Что нужно знать при покупке новой квартиры в новостройке?

Специалисты делают разницу между терминами «новостройка» и «новая квартира», так как в первом случае жилье находится еще на стадии возведения, с конкретным сроком завершения.

«Новая квартира» – это готовый и сданный в эксплуатацию объект.

Перед заключением договора следует убедиться в пригодности недвижимости для постоянного проживания и юридической чистоте сделки.

Приобретение жилья в новостройке

Покупка новой квартиры требует обратить внимание на техническое состояние жилья. Покупатель вряд ли будет экспертом, но ему следует убедиться в качественном возведении стен, перекрытий многоэтажного дома.

Отдельно следует убедиться в исправности:

• лифтов (если они предусмотрены);
• проводки в квартире;
• канализации;
• водостока.

Нежелательно приобретать угловые квартиры, так как они более холодные и требуют дополнительной теплоизоляции.

Проверку состояния даже новой жилплощади рекомендовано осуществлять при посредничестве специалиста.

Особенности

Покупать такое жилье можно по договору долевого участия – даже когда дом находится только на стадии закладки фундамента.

ДДУ предполагает оплату всей стоимости квартиры, или ее части, застройщику, с обязательством последнего предоставить покупателю недвижимость в оговоренные сроки.

Иногда квартиры в строящихся домах реализуются по предварительной купле-продаже, что налагает на продавца обязанность заключить основную сделку после сдачи многоэтажного дома в эксплуатацию.

Здесь представлен образец договора долевого участия.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество «свежей» квартиры – это ее новое состояние. На такую недвижимость не будут претендовать наследники продавца и его правопреемники.

Новое жилье обычно дешевле «вторички», так как МКД возводятся в малообжитых районах, и застройщики, заинтересованные в привлечении покупателей, готовы снижать цены за «квадратные метры».

Для покупки квартиры в новостройке требуется минимальный пакет документов. Обычно такая недвижимость продается с уже готовой технической документацией.

Клиенту также оказывается бесплатное сопровождение при оформлении на квартиру свидетельства о праве собственности.

Недостаток такой квартиры связан с возможным банкротством застройщика и приостановкой строительства. Оно может быть «заморожено», и тогда срок сдачи дома отодвигается на неопределенный срок.

ФЗ № 214 «О долевом участии» гарантирует гражданам страхование жилья, но объем выплат иногда не позволяет вовремя завершить строительство.

Страховые компании часто сами стараются затянуть выплаты дольщикам и ведут с ними длительные судебные тяжбы.

Если квартира приобретается в уже построенном доме, то есть риск в том, что у застройщика отсутствует разрешение на строительство или документ собственности (аренды) на землю.

В такой ситуации по постановлению суда дом может быть снесен как самовольная постройка (статья 222 ГК РФ).

Есть еще один риск – когда многоквартирный дом строят на дачных участках или землях ИЖС. Такие дома также подлежат сносу.

Возможны и фактические неудобства. Новая квартира часто продается со стяжкой и штукатуркой, требует ремонта, шум которого может быть, как от соседей, так и от других жильцов.

Новостройки расположены в районах со слабо развитой инфраструктурой, которая только запускается и требует отладки – наличия школ, детсадов, благоустроенных парков, скверов, общественного транспорта.

Что нужно знать?

Если квартиру нужно купить по ДДУ, то следует запастись терпением и ждать, когда дом будет сдан в эксплуатацию. В проектной декларации застройщика обозначается план развития района, и другие особенности постройки.

Сделка должна предусматривать:

• полную стоимость недвижимости;
• ее точный адрес;
• срок предоставления квартиры в распоряжение собственника.

При покупке готового жилья клиент заключает с фирмой-продавцом сделку продажи, не требующую с 1.03.2013 г. государственной регистрации в Росреестре.

Покупка новой квартиры

Следует точно определиться с вариантом, осмотреть дом, выяснить степень его готовности.

Отдельно рекомендуется ознакомиться с документацией организации-застройщика, осведомиться о его деловой репутации.

Специалисты не рекомендуют связываться с фирмой, у которой на стадии незавершенного строительства несколько объектов, и ни одного готового.

От застройщика

Желательно покупать квартиры у застройщика с 4-5 летней историей успешной коммерческой деятельности.

Купля-продажа должна осуществляться:

• для квартиры в незаконченном доме – по договору долевого участия;
• для жилья в сданном доме – только по сделке купли-продажи;
• для любого объекта недвижимости обязательна его государственная регистрация – перехода права собственности.

Допускается действовать самому или при поддержке квалифицированного специалиста. Его услуги подлежат отдельной оплате.

На что обратить внимание?

Проблема – на что обратить внимание при покупке квартире, разрешаема, когда покупатель намерен тщательно изучать документацию застройщика.

Следует удостовериться, что он:

• действует строго в соответствии с выданными разрешениями;
• предоставит купленное и полностью оплаченное жилье в оговоренные сроки.

Желательно проверить, являются ли объекты недвижимости (как готовые, так и строящиеся) аккредитованными в банках.

Если кредитные учреждения отказываются выдавать ипотеку для покупки таких квартир, то следует задуматься об их качестве и безопасности сделки продажи.

Пошаговая инструкция

У покупателя не должно возникнуть сложностей при покупке квартиры – при долевом участии или готовой.

Достаточно:

1. Обратиться к представителям застройщика и проконсультироваться насчет понравившегося объекта недвижимости.
2. Не полениться самому осмотреть квартиру, если она готова, – проверить качество стен, перекрытий, пластиковых окон.
3. Проверить необходимые документы, договориться с застройщиком об условиях продажи.
4. Заключить договор по правилам статей 549-558 ГК РФ или по ФЗ № 214 (ДДУ).

Если квартира приобретается по соглашению о долевом участии, то покупатель:

• вносит необходимую сумму;
• ожидает сроков сдачи квартиры;
• осуществляет регистрацию перехода собственности в Росреестре.

При покупке готовой квартиры после заключения договора купли-продажи, приобретатель получает свидетельство о собственности.

Проверка и оформление документов

У компании-застройщика нужно проверить следующие документы:

• инвестиционный контракт (о распределении жилплощади между муниципальным районом и коммерческими структурами);
• проектную декларацию;
• разрешение на строительство;
• документ на землю;
• акт о вводе дома в эксплуатацию;

Дополнительной проверке подлежат документы самого застройщика:

• устав;
• свидетельство о регистрации юрлица;
• документ о постановке на налоговый учет.

Потребуется заключение договора и регистрация перехода собственности в Росреестре.

Оплачивается государственная пошлина в размере 1 тыс. рублей.

Как не остаться обманутым?

Следует тщательно проверять документы застройщика и соотносить информацию в технической документации с реальным состоянием дома.

Если стоимость недвижимости подозрительно низка, то желательно потратить время, чтобы выяснить причину таких лояльностей к клиенту.

Вероятно, что дом построен из некачественных материалов либо с существенными техническими дефектами.

Нужно доверять только надежной компании, проработавшей на рынке недвижимости как минимум 5 лет.

Налог

При покупке недвижимости гражданам предоставляется имущественный вычет в размере 13% от налогооблагаемого дохода. Максимальная сумма – 260 тыс. руб.

Если недвижимость приобретается супругами в совместную собственность, то каждый из них вправе рассчитывать на отдельный вычет в такой же сумме.

Для оформления льготы необходимо подать заявление в территориальное управление ФНС по месту регистрации заявителя.

Покупка новой квартиры требует существенного вложения сил и средств. Необходимо контролировать все юридические аспекты сделки.

Если есть возможность, то лучше заранее ознакомиться с проектом договора продажи квартиры от застройщика. Для минимизации рисков желательно воспользоваться поддержкой опытного риэлтора или юриста.

На видео о приобретении новой недвижимости

Покупаем квартиру в новостройке: что нужно знать о технических деталях

Квартиры в новых домах могут не соответствовать заявленным в проекте техническим характеристикам и иметь дефекты. Поэтому при осмотре на некоторые технические аспекты новоселу следует обращать внимание самостоятельно

Фото: Depositphotos/soleg

Строители и риэлторы часто говорят, что главный критерий для большинства покупателей жилья в новостройках — цена. Далее идут потребительские характеристики: локальные, видовые и т. д. Однако некоторые специалисты также добавляют, что растет число клиентов, которые подходят к выбору и осмотру жилплощади более детально, в числе прочего обращая внимание на технические и технологические нюансы.

На ранних стадиях

Учитывая то, что продажи в жилых комплексах открываются уже на стадии котлована, то первое, что нужно внимательно изучить при покупке жилья, — это технические документы. «Проектная декларация с подробным техническим описанием будущего дома должна быть представлена на сайте застройщика», — утверждает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. В офисе продаж новостройки также обязательно должен быть макет, по которому можно составить представление о расположении дома и квартир, задать вопросы по технологиям строительства.

По словам руководителя внешних продаж «НДВ-Недвижимость» Сергея Комарова, на этой стадии людей интересует информация об используемых строительных материалах, структуре наружных стен и облицовке. Часто вопросы касаются марки стеклопакетов. «Интерес к технической стороне подтверждают дни открытых дверей, которые многие застройщики проводят в формате экскурсий и презентаций», — рассказывает Сергей Комаров. Однако интерес, как правило, не выходит за рамки несложных вопросов. «Марка бетона никого не интересует», — добавляет специалист.

На завершающей стадии строительства

В панельных домах следует обратить внимание на фасады: на качественной панели нет трещин и потеков, она хорошо герметизирована. Например, при возведении этажей панельного жилого дома ширина стыков между панелями стен и перекрытий может быть больше, чем требуемая проектом или строительными нормами. Последствиями некачественной термо- и звукоизоляции стыков станут потери тепла и проблема шума. Одинокого дольщика, конечно, на стройку пропустят вряд ли. Однако в формате инициативных групп с застройщиком можно договориться о контрольных посещениях.

Квартиры без отделки

При покупке квартиры, где не предусмотрена чистовая отделка, важно проверить стены и пол на отсутствие щелей или трещин. «Был прецедент, когда жильцы, делая стяжку пола, залили раствором через перекрытия квартиру этажом ниже — в полу оказалась трещина, которую при беглом осмотре не заметили», — рассказывает Софья Лебедева. Известны случаи, когда бетонные плиты на полу были положены неровно — отдельные выступали на несколько сантиметров. Чтобы выровнять все полы, пришлось засыпать огромным количеством пескобетона всю квартиру, что привело к дополнительным расходам на материалы и услуги рабочих.

На что обращать внимание при приемке квартиры в новостройке
(наведите курсор на изображение)

Фото: Depositphotos/auriso

Квартира с отделкой

По словам директора по развитию Kalinka Group Алексея Сидорова, при осмотре новой квартиры нужно оценивать конструктивные особенности дома, инженерные системы и качество отделки. «Особенно это актуально в сегменте элитного жилья, где данные критерии играют большую роль в ликвидности объекта», — говорит специалист.

Застройщик, как правило, прописывает в договоре купли-продажи материалы и оборудование, которое применяется при строительстве, с четким названием и описанием производителя. Проверить их визуально и соотнести с тем, что используется фактически, может каждый. Например, сверить производителя системы вентиляции. «Нужно сверять каждую позицию и фактические результаты; проверять качество установки входной и межкомнатных дверей, качество поклейки обоев и остекления балконов и лоджий», — отмечает Софья Лебедева.

Случается, что в целях экономии строители устанавливают более дешевые и менее качественные радиаторы отопления, оконные блоки, приборы учета воды и тепла. В квартире отсутствуют обозначенные в техническом паспорте строительные элементы, например защитные короба стояков инженерных коммуникаций. В подобных случаях могут возникнуть ошибки и несоответствия при оформлении прав собственности на квартиру.

Коммерческий директор «ЮИТ Московия» Сергей Китаев советует перед осмотром квартиры в новостройке подробно изучить официальные стандарты. Например, при проверке окон важно обратить внимание на их внешний вид и особенно на герметичность — створки должны закрываться плавно, без посторонних звуков, при закрытом окне воздух с улицы не должен поступать в квартиру. При покупке квартиры в новом доме необходимо проверить электроснабжение, водоснабжение, работу системы отопления.

«У нас был случай, когда клиент соглашался подписать договор купли-продажи на квартиру в строящемся элитном объекте только при условии, если застройщик подпишет дополнительное соглашение, в котором он обязуется выполнить все те заявления в отношении материалов и технической оснащенности инженерных систем, которые он указал в рекламной брошюре. — рассказал Алексей Сидоров. — Застройщик оказался в затруднительном положении. Как говорится, одно дело обещать, другое — жениться».

Все обнаруженные недоделки и дефекты покупатель должен указать в акте приема-передачи жилого помещения. В соответствии с 214-ФЗ, для объектов долевого строительства устанавливается гарантийный срок. Он составляет не менее пяти лет и обязательно прописывается в договоре. В случае выявления брака подрядчик устраняет его за свой счет. Или же это делает застройщик за счет гарантийных удержаний. Правда, как показывает практика, вопросы финансирования ликвидации дефектов очень часто становятся предметом судебных разбирательств.

Несколько практических советов При проверке шпаклевочных работ можно на стену под углом направить луч фонаря (по возможности мощного). Так легче обнаружить неровности, раковины и другие дефекты. Шпаклевание под обои не требует идеальной поверхности. Под покраску стену нужно вывести идеально ровно. С помощью отвеса и линейки можно проверить вертикальность стен. По нормам, отклонение от вертикали при простой штукатурке не должно превышать 15 мм на высоту помещения, при улучшенной — 10 мм, при высококачественной — 5 мм. Если обои наклеены внапуск, то кромки полотнищ должны быть направлены в сторону падающего света (в сторону окон). Иногда строители заклеивают обоями кромки наличников и плинтусов. На это стоит обратить внимание. Качество покраски потолка лучше оценивать в светлое время суток. Потолок должен быть ровным, без затенений и пятен. В ванной следует обратить внимание на саму ванную. В углах не должно быть никаких щелей. Качество укладки плитки на наличие пустот определяется простукиванием. Специалисты советуют также использовать двухметровую рейку, которую следует приложить к облицованной поверхности и перемещать во всех направлениях. Она не должна подпрыгивать на неровностях. В соответствии с Градкодексом РФ, объекты капитального строительства принимают органы местной власти: в Москве — Мосгорстройнадзор, а в Подмосковье — органы местного самоуправления. Несмотря на это, специалисты советуют покупателям проявлять внимательность на предмет технических недочетов при подписании акта приемки-передачи.

Владимир Миронов 

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу. У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией. К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

Но это касается только части строящихся в стране многоэтажных зданий. На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом. Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства. Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны. Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки. 

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

1. досконально изучить объект;
2. оформить договор с застройщиком;
3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

Изучаем дом, проверяем документы

​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам. В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации. На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.
2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком. Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону. Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства. Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.
3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

• договор участия в долевом строительстве;
• проектная декларация;
• свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
• гражданские паспорта участников соглашения;
• заявления участников соглашения;
• оригинал кадастрового плана;
• план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
• разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы. В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ. Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию. Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить. В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления. Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи. Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время. До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию. После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

• оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
• оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
• заморозка строительства дома;
• долгое, затянувшееся строительство дома;
• низкое качество жилья;
• несоответствие планировки и метража квартиры;
• отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

• Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
• Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
• Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

В этой статье мы расскажем всё, что нужно знать о покупке квартиры в новостройке, про особенности выбора жилья, в том числе на вторичном рынке. Получите ответ на вопрос: покупать готовую квартиру, но неновую, или вложить деньги в новостройку, но еще не законченную. Ситуация непростая и требует изучения рынка до покупки и грамотного оформления документов.

Преимущества все-таки на стороне новостройки, и все больше покупателей отдают предпочтение именно такому виду жилья. Связано это и с тем, что выбор жилья очень разнообразен, и застройщики буквально «ловят» своих покупателей, предлагая удобные и гибкие условия покупки недвижимости.

Однако в этой сфере есть множество нюансов. И многие все же опасаются покупать жилье на этапе строительства. Тем более что число обманутых не так уж и маленькое. Попытаемся внести ясность в самые распространенные пунктики приобретения нового жилья в новостройке, дать качественные ответы на волнующие вопросы, и помочь избежать неприятностей в дальнейшем в хлопотном и серьёзном деле.

Главными лицами в процессе заключения квартирной сделки являются следующие стороны:

• Застройщик – юридическое лицо. Имеет в собственности участок определенной территории или владеет землей, взяв ее в аренду. Не имея своих определенных финансов, привлекает денежные вливания инвесторов в строительство;
• Дольщики – участники долевого строительства. Определяющая их миссия в этом деле: быть спонсорами строительства. Вместе с застройщиками они и возводят современные сооружения. Один занимается строительными работами, другой на это все дает деньги.

Как документально проходит юридический процесс?

После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.

Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.

Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:

• огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
• современная планировка;
• просторные комнаты;
• возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
• новые коммуникации;
• качественные и долговечные материалы;
• отсутствие «чужой ауры»;
• молодые соседи;
• экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
• возможность получения рассрочки;
• это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
• наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.

Минусы приобретения недвижимости в новостройке:

• Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
• Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
• Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
• Строительные недоделки.
• Строительство «заморозилось».

Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.

Расположение недвижимости

• Месторасположение дома: дом расположен «на отшибе» либо в элитном квартале. Большую роль играет наличие поблизости транспортной развязки.
• Качество постройки объекта: проект, год постройки, качество стройматериалов и т. п.
• Наличие места для парковки, консьержа, лифта, кладовки.
• Характеристика жилой площади: метраж кухни, вид санузла, высота потолков, количество комнат, наличие лоджий или балконов, этаж.

Если квартиры продаются с ремонтом от застройщика, то цена их выше, чем стоимость аналогичной квартиры без отделки.

Должное внимание уделите и виду придомовой территории. Если с окна видны зеленые насаждения, то стоимость такой квартиры намного выше. Соответственно, если выходят окна на мусорные баки, то стоимость значительно понижается.

Состояние новостройки

Узнайте, на какой стадии идет строительство дома. С какими темпами идет процесс возведения многоэтажки. Сколько построенных и сданных в эксплуатацию домов у этого застройщика. Дает ли банк ипотечный кредит на этот объект.

Теперь рассмотрим юридическую сторону. Еще перед заключением сделки, нужно обязательно потребовать, чтобы сам застройщик или его представитель предъявил следующие правоустанавливающие документы и всю сопутствующую документацию:

• свидетельство о праве собственности на земельный участок (либо аренда);
• решение соответствующего органа власти о выделении земельного участка;
• непросроченный договор аренды;
• разрешение на проведение строительства;
• проект, его экспертиза;
• лицензия;
• государственная регистрация права собственности;
• инвестиционный контракт;
• протокол по распределению квартир;
• технические условия на коммуникации.

Если застройщик увиливает от предоставления документации, следует насторожиться и задуматься. Порядочный застройщик с удовольствием предъявит все нужные документы.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.

Перечислим основные виды договоров с компаниями:

• Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
• Договор уступки права требования (цессии);
• Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности);
• Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.

Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.

Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.

Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.

Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.

Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:

• Нужно убедиться в реальности существования договоров.
• По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
• Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
• После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
• Наличие разрешения на строительство.
• Правильно оформленный участок.
• Проект прошел все необходимые согласования.

Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.

Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:

• Предварительный договор купли-продажи. Клиент вносит «обеспечительный платеж» в строительство наперед. Причем все объекты числятся за застройщиком, и никаких четких обязательств у него нет. Если договор не выполняется, есть большая вероятность, что покупатель у непорядочного застройщика может не забрать свои вложения;
• Предварительный договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора после завершения строительства застройщик должен перезаключить с ним договор долевого участия. Здесь тоже покупатель подвергается тем же рискам, описанным выше;
• Договор бронирования или соинвестирования. Покупатель вносит на первоначальном этапе строительства небольшой процент стоимости будущей квартиры, другими словами, бронирует себе объект. Если строительство остановится по каким-либо причинам — большая вероятность потерять внесенный аванс;
• Вексельная схема. С целью обойти законодательство была разработана вексельная схема. Она где-то созвучна с договором бронирования. Только покупатель здесь приобретает векселя строительной фирмы, та, в свою очередь, по завершении строительства, погашает вексель квадратными метрами. Точное место квартиры за вами закреплено не будет;
• «Депозитная» схема. Здесь правовые отношения возникают между застройщиком, банком и покупателем, у которого есть сбережения в этом банке. Иными словами, строительная фирма берет кредит в определенном финансовом учреждении;
• Договор займа. Покупатель одалживает свои деньги застройщику. Никаких прав требования на объект у покупателя не возникает.

Какой бы ни был договор его нужно тщательно вычитать. На приличной крупной фирме у застройщика есть свои профессиональные юристы, менеджеры и нотариусы. Лучше сейчас все выяснить и учесть, пока еще есть время. Для подстраховки можете прибегнуть к услугам своего юриста, ведь ставки – то высоки.

Обязательные пункты договора:

• четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
• сроки выполнения работ и сдачи дома;
• цена договора;
• порядок и форма оплаты;
• срок гарантий на объект;
• описание непредвиденных обстоятельств;
• список документации, необходимой для проведения строительства;
• срок действия этого договора;
• реквизиты сторон.

Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.

Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен. Много трудностей нужно преодолеть, чтобы стать полноправным хозяином собственного жилья.

Регистрация прав собственности

Процесс регистрации прав на недвижимость состоит из таких разделов:

• Ввод в эксплуатацию.
• БТИ утверждает план объекта.
• ФРС выдает свидетельство о регистрации прав на объект.
• Вносятся пометки ЕГРН.

Список основных документов, чтобы осуществить регистрацию:

• заявления правообладателя;
• документация о правах на недвижимость;
• платеж, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• паспорт;
• план из БТИ;
• договор с застройщиком;
• акт приёма-передачи квартиры.

Кроме оригиналов не забудьте сделать копии. Регистратор обязан дать расписку о получении всех документов. Вместе с покупателем эту процедуру должен пройти и продавец.

Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит в несколько очередных этапов:

• Нахождения агентства недвижимости.
• Выбор определенной квартиры.
• Заключение с компанией договора по оформлению квартиры в собственность.
• Оплата.
• Подписание договора уступки права требования.

Риски при покупке квартиры в новостройке:

• строительство приостановилось;
• застройщик заключил договор без регистрации в Росреестре;
• присутствие двойных продаж;
• застройщик в целях экономии изменил отделку квартиры;
• несоответствие фактических размеров площади жилья с обмерами квартир БТИ;
• возможность подмены квартир (в плане нарисована одна, в реальности – другая);
• квартиры продаются на дополнительных этажах;
• изменение в процессе строительства цены на квартиры;
• многочисленные задатки за один и тот же объект — это больше присуще деятельности недобросовестных риелторов;
• полностью незаконченные документы у застройщика, хотя дом построен;
• разные цены на одну и ту же квартиру, очень распространённый случай встречается в объявлениях — то тоже больше всего на совести брокеров;
• слишком заниженная стоимость жилья вызывает сомнения, если это, конечно, не акция.

Конечно, предугадать все возможные риски нельзя. И заверять, что с описанного выше что-то может наверняка случиться тоже никак нельзя. Но нужно проявлять осторожность и тщательно изучать документацию.

Рынок недвижимости очень разнообразен. И цена квартиры несравнима с ценой, например, велосипеда. Человек, может, долго копил эти кровно заработанные деньги, чтобы купить себе или наследникам долгожданное жилье. Но многие непорядочные застройщики не брезгуют такими нечестными заработками и обманывают покупателей, придумывая разные схемы обмана.

Вот примеры некоторых из них:

• Продавец объясняет, что в целях экономии ваших финансов, можно подписать предварительный договор, так как он не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. И предлагает заключить договор купли-продажи векселя, цена которого равна стоимости покупаемой квартиры. Здесь можно заключить эту сделку и с третьей компанией. Покупатель впоследствии просто лишается квартиры.
• Застройщик озвучивает платные дополнительные услуги (страхование рисков, деньги за оформление документации).
• Недвижимость поначалу продавалась от имени застройщика, но потом сам договор заключался с совсем иными организациями.

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?

• Вначале следует собрать больше данных о самом застройщике, поинтересоваться его репутацией, проследить историю его фирмы.
• Нужно посетить сайт компании, почитать отзывы покупателей, посмотреть строительные форумы, съездить на саму фирму. Там ознакомится с его проектами, узнать,сколько у него сейчас объектов в процессе строительства. Обязательно нужно посетить и сам объект недвижимости, желательно не раз и в разное время. Можно много информации узнать у самих рабочих, обычно они говорят как есть. После такого тщательного мониторинга, можно сделать соответствующие выводы о компании застройщика. Поэтому внимательно подходите к выбору застройщика.
• Следующее, не поленитесь и сделайте мониторинг цен на недвижимость, проанализировав их стоимость. Преуспевающие кампании не буду сильно занижать свои цены, а нестабильные застройщики будут манить скидками.
• Проверяйте скрупулёзно правоустанавливающие документы. Смело приглашайте юриста, чтобы обезопасить себя и свои сбережения.
• Обращайте внимание на сроки действия лицензии, разрешения на строительство. Можно взять на изучение копию проектной документации.
• Внимательно изучайте все пункты договора. Будьте бдительными, подписывая документ по переуступке прав на квартиры в новостройках. Неплохая идея приобрести недвижимость через уполномоченных организации муниципалитета. Здесь риск сведен до минимума.
• Следует обратить ваше внимание на то, что на сегодня покупатели новостроек являются соинвесторами строительства недвижимости. Все это значит, что если фирма обанкротилась, первыми в очереди кредиторов стоят инвесторы.

Очевидно, купить себе гнездышко — рискованное дело. Абсолютной безопасности в приобретении жилья пока нет. Если учитывать эти рекомендации, можно свести до минимума возможные риски и превратить покупку жилья в радостное занятие. Запомните: будущий дом – ваша крепость, и какова она будет, зависит от вас.