает гражданин, от его выбора зависит стоимость выплаты.

договор залога прав требования участника долевого строительстваЕсли возникла срочная необходимость оформления ипотеки, то будущую квартиру оставляют под залог, после окончания стройки финансовое учреждение имеет полное право пользоваться жильём. Для дольщика существует опасность, ведь если он не погасит полностью ипотеку до момента окончания стройки, то новая жилая квартира становится собственностью банка. После последней выплаты залоговая недвижимость становится собственностью дольщика. С помощью такого хитрого подхода юридически подкованный гражданин может получить сразу две квартиры.

Важно знать! Залог права требования по договору долевого участия – это серьёзная юридическая процедура, при невыполнении которой всегда выигрывает банковое учреждение.

Финансовая, кредитная организация не может выдавать свои средства без достоверных подтверждений способности к оплате.

Для составления сделки необходимо предоставить:

  • действительный договор долевого участия;
  • доходы членов семьи;
  • желаемое ипотечное жильё.

Документы выступают гарантией, тем самым минимизируют возможные риски. Если участник стройки не выплачивает своевременно ипотеку, просрочил платежи, то банк пользуется своим правом и изымает квартиру, которая находится под залогом.

Каждая юридическая процедура имеет свои риски, поэтому следует взвесить возможные последствия невыполнения обязательств.

Принцип кредитования

договор залога прав требования участника долевого строительстваРегистрация каждого договора – это обязательное условие для подтверждения юридической силы документа, все сведения следует зарегистрировать в едином реестре. После завершения регистрации дольщик имеет юридическое право требовать выполнения обязательств со стороны строительной компании.

Законодатель утверждает, что право требования, выступающее как полноценный залог, является основным обязательством перед банком.

Финансовое учреждение, которое оформляет ипотеку под залоговое обязательство по ДДУ, осуществляет следующие действия:

  1. Проводится тщательная проверка компании застройщика: правовые документы, лицензия, разрешение на проведение строительства. Изучается репутация застройщика, его прошлые объекты недвижимости. Если уровень строительной компании на рынке недвижимости высокий, то вероятность оформления ипотеки тоже высокая.
  2. Недвижимость, на которую был составлен ДДУ, подвергается тщательной проверке со стороны банка. Сроки строительства и документация, которая подтверждает стройку.

Предметом ипотечного займа выступает объект, который имеет название, точное местонахождения, описание, подтверждающие действительность существования объекта. Если предмет залога – это договор долевого строительства, то дольщик должен иметь все документы, которые касаются этой сделки.

Ипотечный договор в обязательном порядке должен иметь номер договора по строительству, все сведения по органу регистрации. Когда какое-либо из сведений не указано в документах, то сделка считается не завершённой, а договор считается недействительным.

Права и зона ответственности застройщика

Строительная компания имеет юридическое право принимать деньги, в том числе и заёмные.

договор залога прав требования участника долевого строительстваДля того чтобы оформить контракт кредитования застройщику, банк тщательно проверяет пункты:

  1. Развитие строительной деятельности, наличие судебных разбирательств, конфликтных ситуаций, недовольных клиентов.
  2. Кредитная организация проверяет уже завершённые объекты строительства, качество постройки. Об этом рассказывает специально созданная комиссия, которая контролирует процесс всей деятельности.
  3. Срок работы данной компании, чем дольше застройщик находится на рынке недвижимости, тем благосклоннее кредитующий инспектор.

Застройщик может получить кредитные средства до подписания ДДУ или после. Для оформления сделки в разное время необходимы дополнительные подтверждения легальности сделки.

Следуя Гражданскому Кодексу РФ, на территории земельного деления, находящегося под залогом, постройки, которые были возведены после заключения сделки, являются собственностью банка. Финансовые организации всегда остаются в выигрыше. Если возникает спорная ситуация, когда застройщик по каким-либо причинам не может оплатить кредитную линию, то банк забирает залоговое имущество и недвижимость, которая была построена на участке.

Залог прав требования, для застройщика по договору долевого участия в строительстве – это участок земли, на котором будет совершаться будущая стройка. Для этого нужно пройти этапы проверки, регистрации. Если не получилось погасить кредит, то банк получает объект и участок.

Рекомендуем ознакомиться:

Предмет договора

Чтобы правильно составить договор, необходимо чётко обозначить понятие предмета этой сделки. ДДУ предполагает выполнение обязательств обеими сторонами: застройщик в положенный срок передаёт участнику стройки его недвижимость. Это право совладельца по строительству, которое и является залогом для оформления ипотеки.

договор залога прав требования участника долевого строительстваДоговор должен отражать следующие пункты:

  • информация о ДДУ, личные данные, юридические адреса;
  • личные сведения о застройщике, участнике долевого строительства;
  • описание объекта недвижимости, его характеристики, дату окончания стройки и передачу объекта.

Залоговым имуществом может выступать только тот договор, который прошёл этап регистрации и имеет присвоенный номер, позволяющий отследить его нахождение в архиве и при необходимости поднять. Требования, которые может предъявить участник строительства к застройщику, переходят к финансовому учреждению.

Оформление документов

Сделка по залогу оформляется официально в письменном виде по предложенному образцу.

Документ имеет два обязательных пункта:

  1. Если гражданин, который участвует в стройке, выплатил указанную сумму по договору и имеет квитанции, то застройщик не вправе распоряжаться недвижимостью. Дольщик предъявляет застройщику формальное уведомление о намерении передать договор в залог.
  2. Только заверенный документ в Росреестре может иметь юридическую силу. Оформляют документ в регистрационной палате, используют нормативные и правовые акты.

В противном случае бумага не обладает нужной юридической силой.

договор залога прав требования участника долевого строительстваДля регистрации закладной необходимо собрать пакет документов:

  • Заявления от обеих сторон: от заёмщика и от финансового учреждения;
  • копии личных документов и их оригиналы, подтверждающие личности обеих сторон;
  • квитанцию, чек об оплате госпошлины;
  • кредитная документация;
  • согласие супруга или супруги, если ДДУ оформлялся во время законного брака.

Перечень неполный, при рассмотрении каждого конкретного дела могут требоваться дополнительные бумаги, справки. Для избегания волокиты весь список документов можно узнать, обратившись в Росреестр или позвонив на горячую линию и объяснив конкретную ситуацию.

Особенности регистрации и оплата госпошлины

Оплата госпошлины, регистрация правового документа – это обязательное условие для юридической сделки.

Регистрация сделки – простая процедура в несколько этапов:

  • гражданин приходит лично в офис Россреестра;
  • документация должна соответствовать всем требованиям;
  • чек об оплате госпошлины;
  • специалист проверяет при гражданине все документы;
  • выдаёт расписку и забирает документы для рассмотрения дела;
  • гражданину назначается конкретная дата, когда можно получить документы.

Регистрация в едином реестре – это обязательное условие для получения денег от банка. Без государственной регистрации бумага не имеет юридической силы. Сделку в таком случае легко признать ничтожной. Оформленный и зарегистрированный договор залога прав требования участника (дольщика) долевого строительства – гарант защиты от обманов застройщика и банка.

договор залога прав требования участника долевого строительства

Любая государственная услуга нуждается в оплате госпошлины, это обязательное условие для всех юридических сделок. Стоимость госпошлины может быть от 1 000 рублей до 4 000, это обязательная плата, которая предусмотрена законодательством.

Стоимость недвижимости влияет на сроки сдачи готового объекта. В ДДУ указывают стоимость жилья и дату передачи объекта владельцу. Если жильё дешёвое, то ждать окончания стройки нужно дольше.

Доля каждого участника в строительстве определяется сделкой, документ может выступать как залог при оформлении ипотеки. Условия описываются в документе, процедура имеет ряд особенностей, которые учитываются при составлении документа.

Договор залога права требования оформляется и на основе ДДУ, для этого должны быть соблюдены простые правила. Гражданин обязуется уплатить всю сумму, которая является стоимостью доли и зарегистрировать сделку. Если физическое лицо не выплачивает ипотечный кредит, то все права по ДДУ переходят в финансовую компанию. Когда все правовые нормативы соблюдены, гражданин получает две недвижимости. Поэтому оформляя залог прав требования по договору долевого участия, нужно быть предельно внимательным и досконально читать каждый пункт договора.

Такой исход зависит от застройщика и самого дольщика. Чтобы обезопасить себя необходимо тщательно проверять застройщика.

Солидарное финансовое участие в возведение многоквартирного дома — инвестиционный инструмент, дающий возможность многим россиянам приобрести собственное жилье.

Конечно, строительство жилого объекта ведется довольно долго. А что делать, если жить самостоятельно в отдельной квартире хочется уже сегодня?

Для этого создан правовой инструментарий, называемый «залог прав требования».

В этой статье рассмотрим, что это такое, где подобный залог применяется, и какие организации готовы принять его в обмен на денежные средства.

Что это такое?

Договор залога права требования по договору долевого участия представляет собой будущее право собственности.

Оно возникает после сдачи строительного объекта и подписания приемопередаточного акта.

Если у семьи нет особого желания или возможности (полное отсутствие постоянного места жительства и т.д.) ожидать окончания строительных работ по возведению многоквартирного дома, они могут в течение быстрого времени приобрести свое собственное жилье.

Для этого необходимо будет обратиться в выбранную финансовую организация с заявлением о желании оформить ипотеку.

А в качестве залога предоставить банку свой действующий договор долевого участия.

Федеральный закон Российской Федерации №214 сообщает, что такой договор при всей его кажущейся эфемерности (квартиры, как и дома, еще не существует), обладает определенной юридической силой.

Договор долевого участия предполагает наличие двух сторон:

 Застройщик — строительная компания обязующаяся в определенные ограниченные сроки, возвести объект жилой недвижимости (многоквартирный дом), произвести в нем все необходимые работы, ввести его в эксплуатацию и оформить передаточный акт на квартиру, указанную в договоре
 Дольщик-гражданин обязующийся внести установленную договором сумму в полном объеме в течение определенного времени (одномоментно или согласно графику поступления денежных средств). По окончании строительства и отделочных работ дольщик после осмотра готовой квартиры обязан подписать акт приема-передачи жилого помещения

Чтобы приобрести недвижимость в ипотеку и при этом в качестве залога предоставить свой договор по долевому участию, необходимо обладать определенным уровнем дохода.

Ведь вам придется заплатить и за будущую, строящуюся квартиру и ежемесячно вносить платежи по ипотеке.

Залог прав требования по договору долевого участия в 2017 году

В 2017 году, в связи с мировым финансовым кризисом, количество граждан, желающих оформить ипотеку, несколько снизилось.

Это объясняется серьезными колебаниями на рынке валют, нестабильностью рубля, повышением процентных ставок по кредитам и т.д. Жизнь простых граждан стала дороже и нестабильнее.

Вступать в какие-либо долговые обязательства и совершать определенные сделки многие просто боятся.

Однако, те, кто в предыдущие годы вступил в долевое строительство, вполне могут позволить себе приобретение жилья на ипотечные заемные средства.

Для этого всего лишь нужно в качестве залога предложить банкам договор долевого участия в возведении многоквартирного дома.

В данной ситуации ДДУ выступает объектом залога, но не как недвижимость, ведь ее еще не существует, а значит, не существует и права собственности на нее.

При оформлении ипотеки финансово-кредитная организация рассматривает предоставленный ей договор долевого участия в строительстве как залог прав требования от застройщика реализовать свой строительный проект.

Если дольщик не получает вовремя квартиру от строительной компании, он имеет возможность отстаивать свои права всеми доступными методами.

В случае передачи договора долевого участия в качестве залога, эти права требования переходят к банку.

То есть с нерадивым застройщиком, не выполняющим свои долговые обязательства, будет «разбираться» не простой гражданин, плохо разбирающийся в юридических тонкостях и не обладающий необходимыми знаниями, а солидное финансово-кредитное учреждение.

В строительстве

При заключении договора долевого строительства обе стороны обмениваются определенными обещаниями.

Дольщик обязуется в полном объеме внести денежные средства на строительство будущей жилой недвижимости.

Застройщик же в свою очередь обязуется возвести многоквартирный дом и одну из них передать собственность дольщику.

Видео: заключаем договор долевого участия правильно

Для того чтобы оформить ипотеку и в кратчайшие сроки купить новое жилье, в которое можно тут же въехать для проживания, дольщик может предать свои права на строящуюся квартиру кредитной организации.

Теоретически, если до момента окончания строительных работ, дольщик не выплатит всю сумму по ипотечному кредиту, новенькая квартира будет принадлежать банку.

Как только дольщик полностью исполнит свои долговые обязательства перед банком, залог вернется к нему обратно.

Таким образом в активе «смышленого» дольщика окажется два объекта жилой недвижимости.

В пользу банка

Залог прав требования — серьезная процедура, которая при неисполнении заемщиком своих договорных обязательств, всегда оборачивается в пользу банка.

Естественно, что ни одна финансово-кредитная организация не выдаст свои денежные средства кому бы то ни было под «честное слово».

Всем нужны гарантии и минимизация рисков. Определенные банки готовы пойти навстречу клиентам и в случаях, если у потенциального заемщика отсутствует в собственности недвижимость, принять в качестве залога права требования.

При негативном развитии событий (невозможность оплачивать ежемесячные ипотечные платежи, просрочки и т.д.) банк реализует свое право и изымет построенную квартиру, ранее преданную в залог.

Кредитование

Каждый договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.

После проведения этой процедуры у дольщика появляется право требования от строительной компании, выступающей в роли застройщика, выполнить свои договорные обязательства в полном объеме в установленные сроки.

Исходя из сути Федерального закона «Об ипотеке» можно сказать, что подобные права требования могут выступать самостоятельным и полноценным предметом залога и обеспечивать выполнение обязательств заемщика перед банком.

Если вы хотите оформить ипотеку под залог договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, будь готовы к тому, что кредитная организация будет проверять:

 Компанию-застройщика будет проводиться проверка его уставных документов, наличие и подлинность лицензий, разрешений на строительство, а также тщательно изучаться репутация компании (средства массовой информации, судебные решения, арбитражные споры и т.д.). Чем выше рейтинг застройщика на рынке строительных услуг, тем больше вероятность одобрения ипотечного кредита для вас
 Объект договора долевого участия соответствие этапов строительства сопутствующей разрешительной документации, совпадение сроков и т.д.

В Федеральном законе «Об ипотеке» указано, предмет ипотечного договора определятся указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Соответственно, если предметом залога выступает право требования, то должно быть четко указано на основании чего оно появилось у заемщика.

В ипотечном договоре должен быть указан номер договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, а также полное наименование органа, осуществившего регистрацию права залогодателя.

Если что-либо из этого не указано в документах (у заемщика нет этих данных или они отсутствуют вообще), договор залога не будет считаться заключенным.

А регистрирующие органы откажут в обязательной государственной регистрации такого «ненастоящего» договора.

Варианты для дольщиков

Если гражданину по тем или иным причинам необходимо оформить кредит в банке, в качестве залога можно предложить банку действующий ДДУ в качестве залога по кредиту.

Можно оформить как простой потребительский договор кредитования, так и ипотечный.

Главное, чтобы банк не сомневался в успешности затеянного строительства. Многие специалисты в финансово-кредитной сфере советуют для кредитования обращаться в ту организацию, которая обслуживает застройщика.

Например, банк выдавал строительной компании деньги на возведение многоквартирного дома или проводит операции по расчетам.

Такой банк полностью «в теме» строительства, имеет всю необходимую документацию о застройщике и объекте недвижимости, а также понимает реальное финансовое состояние строительной фирмы и ее возможности.

Ответственность застройщика

При строительстве многоквартирного дома компания-застройщик имеет право привлекать различные денежные средства, в том числе и заемные.

Перед тем как одобрить кредит строительной фирме кредитная организация обращает внимание на:

 Деловую репутацию наличие спорных ситуаций, решений суда, конфликтов по осуществлению строительной деятельности
 Уже построенные объекты недвижимости количество, возведенных многоквартирных домов, а главное их качество о многом расскажет службе безопасности банка
 Опыт фирмы-застройщика от того, сколько лет компания находится на строительном рынке своего региона или области также зависит лояльность к ней кредитной организации

Получить кредит на строительство фирма-застройщик может как до подписания договоров с дольщиками, так и после:

 До подписания естественно при подписании кредитного договора банк потребует от компании какого-либо подтверждения выполнения ею своих долговых обязательств. В этом случае застройщик в качестве залога выставит, имеющийся земельный участок, предназначенный под строительство многоквартирного дома
 После подписания если кредит оформляется после того, как уже подписаны все договора долевого участия, то в качестве залога для банка будет выступать также земельный участок и/или еще недостроенный дом

Важно помнить, что согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, если земельный участок находится в залоге, то все постройки, которые появились на нем за это время, также будут являться собственностью банка.

Как обычно, банки всегда оказываются в выигрыше.

Если вдруг строительная компания не сможет расплатиться по кредиту, то банковской организации достанется не только земельный участок, который изначально выступал в роли залога, но и совершенно новенький, многоэтажный дом.

Договор залога

Как и все другие официальные документы, договор залога прав требования оформляется в текстовом варианте по определенному стандартному образцу.

Важным условием подписания этой закладной является:

  Формальное уведомление компании-застройщика если дольщик в полностью оплатил свое участие в долевом строительстве, будущая квартира полностью принадлежит ему, поэтому мешать гражданину передавать свое имущество кому-либо в залог никто не имеет права
 Государственная регистрация договор залога прав требования в обязательном порядке должен быть соответственно оформлен в органах Росреестра

Пакет документов

Чтобы зарегистрировать закладную на право требования, необходимо в первую очередь обратиться в органы Росреестра и предоставить необходимые документы:

 Заявление пишется от лица каждой из сторон (заемщик-залогодатель и банк-залогодержатель)
 Оригинал и копия документа, удостоверяющего личность заявителя и договора долевого участия
 Платежный документ подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию
 Кредитный договор ради которого оформлялась закладная
 Если заемщик состоит в законном браке может понадобиться согласие второго супруга (при оформлении договора долевого участия в период официального супружества) и т.д.

В каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные документы.

Необходимый перечень можно увидеть в офисах Росреестра или уточнить у компетентного сотрудника.

Регистрация

Регистрация подобного договора происходит в штатном режиме:

  Вы приходите в офис Росреестра и подаете необходимый пакет документов (включая предварительно оплаченную квитанцию государственной пошлины)
 Если все документы собраны правильно и не требуется чего-либо еще, сотрудник Росреестра заберет их под расписку и назначит дату, когда можно будет забрать их назад

Стоит помнить, что государственная регистрация договора является неотъемлемым условием получения денежных средств от банка.

Образец

Образец договора залога права требования можно увидеть на информационных стендах в кредитных организациях, работающих в этом направлении, в интернете, а также в юридических консультациях.

Типовой бланк договора содержит в себе:

 Дату и точное время передачи а также полное техническое описание будущей квартиры (этаж, общая площадь, количество комнат, качество и количество отделочных работ и т.д.)
  Основания на получения права собственности на недвижимость договор долевого участия в строительстве многоэтажного дома

Размер госпошлины

Чтобы получить кредитные деньги от банка, необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре договор залога права требования.

Всем известно, что любая регистрация прав предусматривает оплату государственной пошлины.

Это необходимая мера и избежать подобных расходов никак не удастся.

В настоящее время стоимость госпошлины составляет:

 Для граждан (физических лиц) 1000 рублей
  Для организаций, учреждений, компаний (юридических лиц) 4000 рублей

Многие семьи решаются вступить в «долгострой», чтобы рано или поздно получить для себя и своей семьи новое, комфортабельное жилье.

Дата сдачи жилого объекта недвижимости напрямую будет зависеть от стоимости квартиры, указанной в договоре участия в долевом строительстве.

Чем дешевле выходит квартира, тем дольше придется ждать.

Однако, обладая необходимым уровнем дохода (придется полностью оплатить долевое участие в постройке многоквартирного дома, а также вносить ежемесячные платежи по кредиту), самые рисковые россияне могут позволить себе оформить ипотеку.

Причем в качестве залога будет выступать еще недостроенное здание, в котором когда-нибудь будет и ваша квартира.

Такие сделки законны и являются правомочными, но требуют тщательного расчета своих возможностей.

2 года ago

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *