Договор на обслуживание тсж с управляющей компанией

Договор между ТСЖ и управляющей компанией предусматривает заключение соглашения между членами ТСЖ и управкомпанией.

В нем обязательно отображаются данные:

• о том, в каком городе находится дом;
• от какого числа заключается договор;
• о председателе ТСЖ.

Кроме того, должно быть полное наименование управляющей компании и данные о директоре.

Сам договор включает в себя следующие обязательные пункты:

• общее положение;
• предмет договора;
• обязанности каждого из участников;
• права участников;
• ответственность;
• порядок расчетов;
• контроль;
• спорные моменты;
• сроки действия, способы и порядки изменения;
• заключительные этапы.

Также обязательно наличие всех данных о реквизитах сторон.

Управление многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом может осуществляться способом выбора управляющей компании или созданием ТСЖ. Но многие сегодня предпочитают организовывать товарищества собственников жилья.

При этом удобней оплачивать услуги ЖКХ, если дом относится к управляющей компании. Именно поэтому размешено совмещать эти виды управления домом.

Товарищество собственников жилья

ТСЖ – это некоммерческая организация, которая состоит из собственников жилых помещений.

Если дом находится под управлением ТСЖ, то любой владелец квартиры вправе потребовать отчеты, сметы, квитанции о ходе денежных средств. Чего не скажешь об управляющей компании.

Единственное неудобство заключается в том, что люди не могут повлиять на распределение долгов, образовавшихся из-за нерадивых плательщиков.

Именно поэтому многие голосуют против организации товарищества.

Но не так давно стало возможным привлечение управляющей компании к детальности, связанной с товариществом.

Привлечение УК

Если привлечена управляющая компания, то собрание собственников жилья может:

• установить контроль УК и проверить расход финансов;
• внести дополнительные изменения или выбрать другую УК.

Но далеко не всегда сотрудничество такого плана проходит гладко и без эксцессов. Иногда управляющая компания может банально не реагировать на различные требования собственников.

Поэтому при выборе УК следует руководствоваться данными и отзывами о ней.

Если было принято решение привлечь управляющую компании, то необходимо заключить с ней договор:

• подписание осуществляется через председателя;
• голосование в таком случае проводится все равно, но оно может быть осуществлено заочным путем.

Многие жильцы жалуются, что им навязывают выбор, кидая в ящик бумагу о голосовании. При этом не нужно игнорировать данный вопрос. Это приведет к тому, что выбор действительно будет сделан за жильца.

Нужно поинтересоваться, что за управляющая компания предлагает свои услуги. Следует учитывать, что сменить компанию очень трудно.

Законодательство

Статья 161 пункт 2 Жилищного кодекса РФ регулирует данный вопрос. Согласно данному закону управляющая компания совместно с ТСЖ является альтернативой в ведении деятельности по обслуживанию дома.

Заключение договора между ТСЖ и УК регулируется статьей 137 ЖК РФ, уставом ТСЖ.

Во время заключения договора ТСЖ является представителем собственников, согласно статье 138 пункту 8 ЖК РФ.

Договор между ТСЖ и управляющей компанией

Договор между ТСЖ и УК заключается, если во время голосования более 50% опрошенных согласились на этот шаг. ТСЖ не вправе единолично решать подобные вопросы.

Если договор с УК был заключен против воли жильцов, то его можно обжаловать в арбитражном суде.

По договору УК берет на себя обязательства по совершению юридических, фактических действий, направленных на работы по управлению многоквартирным домом.

Здесь можно скачать образец договора на обслуживание между ТСЖ и УК.

За все выполненные действия ТСЖ оплачивает УК вознаграждение. К договору обязательно приложение, где указывается перечень услуг.

Права и обязанности сторон

По договору УК обязуется выполнять различные ремонтные работы, приводить в порядок придомовую территорию и прочее.

Управляющая компания обязуется:

• содержать общее имущество в порядке, согласно санитарно-эксплуатационным нормам;
• гарантировать безопасные условия для проживания граждан;
• согласно постановлению Правительства РФ N 307 от 23.05.2006 года предоставлять коммунальные услуги;
• выбирать исполнителей ремонтных работ;
• контролировать соответствие договорам;
• фиксировать факты ненадлежащего исполнения договора;
• подготавливать дома к зимней эксплуатации;
• следить за техническим состоянием домов;
• представлять товарищество в судах;
• гарантировать сохранность объектов;
• обеспечивать ТСЖ данными о ремонтных организациях;
• сохранять техническую документацию;
• вести все перерасчеты и сборы платежей за к/у;
• выполнять обязательства, прописанные в договоре.

Товарищество собственников жилья должно:

• использовать имущество в доме согласно его назначению;
• оплачивать услуги согласно установленному порядку;
• давать свободный доступ к помещениям, для осмотра, обслуживания и ремонта;
• за счет своих средств осуществлять ремонт;
• в течение 1 недели уведомить УК о выселении жильцов;
• самостоятельно снимать показания счетчиков.

Ответственность

Если обязательства по договору были невыполненные или осуществлены ненадлежащим образом, то каждая из сторон несет наказание, согласно заключенному договору.

Обычно штрафные санкции сводятся к оплате пени.

Если управляющая организация причинила ущерб общедомовому имуществу, то она обязана возместить все потери и их ликвидацию.

Контроль за исполнением

Управляющая организация по итогам своей деятельности обязана предоставлять отчеты:

1. Контроль движения финансовых средств осуществляется с помощью изучения всех расчетов, отчетов и квитанций.
2. Оценка качества проводимых работ также осуществляется в обязательном порядке.
3. Необходимо изучать данные о своевременном внесении платежей.
4. УК должна всегда иметь планы по реализации ремонта жилого фонда.

Если имеются жалобы, то должен быть составлен акт в присутствии представителей УК. По его результатам проводятся процедура устранения в срок, указанный в договоре.

Весомый показатель – снижение жалоб на качество коммунального обслуживания.

Плюсы и минусы

Преимущества такого «дуэта» в 2018 году ничем не отличаются от 2014. Положительной стороной данного вопроса является то, что жильцам не придется искать способы проведения ремонтных работ, значительно экономится время. В некоторых случаях можно немного сэкономить.

Отрицательной чертой является тот факт, что выбор управляющей компании легко подделать, даже если за это не голосовало 50% жильцов.

Кроме того, ТСЖ окажется всего лишь посредником между собственниками квартир и управляющей компанией.

Если управляющая компания сделает что-либо не так, то председатель ТСЖ имеет право представлять жильцов дома в суде.

На видео о взаимодействии ТСЖ с УК

Владельцы спланированных в многоквартирном доме помещений с целью управления им создают различные сообщества.

Одним из действенных способов стало ТСЖ, которое создается в добровольном порядке, обретшее в последние годы популярность.

Оно самостоятельно занимается хозяйственными делами по управлению МКД, не исключая вероятности заключения договора с управляющей компанией.

Способы управления МКД

Одной из сложных задач для владельцев жилья является содержание многоквартирного дома в надлежащем виде.

Управление сопряжено с рядом проблем, которые необходимо своевременно и правильно разрешить. В силу указанного фактора во многих домах создаются образования особого типа.

Создание товарищества

В сущности «товарищество собственников жилья» есть образование, деятельность которого заключается в общем управлении домом.

Оно создается на добровольной основе, поэтому каждый жилец лично решает вступать ему в товарищество или нет.

Сообразно указаниям регламентирующих актов, ТСЖ обретает юридическую значимость, если в него вступило 2/3 владельцев квартир.

Его члены из своего состава выбирают правление, которому передается управление многоквартирным домом.

Процедура его избрания производится в ходе голосования на собрании жильцов, вступивших в сообщество.

Правление выступает в качестве органа исполнительной власти, реализующего принятые общим собранием решения.

Члены руководства выбирает председателя товарищества, после чего его кандидатура утверждается на общем собрании.

В функциональные обязанности правления входит:

Слежение за внесением платы за коммунальные услуги в установленные нормативами сроки	и поддержание в чистоте территории, числящейся за домом
Эксплуатирование инженерных систем	водоснабжения и водоотведения, отопления, к которым подсоединен дом в рабочем состоянии

Высшим органом управления является общее собрание, созываемое по мере необходимости, в экстренных случаях и в сроки, которые утверждены уставом.

Привлечение УК

В отдельных случаях ТСЖ привлекает к хозяйственной деятельности специализированную управляющую компанию, которая имеет больше возможностей для ее ведения.

Она производится на основе договора доверительного управления, подписываемого заинтересованными сторонами. Он составляется с учетом мнения большинства членов товарищества.

В нем отображаются сведения:

О многоквартирном доме, его местоположении	и наименование управляющей компании
Дате начала хозяйственной деятельности	о руководстве товарищества и управляющей компании

Его форма и содержание должны соответствовать требованиям оформления деловых бумаг такого рода.

Видео: школа ТСЖ 

Он должен быть составлен грамотно, без грамматических ошибок и исправлений, иначе договор будет расцениваться в качестве «ничтожного».

В нем должны в обязательном порядке предусматриваться пункты:

Общие положения	и предмет договора на обслуживание дома
Права и обязанности сторон, подписавших договор	ответственность
Условия и порядок расчета	правила контроля за хозяйственной деятельностью
Разрешение спорных ситуаций	и срок действия договора
Порядок внесения изменений в договор	а также реквизиты сторон

Договор подписывается руководителями организаций, в качестве которых выступают председатель ТСЖ и директор УК.

Законодательные акты

Законодатель возложил обязанность содержания дома на должном уровне на самих жильцов.

Норма предусмотрена предписаниями Федерального закона «О товариществах собственников помещений». Акт был издан 15 июня 1996 года под номером 72-ФЗ.

На основании указаний акта введены положения относительно управления МКД в главу 6 Жилищного кодекса.

В указанных выше актах предусматриваются:

• правила создания ТСЖ, его обязанности;
• права и обязанности лиц, вступивших в товарищество;
• способы управления многоквартирным домом.

Жильцы дома несут солидарную ответственность за его имущество, которое находится в их владении и распоряжении. Норма предусмотрена в положениях статьи 135 ЖК РФ.

Что касается условий заключения договора управления многоквартирным домом между товариществом и управляющей компанией, то они предусмотрены положениями статей 137, 162—165 ЖК и 702-729, 740-757 ГК РФ.

В них разъяснены правила оформления и подписания договора, позволяющего передать управление домом УК.

На его основе привлекаются подрядные организации, чтобы они произвели капитальные, текущие ремонтные работы отдельных конструкций дома.

Законодатель установил положениями статьи 138 обязательность исполнения условий договора, которое заключается только в письменной форме.

В соответствии с положениями статьи 155 ЖК РФ жильцы обязаны вовремя совершать плату за предоставляемые управляющей компанией услуги. Она должна согласовать сроки внесения оплаты с ними.

Договор между ТСЖ и управляющей компанией в 2017 году

Права и обязанности сторон договора соответственно нормативам статьи 53 Гражданского кодекса РФ возникают вслед за его подписанием.

Любая деятельность юридических лиц осуществляется на основании устава, который утверждается общим собранием либо учредителем.

Под уставом подразумевается свод правил, которые обосновывают хозяйственную деятельность юридических лиц, о чем указано в положениях статьи 49 ГК РФ.

Права и обязанности сторон

Управляющая компания должна отчитаться перед общим собранием об итогах проведенных работ в установленные договором сроки, если такой пункт предусмотрен уставом ТСЖ.

Общее собрание вправе установить контроль над финансовой и хозяйственной деятельностью УК, чтобы иметь представление о расходовании денежных средств и выполняемых ею работах.

В ходе исполнения условий договора участники могут вносить в него изменения, поправки в целях совершенствования системы управления домом.

Право выбора конкретной управляющей компании остается за общим собранием товарищества.

Как правило, на голосование выносится несколько управляющих компаний, из которых выбирается одна большинством голосов участвующих в собрании лиц.

Основная цель и задача хозяйственной деятельности, как управляющей компании, так и товарищества заключается в эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, его инженерных коммуникаций и соблюдении санитарно-гигиенических норм в ходе осуществления своей хозяйственной деятельности.

Управляющая компания должна:

Содержать в рабочем состоянии инженерные системы и сети	доставляющие ресурсы в дом, включая оборудование, которое установлено на них
Организовать круглосуточную работу диспетчерской службы, которая занимается устранением последствий аварийных ситуаций	следить за чистотой и порядком как внутри дома, так и прилегающей к нему территории

При возникновении необходимости компания должна привлечь сторонние организации, чтобы качественно исполнять свои обязанности.

Например, заключить договор с частным охранным бюро для обеспечения безопасности жильцов, проживающих в доме.

Наступающая ответственность

УК является коммерческой организацией, осуществляющей хозяйственную деятельность на договорной основе.

В соответствии с нормативами статей 148 ЖК РФ и 1017 ГК доверительное управление подразумевает исполнение условий, которые предусмотрены договором об управлении общедомовым имуществом многоквартирного дома.

Управляющая компания несет ответственность в случаях, когда:

Происходит нарушение общественного порядка	и жильцам дома предоставляются услуги низкого качества
Действия или бездействия	причиняют вред жизни и здоровью собственников помещений
Наносится ущерб общедомовому либо личному имуществу жильцов	в ходе хозяйственной деятельности компании

Правление товарищества несет ответственность перед общим собранием, которое является высшим органом ТСЖ сообразно положениям статьи 144 ЖК РФ.

Оно отчитывается ежегодно в установленные уставом сроки. Его деятельность осуществляется на основании положений устава, который утверждается общим собранием.

Контроль за исполнением

Общее собрание в порядке исполнения условий договора обслуживания между управляющей компанией и товариществом имеет право создать специальную, общественную комиссию для осуществления контроля над финансово-хозяйственной деятельностью УК.

Во многих многоквартирных домах его непосредственно осуществляют члены правления и его председатель.

Преимущества и недостатки

ТСЖ наделено возможностью самостоятельного управления многоквартирным домом, что, несомненно, является его преимуществом.

Его жильцы участвуют в разрешение проблем, которые возникают в ходе эксплуатации.

Они могут проконтролировать все расходы, потому что его деятельность основана на принципе гласности и прозрачности.

К недостаткам можно отнести отсутствие требуемой производственной базы для производства определенных видов работ.

Ему приходится обращаться в сторонние организации, что увеличивает его расходы. Обстоятельство вызывает у жильцов недовольства относительно переплаты, но ситуация становится безвыходной.

Что касается заключения договора с управляющей компанией, то передав ей управление домом, оно теряет возможность контролировать финансовые операции.

Основным преимуществом управляющей компании является четкая организация ее хозяйственной деятельности.

Она осуществляется планомерно соответственно графика запланированных работ. Все ее обязанности выполняются своевременно.

В основном компания заключает договора с подрядными организациями, которые специализируются в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Что касается недостатков, за обслуживание жильцам дома приходится платить больше денежных средств, нежели при товариществе.

Она не учитывает в ходе своей хозяйственной деятельности мнение жильцов, при вынесении какого-либо решения.

Обстоятельство невыгодно для собственников помещений, которые лишаются своего права предоставления отчета по финансовой деятельности.

И в добавлении к вышесказанному необходимо заметить, что в большинстве случаев жильцы дома образовывают свою организацию, чтобы самостоятельно эксплуатировать его, управлять общедомовым имуществом.

Но не каждое ТСЖ в силу каких-либо факторов может реализовать свои планы, поэтому возникает необходимость в привлечении сторонних организаций. Например, управляющей компании, специализирующейся в сфере ЖКХ.

ПРОЕКТ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МЕЖДУ ТСЖ И УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ

ДОГОВОР №___

г.Железногорск Курской области                                      «__»_____________20__

Товарищество собственников жилья «______________» в лице Председателя правления ______________________________________________, действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем «ТСЖ» с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Независимая Управляющая Компания» (ООО «НУК») в лице генерального директора СмолинаМ.Г., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Управляющая компания», с другой стороны, а при совместном упоминании именуемые «Стороны» заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1.Договор заключен сторонами в соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников жилого дома от «____»______________ 20__ г. по адресу______________________________, д. №__

1.2. Условия настоящего Договора определены  Протоколом  общего собрания собственников жилого дома и являются одинаковыми для всех собственников помещений.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

2.1. ТСЖ поручает, а Управляющая компания обязуется оказывать  жилищные услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном  по адресу _________________________________, в том числе  обеспечивать предоставление коммунальных услуг  собственникам помещений в данном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

З. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Управляющая компания обязуется:

3.1.1. Осуществлять выбор обслуживающих и подрядных организаций,  заключать с ними договора необходимые для содержания, ремонта и эксплуатации дома, а так же заключать договора с ресурсоснабжаюшими организациями на поставку коммунальных услуг  в интересах ТСЖ от собственного имени.

3.1.1.1. В связи с тем, что собственниками заключены прямые договора с ресурсоснабжающей организацией _________________________________, Управляющая компания не является исполнителем коммунальных услуг  ______________________ а является организацией, производящей по данному договору обслуживание внутридомовых  инженерных систем __________________.

3.1.2. Представлять интересы ТСЖ во всех  органах государственной власти и местного самоуправления,  надзорных и иных органах, в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, мировых судах,  в отношениях с Обслуживающими и прочими организациями по вопросам, связанным с выполнением предмета настоящего Договора.

3.1.3. Выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и текущему ремонту в объеме собранных средств, а в случае принятия ТСЖ соответствующего решения и наличия необходимых метариальных средств — выполнение работ по капитальному ремонту, самостоятельно в полном объеме или частично, либо путем заключения от имени и за счет ТСЖ договоров с организациями.

3.1.4. Контролировать и требовать исполнения договорных обязательств от  организаций, предоставляющих коммунальные услуги, и прочих организаций по вопросам объема, качества и сроков предоставления ТСЖ жилищных, коммунальных и прочих услуг.

3.1.5. Осуществлять приемку работ и услуг, выполненных и оказанных по заключенным договорам.

3.1.6. Организовать начисление, сбор, и перерасчет платежей за содержание, текущий и капитальный ремонт (при необходимости), коммунальные и прочие услуги, в том числе, путем заключения договоров с платежными агентами.

3.1.7. Устанавливать факты причинения вреда имуществу ТСЖ.

3.1.8. Подготавливать предложения по проведению дополнительных работ по содержанию и текущему ремонту и расчет расходов на их проведение, а также подготовка предложений относительно необходимости проведения капитального ремонта многоквратирного дома, перечня и сроков проведения  всех работ по капитальному ремонту многоквратирного дома, расчёт расходов на их проведение и размера платы за ремонт для каждого собственника.

3.1.9. Проверять техническое состояние общего имущества многоквратирного дома.

3.1.10. Принимать и хранить  техническую, проектную,  исполнительную и иную документацию на многоквартирный дом.

3.1.11. Выдавать справки и иные документы в пределах  полномочий управляющей компании.

3.1.12. Вести бухгалтерскую, статистическую и иную отчетность по дому и предоставлять отчеты по дому по требованию ревизионной комиссии ТСЖ для ознакомления с ними;

3.1.13. Границей эксплуатационной ответственности между Общим имуществом в многоквартирном доме и личным имуществом — помещением собственников и иных владельцев жилых помещений является:

а) по строительным конструкциям — внутренняя поверхность стен и потолка помещения, оконных заполнений и лоджии, входной двери в жилое помещение (квартиру),

б) на системах отопления, горячего и холодного водоснабжения — до отсекающей арматуры (первый вентиль) от стояковых трубопроводов, расположенных в помещении (квартире). При отсутствии вентилей — по первым сварным соединениям на ответвлениях от стояков,

в) на системе канализации — плоскость раструба тройника канализационного стояка, расположенного в помещении (квартире),

г) на системе электроснабжения — входные соединительные клеммы к электросчетчикам, расположенным в этажном щитке.

Квартирный электросчетчик, автоматы, УЗО, радиаторы и конвекторы отопления не принадлежат к общему имуществу многоквартирного дома.

3.1.14. Внешней границей эксплуатационной ответственности Управляющей организации по сетям электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационным сетям является внешняя стена многоквартирного дома, а при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, границей эксплуатационной ответственности является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью входящей в многоквартирный дом.

3.1.15. Предоставлять  по требованию общего собрания собственников помещений годовой отчет об исполнении предмета настоящего Договора на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1.16. Организовывать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома.

3.1.17. Выполнять платные заявки по ремонту личного имущества Собственников, находящегося внутри жилых помещений — в пределах эксплуатационной ответственности Сторон по расценкам утвержденным Управляющей организацией.

3.1.18. Осуществлять прием и рассмотрение обращений, жалоб ТСЖ и собственников, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков. В течение 30 дней со дня получения письменного заявления  от собственника помещения информировать о решении, принятом по заявленному вопросу.

3.1.19. Своевременно информировать ТСЖ посредством вывешивания  объявлений в местах общего пользования о предстоящих отключениях или ограничениях подачи коммунальных услуг.

3.1.20. Выполнять обязанности по содержанию и текущему ремонту дома.

3.1.21. Вывешивать в местах общего пользования и доводить любым иным способом до сведения собственников помещений многоквартирного дома списки телефонов аварийно-диспетчерской службы,   приемной управляющей компании и прочую необходимую информацию в том числе информацию о  неисправностях, аварийных ситуациях.

3.1.22. Обеспечить своевременную доставку счетов-квитанций по олпате услуг по настоящему договору, не позднее ______  числа месяца, следующего за истекшим.

3.1.23. Принимать  необходимые меры по взысканию задолженности с собтвенников жилых и нежилых помещений  по платежам за жилищно-коммунальные услуги  в соответствии с ЖК РФ.

3.2. Содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома  осуществляется Управляющей компанией  в соответствии с перечнем работ и услуг, установленным правовыми актами Правительством РФ и федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, а так же  в соответствии с решениями общих собраний собственников.

3.3. Управляющая компания вправе:

3.3.1. Выполнять работы и  оказывать услуги по содержанию и текущему, (при необходимости капитальному) ремонту самостоятельно либо путем заключения договоров с третьими лицами.

3.3.2.  В соответствии  с гл.15 Жилищного кодекса РФ осуществлять накопление денежных средств на капитальный ремонт ,   учет поступающих на капитальный ремонт денежных взносов.

3.3.3. Приостанавливать или ограничивать подачу  коммунальных ресурсов (электроэнергия, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение)  сосбвтенникам помещений в соответствии с Правилами

предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее —  Правила).

3.3.4. Принимать участие при проведении общих собраний собственников помещений, в том числе путем инициирования указанных собраний;

3.3.5. Информировать соответствующие органы о фактах  незаконного  переустройства и перепланировки помещений, общего имущества, а также об использовании общего имущества дома  не по назначению;

3.3.6. Совершать юридически значимые и иные действия во исполнение обязанностей, предусмотренных  настоящим Договором.

3.3.7. Самостоятельно либо путем привлечения третьих лиц принимать меры по взысканию задолженности по оплате за жилищно-коммунальные  услуги.

3.3.8. Представлять интересы ТСЖ по защите прав, связанных с обеспечением  жилищными, коммунальными и прочими услугами.

3.4. ТСЖ обязано:

3.4.1. Передать Управляющей компании полномочия по Управлению Многоквартирным домом, предусмотренные п. 2.1.Договора.

3.4.2. Вносить Плату за содержание, текущий ремонт, капитальный ремонт (согласно ст.169 Жилищного кодекса РФ), коммунальные и прочие услуги в порядке и в сроки, предусмотренные  Договором.

3.4.3. Согласовывать с Управляющей компанией установку дополнительного оборудования на общедомовое имущество.

3.4.4. Бережно относиться к общедомовому имуществу, объектам благоустройства придомовой территории.

3.4.5. Соблюдать Правила пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме.

3.4.6. Не допускать загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов, не ограничивать доступ в межквартирные коридоры.

3.4.7. Немедленно сообщать Управляющей компании о сбоях в работе инженерных систем и оборудования и других неисправностях общедомового имущества, в случае возникновения необходимости срочно  сообщать о них в аварийно-диспетчерскую службу.

3.4.8. Допускать в места общего пользования, квартиры, техэтажи и подвалы  работников Управляющей компании, имеющих право проводить работы по  ремонту систем  электро-, тепло-, водоснабжения, канализации для проведения профилактических работ, устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля.

3.4.9. При заблаговременном получении сообщения (уведомления) от Управляющей компании по телефону или иным способом  являться в указанное число и время в офис Управляющей компании для решения вопросов, касающихся обслуживания общедомового имущества многоквартирного дома.

3.4.10. Не передавать предусмотренные п.2.1, настоящего Договора права другим управляющим организациям в период действия настоящего Договора.

3.4.11. В случае возникновения необходимости проведения Управляющей копанией работ и услуг, не установленных настоящим Договором, эти работы и услуги оплачиваются ТСЖ дополнительно, если они непосредственно  связаны с ликвидацией последствий аварий, актов вандализма, порчи общедомового имущества, наступивших по вине ТСЖ, собственников или иных владельцев жилых помещений, либо вызванные нарушением со стороны ТСЖ обязательств по  Договору.

3.4.12. ТСЖ обязуется на общих собраниях: предлагать управляющей компании   перечень оказываемых работ и услуг, принимать решения о проведении текущего и/или капитального ремонта, об условия  выполнения, размерах и порядке  финансирования работ и услуг.

3.4.13. Обеспечивать сохранность и рациональное использование общедомового имущества в многоквартирном доме, не допускать его порчу или повреждение.

3.4.14. Оплачивать объемы потребленного коммунального ресурса, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, в соответствии с правилами, для чего  предоставлять в Управляющую компанию либо по указанию управляющей компании платежному агенту сведения о количестве проживающих в жилых помещения, для распределения количества коммунального ресурса, превышающего выставленные объемы, пропорционально площади  помещений.

3.4.15. Осуществлять комплекс мер, направленных на обеспечение противопожарной защиты общего имущества многоквартирного дома, после восстановления инженерных систем, после восстановления инженерных систем, обеспечивающих противопожарную защиту жилого дома.

3.5. ТСЖ имеет право:

3.5.1. На получение своевременно и качественно  услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общедомового имущества в многоквартирном доме.

3.5.2. Участвовать в планировании Управляющей компанией работ по содержанию и ремонту общедомового  имущества в многоквартирном доме. Ревизионная группа, избираемая членами ТСЖ, вправе также проверять выполнение работ и знакомиться со сметой на выполненные работы.

3.5.3. Контролировать работу и выполнение договорных обязательств по Договору  Управляющей компанией, получать от Управляющей компании отчет о проделанной работе.

3.5.4. Требовать перерасчета размера платы за отдельные виды услуг в случае временного отсутствия иливыявления фактов ненадлежащего качества предоставляемой услуги, зафикисрованного в письмнном виде  в соответствии с Постановлением Правительства РФ №491 от 23.05.2006г и другими действующими нормативными актами РФ.

4.РАЗМЕР И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ

4.1. ТСЖ производит оплату  Управляющей компании в рамках настоящего Договора за следующие услуги:

— коммунальные услуги (теплоснабжение, электроснабжение,  горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение);

— содержание общедомового имущества многоквартирного дома;

— текущий ремонт общедомового имущества многоквартирного дома;

— управление многоквартирным домом.

Тарифы на услуги согласованы Сторонами в Приложении № 4 к настоящему Договору.

4.2. Плата за услуги по содержанию, текущему ремонту и управлению, в рамках Договора устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с действующим перечнем и составом, указанным в Приложении №1, №2 к настоящему договору.

4.3. Размер платы услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома определяется расчетом Управляющей компании. Если Собственники помещений на своем общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт, то до его принятия, применяется размер платы за указанные услуги на текущий год, установленный и утвержденный Железногорской городской думой.

4.4. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет Собственников по отдельному Договору согласно правилам, установленным гл.15 жилищного кодекса РФ..

4.5. Решение общего собрания Собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений Управляющей компании о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

4.6. Источником оплаты работ и услуг по настоящему договору являются средства, полученные Управляющей компанией  от сосбвтеников помещений, являющихся получателями услуг определенных настоящим договором. Оплата осуществляется путем внесения платежа на расчетный счет «Управляющей компании».

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Управляющая компания в рамках действующего законодательства несет ответственность за ущерб, причиненный общедомовому имуществу многоквартирного дома в результате  действий управляющей компании, в размере действительного причиненного ущерба.

5.2. Управляющая компания не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие не по вине управляющей компании или  ее работников.

5.3. При нарушении ТСЖ обязательств, предусмотренных  настоящим Договором, ТСЖ несет ответственность перед Управляющей компанией и третьими лицами за все возникшие последствия.

5.4. ТСЖ несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством, за регистрацию, перерегистрацию лифтового хозяйства многоквартирного дома, страхование лифтов и прохождение обучения по промышленной безопасности лифтового хозяйства.

5.6. ТСЖ самостоятельно отвечает по административным взысканиям, штрафам, предписаниям, выданным на  имя ТСЖ.

5.7. Во всех остальных случаях нарушения  обязательств по настоящему  Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1.Обслуживание  систем домофонов, противопожарной защиты дома (дымоудаление, пожарной сигнализации) не входят в перечень работ и  услуг по настоящему договору, выполняются иными  специализированными организациями и оплачиваются за счет  средств ТСЖ по отдельным договорам.

6.2. Все работы, не оговоренные условиями настоящего договора, т.е. не предусмотренные перечнем работ и не заложенные в стоимость тарифа, а так же  не находящиеся в рамках эксплуатационной ответственности Управляющей компании, выполняются  по отдельно заключенным с ТСЖ договорам (соглашениям) за дополнительную плату.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ И РАСТОРЖЕНИЕ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

7.1.Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует в течение ___________ лет.

7.2.Настоящий Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока его действия ни одна из Сторон не заявит о его расторжении в письменном виде.

7.3. Полномочия по Управлению многоквартирным домом, предусмотренные настоящим Договором, передаются  от ТСЖ и приобретаются Управляющей компанией с момента подписания настоящего Договора.

7.4. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон  путем подписания отдельного соглашения, скрепленного подписями уполномоченных лиц.

7.5. При расторжении настоящего Договора Стороны производят взаимные расчеты по фактическим затратам и возврату собранных целевых средств.

8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. Споры, возникающие по вопросам исполнения обязательств по настоящему Договору, решаются Сторонами путем переговоров.

8.2. В случае не достижения согласия спор передается на рассмотрение Арбитражного суда Курской области  в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

9. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Любые  изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются в письменной форме, подписываются уполномоченными  представителями Сторон и являются его неотъемлемой частью. Никакие устные договоренности Сторон не имеют силы.

9.2. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из Сторон, оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу.

Приложения:

•         Перечень работ по содержанию и текущему ремонту (Приложения №1, №2).

•         Перечень коммунальных услуг (Приложение №3).

•         Тарифы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги (Приложение №4).

•         План территории, закрепленной за ТСЖ.

10. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.

По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК. Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

Кто должен вносить сведения о домах в ГИС ЖКХ: ТСЖ или УК

Способ управления домом — товарищество

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

По сути управление МКД состоит из:

• предоставления коммунальных услуг;
• выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
• использования общего имущества — предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.

ТСН как орган управления МКД

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.

Договор управления между ТСЖ и УК

В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

При таком взаимодействии ТСЖ:

• не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
• не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
• органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
• правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
• оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
• срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
• заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
• договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
• товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
• все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
• с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.

ТСЖ, ГИС ЖКХ и штрафы

Договор обслуживания между ТСЖ и УК

При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;

При таком взаимодействии ТСЖ:

• осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
• требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
• УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
• УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
• договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.

Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.

Создание ТСН: Подготовка и оформление протокола, бюллетеней голосования и решений ОСС

Надеемся, что приведённые выше различия помогли вам понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.

В первом случае УК является исполнителем работ и услуг по договору управления, собственники — их заказчиком, а ТСЖ лишь сторонним наблюдателем и контролёром. Во втором случае отвечать за всё будет товарищество, а управляющая компания по договору обслуживания будет выступать лишь в качестве подрядной организации и получать вознаграждение по агентскому договору.

Какой способ выбрать — ваше право. Но помните, что при заключении договора управления с УК товарищество теряет право управлять домом и становится “номинальным королём”. При заключении же договора обслуживания у ТСЖ остаётся полное право на управление домом и расходование собранных с собственников помещений денежных средств.

Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ. Только в таком случае будет полностью реализована цель создания товарищества – самостоятельное управление МКД собственниками помещений в доме.

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 29 524 подписчикам

Статьи по теме

Выбор и правовой статус совета МКД

В сегодняшней статье мы решили поговорить про правовой статус и выбор совета МКД. Вообще что из себя представляет данный орган, нужен ли он и как его выбрать при необходимости? Возможно, совет дома не…