Что такое долевое участие в покупке квартиры?

По большей части многие граждане вступают в долевое строительство с целью приобретения собственного жилья.

Желая приобрести жилье, они начинают интересоваться, что такое долевое участие в покупке квартиры, что оно дает, в чем выгода такого рода строительства.

Ответы на указанные вопросы можно найти в соответствующих нормативно-правовых актах.

Что это такое?

Под словосочетанием «долевое участие» подразумевается приобретение жилья в возводимом многоквартирном доме путем вложения материальных средств до его ввода в эксплуатацию.

Они передаются застройщику, который обязуется построить дом на собственном земельном участке.

Все жилые помещения дома подлежат передаче дольщикам соразмерно их вложениям.

Вся проектная документация на строительство должна быть доступна для дольщиков, что значит, она должна предоставляться им по первому требованию.

Правовые акты

Законодатель издал ряд соответствующих нормативно-правовых актов, позволяющих регулировать отношения, возникающие между участниками долевого строительства.

Основополагающим актом является Федеративный закон ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Акт испущен законодателем 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ.

Его указания позволяют обезопасить интересы, имущество и вклады дольщиков, которые вложили в строительство материальные средства.

В соответствии с положениями вышеуказанного закона в редактуре от 30 декабря 2004 застройщик имеет право вовлекать материальные средства граждан, принимающих участие в строительстве при определенных условиях.

Застройщик имеет право строить объекты:

  • долевого строительства;
  • на условиях договора аренды и субаренды земельного участка;
  • перечисленные в Федеральном законе «О содействии развитию жилищного строительства», статье 39.10 Земельного кодекса РФ.

Законодатель в целях ограждения граждан от непредвиденных ситуаций обязал застройщика застраховать свою гражданскую ответственность.

Страхование предусматривает риск неисполнения либо исполнение обязательств не в полной мере, ненадлежащим образом.

Норма предусмотрена в положениях статьи 23.1 Федерального закона «О взаимном страховании», который издан 29 ноября 2007 года за номером 286-ФЗ.

Оформление договора

Участники долевого строительства заключают договор, основной целью которого является привлечение средств на возведение жилого здания.

Видео: основные ошибки при покупке квартиры в новостройке

Его можно заключить как в бумажном варианте, так и в электронном. Форма договора не унифицирована, поэтому каждый застройщик составляет ее на свое усмотрение в произвольной форме.

Договор подлежит заключению, если застройщик:

 Получил разрешение на строительство от управления архитектуры и строительства
 Опубликовал в периодической печати на своем официальном сайте информацию относительно возведения жилого дома
  Осуществил регистрацию земельного участка в едином государственном реестре недвижимости, позволяющего обрести право собственности

Нужно учесть, что договор подлежит заключению в письменной форме.

Долевое участие в покупке квартиры

По общепринятым правилам, риски непреднамеренного повреждения либо уничтожения имущества возлагается на застройщика, если жилое помещение не было принято дольщиком.

Приятие его решения о приобретение жилого помещения у застройщика налагает на него некоторую ответственность.

Он должен помнить обо всех рисках, которые могут возникнуть в любой момент из-за неправомерных действий застройщика.

Пошаговая инструкция

Гражданам надлежит заключить договор, позволяющий принять участие в строительстве жилого здания.

По общепринятым правилам в нем должны содержаться:

  Подробное описание объекта строительства с указанием геометрических размеров дома и отдельных жилых помещений, в соответствии с проектной документацией, этажности, расположения его в плане
 Сроки завершения строительства с последующей его сдачей в установленное договором время, конкретной даты
 Полная стоимость объекта строительства порядок погашения оставшихся после первичного внесения средств, срок уплаты
 Гарантийные обязательства по сдаче воздвигнутого дома в надлежащем виде в период его эксплуатации, устранению выявленных браков, допущенных при строительстве. Как правило, застройщику отводится 5 лет для полного завершения строительства многоквартирного дома
 Ссылки на проектную документацию нормативные источники, техническую литературу
 Информация об ответственности сторон договора на период строительства дома, его эксплуатации

Материальные средства вкладываются в строительство со дня его подписания.

Дольщик обретает право собственности на жилье вслед за его сдачей в эксплуатацию, если исполнены все условия договора.

Основанием для выдачи свидетельства служит:

  1. Факт ввода дома в эксплуатацию.
  2. Наличие акта приема-передачи жилого помещения.

С помощью ипотеки

Отдельных граждан интересует, как купить жилое помещение в доме, который строится за счет вложения материальных средств физических лиц.

У многих российских граждан отсутствуют свободные денежные средства, которые они могли бы вложить в строительство.

Данное обстоятельство не позволяет им купить жилье в собственность за наличные деньги, поэтому они вынуждены брать заем.

При долевом строительстве допускается оформление ипотечного кредита, но первоначальный взнос в размере 20% для начала строительных работ граждане должны внести самостоятельно.

Возникающие риски

Наряду с определенными преимуществами долевое строительство сопряжено с рядом недостатков.

Они способны вызвать неблагоприятное развитие событий, вследствие которых возникают риски.

В зависимости от конкретных обстоятельств виновником такого положения дел может быть как застройщик, так и дольщик.

Его риски проявляются в том, что:

 Застройщик может умышленно не исполнять взятые на себя обязательства либо исполнять их ненадлежащим образом, совершать мошеннические действия. Например, продать один и тот же виртуальный объект долевого строительства нескольким лицам, которые приняли участие в проекте
 На строительство начинают негативно влиять внешние факторы в число которых входит разразившийся в стране экономический кризис, политические изменения в приоритетах
 Существенное различие характеристик воздвигнутого дома от проектных данных несоответствующее качество строительных работ

Застройщиком вопрос, как продать жилье в строящемся доме должен быть решен без каких-либо последствий для него.

Он должен заранее предусмотреть все риски, чтобы не обанкротиться в ходе строительства.

Права и обязанности

Готовое к эксплуатации многоквартирное здание должно быть сдано застройщиком в установленный договором срок.

Оно передается на основе акта приема-передачи, который подписывают застройщик и участник долевого строительства.

Дольщик обязан принять жилой дом сообразно условиям договора на участие в строительстве.

Он наделяется правом его расторжения, если застройщик не исполняет принятые на себя обязательства.

В соответствии с условиями договора обязательства застройщика считаются исполненными со дня подписания сторонами акта приема-передачи либо другого вида документа, который предусмотрен договором.

Данная норма предусмотрена положениями статьи 12 Федеративного закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В договоре ДУ предусматривается обязанность:

 Застройщика в установленный договором срок возвести здание сдать его в эксплуатацию, передать жилое помещение, расположенное в нем дольщику на праве собственности
  Лица, вложившего в строительство свои денежные средства выплатить в полном объеме стоимость жилого помещения, принять его по акту приема-передачи

По своей сути долевое строительство является одной из форм инвестиционной деятельности, которая распространена в сфере строительства.

Застройщик обязан соблюсти условия договора, иначе он привлекается к административной ответственности.

Действия по проверке безопасности

Законодатель осуществляет контроль над ходом строительства путем проверок соответствия проектной документации, законности заключаемой с дольщиками сделки.

Договор на участие в долевом строительстве должен быть зарегистрирован в государственных органах.

Он расценивается в качестве заключенного со дня, когда был подписан заинтересованными сторонами.

Указанные выше меры предпринимаются в целях обеспечения безопасности прав дольщика.

К тому же, законодатель ввел в обязанность оформление страховки такого рода объекты в страховой компании либо банке.

Законодатель ввел меры, способствующие минимизации риска продажи одного жилья нескольким лицам путем страхования.

В такой ситуации приобретаемое по договору ДУ жилье становится предметом залога.

Застройщик лишается возможности осуществления каких-либо сделок с ним, потеряв право распоряжения жилой площадью.

Страхованию подлежит гражданская ответственность застройщика, покупаемое у него жилое помещение.

Его постановка на учет в государственном органе регистрации осуществляется при наличии страхового полиса.

В отдельных случаях застройщик вместо полиса страхования может представить поручительство, выданное банком.

Нужно заметить, что выплата страхового возмещения осуществляется при стечении обстоятельств, утвержденных в нормативах законодательных актов.

В их число входит:

 Срыв срока сдачи жилого дома на 6-12 месяцев неоднократная перепродажа одного жилого помещения нескольким дольщикам
 Наступление банкротства застройщика и разрушение воздвигаемого объекта
 Неосуществление регистрации права собственности на покупаемое жилье
 Возникновение потребности дополнительной платы за приобретаемое жилое помещение поверх установленной договором стоимости

В любой ситуации дольщик вправе обратиться к своему страховщику, чтобы он возместил убытки.

Как правило, он исполняет свои обязательства, если дольщик представить документы.

Налоговый вычет

Российские граждане могут претендовать на получение имущественного вычета, если покупают жилое помещение на основе договора ДУ.

Право на него возникает со времени подписания дольщиком акта приема-передачи.

Норма предусмотрена в положениях акта:

Налогоплательщик должен подать заявление в районное отделение ФНС, чтобы ему предоставили имущественный налоговый вычет со времени подписания передаточного акта.

Он должен представить:

 Договор долевого участия на строительство жилого дома или договор уступки права требования
 Акт приема-передачи жилого помещения
  Платежные поручения банковские выписки, удостоверяющие об осуществлении перечисления денег со счета дольщика на счет застройщика

И в добавлении к вышесказанному следует отметить, что любой российский гражданин имеет право на покупку квартиры по договору долевого участия в сданном доме, если изъявит желание.

Но он должен учесть все нюансы предстоящей сделки, чтобы избежать осложнений в будущем.

Государство стремится обеспечить сохранность жилья, которое строится застройщиком в доле с гражданами за счет их средств.

Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря на такую распространенность, гражданам известны не все особенности процедуры приобретения жилья таким способом. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как оформить долевое участие, какие плюсы и минусы у подобного способа покупки квартиры и на что обращать внимание при выборе застройщика.

○ Что такое ДДУ.

ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

  • «По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».

Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным.

Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи. Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка.  Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно.

Вернуться к содержанию ↑

○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи.

Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.

Критерий сравнения

ДДУ

Договор купли-продажи

Правовая основа

№214-ФЗ

ГК РФ (§1,7 гл.30)

Форма заключения

Простая письменная (п.3 ст. 4 №214-ФЗ)

Простая письменная (ст.550 ГК РФ)

Участники соглашения

Застройщик и дольщик

Продавец и покупатель

Предмет соглашения

Возведение многоквартирного дома зайстройщиком, который после сдачи объекта передает оплаченную квартиру в собственность дольщика, а также оплата стоимости жилья, указанного в соглашении (п.1 ст. 4 №214-ФЗ)

Передача жилья от продавца покупателю за установленную стоимость (ст. 549 ГК РФ).

Существенные условия

  1. Предмет соглашения.
  2. Сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию.
  3. Стоимость, форма и порядок ее оплаты.
  4. Срок гарантии, указанный в ст. 7 №214-ФЗ;
  5. Способы обеспечения выполнения застройщиком своих обязательств.
  1. Предмет соглашения.
  2. Его цена.
  3. Список лиц, имеющих право продолжать пользоваться жильем.
  4. Регистрация договора в Росреестре.

Права и обязанности участников соглашения

Определяется договором

Определяется договором

Составление акта приема-передачи

Требуется (п. 1 ст.8 №214-ФЗ0

Требуется (ст. 556 ГК РФ).

Ответственность за нарушение своих обязательств

Предусмотрен

Предусмотрен

Уплата налогов

Застройщик не выплачивает налоги на предоставление (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Процент от прибыли от продаж является созданием тайника ((пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Если квартира в собственности не менее 3 лет, доход от ее продажи облагается налогом (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

○ Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ.

Как и любая сделка, ДДУ характеризуется как минусами, так и плюсами. К преимуществам относится:

  • Гарантия получения нового жилья.
  • Невозможность изменения стоимости жилья в одностороннем порядке застройщиком.
  • Наличие возможности расторжения договора и предусмотрение штрафных санкций.
  • Гарантийные обязательства застройщика.

При этом недостатки такого вида сделки являются существенными:

  • Задержка оформления документов из-за обязательной регистрации.
  • Необходимость возмещения ущерба застройщику при досрочном внесении всей суммы оплаты.
  • Сроки выплаты ограничены – полная сумма должна быть внесена на счет покупателя до сдачи многоквартирки.
  • Рассрочка имеет максимальный срок для выплаты – 5 лет.

Перед принятием решения о заключении ДДУ важно тщательно взвесить все плюсы и минусы.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как избежать возможных рисков.

Заключение ДДУ предполагает следующие риски для дольщика:

  • Изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  • Внесение изменений в планировку здания в одностороннем порядке застройщиком (изменение количества этажей, комплектации квартиры, отделочные работы и т.д.).

Эти риски можно свести к минимуму, если особенно внимательно читать текст соглашения перед его подписанием. Но ДДУ предполагает наличие других рисков, которые не могут быть ликвидированы вниманием к договору:

  • Замораживание строительства (как правило, в случае банкротства застройщика).
  • Обременение на жилье – его возникновение возможно, если застройщики привлекают для строительства не только деньги дольщиков, но и кредитные средства. В последнем случае дом выступает залогом, который может быть затребован в случае неуплаты долга.
  • Двойная продажа, чаще всего подобный риск возникает, если договор заключается с посредником, а не прямым застройщиком.

Чтобы избежать подобных рисков, важно правильно выбрать застройщика.  При принятии решений следует обращать внимание на время существования строительной фирмы и отзывы о ее деятельности.

Вернуться к содержанию ↑

○ Процедура покупки по договору долевого участия.

Алгоритм действий при приобретении жилья по ДДУ следующий:

  • Выбор банка (в случае покупки с привлечением заемных средств) по условиям предоставления кредита.
  • Выбор застройщика с обязательной проверкой пакета документов: действительность учредительских документов, наличие разрешения на строительство, условия сотрудничества.
  • Выбор обслуживающей компании, услугами которой владельцы будут пользоваться после въезда в новые дома, решение применяется по общему собранию будущих жильцов.
  • Оформление документации.

На каждом этапе сделки важно проявлять особую внимательность, которая поможет избежать неприятных последствий.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как составить договор ДДУ.

Обязательно оформление соглашения в письменном виде с указанием:

  • Идентифицирующей информации о здании и приобретаемой квартире (точный адрес расположения, технические характеристики).
  • Срок завершения строительства, следует указывать две даты: сдачи в эксплуатацию и передача ключа от квартиры.
  • Сроков гарантии на инженерно-техническое состояние здания и квартиры.
  • График выплат с обозначением каждого срока внесения платежа и общей стоимости жилья.
  • Права и обязанности сторон, а также ответственность за их несоблюдение.

Правильно оформленный договор – гарантия защиты от различных неприятных сюрпризов в процессе завершения сделки. Заключение любых других договоров кроме ДДУ (в том числе и договора предварительного соглашения) не может выступать основанием для обращения в суд в случае нарушения своих прав.

Вернуться к содержанию ↑

○ Переуступка квартиры по ДДУ.

Для передачи своих прав на жилплощадь необходимо составить новый договор о переуступке прав. Согласно нему новый владелец получает тот же объем прав, который был у предыдущего дольщика. В согласии со ст. 11 №214-ФЗ, заключение подобного соглашения возможно при наличии следующих условий:

  • Взносы по оплате жилья произведены в полном объеме либо оформляется одновременный перевод долга вместе с данным соглашением.
  • Наличие согласия застройщика – его участие в сделке является обязательным.
  • Проведение государственной регистрации договора по переуступке, только после него сделка будет считаться действительной.

Важно учитывать основной минус подобного соглашения – в случае расторжения ДДУ,  лицо, в отношении которого была совершена процедура переуступки прав, может рассчитывать только на ту сумму, которая прописана в договоре, а не на уплаченную фактически.

Таким образом, покупка жилья через ДДУ является удобным инструментом получения недвижимости. Главное учитывать все особенности процедуры и проявлять внимательность при заключении соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста: ✔ Как узнать информацию о застройщике?

Для этого нужно провести небольшое исследование рынка и обратить внимание на:

  • Репутацию строительной фирмы (наличие положительных отзывов и их количество).
  • Опыт строительства (ознакомиться с результатами работы).
  • Финансовую устойчивость (возможность привлечения инвестиций в строительство, их объем и надежность.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Можно ли заставить платить застройщика за просрочку сдачи объекта?

Это возможно при помощи обсуждений или подачи искового заявления в суд. Первым шагом является составление досудебной претензии в адрес застройщика, в которой отражено требование о сдаче дома и получении ключа от телефона. В случае отказа или игнорирования претензии, следует обращаться в суд.

Вернуться к содержанию ↑

Переуступка прав требования по ДДУ. Рассказывает нотариус Алексей Комаров.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Что такое ДДУ при покупке квартиры в РФ в 2018 году подробно указано в федеральном законодательстве.

Зная все имеющиеся нюансы можно исключить вероятность попадания на недобросовестных застройщиков.

Многие российские граждане принимают участие в долевом строительстве с целью покупки собственной недвижимости.

Изъявив желание купить квартиру, многие начинают задавать вопрос, — что такое ДДУ при покупке квартиру и что оно дает им? Рассмотрим этот вопрос подробней.

Важные моменты

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает под собой множество нюансов, о которых нужно знать с целью минимизации рисков попадания на мошенников.

В частности рекомендуется ознакомиться с базовыми теоретическими сведениями и российским законодательством.

Необходимые термины

Многие не знают, что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке? Под определение “ДДУ” подразумевается покупку жилой недвижимости в возводимом многоквартирном доме с помощь инвестирования денежных средств до момента его ввода в эксплуатацию.

Деньги подлежат передаче застройщику, который берет на себя обязательства возвести дом на собственном участке земли.

Все без исключения жилые помещения должные быть переданы дольщикам соразмерно их инвестициям.

Одновременно с этим проектная документация на строительство обязательно должна быть доступной для дольщиков и предоставляться с целью ознакомления по первому требованию.

Преимущества и недостатки

Вне зависимости от того, где именно подписывается соглашение в СПб либо ином населенном пункте, основными преимуществами принято считать:

Своевременное инвестирование персональных накоплений Предоставляет возможность исключить переживания о дефолте либо повышении себестоимости недвижимости. Иными словами, цена на квартиру фиксирована соглашением
Нет необходимости переживать о возможном экономическом кризисе И о стабильной работе банковской структуры
Есть шансы накопить дополнительные средства На приобретение мебели и техники в недвижимость, которая находится на стадии строительства

Из недостатков выделяют возможные риски, которые заключаются в следующем:

Вероятность попадания на недобросовестных застройщиков В частности их много в Москве и иных крупных мегаполисах
Возможное возникновение форс-мажорных обстоятельств На которые невозможно повлиять, причем не одной из сторон сделок
Банкротство застройщика
Преднамеренное затягивание периода сдачи объекта В эксплуатацию по различным причинам

Как видно, при договоре долевого участия существуют как преимущества, так и недостатки. Причем отрицательные стороны заключаются в возможных рисках.

Правовое регулирование

Основным нормативно-правовым актом принято считать Федеральный закон “Относительно участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных типов недвижимости, а также о внесении поправок в некоторые законопроекты РФ” № 214 от декабря 2004 года.

В частности его Положения предоставляют возможность обезопасить интересы, имущество и вклады дольщиков, которые инвестировали собственные сбережения в строительство.

Согласно с указанными в нем Положениями, в последней редакции от декабря 2004 года застройщики имеют законное право привлекать финансовые средства граждан, которые приняли решение участвовать в строительстве при конкретных условиях.

Что значит ДДУ при покупке квартиры

Согласно законодательству РФ участниками долевого строительства выступают:

Застройщик Юридическое лицо, которое обладают законным правом на пользование либо же владение земельным наделом и согласием на строительство. Он может иметь организационно-правовую форму. Ключевой задачей принято считать привлечение инвестиций, а также возведение многоквартирных домов
Дольщики Граждане, которые приняли решение инвестировать персональные накопления в строительство многоквартирного дома. Нередко ими могут выступать не только физические, но и юридические лица

Согласно Федеральному закону № 214, ДДУ обязательно должен включать в себя сведения относительно объекта строительства.

В роли объекта могут выступать:

  • жилые;
  • и нежилые помещения.

Кроме того, к ним часто относят общедомовое имущество, в частности: чердачные помещения, лестничные клетки и так далее.

Сравнение с соглашением купли-продажи

До того периода, пока недвижимость не сдана в эксплуатацию, застройщики имеют юридическое право подписывать только соглашения о долевом участии в строительстве.

Что касается сделки с готовыми объектами недвижимости, то в данной ситуации применяется договор купли-продажи.

Основными нормативно-правовыми актами, которые регулируют данный вопрос, принято считать:

  • ст. 549—558 Гражданского Кодекса России;
  • Жилищный Кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 208 “Относительно акционерных обществ”.

Необходимо отметить, что ключевым преимуществом приобретения недвижимости в новостройке согласно подписанному договору купли-продажи принято считать готовность жилья к заселению, а также факт оформления в собственность застройщиком.

Иными словами, отсутствует необходимость тратить свои деньги и время на многочисленные бюрократические процедуры.

Как избежать возможных рисков

В процессе подписания соглашения долевого участия, граждане в любом случае подвергают себя рискам, поскольку их все предусмотреть невозможно.

Одновременно с этим, на начальных стадиях заключения сделки покупатели могут проявить свою бдительность и исключить вероятность возникновения различного недоразумения.

В частности рекомендуется:

  • ознакомиться с отзывами о застройщиках прошлых дольщиков в интернете;
  • ознакомиться с историей существования застройщика;
  • узнать, каким уровнем доверия обладает строительная компания.

Крайне важно внимательно ознакомиться с текстом договора. В частности необходимо проверить:

  • период сдачи объекта;
  • себестоимость приобретаемой недвижимости;
  • план дома.

Дополнительно нужно проверить, стоит ли персональная подпись уполномоченных представителей застройщика в договоре.

Важно помнить — без нотариальной доверенности правом на подписание такого рода договоров обладают генеральные директора компании. Иные лица не обладают таким законным правом.

В случае не уверенности самостоятельно разобраться с такими нюансами рекомендуется обращаться за помощью к квалифицированным юристам.

Необходимо обращать внимание на то, что свой экземпляр соглашения не нужно передавать третьим лицам. Его нужно сохранить даже по завершению строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Это связано с тем, что договор выступает основной доказательной базой, которая может быть использована в судебном органе во время разрешения возникших споров.

Пошаговая инструкция оформления сделки

Граждане, которые приняли решение принять участие в долевом строительстве, должны подписать соответствующий договор.

Согласно нормам российского законодательства, в нем обязательно должны быть отображены:

  • подробные сведения относительно объекта недвижимости с указанием геометрических параметров дома и жилых помещений по отдельности согласно с принятой проектной документацией;
  • период сдачи объекта в эксплуатацию;
  • полная себестоимость объекта строительства, в том числе и правила погашения долговых обязательств по оставшейся сумме после первоначального взноса;
  • гарантийные обязательства по сдаче построенного многоквартирного дома в надлежащем виде. Дополнительно нужно делать ссылки на нормативные и технические документы;
  • сведения относительно ответственности каждой стороны, которая может наступить в случае неисполнения взятых на себя обязательств.

Важно помнить — инвестирование денежных средств в строительство осуществляется с периода подписания договора.

Дольщики получаются права собственности на объект недвижимости после его сдачи в эксплуатацию, если при этом были выполнены все условия подписанного соглашения.

Ключевым основанием для предоставления свидетельства о праве собственности принято считать:

  • факт ввода в эксплуатацию недвижимости;
  • формирование акта приема-передачи жилых помещений.

Исходя из этого, механизм заключается в следующем:

  1. Выбор застройщика.
  2. Проверка документации на предмет законности его деятельности.
  3. Подписание договора долевого участия.
  4. Сдача недвижимости в эксплуатацию.
  5. Оформление свидетельства о праве собственности.

Об этом необходимо помнить для минимизации рисков возникновения различного недопонимания.

Переуступка недвижимости по договору долевого участия

Переуступка прав на недвижимость возможно только в том случае, если соглашение о долевом участии уже было зарегистрировано в Росреестре и до периода передачи жилого помещения дольщику (до полписания акта приема-передачи).

К основным причинам переуступки принято относить:

  • нарушение периодов сдачи недвижимости;
  • выявленное ненадлежащее качество жилого помещения;
  • высокая вероятность банкротства застройщика, либо он уже объявил о данном факте;
  • с целью получения дохода.

Основная особенность рассматриваемого типа соглашения заключается в том, что требование по исправлению некачественной недвижимости может предъявляться непосредственному застройщику, но не прошлому собственнику, поскольку он не брал на себя такие обязательства согласно ст. 390 Гражданского Кодекса России.

Исходя из этого, расторгнуть соглашение переуступки прав требования и вернуть внесение средства невозможно.

В частности предусмотрен только один выход:

  1. Дождаться сдачи объекта в эксплуатацию.
  2. Зарегистрировать права собственности на недвижимость.
  3. Реализовать ее согласно договору купли-продажи.

Для минимизации рисков в дальнейшем признать переуступку недействительной, следует внимательно относиться к условиям соглашения на предмет:

Оплаты себестоимости соглашения в полном объеме прошлым собственником Подтверждается документацией относительно зачета взаимных требований с непосредственным застройщиком
Необходимости письменного разрешения застройщика на переуступку В случае отсутствия данного условия в тексте соглашения, возникает необходимость в письменном виде оповестить застройщика о процедуре переуступки

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что в случае приобретения недвижимости по ипотеке, то дополнительно возникает необходимость получить разрешение от банковского учреждения.

Возникающие нюансы

В процессе составления и подписания договора о долевом участии могут возникать различные нюансы, о которых необходимо знать с целью минимизации рисков недопонимания.

В частности необходимо знать правила возврата налога при покупке квартиры по ДДУ, а также необходимость в юридическом сопровождении.

Возможность оформления налогового вычета

Граждане России имеют законное право рассчитывать на получение имущественного вычета в случае приобретения недвижимости согласно подписанному договору долевого участия.

Право на возмещение формируется с периода подписания дольщиками акта приема-передачи.

С целью получения налогового вычета дольщики в обязательном порядке должны составить и подать соответствующее заявление в территориальный отдел налогового органа.

Дополнительно, чтобы вернуть налог, нужно к заявлению приложить:

  • подлинник соглашения о долевом участии либо же договор уступки прав требования;
  • декларацию по форме 3-НДФЛ;
  • подписанный акт приема-передачи;
  • платежные поручения – банковские выписки, которые подтверждают факт перечисления денежных средств в конкретных суммах застройщику.

На основании сформированного запроса будет насчитан имущественный вычет.

Юридическое сопровождение сделки

Сопровождение квалифицированным юристом необходимо только в том случае, если граждане не в состоянии самостоятельно оценить правовые отношения, в которые они планируют вступить и одновременно с этим взвесить все имеющиеся права и взятые на себя обязательства, а также вероятные риски от сделки.


Видео: ошибки при покупке квартиры в новостройке

Иными словами, в случае возникновения различных вопросов либо же сомнений во время подписания соглашения о долевом участии, то без помощи квалифицированных юристов невозможно обойтись.

Это делается с той целью, чтобы можно было бы оценить все юридические последствия от подписания сделки.

Обращаясь за помощь к юристу, он:

  • произведет анализ законности деятельности застройщика, с которым дольщик планирует подписать соглашение;
  • изучит будущее соглашение на предмет наличия в нем различных подводных камней;
  • будет сопровождать сделку на всех этапах, до момента подписания акта приема-передачи.

По статистике, порядка 70% дольщиков принимают решение подписывать договор в сопровождении юриста с целью минимизации рисков попадания на мошенников.

В завершении хотелось бы отметить — ДДУ является отличным шансом для граждан избежать оформления договора об ипотечном кредитовании и одновременно обрести недвижимость своей мечты.

Одновременно с этим необходимо внимательно относиться к тексту договора для минимизации рисков быть обманутым.

В наши дни актуальной является проблема, связанная с приобретением жилья. С каждым месяцем его стоимость возрастает, и жители страны стремятся хоть как-то обеспечить себя и свою семью жилой площадью.

Справиться с этим помогают ипотеки, предоставляемые банками, а также долевое участие.

Каковы риски ДУ при приобретении жилья и как их избежать? Эти и другие вопросы будут затронуты в статье.

Что это такое?

Долевое строительство представляет собой инвестиционный инструмент.

Его задача – позволить жителям России покупать квартиры по доступной стоимости, а строительным компаниям моментально реализовывать объект и оплачивать все затраты.

С каждым годом долевое участие становится все более популярным.

Обусловлено это массой преимуществ, к которым относится:

  • низкая стоимость;
  • отсутствие долгих юридических процедур, связанных с оформлением;
  • возможность приобрести жилье в рассрочку без обращения в банк.

Однако имеются и минусы, главный из которых – большое количество обманутых дольщиков.

Законодательная база

Законодательную базу этого вопроса составляет не только Жилищный Кодекс РФ, но и Федеральный Закон №214. Он регламентирует порядок и условия долевого строительства.

На основании этого документа происходит оформление договора. Им предусмотрены основные права и обязательства сторон.

В соответствии с Федеральным Законом строительная компания дает гарантию дольщикам. Она заключается в том, что застройщик не имеет право оформлять долевое соглашение до момента, пока не выполнит ряд требований.

К установленным государством условиям относится то, что строительная компания должна:

  • приобрести земельную территорию;
  • в общем порядке оформить разрешение на строительные работы;
  • опубликовать в СМИ декларацию о проекте не менее чем за две недели до начала строительства.

ФЗ предотвращает некоторые риски – к примеру, двойные продажи квартир. В соответствии с этим нормативно-правовым актом требуется каждый договор регистрировать в общем порядке в соответствии со статьей 17 ФЗ № 214.

Оформление ДДУ

Самый главный аспект вопроса – оформление договора долевого строительства.

В нем обязательно требуется указать следующие сведения:

  1. Наименование строительного объекта, его точное месторасположение.
  2. Наименование обеих сторон – Дольщика и Застройщика.
  3. Сроки строительства.
  4. Техническое состояние квартиры.
  5. Проектная характеристика.
  6. Порядок внесения платежей, их размеры.
  7. Указание, какая ответственность ложится на одного из участников, если он решит воспользоваться обманным путем, дабы получить деньги.

При изучении соглашения требуется проявить большую внимательность. Лучше всего обратиться к юристу, чтобы он самостоятельно просмотрел все условия.

Здесь можно скачать образец договора долевого участия в строительстве.

Долевое участие в покупке квартиры

Долевое участие в приобретении жилой площади является средством инвестирования.

Стать покупателем может как физическое, так и юридическое лицо.

ДУ осуществляется на основании договора, в котором указываются главные права и обязанности сторон.

Как приобрести?

Чтобы приобрести квартиру у Застройщика, необходимо заключить договор долевого участия, предварительно выбрав строительную компанию. При выборе необходимо учитывать отзывы и рецензии, количество лет работы на рынке, качество возведенных объектов.

Не рекомендуется заключать соглашение с непроверенными компаниями. Это позволит избежать в дальнейшем и проблем и свести возможные риски к минимуму.

Ипотека

Накопить финансовые средства для покупки жилья невозможно. Подобные суммы можно взять в долг только у банковской организации. Она в свою очередь требует залога, чтобы свести свои риски к минимуму. В его качестве могут выступать права на строящееся жилье.

Некоторые строительные компании:

  • предлагают квартиры по низким ценам;
  • но требует внесения всей суммы полностью.

В такой ситуации можно прибегнуть к услугам банка, чтобы получить ипотеку. Рекомендуется оформить целевой кредит – по нему намного ниже процентная ставка.

Риски

При заключении долевого соглашения присутствуют большие риски. Во-первых, стоит обращать внимание на срок получения разрешения на строительство дома.

ФЗ №214 вступил в силу с 2005 году, поэтому, если строительная компания зарегистрировалась ранее, то она имеет право применять старую схему по составлению договора.

Другой риск заключается в использовании векселей. Часто, чтобы не нарушить законодательство, строительные компании занимают деньги у физических лиц под вексель.

Суть заключается в том, что:

  • человек, желающий купить жилье, заключает не стандартный договор, а соглашение купли-продажи квартиры и купли-продажи векселя;
  • дольщики не получают жилую площадь, а владеют обязанностью её передачи.

Следующей рискованной ситуацией является заключение предварительного соглашения.

Схема скрывается в том, что:

  • строительная компания как только получит разрешение на использование сооружения, повторно заключит договор купли-продажи, но уже не предварительный, а основной;
  • получается, дольщик должен повторно приобрести её и снова заплатить деньги в карман застройщика.

И другая наиболее распространенная схема строится на том, что застройщик не выполняет договорные обязательства, вследствие чего дольщик вынужден расторгнуть договор (что возможно на основании статьи 9 ФЗ №214).

По договору строительная компания выплачивает всего семьдесят процентов от всей суммы, остальные он получает только в страховых ситуациях.

Все эти моменты указываются в страховом соглашении, и если причины, в соответствии с которой произошло расторжение договора, нет, то дольщику остальные тридцать процентов не вернут.

Ответственность сторон

В соответствии с договором долевого участия и статьей 10 ФЗ № 214 на каждого участника ложатся права и обязанности.

Если одна из сторон нарушает свои обязательства и затрагивает права второй, то она несет ответственность.

Ответственность определяется в соответствии с заключенным договором. Одной из мер является выплата неустойки. Как правило, она назначается за просрочку сдачи объекта в эксплуатацию.

Стороны самостоятельно определяют, какая ответственность на них будет ложиться за невыполнение условий.

Это может быть:

  • снижение стоимости квартиры;
  • компенсация;
  • расторжение договора.

Здесь можно скачать образец уведомления о выплате неустойки по договору долевого участия.

Меры безопасности

К числу мер безопасности при заключении договора относятся следующие действия:

  1. Выбирайте только проверенные строительные компании, зарекомендовавшие себя на строительном рынке.
  2. Изучите отзывы и рекомендации по выбранному Застройщику.
  3. Внимательно просматривайте условия договора.
  4. Обратитесь за юридической помощью, чтобы снизить вероятность обмана.
  5. Проследите, чтобы в договоре указывалась стоимость жилья, сроки его сдачи, действие гарантии (на основании статьи 7 ФЗ № 214).

Другой мерой безопасности является проверка всей необходимой документации у застройщика.

К ней относится:

  • договор, в соответствии с которым строительная компания имеет право распоряжаться участком земли;
  • архитектурный проект;
  • государственное разрешение на возведение постройки.

Налоговый (имущественный) вычет

В соответствии с действующим законодательством гражданин имеет право получить налоговый вычет, если он купил жилье в доме, строительство которого продолжается по ДДУ.

При этом требуется дожидаться оформления свидетельства о правах собственности на квартиру.

Для этого требуется обратиться в налоговую службу и подать соответствующее заявление.

На видео о приобретении жилья

2 года ago

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *